Tag: Yiannos Georgiades

Briton loses appeal in property dispute, vows to take case to ECHR

The Supreme Court on Friday rejected the appeal against a defamation by Conor O’Dwyer, a British man who has been involved in a lengthy court battle over a property he bought in the Famagusta district in 2005.

O’Dwyer was also ordered to pay a €3,000 in legal fees. He had appealed the case filed by developer Christoforos Karayiannas and Son Ltd accusing him of breach of contract and of defamation.

The supreme court overruled O’Dwyer’s appeal and reaffirmed the initial €60,000 in damages to the company, a national record, for calling the developers ‘liars’ on his blog.

In addition to that, the court denied the Briton compensation for the many trips to Cyprus he has had to take over the years to fight his case, as well as for the rent on his flat in London.

Around 15 years ago, O’Dwyer sold his house in the UK when he decided to buy property in Cyprus.

According to O’Dwyer, after having already paid €113,000 for the property in the Famagusta area, the developer decided to sell his house to another British family at a higher price.

He was then forced to rent a flat in London and endure a lengthy legal battle with the developers.

He eventually received compensation. But his lawyer Yiannos Georgiades said: “The compensation the court gave my client is very small because the judges chose the lowest evaluation for the property, refusing to evaluate it when the developers resold it to another client,” he said.

Georgiades said had the judges decided to evaluate the house at the time the case was heard, which would have come in a €398,200, O’Dwyer would have received compensation of €119,000 on top of the €113,000 he paid to the developers, instead of just the €28,000 he received as compensation.

With regards to the defamation suit, O’Dwyer’s lawyer said that “one of the staples of a free society is that people should be able to speak freely. Statements that express opinion are not actionable as defamation no matter how offensive, vituperative and unreasonable they may be”.

“Moreover, in the context of statements pertaining to issues of consumer advocacy, personal opinions about goods and services, like the ones Conor published on his blog, are matters of legitimate public concern and protected speech,” Georgiades added.

The lawyer called the situation “absurd”. He said a UK citizen decided to buy a property in Cyprus and sold his home there to do so but ended up seeing his hard-earned money kept by the developers, forcing him to rent a flat in London because his dream of having a house in Cyprus didn’t happen. He said they then resold the house that he paid for and beat him up twice. Despite being found guilty of assault, the developers never went to prison.

“But the worst thing is that not only did he suffer all these things and the wrongdoers never went to prison, they were also awarded by our justice system a huge reward of €60,000 because my client dared to complain about what our court decided he was right to complain about.”

Georgiades said the next step was to take the matter to the European Court of Human Rights, saying there were more than enough grounds to do so.

O’Dwyer called the verdict “a blatant miscarriage of justice.”

“The highest court in Cyprus should have thrown the book at what is a dangerous, criminal and infamous property developer, but it didn’t,” he said. “It’s taken us 14 years to exhaust the due process in Cyprus but they haven’t exhausted us. We will now have to take Cyprus to the European Court of Human Rights.

The Briton said this was just another court ruling designed to have a chilling effect on property victims and foreigners on the island. “Today, the highest civil court ruled that selling the same house twice is not only legal, it’s also a profitable venture. There’s no deterrent to stop any other developer from doing the same to another buyer,” he added.

O’Dwyer questioned whether the judges had examined all the evidence provided in just 16 days, the time span between the first hearing into the appeal, and the issuance of the verdict. The appeal alone has taken nearly eight years to be heard at all, having been filed in 2012.

“I will never stop telling how they kept our money and sold the same house twice. I will never stop telling how they assaulted me twice, put me in hospital and got away with it all. And I will never stop telling how the entire justice system, from the policemen in the streets to the supreme court judges, have abused my rights,” said O’Dwyer.

“The last 14 years of my life have been for nothing, even worse than nothing. The judiciary has done more damage than the developers. It has been hell.”

On the other side, the Karayiannas brothers’ lawyer Andrianna Klaedes praised the judges’ decision regarding the defamation appeal filed by O’Dwyer.

“All grounds of appeal were dismissed by the supreme court today. The blog in which O’Dwyer published his defamatory claims was established long before the matter was taken to court. The defamation which O’Dwyer has been found guilty of has been going on for many years, hence the decision of imposing such a high fine for his actions.”

Klaedes said O’Dwyer never compiled with the court ruling that ordered him to remove the offending website, nor did he ever apologise for defaming her client’s name and destroying the company’s reputation.

She rejected the claims that the court could not have examined all the evidence they were presented with in just the short time frame between the appeal and the verdict.

“That is simply not true,” she said. “The judges have been examining the evidence in their possession long before the appeal and to say the opposite is simply untrue.”

Called to comment on O’Dwyer’s decision to take the matter to the ECHR, Klaedes said her clients were legally on sound footing and not concerned. “We won the case in Cyprus and we will win it again at the European Court of Human Rights,” she said.

Marios Karayiannas, one of the developers, also broke his silence on Friday after the verdict was issued and said he was “extremely grateful the whole matter is now over.”

“The name of my company has finally been restored. I want to make clear that these 14 long years of legal battles cost me an enormous amount of business, which I will never get back,” he said. “This case damaged me financially and I am glad that thanks to today’s verdict I can finally clear my name.”

Karayiannas echoed his lawyer’s comments on O’Dwyer’s decision to take the case to the ECHR, saying: “He can take the matter wherever he wants. He lost once, he will lose again.”

By Jonathan Shkurko | Cyprus Mail | February 21, 2020

See the original article on the Cyprus Mail for comments from the expat community.

Conor O’Dwyer loses Supreme Court appeal

JUST 16 working days after the Supreme Court heard British man Conor O’Dwyer’s appeal against the 2012 ruling of the case filed by property development company Christoforos Karayiannas and Son Ltd in 2006, he was in Court this morning to hear from the judge that his appeal had been rejected.

Given the complexity of the case and the volume of evidence to be reviewed, which dates back over more than a decade, it was considered that it would take the judge much longer to arrive at a decision. The judicial system in Cyprus is notoriously slow.

During this morning’s brief court hearing the judge delivered the verdict and handed the 35-page judgement to Mr O’Dwyer’s lawyer; the full judgement was not read to those present in court.

Mr O’Dwyer will continue his fight for justice and plans to take his case to the European Court of Human Rights (ECHR).

I spoke with Mr O’Dwyer’s lawyer, Yiannos Georgiades, for his thoughts on the ruling of the Supreme Court. He said that he was very disappointed with the handling of the case; he believes there are grounds for proceeding with the ECHR for the infringements of Conor’s right to a fair trial and his right to freedom of speech. (These rights are guaranteed by Article 6 and Article 10 of the European Convention on Human Rights.)

The people who are clearly in the wrong have been rewarded for their wrong-doings. They were convicted of assault (twice) but haven’t gone to prison, despite selling his house unlawfully they’ve been allowed to keep Conor’s money. But the court failed to compensate Conor the full amount because they awarded the other side damages of €60,000 by penalising him for defamation because he dared to call the wrong-doers ‘liars’ and ‘crooks’ on his website.

It’s appalling. It’s as if they were rewarding the wrong-doers!

Mr Georgiades explained the ECHR has ruled that consumers should be free to express their opinion and complain about the way they’ve been treated by a company, even if they use strong and insulting words. The right to protect one’s reputation gives way to one’s right to free of speech as it’s in the public interest for an individual to freely express their opinion about the way they’ve been treated.

What message is this giving to people who come to our country to buy property or invest? If they’re unlucky enough to have a dispute, it will drag on for 14 years – and if they dare to complain about what’s happened to them, they will run the risk of being penalised and end up paying a fortune to the people who wronged them!

By Nigel Howarth | Cyprus Property News | February 21, 2020

See the original article on the Cyprus Property News for comments from the expat community.

The long road to justice

Conor O’Dwyer is nothing if not tenacious. The British man has fought a 15-year battle with Cyprus’ justice system

“Unfortunately, I don’t think I will ever be able to live in Cyprus, not after what’s happened to me,” Conor O’Dwyer told the Sunday Mail this week.

“It breaks my heart because this country was the one where me and my family chose to build the house of our dreams. How can I see a future here after what I had to go through?”

It is a sad but completely legitimate question posed by the British man who bought a property in the Famagusta district back in 2005. The dream ended in a bitter legal dispute when the developer resold his house to another British family at a higher price.

Into the mix came two assault cases brought against the developers when O’Dwyer fought his corner, insisting the house was his. The ensuing legal battles brought O’Dwyer face to face with Cyprus’ justice system whose wheels grind notoriously slowly. According to O’Dwyer, it is also stacked against foreigners.

Fifteen years after the fight for his house began, O’Dwyer this week appeared before the supreme court in Nicosia, which was finally hearing his appeal into the 2012 verdict of the case filed by developer company Christoforos Karayiannas and Son Ltd, who accused him of breach of contract and of defamation, after O’Dwyer called them “liars” on his blog, called “Beyond Contempt”.

“Before buying the house in 2005, my wife and I were doing really well in life,” O’Dwyer said.

“Cyprus has always been my and my family’s holiday destination, we came to the island many times and I even served time in the military here,”

Cyprus had joined the EU in 2004 and this, combined with the property boom at the time, persuaded the family to buy a house here.

“It was a great opportunity for us. Even if things weren’t going to work out, we could always sell it at a terrific price, considering the property boom at that time,” O’Dwyer says.

“We were cash buyers, we would have lived here with no mortgage and, according to the contract we signed at the time, I would have had my title deeds within three years. It was the ideal situation. I had no doubts that buying a house in a EU country would present no challenges.”

However, shortly after depositing the contract for the house at the land registry, O’Dwyer started to disagree with the developers over some alleged changes they had made to the plans, some of which he claimed breached the contract and others were misrepresentations at the point of sale.

At this stage, the property was midway through construction and he had already paid €113,000 to the developers.

That’s when O’Dwyer decided to start a blog and tell the story behind the problems he was facing. Within a week of starting the blog, he claims he was assaulted for the first time and decided to close it down.

“It was crazy, I never expected such a thing to happen. The website stayed down for a whole year after the incident.”

He pressed charges for the assault.

In February 2007, O’Dwyer then discovered that his house had been sold at a higher price to another British woman, who had already taken up residence in the now-completed house, despite his contract still in the land registry.

The higher price was reflective of the property boom at the time but his money was never returned.

O’Dwyer decided to re-open his blog, which triggered another serious incident in 2008.

“I was assaulted for the second time, and it was even worse than the first time. I had returned to Cyprus in January 2008 for meetings and to take photos of my house for the civil action.

“Christoforos Karayiannas and his son were alerted to my presence in the village and at the busy junction and in front of dozens of witnesses rammed my car and together with an employee, the three men assaulted me again.”

O’Dwyer was hospitalised for five days and pressed charges again.

After returning to the UK, in August 2008 O’Dwyer decided to camp outside the Cyprus High Commission in London for two months. Thus began his one-man battle to highlight what he came to believe were the perils awaiting foreigners buying property in Cyprus.

“I did that for two reasons. I wanted to get attention after I was assaulted for the second time and I wanted to warn people interested in buying property in Cyprus of the potential risks they might have faced.”

O’Dwyer eventually ended his protest in October 2008 on the promise that his court case would be heard in January 2009.

The developers walked free for the first assault after the prosecutor failed to call O’Dwyer to court and the case was discontinued in his absence.

The developers and their employee were then found guilty for the second assault, but were given a suspended sentence, after a two-year court battle.

The developers then sued O’Dwyer for breach of contract and defamation for what he had written on his blog.

O’Dwyer and his lawyers made a counterclaim for breach of contract.

In 2012, the Larnaca district court ruled that O’Dwyer had not breached any contract and that Karayiannas had unlawfully cancelled it and retained his money. It was also ruled that the house was sold again without his knowledge. However, the court failed to award him any damages.

Instead the court went on to fine O’Dwyer a national record for defamation of €50,000.

“I made 64 flights back and forth from UK to Cyprus to attend lower courts, an absurdity! I spent an absolute fortune. On top of that, it took two years to process my second assault case.”

O’Dwyer said there are striking similarities in the way his case was handled with false rape claim trial of the British woman in Ayia Napa at the end of 2019 which has received such criticism in the British press.

“Firstly, the length of both trials was excruciating. Neither of the two cases needed that much time to be processed, it’s unacceptable.

“Secondly, I can see that in both cases there was a clear victimisation of foreigners, I think it’s a sadly common practice in Cyprus.

“I was the victim of a crime and, somehow, I ended up having to appeal to the supreme court and defend myself. At the same time, the people who assaulted me were found guilty, but were both handed suspended sentences. How is this justice?”

O’Dwyer’s lawyer Yiannos Georgiades claims his client’s case could eventually prove to be useful for the Cypriot justice system.

“I am firmly convinced Conor is doing a favour to our country,” he told the Sunday Mail.

“It motivates us to stand up to those people who give a bad name to our country. It makes us fight for what’s right.

“Conor came here to pursue his dreams, because he loves this country. He did not come here to fight. It’s not him who is making Cyprus look bad.

“Every person who comes here should be treated with respect and have the utmost trust in our justice system. We have the right to protect those who come and invest in our country, just like Conor was planning to do.”

So does O’Dwyer feel he will finally receive justice at the supreme court?

“I hope that they will rule in a way that will allow me to close this horrible chapter of my life. If not, I am fully prepared to take the matter to the European Court of Human Rights.”

He insisted his battle is not just for the benefit of foreigners.

“I want to make things better for everyone in Cyprus, a country that I love, but where, unfortunately, I will never be able to live.”

By Jonathan Shkurko | Cyprus Mail | January 26, 2020

See the original article on the Cyprus Mail with comments from the ex-pat community

Supreme court hears British man’s appeal in lengthy property dispute

Conor O’Dwyer, a British man who has been involved in a lengthy and exhausting court battle over a property he bought in the Famagusta district in 2005, presented his appeal to the supreme court in Nicosia on Friday morning.

O’Dwyer appealed the case filed by developer company Christoforos Karayiannas and Son Ltd, who accused him of breach of contract and of defamation.

The appeal alone has taken nearly eight years to be heard, having been filed in 2012.

According to O’Dwyer, after having already paid €113,000 for the property, the developer decided to sell his house to another British family at a higher price.

O’Dwyer claimed not only was the original sale to him registered with the land registry department, but the developer also kept the money he had paid.

O'Dwyer claimed he was also assaulted by the two directors of the company in 2006 and in 2008 and pressed charges.

Christoforos and Marios Karayiannas walked free for the first assault after the prosecutor failed to call O’Dwyer to court and the case was discontinued in his absence. The former attorney-general Petros Clerides refused to refile the case.

The developers and their employee were then found guilty for the second assault, but were given a suspended sentence, after a two-year court battle.

The developers then sued O’Dwyer for breach of contract and defamation after he published his story on his blog and called the developers “liars”.

O’Dwyer and his lawyers made a counterclaim for breach of contract.

The judge at Larnaca district court ruled that O’Dwyer had not breached any contract and that Karayiannas had unlawfully cancelled it and retained his money. It was also ruled that the house was sold again without his knowledge. However, the court failed to award him any damages.

In addition to that, despite the verdict agreeing that Karayiannas’ breach of contract claim was untrue, the court went on to fine O’Dwyer a national record for defamation of €50,000.

O’Dwyer then launched an appeal in 2102 which was finally heard by the supreme court on Friday. No date has been set for the verdict.

“We will patiently wait for the judges’ verdict, like we did throughout the past years,” O’Dwyer’s lawyer Yiannos Georgiades told the Cyprus Mail after they left the court.

“We have strong grounds for our appeal and we made our voices heard today. Conor deserves justice.”

Georgiades stressed that O’Dwyer’s freedom of speech was not respected when the judge found him guilty of defamation.

After Friday’s hearing, former High Commissioner of Cyprus to the UK Euripides Evriviades also showed his support for O’Dwyer’s by tweeting on his official Twitter profile.

“Good luck Conor,” the tweet said. “(I am) with you in spirit. Hope and pray that all works out. Remember vividly our meeting in London. I have the greatest respect for you and for anyone who relentlessly pursues his or her rights within the law and due process.”

Since 2005 O’Dwyer has become active in various groups advising Britons not to buy properties in Cyprus. In March 2019 he organised a protest outside a major property exhibition in London and warned about purchasing houses on the island.
In November the British government upheld its advice of exercising “extreme caution” when buying a property in Cyprus if the title deeds are not readily available.

Jonathan Shkurko | Cyprus Mail | January 24, 2020

See the original article on the Cyprus Mail for comments from the expat community.

After 15 years, British man hopes property fight is finally over

A tortuous 15-year fight over a dodgy property sale and defamation case may finally be coming to an end this Friday when the supreme court is due to hear a British man’s appeal.

The appeal alone has taken nearly eight years to be heard.

In 2005, Conor O’Dwyer bought a property in the Famagusta district which ended in a bitter legal dispute when the developer resold his house to another British family at a higher price.

He has arrived nearly a week early in anticipation of the case and is protesting outside the supreme court in Nicosia. Pictures O’Dwyer posted on Twitter show he has turned up well prepared with posters, toothpaste and a toothbrush, a tent with placards criticising Cypriot justice and other gear to see him through until Friday.

According to O’Dwyer not only was the original sale to him registered with the land registry department, but the developer also kept the money he had paid.

‘This protest is about legal aid, I have spent a fortune on legal fees, travel expenses and translators etc. and now despite being ‘granted’ EU legal aid (Council directive 2002/8/EC) to continue my fight I have never received any funding. My appeal is on Friday, there is nothing translated. I am here to camp outside to expose this injustice because this is not what legal aid should look like.’ C.O’Dwyer

In 2012 courts ruled in favour of O’Dwyer on the grounds of the resale of his home, but also found him guilty of defamation of the developer and he was fined 60,000 euros.

“What we are fighting against is twofold. First is the issue that O’Dwyer won the case but was not awarded all the damages and legal fees he should have got,” his lawyer Giannos Georgiades told the Cyprus Mail on Monday. “And also that his freedom of speech was not respected when the judge found him guilty of defamation.”

Georgiades also says that O’Dwyer is a family man who was dragged into a drawn-out legal battle and went up against property developers at the height of their powers during the building boom of the early 2000s.

Since 2005 O’Dwyer has become active in various groups advising Britons not to buy properties in Cyprus. In March 2019 he organised a protest outside a major property exhibition in London and warned about purchasing houses on the island.

In November the British government upheld its advice of exercising “extreme caution” when buying a property if the title deeds are not readily available.

People buying property in Cyprus in some cases have become “trapped buyers”.

The British High Commission’s advice page still warns that developers take out mortgages on land or property and that signing a contract under these conditions makes the buyer ultimately liable for the loan.

Lawyers are not required to check for mortgages automatically.

While a law in 2015 attempted to solve the incredibly complex issue, as of 2018 there were still as many as 70,000 trapped property buyers without title deeds.

However, member of the House interior committee Andreas Kyprianou told the Cyprus Mail last month that “the 2015 law is working very well and many people have had their title deeds restored, the bill is being enforced.”

“The British government has been warning of this issue for a while, and perhaps there are some people with outstanding issues – but to my knowledge the bill is working well,” Kyprianou concluded.

By Nick Theodoulou | Cyprus Mail | January 21, 2020

See the original article on the Cyprus Mail for comments from the ex-pat community.

Our story so far

This letter from January 2019 to the High Commissioner for the Republic of Cyprus in London, is a comprehensive account of our plight.

Dear Sir,

Thank you for communicating on Twitter, for expressing interest in our situation and willingness to discuss in person. Below is a history of what led me to tell our story on social media and on my website BeyondContempt.com. I’ve detailed what went wrong with our property purchase, the assaults I suffered, the investigations, the court actions thus far and have included some conclusions.

1) When the Republic of Cyprus joined the EU, my wife and I saw an opportunity to move our young family there and start a business. Cyprus had long been our favourite holiday destination and we loved the people we met. Before choosing Cyprus, my wife and I were doing well in life, we were cash buyers for a house with no mortgage and we thought we were safe buying within the EU.

2) In August 2005 we bought a house from Christoforos Karayiannas and Son Ltd. It was an ‘off plan’ property with a delivery date of July 2006. We used an independent lawyer and our contract was deposited in the land registry for specific performance.

3) In February 2006 we disagreed with the developers over changes they had made to the plans, some of which breached the contract and others were clear misrepresentations at the point of sale. At this stage, the property was midway through construction and we had paid €113,000 in payments. We continued as contracted and kept up stage payments.

4) During an inspection trip to the development, I was assaulted by Christoforos Karayiannas and his son Marios Karayiannas, both directors of the company. I captured the assault on camera and they were arrested. After their arrest, they then claimed that I had breached our contract and they stated that they will keep all our money as compensation. A civil case for breach of contract was started by them in 2006 (case 365/2006).

5) In February 2007, we discovered that our house had been sold at a higher price to a British lady Mrs Michelle McDonald who had already taken up residence. This had happened in 2006 despite our contract still in the land registry. The higher price was reflective of the property boom at the time. When we discovered our house was occupied by another family, we wrote to Mrs McDonald but got no response.

6) A letter from our lawyer was then sent and a reply came back from her lawyer George Pittadjis stating “I am writing to you in answer to your letter to my client Michelle McDonald…” “She bought it in good faith and after she was told that a previous contract had been cancelled…” This was a lie; our contract had not been and could not be unilaterally cancelled. It was still lodged in the land registry for specific performance and we were the beneficial owners of the house.

7) It is worth noting that George Pittadjis was also at that time, the lawyer for Christoforos Karayiannas and Son Ltd. Years later in the private criminal prosecution, George Pittadjis committed perjury. Despite writing the above letter he stated under oath that he was not Mrs McDonald’s lawyer, that he had never met her before and he had no knowledge of any document of sale between Mrs McDonald and Christoforos Karayiannas and Son Ltd. This was reported to the Judge, the Chief of Police and the former Attorney General Petros Clerides and a year later the response came back that no criminal action would be taken.

8) In mid-2007, our lawyer began writing letters to the Police, the Attorney General and The Minister of Justice urging them to act against the developers, the lawyers involved and the unlawful occupant under section 303a of the criminal code. The authorities took no action.

303A.-(1) Any person who, with intent to defraud, deals in immovable property belonging to another is guilty of a felony and is liable to imprisonment for seven years.

(2) For the purposes of the present section a person shall be deemed to be dealing in immovable property where

(a) [that person] Sells to another, or rents to another, or mortgages to another or encumbers in any way, or makes available for use by another immovable property, or

(b) advertises or otherwise promotes the sale or renting out or mortgaging or charging in any way to another of immovable property or the use thereof by another, or

(c) concludes an agreement for the sale to another, or the renting out to another, or the mortgaging to another, or the charging in any way to the benefit of another, or the use by another of immovable property, or

(d) accepts the immovable property which is the object of the dealing as this is defined in the present subsection.

9) In late 2007, Christoforos and Marios Karayiannas walked free from court for my first assault. The local prosecutor didn’t call me to court and the case was discontinued in my absence. This wasn’t a mistake but a deliberate act by the prosecutor. That prosecutor had told my lawyer that they were going to adjourn the case as the court is too busy and that I’m not to show up. Then two days later in our absence, they filed a motion for nolle prosequi and the case was discontinued. The former Attorney General Petros Clerides refused to refile the case.

10) Just 3 months later, in January 2008 I was assaulted again. I had returned to Cyprus for meetings and to take photos of my house for the civil action. The developers were contracted to build a detached house and had instead built a link-detached house. This and other breaches needed to be documented for the court. Christoforos Karayiannas and his son Marios Karayiannas were alerted to my presence in the village and at the busy junction and in front of dozens of witnesses rammed my car and together with an employee, the three men assaulted me again. This assault was so severe, that I was in the hospital for five days, and it took six months till I was back to full health.

11) Months went by and despite letters to the Government, the former Attorney General Petros Clerides and the Police, no one would do anything against my developers. No one would investigate the unlawful selling of my house and no indictment or court date for my second assault was forthcoming. I was determined that this assault would not go the same way as the first, so in August 2008 I camped outside your High Commission in St James’s Square and remained there for 74 days and nights protesting my abuse and your government's inaction. I only left that pavement when finally, I was assured that a court date was set for my second assault and that an investigation into the unlawful selling of my house would take place.

12) Not long after leaving that protest, we got a response from the former Attorney General’s office stating that they will take no action as they have found no criminal offence in the selling my house to another. When asked for clarification of that three lined letter, the reply came back, that the Attorney General does not have to provide clarification. When pressed by the Cyprus Mail, Paulina Evthyvoulou–Evthymiou, the Counsel for the Republic said:

“This is a civil case and not a matter for the Attorney General,” she said. “If he had a judgement from a civil case that he was the owner, it would be different. The civil case is unresolved. I don’t have an owner and I’m not in a position to decide who the owner is,”

It seems that the former Attorney General Petros Clerides decided that in Cyprus, criminal law is now subordinate to civil law, whereas the long-standing position has been the reverse.

13) In January 2009 I began attending court in Cyprus which lasted four years and exhausted all our finances. While undergoing around 30 trips and spending months away from my family, I had about every right to a fair trial abused.

14) As the former Attorney General saw no criminal offence in selling the same house twice, we had little choice but to proceed with a private criminal prosecution against Christoforos Karayiannas and Son Ltd, the two directors and Michelle McDonald (case 1912/09). At Larnaca District Court, the judge accepted evidence from the Department of Lands and Surveys who confirmed our contract had been duly signed and lodged with the land registry for specific performance. The court heard evidence that we made stage payments of €113,000 until the developer refused to accept any further payment. The judge accepted that the property was resold to another without our consent or applying for a court order to withdraw the contract from the land registry.

15) The judge ruled that there was a case to answer. However, the defendants chose not to give any verbal or written testimony and the judge proceeded to find them not guilty. She acquitted them from all charges and ordered us to pay costs. The ruling stated that although we submitted a sales contract to the land registry, that did not mean, we automatically and in perpetuity had become the owners of the residence and that the civil courts must first decide who the beneficial owner of a property is.

16) Therefore, upon that judgement the situation remained unchanged, our money was still with the developer and our house still occupied. We appealed the verdict and disturbingly, in October 2013 the Supreme Court upheld the lower court’s decision in full, acquitting the developers and the occupant of all criminal charges.

17) It is clear then, that according to this judgement, a contract deposited at the land registry no longer means you are the beneficial owner of that property. In July 2009 while addressing the title deeds issue, Mr Neoclis Sylikiotis, the former Minister of the Interior stated:-

“It must also become clear that the ownership status of a buyer-owner of immovable property in Cyprus is definitely secured and cannot be challenged, as long as the buyer-owner has submitted the buying-contract to the Department of Lands and Surveys.”

This statement is now false. The Supreme Court has made it clear that it is no longer a criminal offence for a developer to sell the same property repeatedly. This is now a civil issue and the buyers must first prove to the civil courts any claim over the property. The current time scale for a civil case is 13-14 years. Our case turns 13 years old in March.

18) In January 2011 for the civil action in the first assault, Christoforos and Marios Karayiannas were found liable, but the damages awarded did not cover my legal fees, let alone my expenses for attending court and barely covered the damage to the video camera that recorded the assault.

19) In the criminal case for the second assault (case 4155/2008) Christoforos and Marios Karayiannas and their employee were found guilty but given a suspended sentence. A suspended sentence after a two-year court battle. My cross-examination alone took fourteen court days, not consecutive days but spread over months. I endured over twenty hours of cross-examination for an attack that took less than ten minutes.

20) I was forced by the court to fly back and forth and spend months away from my family, all at my expense. I was abused on the stand and through exhaustion, I broke down many times. I begged the judge not to do this as I was the victim of the crime. What I went through in court over those two years was worse than the assault itself and it cost me tens of thousands of pounds. During one abusive session, Karayiannas’ lawyer Efthimios Flourentzou shouted “You deserved what you got” as I showed pictures of my injuries. Apparently, I deserved what I got because I told my story on the internet. In court, the judge sought no apology for the comment. I complained about this abuse at the highest levels, which resulted in a meeting at the Presidential Palace with Mr Christos Christofides, Director of the President’s Office. Nothing was done to help although soon after Mr Efthimios Flourentzou was made Minister of Communications.

21) The verdict and sentencing made no sense, not in the law of Cyprus or English Common Law. The judge misapplied case law that can reduce murder to manslaughter and said that the defendants suffered a sudden and temporary loss of self-control when they attacked me. That case law was misused first to reduce the sentence and then misused again to suspended it entirely, another legal error. The prosecution appealed the sentence.

22) The appeal was heard without the lower court transcripts, so the Supreme Court did not hear that this was my second assault or that the accused had phoned the police ahead of the attack to say they were on their way to do it. This assault was premeditated and not a sudden and temporary loss of self-control. Without any court transcripts, the Supreme Court unanimously upheld the lower court’s decision in full and made the comment that the suspended sentence was appropriate because the accused were always willing to plead guilty. The accused put up a two-year fight in court and were never willing to plead guilty to any charge.

23) Karayiannas father and son then put up another two-year fight in the civil case where again they were found liable for the assault and again, I was awarded virtually nothing. Nothing for my legal fees, nothing for the four years of flights and accommodation, not even the money for the car they rammed or the camera they smashed was awarded. I was granted legal aid under EU directive 2002/8/EC which deals with cross border disputes, but this was never paid. This case is being appealed and it’s now over 11 years since this assault.

24) September 2012 saw the judgement for the civil case 365/2006. This lawsuit by Karayiannas was claiming breach of contract and defamation for publications on my website. We had a counterclaim for breach of contract. The judge at Larnaca District Court ruled that we did not breach our contract and that Karayiannas had unlawfully cancelled it and had unlawfully retained our money. It was ruled that the house was sold again without our knowledge. However, in another atrocious decision, the court failed to award us any damages. We got nothing for our legal fees which by then exceeded the amount they stole. Nothing for the rise in the value of the house. Nothing for our expenses in attending court, flying back and forth for years. Nothing for the years in rented accommodation and of course no punitive damages or any penalty to prevent another developer doing the same again to another British buyer.

25) Despite the verdict agreeing that Karayiannas’ claim, that I breached the contract was untrue, the court went on to fine me a national record for defamation of €50,000 for merely calling my developers liars on my website. I have been telling my story on the internet since 2006 of how I’ve been treated as a customer and there was no defamation on my website. The company showed no damages for defamation as they refused to bring their financial accounts to court, but €50,000 was awarded to them anyway. On top of that record-breaking fine for defamation, I was also fined €10,000 for the use of a word. For calling the company Karayanus instead of Karayiannas on a page on my website. I used that derogatory name as a customer against this company, only after my second assault, after I’d been hospitalized and after the fraud of reselling our house had already been exposed.

26) This ruling was given by a judge who refused to recuse himself. Our case had fallen into the lap of a Judge Tefkros Economou. We asked the judge to recuse himself because of an unusual action he had personally taken against me in favour of Karayiannas some years earlier. In 2008, Judge Economou had personally handed over a file to the Attorney General for an investigation of criminal liability against me, for the publication of the audio of my business conversations with Karayiannas. The Attorney General found no criminal liability.

27) We knew we wouldn’t get a fair hearing with Judge Tefkros Economou and that something was very wrong from the outset, so we asked him to recuse himself and he refused. Now a Supreme Court Judge, Tefkros Economou is in the news this week for presiding over a case against the Bank of Cyprus. Many people are unhappy because his wife worked for the bank. I waited 6 years for my day in the district court and it is a terrible feeling, standing before a judge you know is against you from the outset.

28) There were many things wrong in the courtroom. The lawyer representing Christoforos Karayiannas and Son Ltd was Ms Adrianna Klaedes. Ms Adrianna Klaedes was previously known as Mr Andrew Klydes. Mr Andrew Klydes once represented me in this same case and was key in early litigation. I was horrified when he swapped sides. This was brought to the attention of Judge Economou who did nothing except wave away any related testimony and refused to accept any evidence showing this to be the case. Judge Economou made no comment to this in his verdict.

29) In this case, I was granted legal aid under EU directive 2002/8/EC which deals with cross border disputes within the EU (see attached Cyprus Mail article). To be granted this in Cyprus was not a simple form filling exercise but many trips and a mini-trial to prove I could no longer afford to continue. In a few short years, we went from buying a house in cash to debt and living in rented accommodation. Our life savings had gone to the property developer, my lawyer and years of expenses in attending court in the criminal actions where I was a witness for the state.

30) However, although I was ‘granted’ this legal aid it was never paid, hampering my case in court. No official court translator would work the case for fear the court would not pay them. Without legal aid, I could not afford a trained translator so instead, I had to rely on a bilingual expat. I could not afford any documents translated nor bring in any expert witnesses. I walked out of court several times in protest of no translator and ceased proceedings. My lawyer walked out too because he was not paid and only returned on the promise he would be paid at the end, but he never was.

31) We are appealing on many grounds including the refusal of the judge to step aside and have a hearing date of 10th April 2019 (appeal 435/2012). This is the last opportunity for the Judiciary of Republic of Cyprus to resolve the issue.

32) For a fair hearing on 10th April 2019 (appeal 435/2012) we need the legal aid that was granted under EU directive to be paid, so we can afford to attend court and pay for a professional translator (see paragraphs 29 & 30).

33) For the appeal, we also need all transcripts of the lower court’s proceedings (case 365/2006) to be given in English or in a digital format so that I can translate them electronically. It is unfair to deny us both the funds to translate paper documents and the digital copies. It has been six years since proceedings and these transcripts have not been produced in any form. Remember, the lower court transcripts were not produced at the criminal appeal for my second assault and the case was lost without them (see paragraphs 21 & 22). I do not want history to repeat itself.

34) I also need my expenses for attending court in the criminal case refunded (case 4155/2008). Although the victim of the crime I was merely a witness for the state and gave my receipts to the prosecutor for attending court. I undertook many trips and had to spend eight weeks away from my family just to complete my testimony for a ten-minute attack. The court forced me to do this and assured me that my expenses would be paid at the end (see paragraphs 19 & 20).

35) Unfortunately, I have been following property cases for thirteen years now and no British individual has ever got justice in Cyprus. No one has ever won their case and been awarded real damages, expenses including their legal fees back. It has never happened. If a court case of fourteen years isn’t chilling enough for a British citizen, the truth is, not one property developer or crooked lawyer has ever been truly punished. We British, as I have shown above, win our court cases but loose outright

36) I fervently believe that our nationality has affected the way in which our cases have been dealt with and pursued. If action had been taken early against our property developer, then much of what happened could have been avoided. We have found no solace in the legal system, the courts have been viciously uneven and after thirteen years of litigation, our property developer remains unpunished.

37) Legal precedent established the rule that a contract in the land registry secures your rights as the beneficial owner of that property. I have now proved in the civil courts that I did not breach my contract and that our house was sold to another. If a house is sold twice then that should be a criminal fraud and you cannot prevent a customer from sharing his experience online. I have little doubt that we are heading to the ECHR where the conduct of my property developer will be defended by the state and the burden placed on the taxpayers. This will not concern Christoforos Karayiannas and Son Ltd nor their lawyer Ms Adrianna Klaedes, who have both been in court on several occasions for not paying their taxes.

38) I have laid out our abuses and they all stem from the Republic of Cyprus and are continuing today. Despite our letters, our protests, the press and my online campaign, I regret to say, that in thirteen years we have had no help from any government authority or industry body.

39) We have lost everything and this whole situation and the time taking to resolve, has had a terribly detrimental effect on us and our family life. It has ruined our lives, but we will never give up in our pursuit of justice.

40) I have given a brief outline of our thirteen-year plight here, tried to stick to court ascertained facts and I’ve kept my opinion to a minimum. I have however, excluded some serious issues which cannot be explained away by accident, oversight or overwork, all of which have led us to believe that corruption and collusion have been at play. This sensitive and controversial area is more difficult to demonstrate in a letter and I would like to take you up on your offer to meet in person where we can discuss my situation and I can share my concerns.

Yours sincerely,
Conor O’Dwyer

 

γραπτές παρατηρήσεις με Γιάννος Γ Γεωργιάδη 365/2006

ΚΛΙΜΑΚΑ:€500.000 – €2.000.000

ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ

ΑΓΩΓΗ ΑΡ. 365/06

ΜΕΤΑΞΥ:

CHRISTOFOROS KARAYANNAS & SONS LTD, εκ Παραλιμνίου

Ενάγοντες

και

1. Cornelious Desmond O’Dwyer, εξ Αγγλίας
2. Michaella Margaret O’Dwyer, εξ Αγγλίας

Εναγομένων

ΚΑΙ ΔΙΑ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΕΩΣ ΔΥΝΑΜΕΙ ΤΟΥ ΔΙΑΤΑΓΜΑΤΟΣ ΗΜ. 24.3.2010

ΑΓΩΓΗ ΑΡ. 365/06

ΧΡΙΣΤΟΦΟΡΟΣ ΚΑΡΑΓΙΑΝΝΑΣ & ΥΙΟΣ ΛΤΔ

Ενάγοντες

και

1. Cornelius Desmond O’Dwyer, εξ Αγγλίας
2. Michaela Margaret O’Dwyer, εξ Αγγλίας

Εναγομένων

ΓΡΑΠΤΗ ΑΓΟΡΕΥΣΗ ΔΙΚΗΓΟΡΩΝ ΕΝΑΓΟΜΕΝΩΝ 1 ΚΑΙ 2

Εντιμότατε,

Προβαίνω στην παρούσα γραπτή αγόρευση προς υποστήριξη των θέσεων των πελατών μας, Εναγομένων 1 & 2 στην παρούσα αγωγή.

Τα γεγονότα της υπόθεσης φαίνονται στα δικόγραφα και την μαρτυρία που δόθηκε ενώπιον σας κατά την ακρόαση της υπόθεσης και ένα συντομία έχουν ως ακολούθως:

ΓΕΓΟΝΟΤΑ

Ο κος Cornelius Desmond O’Dwyer (Εναγόμενος 1) και η κα Michaella Margaret O’Dwyer (Εναγόμενη 2) από την Αγγλία, είναι παντρεμένοι και έχουν δύο μικρά παιδιά.

Περίπου τον Μάιο του 2005 απεφάσισαν να πωλήσουν το σπίτι τους στην Αγγλία και να μετακομίσουν στην Κύπρο για μια καλύτερη ζωή, όπως έκαναν πάρα πολλοί Άγγλοι, ιδιαίτερα πριν να επέλθει οικονομική ύφεση στο νησί. Ο στόχος τους ήταν να πάρουν ένα ανεξάρτητο σπίτι περίπου ΛΚ170.000,00 στις ελεύθερες περιοχές Αμμοχώστου, με κήπο και πισίνα σε μια οικιστική περιοχή. Ένας κτηματομεσίτης τους σύστησε την εταιρεία των Εναγόντων ως μία αξιόπιστη εταιρεία, στην οποία θα μπορούσαν να βασιστούν για να αγοράσουν το σπίτι που ζητούσαν. Αφού είδαν διάφορα σπίτια, τελικά επέλεξαν το επίδικο σπίτι, το οποίο, ως τους εξήγησαν και ως φαινόταν από τα σχέδια που τους παρουσίασαν, ήταν γωνιακό, στην δεξιά του πλευρά συνόρευε με δρόμο και στην απέναντι πλευρά του δρόμου θα υπήρχε μια ανάπτυξη από τους Ενάγοντες με ισόγειες κατοικίες, κατά τρόπο που να μην επηρεάζεται η ιδιωτική ζωή των Εναγομένων. Οι Εναγόμενοι ικανοποιήθηκαν με αυτή την επιλογή και έτσι προχώρησαν και υπέγραψαν σχετικό συμβόλαιο για την αγορά του ακινήτου, ημερομηνίας 23 Αυγούστου 2005, Τεκμήριο 4 στην παρούσα αγωγή. Το εν λόγω συμβόλαιο υπογράφτηκε εκ μέρους των Εναγομένων από την δικηγόρο Μάριον Κάρτερ του δικηγορικού γραφείου Κάρτερ & Κλαΐδης και κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο Αμμοχώστου με σκοπό την προστασία των δικαιωμάτων των Εναγομένων. Οι Εναγόμενοι κατέβαλαν τμηματικά στους Ενάγοντες το συνολικό ποσό των ΛΚ66.000,00. Τα ποσά αυτά οι Εναγόμενοι τα πήραν από δάνειο μετά από υποθήκη που έβαλαν στο σπίτι τους στην Αγγλία, μέχρι αυτό να πουληθεί. Οι Εναγόμενοι δεν χρειάστηκε να υποθηκεύσουν το εν λόγω ακίνητο εδώ στην Κύπρο, εφόσον είχαν όλους τους πόρους που χρειαζόντουσαν για την αγορά του.

Δυστυχώς, ενόψει των αρνητικών εξελίξεων που έχουν προκύψει αναφορικά με αυτή την αγορά, οι Εναγόμενοι κατέληξαν να μην έχουν ούτε σπίτι, αλλά ούτε τα λεφτά τους πίσω. Επιπλέον σπατάλησαν τα λεφτά που είχαν πάρει από την πώληση του σπιτιού τους στην Αγγλία, σε δικηγορικά έξοδα και άλλα έξοδα, ενόψει των πολλών διαδικασιών που ανοίχθηκαν εδώ στην Κύπρο.

Οι Εναγόμενοι ένιωθαν ασφαλείς να προβούν στην εν λόγω αγορά ενόψει του ότι, τόσο οι Ενάγοντες, όσον και οι τότε δικηγόροι τους, τους διαβεβαίωσαν και συμβούλεψαν ότι με την κατάθεση του συμβολαίου στο Κτηματολόγιο αυτοί θα είναι οι ιδιοκτήτες (δικαιούχοι) και ότι εάν θέλουν την επομένη μέρα μπορούν να το πουλήσουν. Οι σχέσεις των Εναγομένων με τους Ενάγοντες ήταν πολύ φιλικές προτού γίνει η πράξη και στις αρχές μετά τη υπογραφή του συμβολαίου και οι Εναγόμενοι είχαν καλή επικοινωνία μαζί τους. Τους είχαν εξηγήσει από την αρχή τα σχέδια τους για μετακόμιση στην Κύπρο, την πώληση του σπιτιού τους στην Αγγλία και ότι τα παιδιά τους θα πήγαιναν σχολείο εδώ στην Κύπρο.

Αναπτύχθηκε μια αλληλογραφία μεταξύ των Εναγόντων και των Εναγομένων αναφορικά με το κτίσιμο του σπιτιού και των πληρωμών, η οποία αντικατοπτρίζεται σε όλα τα ηλεκτρονικά μηνύματα που ανταλλάχθηκαν μεταξύ τους και στις επιστολές των δικηγόρων των. Η εν λόγω αλληλογραφία έχει καταχωρηθεί ενώπιον του δικαστηρίου και αποτελούν τεκμήρια της υπόθεσης.

Στις 20 Ιανουαρίου 2006 οι Εναγόμενοι πήραν ένα ηλεκτρονικό μήνυμα από την Michelle Anglou, με φωτογραφίες του σπιτιού και αντιλήφθηκαν ότι υπήρχαν κάποια λάθη στην κατασκευή στο εσωτερικού του σπιτιού. Συγκεκριμένα διαπίστωσαν ότι οι Ενάγοντες δεν είχαν προβεί στις αλλαγές που ζήτησαν να γίνουν οι Εναγόμενοι στην οικία τους. Στις 30 Ιανουαρίου 2006 πήραν ηλεκτρονικό μήνυμα από την Μάριον Κάρτερ, που περιλάμβανε την απόδειξη για την πληρωμή για την ολοκλήρωση του σκελετού και πιστοποιητικό Πολιτικού Μηχανικού για το στάδιο της τοιχοποιίας. Οι Εναγόμενοι μετέφεραν άμεσα το ποσό των ΛΚ26.027.50 στους τότε δικηγόρους τους, τα οποία κατατέθηκαν στον λογαριασμό τους στις 2 Φεβρουαρίου 2006.

Ο Εναγόμενος 1 απεφάσισε να μεταβεί στην Κύπρο για να επιθεωρήσει το σπίτι και να συζητήσει με τους Ενάγοντες για τα λάθη που εντόπισε και έτσι στις 6 Φεβρουαρίου 2006 έφτασε στην Κύπρο και πήγε στο εργοτάξιο την ίδια μέρα. Με μεγάλη του έκπληξη αντιλήφθηκε ότι οι Ενάγοντες προχώρησαν με ανάπτυξη δίπλα από το σπίτι του, κατά τρόπο πολύ διαφορετικό από ότι τους παρουσίασαν ότι θα γινόταν. Κατασκεύασαν τρεις διώροφες κατοικίες στο σημείο δίπλα από την οικία τους, εκεί που θα υπήρχε δρόμος ως φαίνεται, τόσο από το πρόχειρο σχέδιο που τους είχαν δώσει, όσο και από τα σχέδια που επισυνάπτονται στο συμβόλαιο. Η εν λόγω ανάπτυξη θα επηρέαζε την ιδιωτική τους ζωή στον κήπο τους, που ήταν ένα από τα βασικά κριτήρια που τους οδήγησε να αγοράσουν εκείνο το συγκεκριμένο σπίτι και όχι κάποιο άλλο. Από αυτό το σημείο και μετά, είναι έκδηλο ότι ο Εναγόμενος 1 άρχισε να ανησυχεί για την αξιοπιστία των Εναγόντων, καθώς επίσης προειδοποιήθηκε από κάποιο άλλο Άγγλο να είναι προσεκτικός με τον Καραγιαννά. Αυτές οι ανησυχίες του Εναγομένου 1 τον οδήγησαν στο να είναι ιδιαίτερα προσεκτικός και απεφάσισε να αρχίσει να ηχογραφεί τις συνομιλίες του μαζί τους.

Ο Εναγόμενος 1 αναστατωμένος έσπευσε να συναντήσει τους Ενάγοντες για να ζητήσει εξηγήσεις, αλλά αυτοί δεν δέχτηκαν να τον δουν, διότι ήταν απασχολημένοι. Τον είδε η Michelle Anglou και του έδωσε ένα τοπογραφικό με την νέα ανάπτυξη, όπου διαφάνηκε ότι το καινούργιο τοπογραφικό δεν συμφωνούσε με το παράρτημα Β του συμβολαίου. Τελικά ο Μάριος Καραγιαννάς συνάντησε τον Εναγόμενο 1 την Πέμπτη 9 Φεβρουαρίου 2006 στο επίδικο σπίτι. Την ίδια μέρα η Michelle Anglou του τύπωσε και του έδωσε μια κατάσταση, όπου φαίνονταν οι πληρωμές που έγιναν και οι μελλοντικές πληρωμές (Τεκμήριο 46). Την επομένη στις 10 Φεβρουαρίου 2006 γύρω στις 9:00 το πρωί, συναντήθηκε και πάλι με τον Μάριο Καραγιαννά και την Michelle Anglou. Σύμφωνα με τον Εναγόμενο 1, ο Μάριος ήταν απότομος και το κλίμα δεν ήταν ευχάριστο. Ο Μάριος του είπε να πάει να συζητήσει το θέμα με την σύζυγο του και να του εισηγηθεί λύσεις για διευθέτηση του θέματος.

Ο Εναγόμενος 1 επέστρεψε στην Αγγλία την ίδια μέρα και ετοίμασε λεπτομερή επιστολή με εισηγήσεις προς επίλυση του θέματος, την οποία απέστειλε στις 13 Φεβρουαρίου 2006 (τεκμήριο 20). Οι Ενάγοντες δεν απάντησαν στην εν λόγω επιστολή των Εναγομένων με σκοπό την εξεύρεση μιας λύσης στο πρόβλημα που παρουσιάστηκε και απλά στις 14 Φεβρουαρίου 2006 ο Μάριος απάντησε ότι ο δικηγόρος τους θα απαντούσε στην εν λόγω επιστολή. Μετά από επίμονες προσπάθειες από τον Εναγόμενο 1 να πάρει απάντηση, την 1η Μαρτίου 2006, οι δικηγόροι των Εναγόντων τους απέστειλαν ηλεκτρονικό μήνυμα (τεκμήριο 24) με το οποίο τους έλεγε τα εξής:
“…We do not consider that our clients are in breach of contract in any way. Our clients have fulfilled their obligations in accordance with the contract terms and at this stage we can only advise that either comply with your obligations as per the contract or cancel the same”.

Είναι έκδηλο ότι οι Ενάγοντες μέσω του δικηγόρου τους έδιναν την επιλογή στους Εναγόμενους, να συνεχίσουν με την υλοποίηση της σύμβασης, η εάν δεν τους αρέσει, να την τερματίσουν. Δεν φαίνεται να προειδοποιούν τους Εναγόμενους για όποιες καθυστερήσεις στις πληρωμές τους για οποιοδήποτε στάδιο, αλλά ούτε τους καλούν γραπτώς όπως προβλέπεται στο συμβόλαιο παράγραφος 3.2, να καταβάλουν τυχόν καθυστερημένες δόσεις μέσα σε 15 μέρες από την ημερομηνία της ειδοποίησης και ότι, εάν δεν το πράξουν, θα τερματίσουν το συμβόλαιο.

Ως αποτέλεσμα αυτής της σύντομης απάντησης των Εναγόντων και της έλλειψης διάθεσης από μέρους τους για επίλυση του προβλήματος, ο Εναγόμενος 1 αναγκάστηκε, παρόλο που ήταν δυσαρεστημένος, να προχωρήσει με την υλοποίηση της συμφωνίας και παράλληλα να δημιουργήσει ιστοσελίδα, στην οποία θα του δινόταν η ευκαιρία να παρουσιάσει την εμπειρία του και τα παράπονα του εναντίον των Εναγόντων. Την ιστοσελίδα τη δημιούργησε στις 4 Μαρτίου 2006 και έβαλε εκεί ένα μικρό κείμενο που περιέγραφε τα γεγονότα. Στις 6 Μαρτίου 2006 ήρθε στην Κύπρο και στις 7 Μαρτίου το 2006, πήγε το πρωί στο γραφείο των Εναγόντων αλλά δεν ήταν εκεί. Μίλησε με την Michelle Anglou και της είπε ότι, παρόλο που ήταν δυσαρεστημένοι δεν θα τερματίσουν το συμβόλαιο. Συνάντησε τους Ενάγοντες τελικά το απόγευμα της ίδιας μέρα και είπε και σε αυτούς ότι ήταν δυσαρεστημένοι, αλλά δεν θα τερμάτιζαν το συμβόλαιο και ότι θα παρουσιάσει την εμπειρία του στην ιστοσελίδα που ετοίμασε με την ονομασία www.lyingbuilder.com. Την επομένη η Μάριον Κάρτερ παρέδωσε στους Ενάγοντες επιταγή με ημερομηνία 8 Μαρτίου 2006, για το ποσό των ΛΚ26.027,50 για την τοιχοποιία, λεφτά τα οποία είχε ήδη λάβει από τους Εναγόμενους από τις 2 Φεβρουαρίου 2006 και τα κρατούσε μέχρι να επιλυθούν τα προβλήματα που είχαν προκύψει μεταξύ των συμβαλλομένων και τα οποία προσπαθούσαν να επιλύσουν μέσω συζήτησης και ανταλλαγής αλληλογραφίας. Οι Ενάγοντες αρνήθηκαν να πάρουν το εν λόγω ποσό και έτσι η Μάριον Κάρτερ παρέδωσε στους δικηγόρους των Εναγόντων στις 14 Μαρτίου 2006, επιστολή μαζί με την επιταγή, η οποία επιστράφηκε και μετά έγινε προσπάθεια επίδοσης της μέσω επιδότη ανεπιτυχώς. (βλέπε τεκμήρια 25 και 26).

Στις 9 Μαρτίου 2006 οι Μάριος Καραγιαννάς και ο πατέρας του Χριστόφορος Καραγιαννάς κτύπησαν τον Εναγόμενο 1 και του κατάστρεψαν την κάμερα του.
Την ίδια μέρα ο δικηγόρος των Εναγόντων απέστειλε επιστολή στους Εναγόμενους (τεκμήριο 9), σύμφωνα με την οποία τους ανακοινώνει ότι οι πελάτες του ακυρώνουν το συμβόλαιο και ότι, ακόμη και εάν διαφανεί ότι δεν νομιμοποιούνται να το ακυρώσουν, δεν επιθυμούν να τελειώσουν το σπίτι και να τους το παραδώσουν.

Στις 10 Μαρτίου 2006 ο Εναγόμενος 1 πήγε στο γραφείο του τότε δικηγόρου τους Ανδρέα Κλαΐδη για συμβουλές και στις 11 Μαρτίου 2006 επέστρεψε στην Αγγλία και αντικατέστησε το κείμενο που είχε ανεβάσει στην ιστοσελίδα του υπό μορφή ημερολογίου, με μια γενική δήλωση (τεκμήριο 67), η οποία παρέμεινε εκεί μέχρι τις 24 Φεβρουαρίου 2007, όπου και επανέφερε το κείμενο που είχε αρχικά τοποθετήσει και μετέπειτα ενημέρωνε την ιστοσελίδα ανάλογα με τις εξελίξεις.

Στις 9 Ιουνίου 2006 καταχωρήθηκε η εν λόγω αγωγή, μέσω της οποίας οι Ενάγοντες ζητούν τον τερματισμό του συμβολαίου και αποζημιώσεις για παράβαση συμβολαίου, καθώς επίσης ζητούν αποζημιώσεις για δυσφήμιση για την περίοδο 7 Μαρτίου 2006 μέχρι την 15 Μαρτίου 2006. Οι Εναγόμενοι καταχώρησαν υπεράσπιση και ανταπαίτηση δια της οποίας ζητούν δήλωση ότι το συμβόλαιο δεν έχει τερματιστεί, ειδική εκτέλεση και αποζημιώσεις και διαζευκτικά αποζημιώσεις για παράβαση συμφωνίας, ειδικές και τιμωρητικές αποζημιώσεις.

Το 2007 οι Εναγόμενοι πληροφορήθηκαν με μεγάλη τους έκπληξη, ότι το σπίτι τους πουλήθηκε σε άλλο πρόσωπο τον Μάιο του 2007, στην Michelle McDonald.

Το 2008 όταν επισκέφθηκε το σπίτι του για να βγάλει φωτογραφίες για σκοπούς παρουσίασης τους ως τεκμήρια στην παρούσα υπόθεση, ο Εναγόμενος 1 κτυπήθηκε από τον Μάριο Καραγιαννά, τον πατέρα του Χριστόφορο Καραγιαννά και από άλλο τρίτο πρόσωπο, με αποτέλεσμα να παραμείνει 6 μέρες στο Νοσοκομείο. Για αυτό το αδίκημα καταδικάστηκαν σε 12 μήνες φυλάκιση με αναστολή, για το οποίο εκκρεμεί Έφεση εναντίον της αναστολής. Αρκετά από τα δημοσιεύματα που ανέβασε ο Εναγόμενος 1 στο διαδίκτυο περί τα μέσα του Φεβρουαρίου 2007, δεν είναι επίδικα και αφορούσαν τους ξυλοδαρμούς του, την πώληση του σπιτιού του σε τρίτο άτομο και την καθυστέρηση που προέκυπτε στις διαδικασίες σε σχέση με την προστασία των δικαιωμάτων του.

Στο στάδιο της ακρόασης οι Εναγόμενοι δήλωσαν ότι ζητούν αποζημιώσεις και όχι ειδική εκτέλεση, ενόψει του ότι, μετά την επιστολή του δικηγόρου Γιώργου Πιττάτζιη εκ μέρους της Michelle McDonald, ημερομηνίας 30/5/2007, ότι αυτή αγόρασε το σπίτι καλή τη πίστη και δεν επιθυμούσε να φύγει από μέσα και ότι δεν είχαν βάση αγωγής εναντίον τους, έτσι εγκατέλειψαν την πρόθεση τους να διεκδικήσουν ειδική εκτέλεση από εκείνο το σημείο και μετά.
ΜΑΡΤΥΡΙΑ

Ενώπιον σας έδωσαν μαρτυρία εκ μέρους των Εναγόντων ο Μάριος Καραγιαννάς, ο Σάββας Κυριάκου ειδικός ηλεκτρονικών υπολογιστών, ο Χριστόφορος Καραγιαννάς, ο Χριστόδουλος Χρίστου πολιτικός μηχανικός, ο Νέστωρας Νικηφόρου δικηγόρος, ο Μάριος Σάββας μεταφραστής, η Michelle Anglou πρώην υπάλληλος των Εναγόντων, ο Anthony Kay ιδιοκτήτης της εταιρείας Sold On Cyprus, ο Κωνσταντίνος Τσαγγαράς πρώην υπάλληλος της BuySell και η Βαρναβούλλα Καραγιαννά. Για τους Εναγόμενους έδωσαν μαρτυρία οι Εναγόμενοι 1 και 2 και ο κύριος Χαράλαμπος Πετρίδης, ειδικός εκτίμησης ακινήτων.

Είναι εμφανές ότι οι Ενάγοντες δεν ήρθαν ενώπιον του δικαστηρίου για να πουν την αλήθεια και προσπάθησαν μέσω της μαρτυρίας τους να παραπλανήσουν το δικαστήριο και να δημιουργήσουν εντυπώσεις, δια μέσων υπερβολών και ψευδομαρτυρίας.

Οι Εναγόμενοι παρουσίασαν τα γεγονότα όπως πραγματικά εξελίχθηκαν, τεκμηριώνοντας τους ισχυρισμούς τους με αποδεικτικά στοιχεία.
ΤΕΡΜΑΤΙΣΜΟΣ ΣΥΜΦΩΝΙΑΣ

Ο ισχυρισμός των Εναγόντων ότι νομιμοποιούνται να τερματίσουν την συμφωνία πώλησης λόγω παράβασης της συμφωνίας από τους Εναγόμενους και συγκεκριμένα επειδή παρέλειψαν να καταβάλουν δύο πληρωμές στους Ενάγοντες, αυτή της τοιχοποιίας και αυτή του επιχρίσματος, είναι τόσο έκδηλα ανυπόστατη, που θεωρώ ότι δεν είναι καν αναγκαίο να καταβάλω μεγάλη προσπάθεια να πίσω το Δικαστήριο προς αυτή την κατεύθυνση.

Απλά θεωρώ σκόπιμο να τονίσω ότι σε καμία περίπτωση, όπως παραδέχθηκαν και οι ίδιοι οι Ενάγοντες, δεν έστειλαν την προειδοποίηση που προβλέπει το Άρθρο 3.2, της σύμβασης.

Το αντίθετο, οι Ενάγοντες με επιστολή τους ημερομηνίας 1η Μαρτίου, παρακίνησαν τους Εναγόμενους, είτε να προχωρήσουν με την αγορά του ακινήτου, ή να το τερματίσουν εάν ήθελαν οι Εναγόμενοι.

Υπάρχει σωρεία αποφάσεων που καταπιάνεται με το θέμα του τερματισμού πωλητηρίου εγγράφου και τις συνθήκες κάτω από τις οποίες δύναται ένα μέρος να τερματίσει ένα συμβόλαιο. Ως φαίνεται από την νομολογία, ακόμα και στην περίπτωση που υπάρχει καθυστέρηση στην πληρωμή κάποιου ποσού κατά παράβαση της σύμβασης, αυτό από μόνο του δεν νομιμοποιεί τον τερματισμό του συμβολαίου, αλλά χρειάζεται ο συμβαλλόμενος να καταστήσει πρώτα τον χρόνο πληρωμής ως ουσιώδη όρο της συμφωνίας. Σχετικές με αυτή την αρχή είναι οι πιο κάτω υποθέσεις:

Στην υπόθεση IRIS DEVELOPMENT LTD v. ΤΑΚΗ ΛΑΖΑΡΙΔΗ, ημερ. 25/9/2000, Πολιτική Έφεση αρ.10180, αναφέρονται τα εξής στην σελίδα 1510:
«Το άρθρο 55(1) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.149 προβλέπει ότι αν ένας από τους συμβαλλόμενους αναλάβει υποχρέωση να προβεί σε ορισμένες ενέργειες εντός ορισμένου χρόνου και παραλείψει να πράξει τούτο, το μέρος της σύμβασης που δεν εκπληρώθηκε ακόμα καθίσταται ακυρώσιμο κατ’ εκλογή του άλλου μέρους αν πρόθεση των συμβαλλομένων ήταν να καταστήσουν το χρόνο ουσιώδη όρο της σύμβασης. Παρόμοια πρόνοια υπάρχει και στον Ινδικό Περί Συμβάσεως Νόμο και στο σύγγραμμα Pollock & Mulla, Indian Contract and Specific Relief Acts, 9η Έκδοση, στη σελ.386, διαβάζουμε τα ακόλουθα:
«… Courts of Equity have introduced a presumption, chiefly, if not wholly applied, in cases between vendors and purchases of land, that time is not of the essence of contract.»

Επίσης στην υπόθεση PARASKEVAS & OTHER v. LANTAS (1988) 1 CLR, 285, σελ.290-291, λέχθηκαν τα εξής:
«In his reasons for judgment the trial Judge explains that the time of payment of the installments was of the essence and, consequently, the failure of the purchasers to meet stipulations regulating the payment of the installments, entitled the vendor to terminate the contract. It is evident that in so holding the Judge misinterpreted the decision of the Supreme Court in Charalambous v. Vakana (1982) 1 CLR 310 (the Judgment of the Court was given by Stylianides, J.), and case cited therein, and failed to appreciate that equity has superseded the common law rule that contractual stipulations effecting payment are of the essence of the agreement. Now the rule is that time stipulations of the agreement unless they are so declared to be for reasons mutually in the contemplation of the contracting parties. The same principles govern the application of s.55 of the Indian Contract Act, 43 1 A.26 and Stickney v. Keeble and Another (1915) A. C. 386). In this case not only the parties did not make the time of payment of the purchase price of the essence of the agreement but, on the contrary, they made provision of the payment of interest, a fact in itself suggestive that time was not intended to be of the essence. Therefore, time was not initially of the essence of the contract as indeed counsel for the respondent candidly acknowledged. Was, then, the time of payment made of the essence by the subsequent notice of the vendor? »

(Βλέπε και Melaisi v. Georghiki Eteria (1979) I CLR 748, Stickney v. Keeble and another (1915) A.C. 386, Smith v. Hamilton (1950) 2 All E.R. 928 και Jamshed Khodaram Irani v. Burjorji Dhunjibhai (1915) 32 T.L.R. 156).
Στην Pollock & Mulla (ανωτέρω) αναφέρεται ότι, και όπου ο χρόνος δεν είναι ουσιώδεις, μπορεί να καταστεί τέτοιος, κάτω από ορισμένες προϋποθέσεις (σελ.389):
«Even in the case of sale of land, time can be made of the essence of the contract by giving a notice to the other side guilty of undue delay to perform the contact in the reasonable time. This can also be done in a contract the stipulation of time as the essence has been waived».

Έχοντας υπόψη τα πιο πάνω διαφαίνεται ότι, στην παρούσα υπόθεση υπήρχε επιλογή στους πωλητές να καταστήσουν τον χρόνο καταβολής οποιασδήποτε από τις δόσεις ως ουσιώδη όρο, βάσει του άρθρου 3.2 της Σύμβασης, όμως σε καμία περίπτωση δεν έπραξαν κάτι τέτοιο. Επίσης σε σχέση με την καταβολή της δόσης που αφορά το επίχρισμα, ούτε καν ενημερώθηκαν οι Εναγόμενοι ότι θα έπρεπε να την καταβάλουν και σε σχέση με τα λεφτά για την τοιχοποιία, φαίνεται ότι εκκρεμούσε λόγω των διαφορών που είχαν προκύψει. Οι Ενάγοντες όφειλαν με γραπτή ειδοποίηση να καταστήσουν τον χρόνο πληρωμής αυτής της δόσης ως ουσιώδη, πάντοτε σύμφωνα με τους όρους του συμβολαίου, προτού προχωρήσουν με τερματισμό.

Η επιστολή του δικηγόρου τους ημερομηνίας 9 Μαρτίου και η μεταγενέστερη πώληση του ακινήτου σε τρίτο πρόσωπο, αποτελεί παράβαση του συμβολαίου και οι Εναγόμενοι δικαιούνται αποζημιώσεις.

ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΕΙΣ

Οι Εναγόμενοι μέσω της ανταπαίτησης τους διεκδικούν:
(α) αποζημιώσεις που προκύπτουν από την διαφορά μεταξύ της τιμής πώλησης των ΛΚ163.000,00 και της αγοραίας αξίας του ακινήτου, ήτοι €119.698,00
(β) την επιστροφή του ποσού των ΛΚ66.000,00 (€112.767,69), πλέον νόμιμο τόκο
(γ) €18.000,00 πραγματικά έξοδα, που αφορούν πτήσεις, διαμονή, διατροφή, ενοίκια αυτοκινήτων και άλλα, ως φαίνεται στον πίνακα που έχω ετοιμάσει και επισυνάπτεται στην Αγόρευση μου ως ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Α
(δ) GBP 75.483,00 (€93.372,19) δια ενοίκια για τη διαμονή τους στην Αγγλία
(δ) €2.562,90 ως δικηγορικά έξοδα για την ετοιμασία του συμβολαίου
(ε) τιμωρητικές αποζημιώσεις, έξοδα, νόμιμο τόκο και οποιαδήποτε άλλη θεραπεία κρίνει ως εύλογη και δίκαιη το Δικαστήριο
(στ) δικηγορικά έξοδα και τόκους

Η αγοραία αξία του ακινήτου σύμφωνα με την νομολογία υπολογίζεται κατά την ημερομηνία παράβασης, ή σε οποιαδήποτε μεταγενέστερη ημερομηνία, όπου αποκρυσταλλώνεται ότι το αναίτιο μέρος σταμάτησε να επιμένει σε ειδική εκτέλεση.
Αναφορικά με τις αποζημιώσεις που δικαιούται το αναίτιο μέρος να λάβει μετά από παράβαση συμβολαίου, σχετικά είναι τα πιο κάτω:

Το περίγραμμα Chitty on Contracts 30th ed., Volume 1 – General Principles, paragraph 26-091, αναφέρει τα εξής:
«Full details of the damage recoverable for breaches of contracts relating to the sale of lease of land (including breaches of the covenants in a conveyance or lease) should be sought elsewhere. In respect of contracts made after September 27. 1989 the restrictive rule in Bain v Fothergill (which limited the vendor’s liability) no longer applies. Thus, a vendor who breaks his contract by failing to convey the land to the purchaser is liable to damages for the purchaser’s market value of the property at the fixed time for completion (or at a later time so long as it was reasonable for the purchaser to continue to seek performance, less the contract price. The purchaser may claim the loss of profit he intended to make from a particular use of the land (e.g. by converting a building into flats and offices) only if the vendor had actual or imputed knowledge of special circumstances showing that the purchaser intended to use the land in the way».

Στην υπόθεση MICHAEL SAAB v. THE HOLY MONASTERY OF AYIOS NEOPHYTOS, Civil Appeal No.6176, ημερ. 19/10/1986), σελ.500, αναφέρονται τα εξής:
«…Though normally damage are assessed out at the date of breach, where the party persists for good cause to have the contract enforced, notwithstanding the breach, damage may be assessed as at a subsequent date – In this sense Principle of Wroth v. Tyler (1973) 1 All E.R. 897 not exceptional but in line with the common law rule for the assessment of damages. Interest – Recovery of, as an item of special damage in case of a breach of contract – Though a remote item of damage which is not ordinarily recoverable it may be recovered when it is specifically pleaded and it appears that loss of interest ought reasonably to have been within the contemplation of the parties at the time of execution of the contract».

Επίσης η υπόθεση SYMEON CHARALAMBOUS v. ANDROULLA VAKANA, Civil Appeal No.6180, ημερ.20/5/1982, σελ.312 αναφέρει τα εξής:
«… the contract price and the market value at the time the respondent sold the property to the third person; that as the purchase price in the contact broken between the parties was £1.950 and the respondent sold the land to another person on 25.11.1977 for £4.000 the appellant is entitled to £2.050 damages and to the amount of £80 his deposit; …»

Στην σελίδα 319 της ίδια υπόθεσης αναφέρεται:
«…The question as to the date at which damages should be assessed was considered in a number of cases in the past. The view expressed that the damages should be assessed as at the time of the breach.

In Horsler v. Zorr (1975) 1 All E.R. 584, at p.586, Megarry, J., as he then was, indicated that there is no inflexible rule that common law damages must be assessed at the date of the breach.

In Johnson and Another v. Agnew (1979) 1 All E.R. 883 (H.L.), Lord Wilberforce said this at page 896:
“The general principle for the assessment of damages is compensatory, i.e. that the innocent party is to be placed, so far as money can do so, in the same position as if the contact had been performed. Where the contract is one of sale, this principle normally leads to assessment of damages as at the date of the breach, a principle recognised and embodied in s.51 of the Sale of Goods Act 1893. But this is not an absolute rule; if to follow it would give rise to injustice, the court has power to fix such other date as may be appropriate in the circumstances.

In cases where a breach of a contract for sale has occurred, and the innocent party reasonably continues to try to have the contact completed, it would to me appear more logical and just rather than tie him to the date of the original breach, to assess damages as at the date when (otherwise than by his default) the contract is lost”.»

Eπίσης βλέπε ΚΩΣΤΑΣ ΚΑΤΑΦΥΓΙΩΤΗΣ ν ΧΡΥΣΟΣΤΟΜΟΥ ΧΡΥΣΟΣΤΟΜΗ, Πολιτική Έφεση αρ.9150, ημερ.19/12/1997, BEARD v PORTER, Court of Appeal, dated 22/7/1947, (1948) 1 K.B. 321, ΔΑΦΝΟΣ ΔΡΥΑΝΗΣ & ΑΛΛΟΙ ν. ΚΩΣΤΑ ΚΑΛΗΣΠΕΡΑ, Πολιτική Έφεση αρ.8923, ημερ.15/5/1998. Βλέπε επίσης JOHNSON AND ANOTHER RESPONDENTS v AGNEW APPELLANT, House of Lords, dated, 8/3/1979, (1979) 2 WLR 487, (1980) A.C. 367, επίσης βλέπε DIAMOND v CAMPBELL-JONES AND OTHERS, Chancery Division, dated 4/2/1960, (1957 D. No.482), (1961) Ch.22.

Σύμφωνα με τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης, οι Εναγόμενοι φαίνεται ότι διεκδικούσαν την εκτέλεση του συμβολαίου με την παράδοση του ακινήτου σε αυτούς, μέχρι τις 30/5/2007, όπου έμαθαν για την παράνομη πώληση του σπιτιού τους σε τρίτο πρόσωπο και μετά που πήραν επιστολή από τους δικηγόρους της νέας αγοράστριας που τους ενημέρωνε ότι δεν προτίθετο να εγκαταλείψει το σπίτι και ότι το αγόρασε καλή τη πίστει. Έχοντας υπόψη την πιο πάνω ισχύουσα Νομολογία, οι Εναγόμενοι δικαιούνται ως αποζημίωση την διαφορά μεταξύ της τιμής του ακινήτου, ως φαίνεται στην εκτίμηση που έκανε ο εκτιμητής κύριος Χαράλαμπος Πετρίδης για την αξία του ακινήτου τον Μάιο του 2007 η εκτίμηση του οποίου παρέμεινε ανεντείλεκτη, δηλ. €398.200,00 και του ποσού των €278.502,00 (ΛΚ163.000,00), ήτοι το ποσό των €119.698,00.

Περαιτέρω δικαιούνται ως αποζημιώσεις που προκύπτουν φυσιολογικά κατά την φυσική ροή των πραγμάτων, κάτι που οι συμβαλλόμενοι γνώριζαν κατά τον χρόνο της σύμβασης ότι θα προέκυπταν συνεπεία της σύμβασης, ως ακολούθως:
1. Ενοίκια 1000 στερλίνες μηνιαίως που καταβάλλουν οι Εναγόμενοι για την διαμονή τους στην Αγγλία, από τις 6/12/2006 που πώλησαν το σπίτι τους για την αγορά της επίδικης κατοικίας και τα οποία μέχρι σήμερα ανέρχονται στις περίπου €93.372,19
2. €2.562,90 δικηγορικά έξοδα που πλήρωσαν για ετοιμασία του συμβολαίου αγοράς
3. €18.000,00 πραγματικά έξοδα, ως διαφαίνεται από τις αποδείξεις που έχει καταχωρήσει η Εναγόμενη 2, σε σχέση με τα ταξίδια που αναγκάστηκαν να κάνουν στην Κύπρο.

Βλέπε επίσης το Άρθρο HALBURY’S LAW OF ENGLAND/DAMAGES (VOLUME 12 (1) (REISSUE))/5. MEASURE OF DAMAGES IN CONTRACT/(3) CONTRACT: PARTICULAR TRANSACTIONS/1059. SALE OF LAND όπου αναφέρονται τα εξής:
«When upon a contract for the sale of land the purchaser wrongfully refuses to complete, the measure of damage is, similarly, the loss incurred by the purchaser as the natural and direct result of the repudiation of the contract by vendor. These damages include the return of any deposit paid by the purchaser with interest together with expenses which he has incurred in investigating titles and other expenses within the contemplation of the parties, and where there is evidence that the value of the property at the date of repudiation was greater than the agreed purchase price, damages for loss of bargain.»

Βλέπε επίσης ΗΛΙΑΣ ΑΡΙΣΤΟΔΗΜΟΥ ν ΤΑΚΗ ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ, Πολιτική Έφεση αρ.6831, ημερ.11/5/1990, η οποία αναφέρει:
«… Το εύρημα του δικαστηρίου ότι ο εφεσείων είχε παραβιάσει τους όρους της παραγράφου 7 κρίνεται εύλογο και επικυρώνεται. Οι αποζημιώσεις για παράβαση συμβατικών όρων καθώς και το ύψος των αποζημιώσεων ρυθμίζονται από τις διατάξεις του άρθρου 73(1) του Κεφ.149. περιλαμβάνει ζημιά η οποία προέκυψε φυσιολογικά κατά τη συνήθη ροή των πραγμάτων ή που οι συμβαλλόμενοι γνώριζαν κατά το χρόνο σύναψης της σύμβασης ότι θα προέκυπτε ως αποτέλεσμα της παράβασης. Οι πρόνοιες της παραγράφου αυτής του άρθρου 73 του Περί Συμβάσεων Νόμου εξετάστηκαν σε έκταση στην υπόθεση Saab and Another v. Holy Monastery of Ay. Neophytos (1982) 1. CLR 499, p.519 a.s.

Η αποκατάσταση στη θέση που θα βρισκόταν το αθώο μέρος αν δεν σημειωνόταν η διάρρηξη της σύμβασης αποτελεί τη συνισταμένη των αρχών που διέπουν τον καθορισμό των αποζημιώσεων. Κατά κανόνα αυτό επιτυγχάνεται με την επιδίκαση εκείνων των αποζημιώσεων που κατά λογική πρόβλεψη κατά το χρόνο εκτέλεσης της σύμβασης θα προέκυπταν ως αποτέλεσμα της διάρρηξης της συμφωνίας.

Η δαπάνη για την επέκταση και διαμόρφωση του κτιρίου είχε καταβληθεί αποκλειστικά για το σκοπό δημιουργίας προϋποθέσεων λειτουργίας του κέντρου όπως οι συμβαλλόμενοι γνώριζαν κατά το χρόνο υπογραφής της συμφωνίας. Παρόλο που το δικαστήριο στη σύντομη απόφαση του δεν επεξηγεί τη βάση πάνω στην οποία καθορίστηκε η αποζημίωση, είναι πρόδηλο ότι έκρινε ότι η δαπάνη δεν είχε το αναμενόμενο όφελος και συνεπώς συνιστούσε ζημιά η οποία προέκυψε φυσιολογικά ως αποτέλεσμα της διάρρηξης της συμφωνίας εκ μέρους του εφεσείοντα».
Βλέπε επίσης JEAN LOUIS STEUERMAN v DAMPCOURSING LTD, Case No. HT02 181, High Court of Justice Queens Bench Division Technology and Construction Court, ημερ.16/5/2002, (2002) EWHC 939 (TCC), 2002 WL 1039753, παράγραφος 60, η οποία αναφέρει τα εξής:
«60. As it turned out, the period of interruption for the reparation works was far longer than expected, due to the fault of the defendants.»

«…The cost of renting property in that area is high and no one has suggested that the sum agreed is excessive for the area. I find that the defendants are liable in the sum claimed.»

Περαιτέρω οι Εναγόμενοι δικαιούνται αποζημιώσεις για ψυχική οδύνη. Ως φαίνεται από την Αγγλική Νομολογία, τέτοιους είδους ζημιές δίνονται και σε εργοληπτικές υποθέσεις, νοουμένου ότι ο σκοπός της σύμβασης αφορούσε άνεση και απαλλαγή από ταλαιπωρία. Σχετικό είναι το Άρθρο Construction Law Journal, 1988, Damages for heartache: the award of general damages for inconvenience and distress in building cases, Kim Franklin, (αντίγραφο επισυνάπτεται), το οποίο αναφέρει:
«Traditionally the view was that on a breach of contract damage could not be given for mental distress but only for physical inconvenience such as *Const. L.J. 265 having to walk five miles home or live in an overcrowded house. That mould was broken, as were so may others, by Lord Denning M.R. in the well-known holiday case of Jarvis v. Swan Tours. He there said: “if the contracting party breaks his contract, damages can be given for the disappointment, the distress, the upset and frustration caused by the breach”».

Επίσης στην σελίδα 6 του ιδίου Άρθρου αναφέρει:
«The recent case of Hayes and Another v. Dodd and Another has established that damages for anguish and vexation will be awarded for breach of contract only if the object of the contract is comfort or pleasure or the relief of discomfort. Although such damages are therefore recoverable in building cases they are not recoverable if the object of the contract is simply the carrying out of a commercial transaction».

Περαιτέρω βλέπε Άρθρα Construction Law Journal, 1992, More heartache: a review for the award of general damages in building case, Kim Franklin και Construction Law Journal, 1992 και Commonwealth claims for inconvenience in building matters, Ian H. Barnett. (αντίγραφα επισυνάπτονται)
Έχοντας υπόψη την πιo πάνω Nομολογία πιστεύω ότι οι Εναγόμενοι δικαιούνται τα πιo κάτω ποσά:
1. ΛΚ66.000,00 ήτοι €112.767,69, πλέον τόκους,
2. €119.698,00 (€398.200,00 – €278.502,00) που είναι η διαφορά μεταξύ της αγοραίας αξίας τον Μάιο του 2007 και της αξίας πώλησης. (βλέπε σελ.8 της εκτίμησης του κου Χαράλαμπου Πετρίδη),
3. €18.000,00 έξοδα διακίνησης, διαμονής και φαγητού, για αναγκαία ταξίδια που έκαναν για την υπόθεση,
4. €93.372,19, ενοίκια για την διαμονή τους στην Αγγλία
5. €2.562,90 για έξοδα ετοιμασίας συμβολαίων
6. Δικηγορικά Έξοδα
7. Νόμιμους Τόκους.

ΔΥΣΦΗΜΙΣΗ

Αναφορικά με την απαίτηση των Εναγόντων για δυσφήμιση, είναι η ταπεινή μου γνώμη ότι δεν έχουν αποδείξει την απαίτηση τους. Θεωρώ σκόπιμο να παραπέμψω το Δικαστήριο πιο κάτω στην Αγόρευση μου σε διαφωτιστική Νομολογία, καθώς επίσης στην στάση των Δικαστηρίων άλλων χωρών, αναφορικά με δημοσιεύματα που γίνονται δια μέσου ιστοσελίδων από απλούς καταναλωτές, με στόχο να εκφράσουν τα παράπονα τους εναντίον μεγάλων εταιρειών, μετά από συνδιαλλαγές που είχαν μαζί τους.

Στην παρούσα υπόθεση οι Ενάγοντες προς υποστήριξη της απαίτησης τους για δυσφήμιση, παρέδωσαν στο Δικαστήριο αντίγραφα της αρχικής ιστοσελίδας που ανέβασε στο διαδίκτυο ο Εναγόμενος 1, καθώς επίσης κάποια άλλα μεταγενέστερα δημοσιεύματα που δεν αφορούν την επίδικη διαφορά. Είναι εμφανές από μια ανάγνωση του κειμένου που ανάρτησε ο Εναγόμενος 1, ότι πρόκειται για εξιστόρηση γεγονότων τύπου ημερολογίου και παράθεση των εντυπώσεων και παραπόνων που είχε ο εναντίον των Εναγόντων και που είχε σχέση με την αγορά από αυτούς, του επίδικου ακινήτου. Διαφαίνεται ότι ο Εναγόμενος 1 πιστεύει ότι οι Ενάγοντες τον κορόιδεψαν και του είπαν ψέματα ότι το σπίτι που αγόραζε θα ήταν γωνιακό και ότι δεν θα γειτνίαζε με διώροφες κατοικίες και ότι με αυτό τον τρόπο τον ξεγέλασαν να αγοράσει το σπίτι. Προς υποστήριξη των θέσεων του παραθέτει έγγραφα που του δώσανε, βιντεογραφήσεις και τηλεφωνικές συνομιλίες. Αναμφίβολα οποιοσδήποτε εισέλθει και διαβάσει τα όσα έγραψε ο Εναγόμενος 1, θα καταλάβει ότι οι χαρακτηρισμοί του, αποτελούν την δική του γνώμη για τους Ενάγοντες, βασισμένη σε όσα είχε παραθέσει εκεί.

Είναι αξιοσημείωτο ότι οι Ενάγοντες δεν παρουσίασαν κανένα μάρτυρα που να είχε διαβάσει ,εκτός από τους ίδιους, το περιεχόμενο της ιστοσελίδας αυτής κατά τον επίδικο χρόνο, δηλαδή από τις 7 Μαρτίου μέχρι 15 Μαρτίου 2006. Εξάλλου, όπως έχει διαφανεί από την μαρτυρία που δόθηκε ενώπιον σας, χρειάζονται αρκετές μέρες και έξοδα μέχρι να είναι εφικτός ο εντοπισμός μιας νεοσύστατης ιστοσελίδας στο διαδίκτυο με την μέθοδο της έρευνας, από ένα χρήστη του διαδικτύου που δεν γνωρίζει το όνομα της ιστοσελίδας. Είναι η γνώμη μου ότι απέτυχαν οι Ενάγοντες να αποδείξουν ότι τα κείμενα που υπήρχαν στην ιστοσελίδα τους έχουν διαβαστεί από οποιονδήποτε κατά το επίδικο χρόνο, εκτός από τους ιδίους. Επίσης δεν προσκόμισαν οποιαδήποτε μαρτυρία δια της οποίας να φαίνεται ότι υπέστησαν οποιαδήποτε ζημιά, ως αποτέλεσμα του συγκεκριμένου κειμένου που ανέβασε ο Εναγόμενος 1 στο διαδίκτυο, κατά ή περί τις 4 Μαρτίου 2006 και το οποίο κατέβασε στις ????????? Μαρτίου 2006 και το είχε κατεβασμένο μέχρι τις 27 Φεβρουαρίου 2007. Ούτε παρουσίασαν οποιαδήποτε μαρτυρία που να φαίνεται ότι υπήρξε κακοβουλία από μέρους του Εναγομένου 1.

Σύμφωνα με την νομοθεσία μας σε περίπτωση δημοσίευσης δυσφημιστικού σχολίου υπάρχουν οι πιο κάτω υπερασπίσεις:

Ειδικές υπερασπίσεις σε αγωγή για δυσφήμιση:

“19. Σε αγωγή για δυσφήμιση απoτελεί υπεράσπιση-

(α) ότι τo δημoσίευμα για τo oπoίo έγιvε η αγωγή ήταv αληθές:

Νoείται ότι, όταv τo δυσφημιστικό δημoσίευμα περιέχει δυo ή περισσότερες ξεχωριστές κατηγoρίες κατά τoυ εvάγovτα, υπεράσπιση βάσει της παραγράφoυ αυτής δεv καταρρίπτεται για μόvo τo λόγo ότι δεv απoδεικvύεται τo αληθές κάθε μιας κατηγoρίας, αv τo μέρoς τoυ δημoσιεύματoς πoυ δεv απoδείχτηκε ως αληθές δεv βλάπτει oυσιωδώς τηv υπόληψη τoυ εvάγovτα, αφoύ ληφθεί υπόψη τo αληθές τωv υπόλoιπωv κατηγoριώv

(β) ότι τo δημoσίευμα για τo oπoίo έγιvε η αγωγή ήταv έvτιμo σχόλιo για θέμα δημoσίoυ συμφέρovτoς:

Νoείται ότι όταv τo δυσφημιστικό δημoσίευμα συvίσταται εv μέρει στov ισχυρισμό γεγovότωv και εv μέρει στηv έκφραση γvώμης, υπεράσπιση έvτιμoυ σχoλίoυ δεv καταρρίπτεται για μόvo τo λόγo ότι δεv απoδεικvύεται τo αληθές κάθε ισχυρισμoύ γεγovότoς, αv η έκφραση γvώμης απoτελεί έvτιμo σχόλιo αφoύ ληφθoύv υπόψη αυτά τα oπoία ισχυρίζovται ή αvαφέρovται στo δυσφημιστικό δημoσίευμα για τo oπoίo έγιvε η αγωγή τα oπoία απoδεικvύovται:

Νoείται περαιτέρω ότι η βάσει της παράγραφoυ αυτής υπεράσπιση δεv επιτυγχάvει αv o εvάγωv απoδείξει ότι η δημoσίευση δεv έγιvε καλή τη πίστει εvτός της έvvoιας τoυ εδαφίoυ (2) τoυ άρθρoυ 21 τoυ Νόμoυ αυτoύ.

(γ) ότι η δημoσίευση τoυ δυσφημιστικoύ δημoσιεύματoς ήταv πρovoμιoύχα δυvάμει τωv άρθρωv 20 και 21

(δ) ότι η δυσφήμιση έγιvε χωρίς πρόθεση δυvάμει τoυ άρθρoυ 22.

(Περιπτώσεις κατά τις oπoίες η δημoσίευση δυσφημιστικoύ δημoσιεύματoς είvαι υπό επιφύλαξη πρovoμιoύχα)

21.-(1) Η δημoσίευση δυσφημιστικoύ δημoσιεύματoς είvαι πρovoμιoύχα, υπό τηv επιφύλαξη ότι έγιvε καλή τη πίστει, στις ακόλoυθες περιπτώσεις, δηλαδή-

(α) αv η σχέση μεταξύ τoυ πρoσώπoυ από τo oπoίo και τoυ πρoσώπoυ πρoς τo oπoίo έγιvε η δημoσίευση είvαι τέτoια ώστε τo πρόσωπo πoυ δημoσίευσε vα τελεί υπό voμικό, ηθικό ή κoιvωvικό καθήκov vα δημoσιεύσει αυτό πρoς τo πρόσωπo πρoς τo oπoίo έγιvε η δημoσίευση και o τελευταίoς έχει αvτίστoιχo συμφέρov στη λήψη τoυ δημoσιεύματoς ή τo πρόσωπo πoυ δημoσίευσε έχει έvvoμo πρoσωπικό συμφέρov πoυ χρειάζεται πρoστασία, και τo πρόσωπo πρoς τo oπoίo έγιvε η δημoσίευση τελεί υπό αvτίστoιχo voμικό, ηθικό ή κoιvωvικό καθήκov vα πρoστατεύσει τo εv λόγω συμφέρov:

Νoείται ότι η δημoσίευση δεv υπερβαίvει είτε κατ’ έκταση είτε κατ’ oυσία τo εύλoγα επαρκές υπό τις περιστάσεις.

(β) αv τo δημoσίευμα είvαι μoμφή η oπoία πρoσάπτεται από κάπoιo κατά της συμπεριφoράς άλλoυ, ως πρoς oπoιoδήπoτε θέμα σε σχέση με τo oπoίo o πρώτoς έχει εξoυσία, συμβατικά ή άλλως πως, επί τoυ άλλoυ, ή ως πρoς τo χαρακτήρα τoυ άλλoυ στo μέτρo πoυ εκδηλώvεται στη συμπεριφoρά αυτή

(γ) αv τo δημoσίευμα είvαι καταγγελία ή κατηγoρία από πρόσωπo εvαvτίov άλλoυ πρoσώπoυ σε σχέση με τη συμπεριφoρά αυτoύ σε oπoιoδήπoτε θέμα, ή σε σχέση με τo χαρακτήρα αυτoύ στo μέτρo πoυ εκδηλώvεται στη συμπεριφoρά αυτή, η oπoία έγιvε σε πρόσωπo πoυ έχει εξoυσία, συμβατικά ή άλλως πως, επί τoυ άλλoυ αυτoύ πρoσώπoυ σε σχέση με τη συμπεριφoρά αυτή ή θέμα, ή η oπoία έγιvε σε πρόσωπo πoυ έχει με vόμo εξoυσία vα διερευvά τη συμπεριφoρά αυτή ή θέμα ή vα δέχεται καταγγελίες σε σχέση με τη συμπεριφoρά αυτή ή θέμα

(δ) αv τo δημoσίευμα δημoσιεύεται για τηv πρoστασία τωv δικαιωμάτωv ή τωv συμφερόvτωv τoυ πρoσώπoυ πoυ τo δημoσιεύει, ή τoυ πρoσώπoυ πρoς τo oπoίo γιvόταv η δημoσίευση, ή κάπoιoυ τρίτoυ για τov oπoίo εvδιαφέρεται τo πρόσωπo πρoς τo oπoίo έγιvε η δημoσίευση

(ε) αv τo δημoσίευμα είvαι ακριβoδίκαιη και ακριβής αvαφoρά αυτώv πoυ έχoυv λεχθεί, πραχθεί ή δημoσιευτεί σε oπoιoδήπoτε voμoθετικό σώμα τo oπoίo δυvατό vα ιδρυθεί στo μέλλov.

(2) Η δημoσίευση δυσφημιστικoύ δημoσιεύματoς δεv θεωρείται ότι έγιvε καλή τη πίστει από πρόσωπo εvτός της έvvoιας τoυ εδαφίoυ (1), τoυ άρθρoυ αυτoύ, αv καταδειχθεί ότι-

(α) Τo δημoσίευμα ήταv αvαληθές, και αυτός δεv πίστευε αυτό ως αληθές ή

(β) τo δημoσίευμα ήταv αvαληθές, και αυτός πρoέβηκε στη δημoσίευση χωρίς vα καταβάλει εύλoγη φρovτίδα για τηv εξακρίβωση τoυ αληθoύς ή τoυ αvαληθoύς αυτoύ ή

(γ) πρoβαίvovτας στη δημoσίευση, εvήργησε με σκoπό βλάβης τoυ πρoσώπoυ πoυ δυσφημείται σε βαθμό σημαvτικά μεγαλύτερo ή κατά τρόπo σημαvτικά διαφoρετικό τoυ εύλoγα αvαγκαίoυ για τo κoιvό συμφέρov ή για τηv πρoστασία τoυ ιδιωτικoύ δικαιώματoς ή συμφέρovτoς σε σχέση με τo oπoίo αξιώvει πρovόμιo.

(3) Σε αγωγή πoυ εγείρεται σε σχέση με δημoσίευση δυσφημιστικoύ δημoσιεύματoς, αv η δημoσίευση αυτή θα μπoρoύσε vα θεωρηθεί πρovoμιoύχα βάσει τωv διατάξεωv τoυ εδαφίoυ (1), και εγερθεί η υπεράσπιση τoυ πρovoμίoυ, τo βάρoς της απόδειξης ότι η δημoσίευση αυτή δεv έγιvε καλή τη πίστει φέρει o εvάγovτας.”

Ο Εναγόμενος 1 στην παρούσα υπόθεση λέει ότι, τα όσα έχει αναφέρει στην ιστοσελίδα του είναι αλήθεια, εφόσον κατά τον ίδιο, του είχαν υποσχεθεί ένα πράγμα και μετά του παρέδωσαν κάτι άλλο. Ο χαρακτηρισμός που τους αποδίδει προκύπτει από τα όσα είχαν προκύψει από τις συζητήσεις που έκανε μεταξύ τους, τα έγγραφα που του παρέδωσαν και την αλλαγή που έκαναν στην ανάπτυξη της γης τους, η οποία δεν συνάδει με το αρχικό σχέδιο που του παρέδωσαν και το παράρτημα Β της σύμβασης ημερ.23/8/2005.

Αλλά και εάν ακόμα το Δικαστήριο δεν θεωρεί ότι οι Εναγόμενοι απέσυραν το βάρος της απόδειξης τους για την υπεράσπιση της αλήθειας (Justification), τότε αναμφίβολα τα όσα έχει πει ο Εναγόμενος 1 αποτελούν έντιμο σχολιασμό ή αποτελούν υπό επιφύλαξη προνομιούχα δημοσίευση.

Στην υπόθεση ΕΛΕΥΘΕΡΙΟΣ ΓΑΛΗΝΙΩΤΗΣ ν. 1. ΕΚΔΟΤΙΚΟΥ ΟΙΚΟΥ ΔΙΑ ΛΤΔ Κ.Α., Πολιτική Έφεση αρ.116/2008, ημερ.15/3/2011, αναφέρονται τα εξής:
«ο έντιμος σχολιασμός, από την άλλη, το βάρος του οποίου επίσης είναι στους ώμου του εναγόμενου, περιλαμβάνει τρία στοιχεία υπεράσπισης (i) ότι οι επίδικες λέξεις αποτελούν σχόλιο και όχι δήλωση γεγονότων, (ii) ότι αποτελούν έντιμο ή εύλογο (“fair”) σχολιασμό επί γεγονότων ορθώς διατυπωμένων και (iii) ότι αποτελούν σχολιασμό επί θέματος δημοσίου συμφέροντος. Εάν το σχόλιο αλλοιώνει ή παραποιεί τα γεγονότα η υπεράσπιση του εντίμου σχολιασμού εκπίπτει. Το σχόλιο επίσης πρέπει να γίνεται έντιμα και να μην έχει ως πηγή του κακόβουλο κίνητρο, ενώ γενικώς πρέπει να αποδειχθεί ότι τα γεγονότα επί των οποίων το σχόλιο γίνεται, είναι αληθή, το δε σχόλιο δικαιολογείται και από την άποψη ότι είναι της φύσεως που θα μπορούσε να γίνει από έναν έντιμο άνθρωπο. Συμπληρώνεται εδώ ότι λόγω της δυσκολίας που ενυπάρχει πολλές φορές στο διαχωρισμό γεγονότος και σχολίου και της ανάμειξης των δύο στο αυτό δημοσίευμα, δημιουργήθηκε και το λεγόμενο «rolled-up plea» που στην ουσία αποτελεί υπεράσπιση για τον έντιμο και εύλογο σχολιασμό και όχι για την αλήθεια του κειμένου».

Στην υπόθεση ΘΕΟΦΑΝΗΣ ΚΑΡΑΒΙΑΣ ν ΣΤΑΥΡΟΥ ΣΤΑΥΡΟΥ, Πολιτική Έφεση αρ.343/2008, ημερ.20/3/2012, το Πρωτόδικο Δικαστήριο απεφάσισε ότι, τα όσα έχει πει ο Εφεσίβλητος/Εναγόμενος δημόσια και μάλιστα από τηλεοπτικό σταθμό, αποτελούν έντιμο σχόλιο, παρόλο που η υπεράσπιση της αλήθειας δεν έγινε αποδεχτή.

Τα δυσφημιστικά λόγια που χρησιμοποιεί ο Εναγόμενος σε εκείνη την περίπτωση, δεν προσομοιάζουν σε βαθμό καθόλου με τα όσα περιέχονται στην ιστοσελίδα του Εναγομένου 1. Στην πιο πάνω υπόθεση ήταν πολύ πιο άσχημα και έντονα.

Συγκεκριμένα ο Εναγόμενος σε εκείνη την υπόθεση αναφέρει τα εξής εναντίον κάποιου γιατρού.
«Αυτό το πέτυχαν με τη δημιουργία εξιλαστήριων θυμάτων και τη συγγραφή ενός σεναρίου για πρόκληση εντυπώσεων. Στο στήσιμο του σεναρίου και στη δημιουργία του κατάλληλου κλίματος για να καταδικαστούν αθώοι και για ν’ απαλλαγούν εσαεί πιθανοί ένοχοι, ενεπλάκησαν πολλά άτομα.

Το πέτυχαν με τη δημιουργία εξιλαστήριων θυμάτων και τη συγγραφή ενός σεναρίου για φοιτητές προς εντυπωσιασμό και όχι για ειδικούς γιατρούς με χρόνια πείρα και καθημερινή εμπλοκή στη μάχιμη ιατρική..
Σεναριογράφος, ο πραγματογνώμονας, ο οποίος απέφυγε όπως ο διάβολος το λιβάνι να αναφερθεί και να διερευνήσει την έννοια της λέξης ανοξία, εγκεφαλικός θάνατος και αναισθησιολογικός θάνατος…

ο σεναριογράφος πραγματογνώμονας απέφυγε, όπως ο διάβολος το λιβάνι να αναφερθεί και να διερευνήσει την έννοια της λέξης ανοξία… Κάποιοι που ήταν στο ναό του χειρουργείου ξέρουν καλύτερα από τους άλλους τι συνέβηκε και οι δύο γιατροί που καταδικάστηκαν είναι αθώοι…

…… η όλη διαδικασία της έρευνας στην υπόθεση του χαμού του 14χρονου Γιώργου δυστυχώς στόχευε στην απόκρυψη των πραγματικών τουλάχιστον ή των πιθανών πραγματικών αιτιών του θανάτου, με κύριο στόχο την συγκάλυψη τυχόν ευθυνών.»

Η απόφαση του Πρωτόδικου Δικαστηρίου υιοθετήθηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο κατά πλειοψηφία. Η έντιμη Δικαστής Παπαδοπούλου, στην σελ.13 της απόφασης αναφέρει τα εξής:
«Τόσο το Σύνταγμα μας όσο και η Ευρωπαϊκή Σύμβασις διά την προάσπισιν των Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων και των Θεμελιωδών Ελευθεριών, (η «Σύμβασις»), προστατεύουν φυσικά δικαιώματα, όπως το δικαίωμα της ελευθερίας του λόγου και της έκφρασης – (Άρθρο 19 του Συντάγματος και 10 της Σύμβασης) – και το δικαίωμα της προάσπισης της αξιοπρέπειας και της φήμης του ανθρώπου – (Άρθρο 2 της Σύμβασης). Και τα δύο πιο πάνω δικαιώματα, ως εκ της φύσεως τους, θα πρέπει να τυγχάνουν σεβασμού από όλους, και τα δικαστήρια, εξετάζοντας υποθέσεις όπως η παρούσα, θα πρέπει να εξισορροπούν τα δύο αυτά δικαιώματα, ώστε να μην υπάρχει παραβίαση τους. Λεπτομερής ανάλυση των αρχών που διέπουν το θέμα της εξισορρόπησης των δύο αυτών δικαιωμάτων γίνεται, με αναφορά σε νομολογία του Δικαστηρίου Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων, στην Εκδ. Αρκτίνος Λτδ ν. Παπαευσταθίου (2007) 1 Α.Α.Δ. 856, στην οποία αναφέρεται:- (σελ.871-872)

Η σύγχρονη τάση του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου είναι να περιορίζει το δικαίωμα στη φήμη προς όφελος του δικαιώματος της ελευθερίας της έκφρασης, στο οποίο το Δικαστήριο αναγνωρίζει υψηλή αξία. Στην υπόθεση Lingens v. Austria, App. No.9815/82, Ser. A. vol. 103 (1986) 8 E.H.R.R. 407, at para.41 το Δικαστήριο παρατήρησε πως η ελευθερία της έκφρασης, όπως προστατεύεται από την πρώτη παράγραφο του άρθρου 10, συνιστά ένα από τα ουσιαστικά θεμέλια της δημοκρατικής κοινωνίας και μια από τις βασικές προϋποθέσεις για την πρόοδο της και για την ικανοποίηση των ατόμων. Η ελευθερία αυτή, με εξαιρέσεις της παραγράφου 2, εφαρμόζεται όχι μόνον σε πληροφορίες και ιδέες που είναι αρεστές ή τουλάχιστον θεωρούνται ως μη εχθρικές ή αδιάφορες αλλά επίσης και σε εκείνες που είναι προσβλητικές, εκπλήττουν ή ενοχλούν. Αυτό απαιτεί ο πλουραλισμός, η ανεκτικότητα και η ευρύτητα πνεύματος, χωρίς τις οποίες δεν υπάρχει δημοκρατική κοινωνία».

Περαιτέρω αναφέρει:
«Στην υπόθεση Barford v. Denmark, App. No.11508/85, Ser. A. vol149 (1991) 13 E.H.R.R. 493, το Δικαστήριο τόνισε ότι η έννοια της αναλογικότητας δε σημαίνει ισότητα μεταξύ ανταγωνιστικών συμφερόντων, αλλά ότι οι στόχοι του Άρθρου 10(2) της Σύμβασης θα πρέπει να αντιπαραβάλλονται με την αξία της ανοικτής συζήτησης θεμάτων δημοσίου ενδιαφέροντος. Το δικαστήριο, για να βρει τη χρυσή τομή μεταξύ των πιο πάνω συμφερόντων, δεν πρέπει να παραγνωρίζει τη μεγάλη σημασία της μη αποθάρρυνσης του κοινού από του να εκφράζει τη γνώμη του σε θέματα δημοσίου ενδιαφέροντος, λόγω φόβου ποινικών ή άλλων κυρώσεων».

Αυτό που ζητείται στις περιπτώσεις λίβελου, σύμφωνα με την Νομολογία, είναι να δημιουργείται μια ισορροπία μεταξύ της ελευθερίας του λόγου, με τα ενδιαφέροντα ενός προσώπου στην προστασία της φήμης του.

Σε μια Αμερικανική υπόθεση του έννατου Περιφερειακού Δικαστηρίου της Καλιφόρνιας, στην John M. Gardner v Tom Martino, οι Ενάγοντες πώλησαν ένα σκάφος σε κάποιο άτομο, ο οποίος ήταν δυσαρεστημένος και πήγε σε ένα ραδιοφωνικό πρόγραμμα του Tom Martino. Ο Tom Martino ακούγοντας τα παράπονα του αγοραστή, ανέφερε ότι οι ιδιοκτήτες του καταστήματος έλεγαν ψέματα όταν είπαν ότι έλεγξαν τη βάρκα μετά που έκαναν κάποιες επιδιορθώσεις. Το Δικαστήριο δικαίωσε τον Εναγόμενο, λέγοντας ότι, το τι είπε αποτελούσε γνώμη, παρόλο που δεν αποδείχτηκε ότι τα γεγονότα στα οποία βασίστηκε ήταν αλήθεια.

Η απόφαση του πιο πάνω Περιφερειακού Δικαστηρίου υιοθετήθηκε από το Εφετείο, βλέπε John M. Cardner v Tom Martino, Νο. 06-35437, D.C. Νο. CV-05-00769-BR/HU, σελ. 4837, και λέχθηκαν τα εξής:
«…[4] Because Martino’s “lying” statements were made in reliance on the facts outlined on air by Feroglia in the minutes preceding his commentary, like in Partington and unlike in Manufactured Home Communities, no reasonable listener could consider Martino’s comments to imply an assertion of
objective facts rather than an interpretation of the facts equally available to Martino and to the listener. See Partington, 56 F.3d at 1156. As we stated in Partington, when it is clear that the allegedly defamatory statement is “speculat[ion] on the basis of the limited facts available,” 56 F.3d at 1156, it represents a non-actionable personal interpretation of the facts. See id.; see also Haynes v. Alfred A. Knopf, Inc., 8 F.3d 1222, 1227 (7th Cir. 1993) (“[I]f it is plain that the speaker is expressing a subjective view, an interpretation, a theory, conjecture, or surmise, rather than claiming to be in possession of objectively verifiable facts, the statement is not actionable.”).

Επίσης στη σελ. 4838 αναφέρεται:
«…[6] We conclude that the Appellants have not presented substantial evidence to support a prima facie case that Martino’s reliance on Feroglia’s story was unreasonable or negligent. The declarations submitted by the Appellants show that Feroglia’s statements may have been false, but do not show that Martino was negligent or unreasonable in relying on Feroglia’s story, given the nature of talk shows, such as his. At most the declarations show only that Martino’s show did not contact Appellants before putting Feroglia’s call on the air, but such prior investigation is not required in the context of a radio show that takes live calls on the air. Additionally, Appellants were given the opportunity to call in to the program and explain their version of events but chose not to do so.

[7] We decline to apply a lesser standard than the “reasonable reliance” standard because it would be unreasonable to require a speaker to determine the actual truth or falsity of every fact the speaker relies on before stating his or her opinion. A lesser standard than the “reasonable reliance” standard, as proposed by Appellants, would chill speech and frustrate the purpose of the First Amendment.

Επίσης στη σελ. 4839, λέχθηκε:
«…[8] Martino’s “lying” statements were also not sufficiently factual to imply a false factual assertion. Rather, the statements were more like the accusation that Underwager was “perseverating” regarding his professional credentials — an accusation that is a “nonactionable rhetorical hyperbole, a vigorous epithet used by those who considered [the appellant’s] position extremely unreasonable.” Underwager, 69 F.3d at 367 (internal quotation marks omitted). Martino made at least two loose, hyperbolic statements during the broadcast, which were an obvious exaggeration (“Polaris sucks” and “Polaris Industries plus Mt. Hood Polaris equals sucks”), so that it would be understood that the contested statements were the type of obvious exaggeration generally employed on Martino’s program and held to be nonactionable in Underwager, 60 F.3d at 361, not false factual assertions.»

Το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων στην υπόθεση Flux v Moldova Application No. 28702/03, (2010) 50 E.H.R.R.34, 20 Nevember 2007, απεφάσισε:

«…2. Freedom of expression: interference; “prescribed by law”; “protection of the reputation or rights of others”; “necessary in a democratic society”; proportionality; politician; issue of public interest (article 10)
H4 (a) The decisions of the domestic courts and the award of damages made against the applicant amounted to an interference with its right to freedom of expression under art.10(1).
The interference had had a legal basis in the relevant domestic law and the provisions in question were accessible and foreseeable; accordingly, it had been “prescribed by law” for the
purposes of art.10(2) . Further, the interference had served the legitimate aim of protecting the
reputation of S. [23]–[25]
H5 (b) The applicant had been held liable for being unable to prove the truth of several of the
statements contained in the article in question. The relevant paragraph of the article had
consisted of both statements of fact and value judgments. The domestic courts had found that
the entire paragraph was untrue, including the value judgments. While the existence of facts
could be demonstrated, it was not possible to prove the truth of a value judgment and a
requirement to that effect infringed freedom of opinion, which was a fundamental part of the right secured by art.10 . The applicant could not have been expected to prove the “truth” of its own opinions about the published facts, which the domestic courts had not held to be incorrect.
[28]–[29].
H11 (h) In summary, given the importance of the issues raised in the article in question, the fact that most of the article had not been considered to be untrue or abusive, that the applicant had faced particular difficulties in proving events which had occurred long before the proceedings were initiated, that any damage caused to S would have substantially diminished with the passage of time, that some of the statements for which the applicant had been held liable Page2 constituted value judgments not susceptible of proof and the high level of the award of damages made by the domestic courts, the interference had not corresponded to a pressing social need and thus had not been necessary in a democratic society. Accordingly, there had been a violation of art.10 . [35]».

Στην υπόθεση Branson v Bower [2001] E.M.L.R. 32, 24 May 2001, ο γνωστός επιχειρηματίας Richard Branson κίνησε αγωγή εναντίον μιας εφημερίδας, η οποία δημοσίευσε ένα Άρθρο που του απέδιδε ότι είχε ανέντιμα κίνητρα, όταν ανακοίνωσε ένα διαγωνισμό για φιλανθρωπικούς σκοπούς. Συγκεκριμένα στην εισαγωγή της απόφασης του Εφετείου, αναφέρονται μεταξύ άλλων τα εξής:

«……The defendant in his defence denied the meanings alleged and pleaded defences of justification, fair comment and qualified privilege. On the trial of a preliminary issue the judge ruled that the words complained of were comment and not statements of fact. The claimant appealed…..»

Το Εφετείο υιοθέτησε την πρωτόδικη απόφαση και είπε τα εξής:
8 The judge, having set out the facts, recorded arguments on behalf of the respondent based upon the jurisprudence of the European Court of Human Rights in the context of Article 10 of the European Convention on Human Rights. He then said:
In this jurisdiction it happens that we have a civil law of defamation which is sophisticated and highly developed and includes a range of defences for the media. Furthermore it has been stated on a number of occasions, at the highest judicial level, that our law in this respect is consistent with the imperatives and safeguards of the European Convention. (See for example the remarks of Lord Goff in Attorney-General v. Guardian Newspapers (No. 2) [1990] 1 A.C. 109 at 283–284, and of Lord Keith in Derbyshire County Council v. Times Newspapers [1993] A.C. 534 at 551.) It is clearly my duty to apply English domestic law and, in doing so, to have regard to the principles of the Convention as explained and developed in Strasbourg.

It cannot be stated baldly, in my judgment, as a matter of English law, that a defendant can be exonerated from the need to prove the truth of factual defamatory statements if it is unreasonable or impossible to do so. It is well established, for example, that a person is regarded as having a good name, and defamatory words are presumed to be false unless and until a defendant takes on the burden of proving them to be true. That principle was reaffirmed as recently as March 1999 in the Court of Appeal in McDonald’s Corporation v. Steel [unreported]. Nevertheless the law of defamation recognises that it is unreasonable *804 to require a defendant to prove the truth of every defamatory statement, and provision is duly made. For example, we have the rule that a defendant only has to prove the libel to be substantially true. What has to be justified is the real “sting” of the libel. That principle has been supplemented by s.5 of the Defamation Act 1952.

If the allegations can truly be classified as comment rather than fact, then a defendant is not required to prove the words to be objectively true. He will have a complete defence if he can bring himself within the defence of fair comment. There may be difficulties, on any given set of facts, about whether the words are to be classified as comment or not, but the principle is clear. So, too, a journalist will not be required to prove words to be true if they were published pursuant to a legal, social or moral duty and the subject matter was of legitimate public interest. See e.g. Blackshaw v. Lord [1984] Q.B. 1and Reynolds v. Times Newspapers to which I have already referred.

It is by affording defences of this kind that English law gives effect to the general (and in itself uninformative) proposition that it is not always reasonable for a journalist, or other defendant in libel proceedings, to have to establish the objective truth of what he has said. I must be guided by these principles, rather than deciding subjectively whether, on the facts of this or any other case, it seems to me reasonable for a defendant to have to establish a defence of justification. It is necessary, after all, to remember that the European Convention itself values predictability and certainty so that citizens can know so far as possible, if necessary with legal advice, what the legal consequences of their conduct may be.

Furthermore exceptions to the right to freedom of expression as contemplated by Article 10(2) must be “prescribed by law”, whether it be judge-made common law or statutory provision. That is a further reminder that one has to apply domestic law, so far as one’s limitations permit, in a principled and rational manner. If one applies the English law of defamation properly, there should be no reason to think that the principles underlying the Convention are infringed. One area in which there might appear to be a divergence, relevant in the present case, between English jurisprudence and that of Strasbourg is that relating to how to treat a journalist’s attribution of motives. The traditional English view is exemplified in the words of Bowen L. J. in Edgington v. Fitzmaurice [1885] 29 Ch.D. 459 at 483 to the effect that: “The state of a man’s mind is as much a fact as the state of his digestion.”

This approach has in the past been reflected also in the law of fair comment. See, for example, Campbell v. Spottiswoode [1863] B. & S. 769 at 776 and the discussion in Gatley on Libel and Slander (9th ed.), at paragraphs 12.24 to 12.26. More recently, however, the courts have been readier to treat the attribution of motive, in some cases, as matters of inference or comment. Miss Page submits that they should, indeed, be even readier to do so in the light of Neilson & Johnsen v. Norway. In the end, however, as the court in Strasbourg recognised, any such classification must depend upon the words actually used and upon their context.

In any event, the boundary between fair comment and justification *805 sometimes becomes a little fuzzy when the court has to address defamatory words couched in the form of the author’s inferences of fact from the material set out or referred to in the body of an article. English law recognises in such cases that the validity of inferences can be a matter of opinion and thus susceptible to a defence of fair comment. Thus, if a journalist makes inferences as to someone’s motives, that may be treated as the expression of an opinion even though the inference drawn may be to the effect that there exists a certain state of affairs (including a state of mind): see Gatley (9th ed.), paragraph 12.10 and Kemsley v. Foot [1952] A.C. 345 at 356. I see no obvious inconsistency between these important principles of English law and what was said so recently in Neilson & Johnsen v. Norwayat paragraph 50. It was clear that the court in Strasbourg was addressing the wording of particular statements in their context, and that they were intended to convey the applicants’ own opinions. It was also said that they were thus akin to value judgments. I do not need to go so far as to draw any such analogy here. The first ruling I have to give is whether the words complained of should be classified now as comment or fact; or whether I should leave the issue to be resolved by the jury at trial as Miss Rogers submits is the appropriate course.

In my judgment, Mr Bower seems to have been expressing a series of opinions about the motives of the claimant, based on inferences from facts identified or referred to in his article. In order for fair comment to succeed, Mr Bower will need to prove the underlying facts from which the inference is drawn. He will need also at trial to pass the usual objective test that operates in the law of fair comment; that is to say, to show that the opinions are such that a reasonable person could hold them in the light of the facts proved at trial (or admitted). It will be for Sir Richard Branson, if he can, then to prove that Mr Bower was malicious in what he wrote.

Miss Page has pointed out that any reasonable reader will see straight away from the nature of the allegations, relating as they do to the claimant’s state of mind, that Mr Bower cannot have direct knowledge and that he must accordingly have been expressing his own views or inferences. There is here no uncertainty about that, such as to require the jury to express its own conclusion on the issue of fact or comment. I am bound to say that I agree with Miss Page’s submission about that.

Στην υπόθεση Steel & Morris v United Kingdom, [2005] E.M.L.R. 15, 15 February 2005, δύο άτομα που δεν ήταν δημοσιογράφοι, κυκλοφόρησαν δυσφημιστικό υλικό εναντίον των McDonalds. Το υλικό αυτό περιείχε πολύ σοβαρές κατηγορίες, όπως για παράδειγμα ότι η Εταιρεία είναι ανήθικη, εκμεταλλεύεται τα μικρά παιδιά κλπ.

Το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο στην απόφαση του αναφέρει:
«..Η18 7. The defamation proceedings and their outcome amounted to an interference with the applicant’s rights to freedom of expression. The interference was prescribed by law. The issue was whether the interference was necessary in a democratic society.

Hertel v Switzerland (1999) E.H.R.R. 534 followed.
H19 8. Is necessary the proportionality of any interference, a distinction was drawn between statements of fact and value judgments. Facts might be demonstrated but the truth of value judgments was not susceptible of proof. Where a statement amounted to a value judgment, the proportionality of any interference might depend on whether there was a sufficient factual basis for the impugned statement, since even a value judgment without any factual basis might be excessive.
Feldek v Slovakia (2001-VIII) ECHR followed.

H20 9. Political expression, including expression on matters of public interest and concern, required a high lrvrl of protection under Art. 10. The leaflet contained very serious allegations on topic of general concern.

Thorgeirson v Ireland (1992) 14 E.H.R.R. 843 and Hertel v Switzerland (1999) 28 E.H.R.R. 534 followed.

H21 10. It was irrelevant that the applicants were the applicants were not lournalists. In a democratic society small and informal campaign groups had to be able to carry on their activities effectively. There was a strong public interest in enabling groups and individuals outside the mainstream to contribute to be public debate by disseminating information and ideas on matters of general public interest.

Περαιτέρω σας παραπέμπω σε ένα καινούριο κεφάλαιο, που εισήχθη πρόσφατα με την εξέλιξη της τεχνολογίας, γνωστό ως “Gripe Site”, το οποίο αποτελεί ένα εργαλείο για όσους απλούς αδύναμους ανθρώπους ετοιμάζουν μια ιστοσελίδα για να εκφράσουν τα παράπονα τους εναντίον μεγάλων εταιρειών, με τους οποίους είχαν εμπορικές συναλλαγές. Φαίνεται ότι τα Δικαστήρια θεωρούν ότι, τα όσα εκφράζουν οι καταναλωτές μέσω αυτών των ιστοσελίδων, έστω και υπερβολικά, δεν αποτελούν δυσφήμιση εφόσον αποτελούν έκφραση γνώμης που στηρίζεται στις εμπειρίες τους.

Βλέπε:
1. Court Finds ‘Gripe Site’ Is Protected Free Speech, Not Defamation New York Law Journal/November 1, 2005
2. Rivera Technology Law – Internet Defamation Lawyer – Gripe Sites
3. Strategies for Blocking Internet “Gripe” Sites and Internet Complaint Sites
4. Court Protects Blogger Gripe Sites
5. 92-year-old’s website leaves oil giant Shell-shocked (The Guardian, Monday 26 October 2009)

Έχοντας υπόψη την πιο πάνω Νομολογία και την τάση, τόσο των Κυπριακών Δικαστηρίων, όσο και των Ευρωπαϊκών, αλλά και των Δικαστηρίων της Αγγλίας και Αμερικής όπου ισχύουν οι ίδιες αρχές με την Κύπρο και στηριζόμενος στα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης και τις συνθήκες και τον τρόπο που ανέβασε την ιστοσελίδα του στο διαδίκτυο ο Εναγόμενος 1, δεν στοιχειοθετείται το αδίκημα της δυσφήμισης και η απαίτηση των Εναγόντων θα πρέπει να απορριφθεί.

Θεωρώ σκόπιμο να παραπέμψω το δικαστήριο σας στην πολύ χρήσιμη καθοδήγηση που έκανε ο δικαστής Diplock J αναφορικά με το κατά πόσο ένα σχόλιο είναι έντιμο, στην υπόθεση Silkin v. Beaverbrook Newspapers Ltd. and Another [1958] 1 WLR 743, Tab 5, at 749:
“Would a fair-minded man holding strong views, obstinate views, prejudiced views, have been capable of making this comment? If the answer to that is yes, then your verdict in this case should be a verdict for the defendants. … If you were to take the view that it was so strong a comment that no fair-minded man could honestly have made it, then the defence fails and you would have to consider the question of damages.”See also Halsbury’s Laws of England, Vol 28, 4th ed (Reissue:1997), para 145.

Επίσης σημαντικό είναι τα όσα έχε αναφέρει ο Lord Nicholls σε σχέση με το τι αποτελεί κακόβουλη σχόλιο στην υπόθεση tse wai chun paul v. ALBERT CHENG (2000) 3 HKCFAR 339 at p 360I to 361D:
“My conclusion on the authorities is that, for the most part, the relevant judicial statements are consistent with the views which I have expressed as a matter of principle. To summarise, in my view a comment which falls within the objective limits of the defence of fair comment can lose its immunity only by proof that the defendant did not genuinely hold the view he expressed. Honesty of belief is the touchstone. Actuation by spite, animosity, intent to injure, intent to arouse controversy or other motivation, whatever it may be, even if it is the dominant or sole motive, does not of itself defeat the defence.»
Επίσης σημαντικά είναι όσα λέχθηκαν στην Merivale v Carson, Court of Appeal (1887) 20 QBD 275; 58 LT 332; 4 TLR 125, Lord Esher MRQ (the meaning of fair comment):
“ is the article in the opinion of the jury beyond that which any fair man, however prejudiced or however strong his opinion may be, would say of the work in question Every latitude must be given to opinion and to prejudice, and then an ordinary set of men with ordinary judgment must say whether any fair man would have made such a comment on the work” “ mere exaggeration, or even gross exaggeration, would not make the comment unfair. However wrong the opinion expressed may be in point of truth, or however prejudiced the writer, it may still be within the prescribed limit.”
“in some other case the alleged libel would not be beyond the limits of fair criticism, and it could be shown that the defendant was not really criticizing the work, but was writing with an indirect and dishonest intention to injure the plaintiffs, still the motive would not make the criticism a libel….” the mind of the writer would not be criticised.
Field J in his guidance to the jury gave a very wide limit: “if it is no more than fair, honest, independent, bold, even exaggerated, criticism, then your verdict will be for the defendant.

Είναι έκδηλο Εντιμότατε από τα γεγονότα ότι ο Εναγόμενος 1 δημοσίευσε τα όσα δημοσίευσε, διότι γνήσια πίστευε ότι οι Ενάγοντες τον ξεγέλασαν και τον αδίκησαν. Ήθελε να μοιραστεί την εμπειρία του και με άλλους πιθανούς αγοραστές ακινήτων, καθώς επίσης να προσελκύσει δωρεάν συμπαράσταση και συμβουλές για το πρόβλημα του από άλλα άτομα. Ο στόχος του δεν ήταν κακόβουλος. Απλά χρησιμοποίησε την ονομασία lying builder και μετά παράθεσε τα γεγονότα παραθέτοντας έγγραφα στα οποία βασίστηκε για να καταλήξει στα συμπεράσματα του, ότι τον ξεγέλασαν οι Ενάγοντες.

Είναι θεμιτό να δίνεται η ευκαιρία στους καταναλωτές να εκφράζουν τα παράπονα τους, διότι αυτό βοηθά και άλλους καταναλωτές να είναι προσεκτικοί και αναμφίβολα αποβλέπει στο δημόσιον συμφέρον και προστατεύει το δικαίωμα της ελευθερίας της σκέψης και της ελευθερίας του λόγου.

Είναι γι’ αυτό τον λόγο που τα δικαστήρια ανέχονται ακόμα και υπερβολές στους αρνητικούς χαρακτηρισμούς και εκφράσεις που χρησιμοποιούνται από άτομα εναντίον εταιρειών η προσώπων, με τους οποίους είχαν εμπορικές συναλλαγές και έμειναν δυσαρεστημένοι.

ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ
Συνοψίζοντας για τους λόγους που έχω αναφέρει πιο πάνω, θα πρέπει να απορριφθεί στο σύνολο της η απαίτηση των Εναγόντων.

Αναφορικά με την ανταπαίτηση των Εναγόμενων 1 και 2, πιστεύω ότι κατάφεραν να αποδείξουν στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων, ότι οι Ενάγοντες παραβίασαν τους όρους της Συμφωνίας και διεκδικούν αποζημιώσεις ως η απαίτηση τους, πλέον έξοδα, ως αναλύουμε πιο πάνω στην Αγόρευση μας.

Καταχωρήθηκε την 29 / 5 / 2012
Γιάννος Γ. Γεωργιάδης
Δικηγόρος Εναγόμενων 1 και 2

 

Appeal filed against Conor O’Dwyer ruling

LAWYER Yiannos Georgiades, acting for Conor O’Dwyer, confirmed to the Cyprus Property News Magazine that an appeal has been filed against the court ruling last month that cleared property developer Karayiannas and Michelle McDonald of any wrongdoing.

The long awaited verdict from the court has caused many people to doubt the protection afforded to those buying property on the Island.

According to the Island’s ‘Specific Performance Law’, the deposit of a contact of sale at a Land Registry prevents a property from being sold for a second time. The contract can only be withdrawn from the Land Registry with the agreement of the vendor (Karayiannas) and the purchaser (Mr O’Dwyer) – or by a court order.

In the O’Dwyer case, the judge accepted that Mr O’Dwyer’s contract had been lodged with the Land Registry and that the developer had resold the property to someone else without O’Dwyer’s consent or a court order instructing the Land Registry to remove his contract.

Successive Governments have promised to revise the Island’s antiquated property laws to provide those buying property with added protection.

In July 2009 the Interior Minister Neoclis Sylikiotis issued a statement that included the following:

“Despite our determination to cut this Gordian knot with the introduction of new legislation for the improvement and reformation of the planning system, as well as the system of issuing property titles, it must be clarified here that even the current system and the existing legislation protects buyers and their ownership status.”

Also in July 2009 the Permanent Secretary of the Interior Ministry wrote to Graham Watson MEP assuring him that:

“It is worth repeating that even under current legislation, buyers of immovable property are protected, once they deposit the Contract for Sale at the appropriate District Office of the Department of Lands and Surveys according to the Sale of Lands (Specific Performance) Law, Cap.232.”

However, the judge’s ruling the O’Dwyer’s case seems to contradict government assurances, as she did not believe that submission of a sales contract to the Land Registry was enough to guarantee a person’s property rights. As well as finding in favour of the defendants, she also ordered Mr O’Dwyer to pay their costs.

No date has been set for the appeal to be heard.

By: Nigel Howarth Published: Wednesday 2nd February 2011
To see comments from British expats read this article in the Cyprus Property News
Copyright © Cyprus Property News