Another try with the Ministry of Energy, Commerce, Industry and Tourism

Vassilis Sergiou
Commerce and Industry Officer
Ministry of Energy, Commerce,
Industry and Tourism
6, Andreas Araouzos street,
CY-1421, Nicosia,
Tel: +357 22867191 Fax: +357 22375120

16th April 2015

RE: The double selling of our house

Dear Ms Sergiou,
Thank you for your recent correspondence where you expressed willingness to reopen an investigation into our complaint. We have copied this letter to your counterpart agencies in the UK and will write to them directly in the hope that you can work together collectively towards a resolution for our case and better protection for others.

Kindly note, that since submitting our complaint in June 2011, we have moved address and it took a while for your letter to reach us.

Since 2011 we’ve proceeded with court action, we are awaiting an appeal and your assistance is still desperately required. So far, we have found no solace in the legal system, the courts have been viciously uneven, the property developer remains unpunished and continues to advertise the same false claims today.

Dangerously, one of our cases outlined below, made precedent at the Supreme Court and has now exposed consumers to a high risk that is unique to Cyprus and which needs addressing. In brief, a contract deposited at the Land Registry, no longer means you are the beneficial owner of that property. It is no longer a criminal offence for the developer to sell that same property over and over again. This is now a civil issue and the buyer must first prove to the civil courts any claim over the property. This, as our plight shows, will take over a decade to resolve and all that time with the buyers funds in the developers bank account.

Following the format of your attached complaint form.
A. Consumer Information
Mr Cornelius O’Dwyer
[home address]

Β. Company or Trader Information against whom the complaint is lodged
Christoforos Karayiannas & Son Ltd
Karayiannas Shopping Center
1st Floor, Office No.1
152 Griva Digeni
5281 Paralimni-Cyprus
Telephone: +357 23743553
Fax: +357 23730793
Email :

C. Description of the complaint
(Please write a clear description of the complaint. Attach additional pages, if necessary)

We bought a house from the above company to be built with a delivery date of July 2006. We deposited our sales contract in the Land Registry for specific performance. The company unlawfully disregarded that contract and kept all our money. The company immediately sold the same house at a higher price to another family without informing them of our existence.

False Advertising

When buying property in Cyprus, we, like everyone else, believed that the deposit of our contract in the Land Registry secured our rights and protected our interests. This is still the message from every estate agent, lawyer and developer in the industry. Here are some examples specific to our case:-
From Christoforos Karayiannas and Son Ltd’s own promotional material

“From the minute your contract of sale is registered at the land registry department the property is officially yours and you can sell your property the next minute.”

From the brochure of the Pittadjis Law Firm of Paralimni. The lawyers involved in selling our house to another without our knowledge

“By having the purchase contract deposited at the L.R.O. The buyer not only secures his interest in the property but he also prevents the owner of land/vendor from transferring the property to a third party without his knowledge”

Dangerously, this rhetoric also comes from the highest levels of government. Mr Neoclis Sylikiotis,Minister of the Interior stated in July 2009.

“It must also become clear that the ownership status of a buyer-owner of immovable property in Cyprus is definitely secured and cannot be challenged, as long as the buyer owner has submitted the buying-contract to the Department of Lands and Surveys”

Had we known that our developer can sell our house to another and keep our money despite our contract in the Land Registry, then we would never have bought in Cyprus.

Continue reading “Another try with the Ministry of Energy, Commerce, Industry and Tourism”

Cyprus top 50 tax laggards

By George Psyllides

Fifty people and companies, including developers and football clubs, owe the state over €163 million in taxes it emerged on Monday, following the leak of a confidential finance ministry list submitted to parliament.

The list includes first division clubs, developers, hoteliers and other businesses that owe the state between €1.5 million and €14.7 million – the highest amount.

The state has filed lawsuits against most and has made collection arrangements with others. Restrictions have also been placed on immovable property.

Nicosia football clubs Omonia and APOEL owe around €7 million and €6 million respectively. AEL of Limassol and Anorthosis Famagusta owe €2.2 million and €3.1 million respectively. The list includes a second entry for Anorthosis, which owes €2.4 million. All the clubs have made arrangements with the state for repayment of the amounts.

The state has also filed a lawsuit against APOEL and restrictions have been placed on property.

Included in the list is NK Shacolas Group LTD, which owes €6.8 million, Miltiades Neophytou LTD, €5.7 million, Athienitis developers, €4.2 million, Giovani developers, €3.6 million, Venus Rock Estates, €2 million, Aristo developers, €1.8 million, Pafilia, €1.7 million, and Christophoros Karayiannas and Son Ltd, €1.5 million.

The list does not include amounts which have been appealed nor the names of individuals and companies who have gone bankrupt or are under administration.

It was submitted after Green party MP Giorgos Perdikis accused Finance Minister Harris Georgiades of providing cover to tax evaders.

Perdikis had asked for the names of the people and companies who owed the most to the tax department.

Georgiades said it was a matter of confidentiality, clearly stipulated in tax legislation.

“Fully respecting the right of every MP to exercise critic, I consider the references unfair and excessive, especially when restrictions arise from legal provisions that parliament has passed,” Georgiades said in a letter accompanying the list.

Confidentiality can be lifted for reasons of public interest, the minister said, but the tax commissioner decided no such reason existed in relation with the MP’s request.

However, the law also afforded the minister the power to have the final say and allows him to give the list to the house president, exclusively for parliamentary oversight reasons, with the proviso that it would be handled confidentially and its publication would be avoided so as not to hurt public trust.

Link to the list [Greek only] here: lista.pdf

1. R.X. Processing 14, 747,554
2. Mediterranean Holiday Res LTD 9, 750, 222
3. Omonia Football Club 7, 034, 885
4. N. K. Shacolas-Holdings LTD 6, 855, 827
5. APOEL Football club LTD 6, 151, 892
6. Firmworth Finance and Investments LTD 6, 088, 894
7. C.N.H. Ependysis Axias LTD 5, 888, 806
8. Miltiades Neophytou C. E. & Developers 5, 753, 877
9. Chacholis Developers LTD 5, 904, 677
10. K. Athienitis Con. Devel. Public Ltd 4, 217, 999
11. A.C.L.N. LTD 3, 994, 818
12. Tauler Consultants LTD 3, 939, 268
13. Giovani Developers LTD 3,650, 016
14. Renos Hadjioannou Farm LTD 3, 600, 533
15. Kofinou Abbatoir 3,196, 216
16. Anorthosis Football Club 3, 146, 394
17. Olveron Investments LTD 2, 876, 969
18. Suphire Securities and Fin. Serv. LTD 2, 587, 647
19. Michalis D. Zavos Investments LTD 2, 546, 936
20. C.T. Tobacco LTD 2, 505, 596
21. Kleanthis Savva Developers LTD 2, 457, 988
22. Anorthosis Ammochostos Football Club 2, 456,042
23. Paphos Mediterran Hotels LTD 2, 398, 537
24. Oikonomou Georgios 2, 386, 926
25. CYEMS CO LTD 2, 351, 329
26. Cyproperties Constructions LTD 2, 293, 585
27. AEL Football Club 2, 290, 948
28. Lagos Vaggelis 2, 230, 708
29. Makrides Zacharias 2, 222, 618
30. Marzen Holdings Company LTD 2, 217, 942
31. Sigma –Severis & Athienitis Secu. LTD 2, 182,032
32. Chacholis Development Operations LTD 2,177, 463
33. UNISYS World Trade Inc. 2, 152, 279
34. Zaquato LTD 2, 120, 367
35. Venus Rock Estates LTD 2, 068, 281
36. Global Value PLC 1, 937, 586
37. Transport Investments Holdings LTD 1, 929, 109
38 Omikron Bookmakers LTD 1, 928, 299
39. Panos Eliades LTD 1, 922, 292
40. A. & E. Transport LTD 1,910, 685
41. Aristo Developments 1, 835, 170
42. Starcloud Management LTD 1, 786, 978
43. Alexandros Demetriou & Sons LTD 1, 755, 027
44. Pafilia Property Developers LTD 1, 747, 434
45. W Investments LTD 1, 740, 771
46. M.K. Digital World (Cyprus) LTD 1, 735, 549
47. D. Zavos Group Land & BLDG Develop. 1, 609, 619
48. Gregoris Yiasemi & Sons Develop. LTD 1, 583, 283
49. Christoforos Karayiannas & Son LTD 1, 518, 283
50. Charalambou Filippos 1, 488, 784

Source: Cyprus Mail

ενδιάμεση απόφαση: Case 365/2006: Date 29-07-2013

Ενώπιον: Μ. Αμπίζα, Α.Ε.Δ.

Αρ. Αγωγής: 365/2006







Και ως ετροποποιήθηκε δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου ημερομηνίας 24.3.2010.







Αίτηση ημερομηνίας 25.7.2013.

Ημερομηνία: 29 Ιουλίου 2013.

Για Ενάγοντες-Αιτητές: κ. Ε. Φλουρέντζος με κ. Κλαϊδη.


Έχω με προσοχή ακούσει την αγόρευση εκ μέρους των αιτητών και θεωρώ ότι είμαι σε θέση να εκδώσω την απόφαση του Δικαστηρίου ex-tempore.

Είχα την ευκαιρία, από προηγουμένως, να μελετήσω με μεγάλη προσοχή το περιεχόμενο τόσο της αίτησης όσο και της ένορκης δήλωσης που τη συνοδεύει και υποστηρίζει μαζί με τα συνημμένα σε αυτήν τεκμήρια, όσο και το περιεχόμενο του φακέλου της παρούσας υπόθεσης, η οποία, όπως φαίνεται και από τα λεγόμενα των αιτητών, βρίσκεται σε στάδιο μετά από έκδοση απόφασης του Δικαστηρίου επί της ουσίας της υπόθεσης με βάση την οποία επιδικάστηκε ένα ποσό υπέρ του ενάγοντα και εναντίον του εναγομένου 1, απορρίφθηκε η αγωγή εναντίον της εναγομένης 2 και επιδικάστηκε ένα μεγαλύτερο ποσό υπέρ του εναγομένου 1 και εναντίον των εναγόντων στην ανταπαίτηση που υπήρχε. Θα πρέπει να πω επίσης ότι έχω με προσοχή ακούσει και με ερωτήματα μου ξεκαθαρίσει τα ζητήματα που με απασχολούσαν ως προς τις θέσεις των αιτητών, ερωτήματα τα οποία ήμουν σε θέση να θέσω έχοντας εξετάσει όλα τα σχετικά με την παρούσα διαδικασία από προηγουμένως. Θα προσπαθήσω να είμαι όσο πιο συνοπτικός μπορώ να είμαι στο πλαίσιο αυτού που θεωρώ ότι πρέπει να αποφασιστεί στην παρούσα διαδικασία.

Διαπιστώνεται από τα ενώπιον μου στοιχεία ότι στις 19.3.2013 και ενώ από τον Ιανουάριο του 2013 και συγκεκριμένα στις 24.1.2013 είχε καταχωρηθεί το υπό κρίση memo με αριθμό 64/13, στις 19.3.2013 λοιπόν, ζητήθηκε και εξασφαλίστηκε μονομερώς προσωρινό διάταγμα αναστολής του υπό κρίση memo ενώ έτερο διάταγμα που ζητούσε την ακύρωση του αφέθηκε να εκδικαστεί μετά από ακρόαση της αίτησης. Αυτά σημειώνονται και με την απόφαση του Δικαστηρίου ημερομηνίας 10.7.2013. Υπήρξε, στις 20.3.2013, καταχώριση διά κλήσεως αίτησης η οποία ζητά την ακύρωση του εν λόγω memo. Υπήρξε καταχώριση αίτησης από την πλευρά του εναγομένου για ακύρωση και παραμερισμό του διατάγματος που εκδόθηκε μονομερώς. Φυσικά η αίτηση αυτή απεσύρθη ως εκ του αποτελέσματος της ακρόασης που έγινε όσον αφορά το προσωρινό διάταγμα το οποίο είχε ως αποτέλεσμα αυτό το διάταγμα ημερομηνίας 19.3.2013 να ακυρωθεί και η αίτηση να απορριφθεί.

Στο στάδιο αυτό θα ασχοληθώ πρώτα με μια άλλη πτυχή της αίτησης, έστω θεωρώντας ότι υπάρχουν στοιχεία που δεν εμποδίζουν την καταχώριση αυτής της παρούσας αίτησης. Είναι δεδομένο νομολογιακά ότι η έκδοση μονομερώς ενός διατάγματος αποτελεί την εξαίρεση του κανόνα και ότι θα πρέπει να εκδίδεται ένα διάταγμα μονομερώς με τεράστια φειδώ και μόνο όπου οι περιστάσεις το επιτρέπουν. Το ερώτημα εδώ που θα ετίθετο είναι: έχοντας το Δικαστήριο εξετάσει, κατόπιν ακρόασης, πανομοιότυπα αιτήματα, έχοντας ακούσει και τις δύο πλευρές, θα δικαιολογείτο στη βάση ουσιαστικά όμοιων γεγονότων να αποφάσιζε μονομερώς την έκδοση διατάγματος χωρίς να ακούσει την άλλη πλευρά, η οποία όταν ακούστηκε πέτυχε την ακύρωση του διατάγματος και την απόρριψη προηγούμενης αίτησης; Είμαι της άποψης ότι, κατά το ελάχιστο σε μια τέτοια περίπτωση, το Δικαστήριο θα όφειλε να θέσει τέτοιες οδηγίες ούτως ώστε ένα τέτοιο αίτημα να αποφασίζετο ακούγοντας και τις δύο πλευρές. Μου φαίνεται πολύ παράδοξο να υπήρχε μια κατάσταση πραγμάτων κατά την οποία το Δικαστήριο, έχοντας μια άλλη σύνθεση να είχε αποφασίσει το θέμα στις 10.7.2013, ακούγοντας και τις δύο πλευρές, και το ίδιο Δικαστήριο, έστω υπό άλλη σύνθεση, να προχωρούσε, σε πανομοιότυπη αίτηση και γεγονότα, να εξέδιδε μονομερώς ένα τέτοιο διάταγμα. Αυτά που αναφέρω τώρα δεν θα επηρέαζαν το στοιχείο του κατ΄ επείγοντος αφού τέτοιες οδηγίες θα μπορούσαν να δοθούν ώστε να κληθεί η άλλη πλευρά σε πολύ σύντομο χρονικό διάστημα και να ακουστεί ικανοποιώντας οποιεσδήποτε ανησυχίες όσον αφορά το θέμα του κατ΄ επείγοντος.

Αυτά όσον αφορά το θέμα της μονομερούς έκδοσης του διατάγματος. Όμως είμαι της άποψης ότι στη συγκεκριμένη περίπτωση δεν εξαντλείται το θέμα με οδηγίες επίδοσης στην άλλη πλευρά. Και αυτό διότι, έχοντας ακούσει την επιχειρηματολογία ως προς τη συμπεριφορά, κατ΄ ισχυρισμόν πάντοτε συμπεριφορά του εναγομένου καθ΄ ου η αίτηση και το πώς αυτό θα μπορούσε να επηρεάσει τον ίδιον σε διάβημα του προς το Δικαστήριο λόγω της δικής του στάσης, και αντιλαμβανόμενος πλήρως την επιχειρηματολογία αυτή, είμαι της άποψης ότι δεν ισχύει κάτι τέτοιο στην παρούσα περίπτωση, υπό το εξής σκεπτικό. Δεν μπορώ να αποφασίσω σε αυτό το στάδιο, χωρίς καν να ακούσω οποιαδήποτε από τις αιτήσεις παρακοής, ότι υφίσταται παρακοή από πλευράς του εναγομένου. Και συνεχίζοντας αυτό το εύρημα να εμποδίσω αυτόν από οποιαδήποτε άσκηση δικαιωμάτων που ενδεχομένως να είναι καθ΄ όλα νόμιμη χωρίς καν να τον ακούσω και με έναν τρόπο που ενδεχόμενα να αποτελεί κατάργηση του μέτρου που λαμβάνει. Με άλλα λόγια τίθεται το ερώτημα, είμαι εις θέσιν σε αυτό το στάδιο της διαδικασίας να καταλήξω ότι θα πρέπει ένα διάταγμα όπως το ζητούμενο να εκδοθεί λόγω του ότι ο εναγόμενος είναι σε πλήρη αδιαφορία του μέρους της απόφασης που τον αφορά ενώ παράλληλα επιδιώκει την εφαρμογή ενός άλλου μέρους της απόφασης; Πιστεύω πως δεν είμαι σε τέτοια θέση με βάση τα ενώπιον μου στοιχεία.

Από τα όσα ανέφερα ήδη, θεωρώ ότι είναι ξεκάθαρο και το εύρημα μου ότι με το τι ζητείται με αυτήν την αίτηση ουσιαστικά είναι η κατάργηση της ισχύος του memo, έστω για προσωρινό διάστημα. Ένα τέτοιο διάταγμα όμως σημαίνει ότι μονομερώς καταργείται κάτι που ένας από τους διαδίκους ζήτησε να εφαρμόσει προς εκτέλεση της υπέρ του απόφασης. Εάν δε μια τέτοια κατάργηση θα είχε ως αποτέλεσμα τη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας, το οποίο θα ήταν δικαίωμα των εναγόντων σε περίπτωση που δεν υφίσταται memo έστω και προσωρινά, τότε είναι, πιστεύω, εύκολα αντιληπτό το πόσο δραστικό θα μπορούσε να ήταν ένα τέτοιο διάταγμα στην απουσία της άλλης πλευράς. Κάτι το οποίο θεωρώ ότι δεν θα μπορούσα να εκδώσω, ειδικά μάλιστα όταν το ίδιο διάταγμα είναι εκείνο, έστω και αν χρησιμοποιείται η λέξη αναστολή αντί ακύρωση, που ζητείται με την διά κλήσεως αίτηση η οποία είναι ορισμένη για να ακολουθήσει πορεία εκδίκασης.

Και έρχομαι σε ένα τελικό σημείο, αυτό το οποίο θεωρώ καταλυτικό για την παρούσα αίτηση. Και οι τρεις αιτήσεις, τόσο η αίτηση ημερομηνίας 20.3.2013 που εκκρεμεί προς εκδίκαση και είναι διά κλήσεως (είναι ορισμένη ας σημειωθεί αυτή η αίτηση στις 13.9.2013 για οδηγίες και με οδηγίες καταχώρισης ένστασης από την πλευρά του εναγομένου) όσο και η αίτηση ημερομηνίας 19.3.2013 που εκδικάστηκε και αποφασίστηκε από το Δικαστήριο, όσο και η παρούσα αίτηση, βασίζονται ουσιαστικά στα ίδια γεγονότα. Όσον αφορά το θέμα της δυσφήμισης από πλευράς εναγομένου για τους ενάγοντες, ως αποτέλεσμα της δικής του παρακοής της απόφασης, τα γεγονότα ύπαρξης τέτοιας δυσφήμισης προϋπήρχαν κατά πολύ της αίτησης ημερομηνίας 19.3.2013 όσο και της αίτησης ημερομηνίας 20.3.2013 και δεν αποτέλεσαν λόγο που να εκδικαστεί έστω και ανκαι ήταν στη διάθεση των αιτητών, δεν προωθήθηκαν από τους αιτητές. Το ότι μια τέτοια συμπεριφορά αναφέρεται ότι συνεχίζει δεν αναιρεί το γεγονός ότι υπήρξε από πολύ προηγουμένως αυτή η κατάσταση πραγμάτων η οποία δεν ετέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου. Δεν υπεισέρχομαι στο θέμα του κατά πόσο είναι επιτρεπτό να καταχωρηθεί στο Κτηματολόγιο ένα memo επί όλης της περιουσίας ενός προσώπου, εξ αποφάσεως οφειλέτη, ώστε να καλύπτει ένα πολύ μικρότερο ποσό γιατί δεν εκδικάζω την ουσία της υπόθεσης σε αυτό το στάδιο. Θα περιοριστώ στο κατά πόσο η παρούσα αίτηση, με τα χαρακτηριστικά όπως τα έχω αναφέρει, αποτελεί κατάχρηση της διαδικασίας και ως τέτοια δεν θα πρέπει να ακουστεί.

Στην απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην υπόθεση Loukos Trading Co Ltd κ.α. ν. Ρέϊνμποου Πλήτσιηγκ και Νταϊγκ Ko Λτδ (2000) 1B A.A.Δ. 1014, αναφέρθηκε, μεταξύ άλλων, ότι:

«Έχει νομολογηθεί ότι τα Δικαστήρια έχουν εξουσία να ελέγχουν τις διαδικασίες προς αποφυγή καταχρήσεως της δικαστικής διαδικασίας. Έχει επίσης, νομολογηθεί ότι η κατάχρηση της διαδικασίας μπορεί να προσλάβει πολλές μορφές και ότι ανάλογα ευρεία είναι και η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου για την παρεμπόδιση της».

Γίνεται δε αναφορά σε αυθεντίες στις οποίες έγινε αναφορά και από τους αιτητές προς υποστήριξη επιχειρήματος ύπαρξης κατάχρησης από μέρους του εναγομένου. Να σημειωθεί ότι η εν λόγω υπόθεση αφορούσε αίτηση για αναστολή εκτέλεσης δικαστικής απόφασης για τρίτη φορά, με την πρώτη φορά να είχε αποσυρθεί από τον αιτητή, τη δεύτερη φορά να απερρίφθη λόγω μη εμφανίσεως του κατά την ακρόαση και την τρίτη φορά να απορρίπτεται ως καταχρηστική με την αναφερόμενη απόφαση. Πόσο μάλλον υφίσταται κατάχρηση όταν με τα γεγονότα της παρούσας αίτησης προκύπτει ότι ανάλογο αίτημα, πανομοιότυπο αίτημα, έστω με τη διαφοροποίηση μιας λέξης, από ακύρωση σε αναστολή, που στην ουσία απολήγει στην ίδια κατάσταση πραγμάτων, τίθεται ενώπιον του Δικαστηρίου έχοντας εξεταστεί στην ουσία του και αποφασιστεί από το Δικαστήριο. Επαναλαμβάνω ασφαλώς αυτά που ανέφερα όσον αφορά τα πράγματα που θα μπορούσαν να είχαν τεθεί από τότε και ενδεχομένως να μην τέθηκαν, τα οποία και πάλιν οδηγούν σε κατάχρηση της διαδικασίας, αφού θα έπρεπε να είχαν τεθεί στην ώρα τους. Δεν νομίζω ότι χρειάζεται να λεχθεί κάτι περισσότερο.

Καταλήγω ότι το αίτημα, όπως τίθεται, και μετά από όλα όσα έχω αναφέρει και εξετάσει, δεν μπορεί παρά να θεωρηθεί καταχρηστικό από μέρους των αιτητών και θεωρώ ότι η ορθή απόφαση είναι όπως η παρούσα αίτηση, ως μονομερής αίτηση, απορριφθεί χωρίς έξοδα.

Αυτή θα ήταν και η κατάληξη της απόφασης μου και στη βάση του ότι ένα τέτοιο αίτημα τίθεται μονομερώς αντί διά κλήσεως αν δεν ήταν καταχρηστικό το αίτημα. Θα πρέπει να λεχθεί κάτι που επίσης φανερώνει ύπαρξη κατάχρησης, ότι τα όσα αναφέρονται εδώ θα απασχολήσουν στην ουσία τους το Δικαστήριο και για την εκδίκαση της αίτησης ημερομηνίας 20.3.2013 η οποία θα απασχολήσει επί της ουσίας το Δικαστήριο ακούγοντας και τις δύο πλευρές.

Για σκοπούς πληρότητας θα προσθέσω και κάτι τελευταίο. Το Δικαστήριο δεν μπορεί να είναι μέρος των διαπραγματεύσεων ή της στάσης οποιασδήποτε πλευράς στη βάση οποιασδήποτε συμφωνίας. Παραπέμπω στην αναφορά στην ένορκη δήλωση για τη στάση προτιθέμενων αγοραστών. Αν λάβουμε υπόψη ότι η αναστολή ενός memo δεν οδηγεί στην ακύρωση του, τότε αυτό θα σήμαινε ότι η κατάσταση πραγμάτων, είτε με την έκδοση του διατάγματος, είτε όχι, παραμένει η ίδια, με το να υφίσταται αυτό το memo. Συνεπώς, το αν ένας προτιθέμενος αγοραστής θα αποφάσιζε να τηρήσει μια στάση διαφορετική, με ένα memo σε αναστολή αλλά υπαρκτό, μέχρι την ακύρωση του, αυτό δεν θα μπορούσε να οδηγήσει στην έκδοση μιας απόφασης ως αυτή που ζητείται.

Για όλους τους πιο πάνω λόγους, η αίτηση απορρίπτεται χωρίς έξοδα.

Μ. Αμπίζας, Α.Ε.Δ.\


Bank of Cyprus v. Karayiannas and Son: Case 821/2009

ΕΝΩΠΙΟΝ: Χρ. Φιλίππου, Ε.Δ.

Αρ. Αγωγής: 821/2009


Τράπεζας Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ
Εναγόντων – Αιτητών


2.Χριστόφορος Καραγιαννάς & Υιός Λτδ

Εναγομένων- Καθ΄ής η Αίτηση 2

Ημερ.: 24 Ιανουαρίου, 2013

Για Ενάγοντες – Αιτητές: κ. Αλ. Κουκούνης για Ανδρέας Κουκούνης & Σία Δ.Ε.Π.Ε
Για εναγόμενη 2 – Καθ΄ής η Αίτηση: κα Ανδρέου για Α. KLYDES – TTC TEMPLE COURT CHAMBERS


Σε αίτηση για την έκδοση διατάγματος που να διατάσσει τον παραμερισμό (set aside) ή/ και τη διαγραφή ή/ και απόρριψη της τροποποιημένης έκθεσης υπεράσπισης και ανταπαίτησης)

Οι αιτητές με αίτηση δια κλήσεως εξαιτούνται διατάγματος το οποίο να διατάσσει τον παραμερισμό (set aside) ή/ και τη διαγραφή ή/ και την απόρριψη της τροποποιημένης έκθεσης υπεράσπισης και ανταπαίτησης των εναγομένων 2.

Το νομικό υπόβαθρο της αίτησης αποτελούν οι περί Πολιτικής Δικονομίας Θεσμοί Δ. 48 Θ.Θ. 1-9, Δ. 19 Θ.Θ. 1-27, Δ. 21 Θ.Θ. 1-15 Δ. 25, Θ.Θ. 1 -6, Δ. 26 Θ.Θ. 1-15 , Δ. 27 Θ.Θ. 1-3, Δ. 57 Θ. 1-4, Δ. 64 Θ.1(1) -(3) και 2, η Νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου της Κύπρου και του Κοινοδικαίου καθώς επίσης και οι συμφυείς εξουσίες και η διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου. Η αίτηση υποστηρίζεται από την ένορκο δήλωση του κ. Μιχάλη Στυλιανού υπαλλήλου των εναγόντων – αιτητών και δεόντως εξουσιοδοτημένου από τους ενάγοντες – αιτητές να προβεί στην ένορκη δήλωση. Παραπέμπει στην απόφαση ή διάταγμα του Δικαστηρίου με ημερομηνία 8.06.2012 με το οποίο ενέκρινε την καταχώρηση τροποποιημένης έκθεσης υπερασπίσεως και ανταπαίτησης και καθόριζε χρόνο 10 ημερών εντός του οποίου θα έπρεπε να είχε καταχωρηθεί αλλά αυτή καταχωρήθηκε εκπρόθεσμα στις 26.06.2012 οπότε το διάταγμα του Δικαστηρίου έχει καταστεί αφ΄εαυτού άκυρο (ipso facto void).

Οι ενάγοντες – αιτητές πληροφορήθηκαν αυτό το γεγονός για πρώτη φορά στις 5.10.2012 στο Δικαστήριο όταν η υπόθεση ήταν ορισμένη για ακρόαση εφόσον το έγγραφο αυτό ούτε τους επιδόθηκε ούτε και τους δόθηκε καθ΄ οιονδήποτε άλλο τρόπο.

Εκ μέρους των εναγομένων – καθ΄ών η αίτηση 2 καταχωρήθηκε ειδοποίηση περί προθέσεως ενστάσεως με την οποία αξιώνουν την απόρριψη της αίτησης με έξοδα σε βάρος των αιτητών. Αυτή βασίζεται σε διάφορες δικονομικές διατάξεις, στο Σύνταγμα, στην Ευρωπαϊκή Σύμβαση και Νομολογία και στις συμφυείς εξουσίες και πρακτική του Δικαστηρίου.

Σε αυτή προβάλλονται οι ακόλουθοι λόγοι ένστασης:

(α) Οι προϋποθέσεις που επιβάλλει ο νόμος για τον παραμερισμό και/ή απόρριψη της τροποποιημένης υπεράσπισης δεν ικανοποιούνται στη παρούσα υπό εξέταση αίτηση,
(β) αποτελεί κατάχρηση διαδικασίας (abuse of process), καθ΄ότι η διαγωγή των εναγόντων – αιτητών αποτελεί ασυγχώρητη και περιφρονητική σε βαθμό καταφρόνησης της δικαστικής διαδικασίας,
(γ) η αίτηση είναι παράτυπη και πάσχει νομικά,
(δ) είναι ανυπόστατη και αδικαιολόγητη,
(ε) δεν εμπίπτει στα πλαίσια των περιπτώσεων στις οποίες το Δικαστήριο θα μπορέσει να εκδώσει το αιτούμενο διάταγμα για παραμερισμό,
(στ) είναι καθυστερημένη και άνευ αιτιολογίας και δεν εμπίπτει στα πλαίσια των ειδικών περιπτώσεων στις οποίες το Δικαστήριο θα μπορέσει να εκδώσει το αιτούμενο διάταγμα,
(ζ) τα γεγονότα που υποστηρίζουν την εν λόγω αίτηση είναι αναληθή,
(η) οι ενάγοντες – αιτητές απέκρυψαν ουσιώδη γεγονότα και/ή πληροφορίες από το Δικαστήριο.

Την ένσταση υποστηρίζει με ένορκη δήλωση του ο διευθύνων σύμβουλος των εναγομένων 2 – καθ΄ών η αίτηση κ. Μάριος Καραγιαννάς ο οποίος απορρίπτει το περιεχόμενο της αίτησης. Ισχυρίζεται ότι το διάβημα των εναγόντων – αιτητών είναι δρακόντειο τιμωρητικό μέτρο και σύμφωνα με τη πλούσια νομολογία μας θα πρέπει να αποφεύγεται και σε κάθε περίπτωση δεν δικαιολογείται στην υπό εξέταση υπόθεση. Η διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου σε τέτοια αιτήματα θα πρέπει να ασκείται με φειδώ και σε εξαιρετικές περιπτώσεις. Η παράλειψη των εναγομένων να συμμορφωθεί με τις οδηγίες του Δικαστηρίου δεν επέφερε σε δυσμενή θέση τους ενάγοντες και δεν υπήρξε αδικαιολόγητη καθυστέρηση και ούτε υπήρχε εσκεμμένη πρόθεση του εναγομένου 2 για τη μη συμμόρφωση τους με τις οδηγίες του Δικαστηρίου και σε καμιά περίπτωση δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι η συγκεκριμένη συμπεριφορά αποτελεί κατάχρηση της διαδικασίας. Σε περίπτωση παραμερισμού και διαγραφής και απόρριψης της τροποποιημένης υπεράσπισης και ανταπαίτησης, ο εναγόμενος 2 δεν θα έχει το δικαίωμα να ακουστεί πράγμα το οποίο αντιβαίνει στα Συνταγματικά και Ευρωπαϊκά κατοχυρωμένα δικαιώματα για δίκαιη δίκη και απονομή δικαιοσύνης. Θα είναι δυσανάλογο μέτρο καθ΄ότι η παράλειψη εμπρόθεσμης καταχώρησης της δεν είναι τέτοιας φύσης και ουσιώδης παράλειψη που να δικαιολογεί την ακύρωση και παραμερισμό της. Είναι άνευ νομικής βάσης και αποτελεί κατάχρηση της διαδικασίας. Η αίτηση στερείται πραγματικού υπόβαθρου και δεν εμπίπτει στις περιπτώσεις εκείνες που δικαιολογείται η διαγραφή δικογράφων.

Σημειώνω ότι στους λόγους ένστασης δεν συμπεριλαμβάνεται κανένας λόγος ο οποίος να δίδει εξήγηση ή να δικαιολογεί την εκπρόθεσμη καταχώρηση της τροποποιημένης έκθεσης υπεράσπισης και ανταπαίτησης των εναγομένων 2 όταν η εκδοθείσα απόφαση καθόριζε χρόνο καταχώρηση της εντός 10 ημερών από της έκδοσης της δηλαδή από 8.06.2012.

Ενώπιον του Δικαστηρίου δεν προσφέρθηκε από οποιονδήποτε των διαδίκων προφορική μαρτυρία ούτε και οι ενόρκως δηλούντες υποβλήθηκαν σε αντεξέταση. Επακόλουθα η διαδικασία διεξήχθη με επιχειρηματολογία που ανέπτυξαν οι συνήγοροι με βάση το περιεχόμενο των ενόρκων δηλώσεων.

Οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των δύο πλευρών στις εισηγήσεις τους υιοθέτησαν και ανέπτυξαν περαιτέρω τους πιο πάνω λόγους που εκθέτουν αντίστοιχα στην αίτηση και στην ένσταση προβάλλοντας επιχειρήματα που προέρχονται από τη νομολογία και αυθεντίες. Σε επί μέρους ζητήματα των εισηγήσεων αυτών θα γίνει αναφορά όπου χρειαστεί στη συνέχεια της απόφασης μου.


Η Διαταγή 25 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας διαλαμβάνει τα ακόλουθα:

1. The Court or a Judge may, at any stage of the proceedings, allow either party to alter or amend his indorsement or pleadings, in such manner and on such terms as may be just, and all such amendments shall be made as may be necessary for the purpose of determining the real questions in controversy between the parties.
2. If a party who has obtained an order for leave to amend does not amend accordingly within the time limited for that purpose by the order, or if no time is thereby limited, then within fifteen days from the date of the order, such order to amend shall, on the expiration of such limited time as aforesaid, or of such fifteen days, as the case may be, become ipso facto void, unless the time is extended by the Court or a Judge.

Η Διαταγή 27 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας προβλέπει τα εξής:
1. Any party shall be entitled to raise by his pleading any point of law, and any point so raised shall be disposed of by the Court at any stage that may appear to it convenient.
2. If in the opinion of the Court the decision of such point of law substantially disposes of the whole action, or of any distinct cause of action, ground of defence, counter-claim, or reply therein, the Court may thereupon dismiss the action or make such other order therein as may be just.
3. The Court may order any pleading to be struck out on the ground that it discloses no reasonable cause of action or answer, and in any such case or in case of the action or defence being shown by the pleadings to be frivolous or vexatious, the Court may order the action to be stayed or dismissed, or judgment to be entered accordingly as may be just.
4. No action or proceeding shall be to objection on the ground that a merely declaratory judgment or order is sought thereby, and the Court may make binding declarations of right whether any consequential relief is or could be claimed, or not.

Ο Κανονισμός 2 της Διαταγής 25 ο οποίος προβλέπει την προθεσμία εντός της οποίας θα πρέπει να υπάρξει η συμμόρφωση προβλέπει τα ακόλουθα:

σε μετάφραση:

¨Αν διάδικος ο οποίος έχει πάρει διάταγμα για άδεια τροποποίησης δεν προβεί στην τροποποίηση βάσει του διατάγματος αυτού μέσα στο χρονικό διάστημα που καθορίζεται γι΄ αυτό το σκοπό από το διάταγμα, ή αν δεν καθορίζεται σ΄ αυτό το χρονικό διάστημα, μέσα σε 15 μέρες από την ημερομηνία του διατάγματος, το διάταγμα που αφορά στην τροποποίηση, εφ΄ όσον εκπνεύσει το χρονικό διάστημα που καθορίζεται ως ανωτέρω, ή αυτό των 15 ημερών, ανάλογα με την περίπτωση, θα καθίσταται αφ΄ εαυτού άκυρο, εκτός αν ο χρόνος παραταθεί από το Δικαστήριο ή Δικαστή.¨

Η απόφαση Ελένη Σάββα Σάκκουλα και άλλου v. Αρέστη, (1989) 1 Α.Α.Δ. σελ. 355 στην οποία με παρέπεμψαν οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των αιτητών, απόφαση την οποία εξέδωσε ο Δικαστής Αρτεμίδης σε αναφορά και στις αποφάσεις Λυσάνδρου v. Σχίζα κ.ά., (1979) 1 Α.Α.Δ. 267 και Ευαγόρου v. Χριστοδούλου κ.ά, (1982) 1 Α.Α.Δ. 771 είναι διαφωτιστική και για τούτο θα κάμω στη συνέχεια εκτενή παραπομπή σε αποσπάσματα της:

¨Στην πρώτη απόφαση … το Δικαστήριο αποφάνθηκε πως όταν καθορίζεται χρόνος για την εφαρμογή μιας διαταγής από το ίδιο το Δικαστήριο, τότε στη λήξη του χρόνου αυτού η διαταγή καθίσταται αφ΄ εαυτής άκυρη. Παρατίθεται το πιο κάτω σχετικό απόσπασμα: ¨Substitution of parties is permitted and /or regulated by Order 9,r.11, which sets out no limit for giving effect to an order there under. But, as the learned President who made the order appealed from pointed out, it is specifically stated in the White Book that under Order 16,r.13, of the Rules of the Supreme Court, which is the source and origin of our Order 9,r.11 such substitution must be made in compliance with the provisions of the English Order 28,r. 7, corresponding to our Order 25,r. 2. Accordingly on the expiry of the time limited by the President’s order this lapsed and all proceedings taken there under were void.” Η απόφαση αυτή υιοθετείται στην υπόθεση Ευαγόρου όπου γίνεται ειδική μνεία των προνοιών του Κανονισμού 2 της Διάταξης 25, σαν παράδειγμα περίπτωσης στην οποία το Δικαστήριο δεν μπορεί να αναβιώσει διάταγμα που κατέστη αφ΄ εαυτού άκυρο, μετά τη λήξη της χρονικής περιόδου που τέθηκε για την τροποποίηση, αντικείμενο του διατάγματος¨.

Στη συνέχεια δε της ίδιας απόφασης και απαντώντας στο ερώτημα κατά πόσο το Δικαστήριο δικαιούται να παρατείνει το χρόνο που προβλέπεται στον Κανονισμό 2 της Διάταξης 25, ή του χρόνου που το ίδιο το Δικαστήριο έχει καθορίσει, μετά τη λήξη του, αποφάσισε ότι ¨το Δικαστήριο δεν έχει τέτοια εξουσία και αυτό φαίνεται καθαρά από τη σχετική φράση του Κανονισμού ¨θα….. καθίσταται αφ΄ εαυτού (ipso facto) άκυρο, εκτός εάν ο χρόνος παραταθεί………………. κ.λ.π.¨

Μετά τη λήξη του χρονικού διαστήματος των 15 ημερών, ή αυτού που ορίζει το Δικαστήριο, το διάταγμα καθίσταται άκυρο, αν δεν γίνει η τροποποίηση. Η εξουσία του Δικαστηρίου να παρατείνει το χρόνο υφίσταται μόνο πριν την λήξη των 15 ημερών, ή του χρόνου που το ίδιο ορίζει, και όχι μετά που το Δικαστήριο καθίσταται ανενεργό, όταν το διάταγμα καταστεί άκυρο.¨

Στην απόφαση Αθανασιάδη v. Αλεξάνδρου, (1991) 1 Α.Α.Δ. σελ. 945 λέχθηκαν τα ακόλουθα στη σελ. 951:

¨Η παρούσα περίπτωση διαφέρει από την περίπτωση παράλειψης καταχώρησης τροποποιημένης γραπτής πρότασης μέσα στην ταχθείσα προθεσμία γιατί εκεί, σύμφωνα με τη Δ. 25 κ. 2, με την εκπνοή της προθεσμίας εκείνης, το διάταγμα του Δικαστηρίου που επιτρέπει την τροποποίηση καθίσταται ipso facto άκυρο και επομένως εξαφανίζεται η πηγή της εξουσιοδότησης για την καταχώρηση της γραπτής πρότασης (Lyssandrou v. Schiza (ανωτέρω).

Επειδή έγινε επίκληση και της Διαταγής 57 Θεσμός 2 η οποία παρέχει την ευχέρεια σε Δικαστήριο να διατάξει την παράταση χρόνου για να γίνει κάτι ή να αρχίσει κάποια διαδικασία, θα πρέπει να αναφέρω, ότι οι πρόνοιες αυτής της διάταξης δεν εφαρμόζονται εκεί όπου υφίσταται διαταγή για εκτέλεση πράξης προγενέστερης άλλης ή εκεί όπου εξέπνευσε ο χρόνος που χορηγήθηκε σε διάδικο για εκτέλεση πράξης, με αποτέλεσμα το άλλο διάδικο μέρος να αποκτήσει το δικαίωμα, το ίδιο πλέον, εκτέλεσης της πράξης εκείνης ή να αποταθεί με σχετική αίτηση για απόρριψη (βλ. Ετήσια Δικονομική Πρακτική του 1952 σελ. 1371, επίσης τις αποφάσεις Evand Promotions κ.α. v. Frank Rutman, (Αρ.2) (1998) 1 (Δ) Α.Α.Δ. σελ. 2123, Χόππη v. Παναγή, (1993) 1 Α.Α.Δ. 140, Παπακόκκινου κ.α. v. Δήμου Πάφου (Αρ.2), (1998) 1 (Γ) Α.Α.Δ. σελ. 1712 και Stabilad v. Stephens & Carter, (1998) 4 All E.R. 129). Και όλα τα πιο πάνω παρά την ευρύτητα της εξουσίας, η οποία παρέχεται, στον τομέα αυτό και η οποία τονίζεται σε σειρά αποφάσεων (όπως μεταξύ άλλων Eleftheriades & Another v. Another v. Mavrellis & Another, (1985) 1 C.L.R. 436, Αθανασιάδης v. Αλεξάνδρου, (1991) 1 Α.Α.Δ. 945).

Η σύμφυτη εξουσία του Δικαστηρίου την οποία επικαλέστηκε η πλευρά της καθ’ ής η αίτηση κρίνω ότι δεν έχει θέση εν προκειμένω και παρά το ότι σε ενδιάμεσες διαδικασίες το Δικαστήριο ασκεί αυτή του την εξουσία και παρέχει παρατάσεις χρόνου, ανεξάρτητα από οποιουσδήποτε κανονισμούς (βλ. Αυξεντίου v. Σάββα, (2003) 1 Α.Α.Δ. σελ. 1963). Στην υπόθεση Τουβλοποιεία Γίγας Λτδ v. Ουστά, (Αρ. 1) (1994) 1 Α.Α.Δ. 109 στη σελ. 112 αναφέρθηκαν τα ακόλουθα σχετικά με την αντίκριση αυτής της εξουσίας του Δικαστηρίου:

¨Η φύση και τα όρια της σύμφυτης δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου εξετάστηκαν στη Sofocli v. Leonidou (1988) 1 C.L.R. 584. Όπως προκύπτει, σύμφυτη είναι η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου η οποία ενυπάρχει, λόγω της ταύτισης της με το Δικαστήριο και της αναγκαιότητας της ύπαρξης της για τη λειτουργία του Δικαστηρίου ως Δικαστηρίου δικαίου. Δεν επεκτείνεται πέραν του ορίου τούτου, ούτε αποτελεί πηγή εξουσίας ανεξάρτητης από το νόμο και τους θεσμούς¨.

Όπως επεσήμανα και πιο πάνω η καθ΄ ής η αίτηση στην ένσταση της δεν δικαιολογεί καθ΄οιονδήποτε τρόπο την παράλειψη της να συμμορφωθεί με το διάταγμα του Δικαστηρίου εντός του χρόνου που είχε τεθεί. Παρατηρώ περαιτέρω ότι δεν έγινε οποιαδήποτε προσπάθεια για εξασφάλιση διατάγματος για παράταση του χρόνου που έταξε το δικαστήριο. Το ζήτημα ετέθη για πρώτη φορά από την πλευρά των εναγόντων – αιτητών στην παρούσα, όπως φαίνεται και στο πρακτικό στις 5.10.2012 όταν η υπόθεση ήταν ορισμένη για ακρόαση και για πρώτη φορά το είχε πληροφορηθεί ότι είχε καταχωρηθεί εκπρόθεσμα το δικόγραφο.

Είναι προφανές ότι η έγκριση του αιτήματος και ο παραμερισμός της τροποποιημένης υπεράσπισης και της ανταπαίτησης δεν θα έχει καταλυτικά αποτελέσματα ούτε και εξουδετερώνει τον επιδιωκόμενο σκοπό εφόσον ήδη υπάρχει καταχωρημένη υπεράσπιση και ανταπαίτηση στον φάκελο της υπόθεσης για δε την ανταπαίτηση δεν εζητείτο οποιαδήποτε ουσιαστική τροποποίηση. Θα έλεγα όμως ότι ούτε και αποκλείεται η πλευρά της εναγομένης 2 να επανέλθει αν κρίνει αυτό σκόπιμο όπως είναι καλά καθιερωμένη νομολογιακή αρχή. Επομένως η παρούσα, δεν είναι η περίπτωση όπου η σύμφυτη εξουσία του Δικαστηρίου θα μπορούσε να εφαρμοστεί καθιστώντας αποτελεσματική την απονομή της δικαιοσύνης.

Έγινε επίκληση εκ μέρους της καθ΄ής η αίτηση των προνοιών της Διαταγής 64 των Θεσμών της Πολιτικής Δικονομίας. Κατά την άποψη μου όμως δεν συντρέχει στη περίπτωση εφαρμογή τους, καθ΄ότι η διόρθωση η οποία επιδιώκεται με τα αιτούμενα διατάγματα δεν μπορεί να αναχθεί σε απλή παρατυπία αλλά επιδιώκεται η ανασύσταση άκυρου δικονομικού μέτρου. Έτσι δεν υπάρχει εν προκειμένω οτιδήποτε το οποίο θα μπορούσε να θεραπευθεί (βλ. Αθανασιάδης v. Aλεξάνδρου (ανωτέρω), Landbroke Group PLc κ.ά, v. Παπακόκκινου κ.ά. (1999) 1 (Γ) Α.Α.Δ. σελ. 1535, Panayiotis Georgiou (catering) Ltd κ.ά. v. Κυπριακής Δημοκρατίας (1996) 3 Α.Α.Δ. 323).

Για όλους τους πιο πάνω λόγους η αίτηση επιτυγχάνει και εκδίδεται διάταγμα παραμερισμού (set aside) της τροποποιημένης Έκθεσης Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης ημερομηνίας 26.06.2012 της εναγομένης 2.

Τα έξοδα επιδικάζονται υπέρ των εναγόντων – αιτητών και εναντίων της καθ΄ής η αίτηση – εναγομένης 2 όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο τα οποία θα είναι όμως πληρωτέα στο τέλος της διαδικασίας.

(Υπ.) ………………………
Χρήστος Φιλίππου, Ε.Δ.

γραπτές παρατηρήσεις με Γιάννος Γ Γεωργιάδη 365/2006

ΚΛΙΜΑΚΑ:€500.000 – €2.000.000


ΑΓΩΓΗ ΑΡ. 365/06





1. Cornelious Desmond O’Dwyer, εξ Αγγλίας
2. Michaella Margaret O’Dwyer, εξ Αγγλίας



ΑΓΩΓΗ ΑΡ. 365/06




1. Cornelius Desmond O’Dwyer, εξ Αγγλίας
2. Michaela Margaret O’Dwyer, εξ Αγγλίας




Προβαίνω στην παρούσα γραπτή αγόρευση προς υποστήριξη των θέσεων των πελατών μας, Εναγομένων 1 & 2 στην παρούσα αγωγή.

Τα γεγονότα της υπόθεσης φαίνονται στα δικόγραφα και την μαρτυρία που δόθηκε ενώπιον σας κατά την ακρόαση της υπόθεσης και ένα συντομία έχουν ως ακολούθως:


Ο κος Cornelius Desmond O’Dwyer (Εναγόμενος 1) και η κα Michaella Margaret O’Dwyer (Εναγόμενη 2) από την Αγγλία, είναι παντρεμένοι και έχουν δύο μικρά παιδιά.

Περίπου τον Μάιο του 2005 απεφάσισαν να πωλήσουν το σπίτι τους στην Αγγλία και να μετακομίσουν στην Κύπρο για μια καλύτερη ζωή, όπως έκαναν πάρα πολλοί Άγγλοι, ιδιαίτερα πριν να επέλθει οικονομική ύφεση στο νησί. Ο στόχος τους ήταν να πάρουν ένα ανεξάρτητο σπίτι περίπου ΛΚ170.000,00 στις ελεύθερες περιοχές Αμμοχώστου, με κήπο και πισίνα σε μια οικιστική περιοχή. Ένας κτηματομεσίτης τους σύστησε την εταιρεία των Εναγόντων ως μία αξιόπιστη εταιρεία, στην οποία θα μπορούσαν να βασιστούν για να αγοράσουν το σπίτι που ζητούσαν. Αφού είδαν διάφορα σπίτια, τελικά επέλεξαν το επίδικο σπίτι, το οποίο, ως τους εξήγησαν και ως φαινόταν από τα σχέδια που τους παρουσίασαν, ήταν γωνιακό, στην δεξιά του πλευρά συνόρευε με δρόμο και στην απέναντι πλευρά του δρόμου θα υπήρχε μια ανάπτυξη από τους Ενάγοντες με ισόγειες κατοικίες, κατά τρόπο που να μην επηρεάζεται η ιδιωτική ζωή των Εναγομένων. Οι Εναγόμενοι ικανοποιήθηκαν με αυτή την επιλογή και έτσι προχώρησαν και υπέγραψαν σχετικό συμβόλαιο για την αγορά του ακινήτου, ημερομηνίας 23 Αυγούστου 2005, Τεκμήριο 4 στην παρούσα αγωγή. Το εν λόγω συμβόλαιο υπογράφτηκε εκ μέρους των Εναγομένων από την δικηγόρο Μάριον Κάρτερ του δικηγορικού γραφείου Κάρτερ & Κλαΐδης και κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο Αμμοχώστου με σκοπό την προστασία των δικαιωμάτων των Εναγομένων. Οι Εναγόμενοι κατέβαλαν τμηματικά στους Ενάγοντες το συνολικό ποσό των ΛΚ66.000,00. Τα ποσά αυτά οι Εναγόμενοι τα πήραν από δάνειο μετά από υποθήκη που έβαλαν στο σπίτι τους στην Αγγλία, μέχρι αυτό να πουληθεί. Οι Εναγόμενοι δεν χρειάστηκε να υποθηκεύσουν το εν λόγω ακίνητο εδώ στην Κύπρο, εφόσον είχαν όλους τους πόρους που χρειαζόντουσαν για την αγορά του.

Δυστυχώς, ενόψει των αρνητικών εξελίξεων που έχουν προκύψει αναφορικά με αυτή την αγορά, οι Εναγόμενοι κατέληξαν να μην έχουν ούτε σπίτι, αλλά ούτε τα λεφτά τους πίσω. Επιπλέον σπατάλησαν τα λεφτά που είχαν πάρει από την πώληση του σπιτιού τους στην Αγγλία, σε δικηγορικά έξοδα και άλλα έξοδα, ενόψει των πολλών διαδικασιών που ανοίχθηκαν εδώ στην Κύπρο.

Οι Εναγόμενοι ένιωθαν ασφαλείς να προβούν στην εν λόγω αγορά ενόψει του ότι, τόσο οι Ενάγοντες, όσον και οι τότε δικηγόροι τους, τους διαβεβαίωσαν και συμβούλεψαν ότι με την κατάθεση του συμβολαίου στο Κτηματολόγιο αυτοί θα είναι οι ιδιοκτήτες (δικαιούχοι) και ότι εάν θέλουν την επομένη μέρα μπορούν να το πουλήσουν. Οι σχέσεις των Εναγομένων με τους Ενάγοντες ήταν πολύ φιλικές προτού γίνει η πράξη και στις αρχές μετά τη υπογραφή του συμβολαίου και οι Εναγόμενοι είχαν καλή επικοινωνία μαζί τους. Τους είχαν εξηγήσει από την αρχή τα σχέδια τους για μετακόμιση στην Κύπρο, την πώληση του σπιτιού τους στην Αγγλία και ότι τα παιδιά τους θα πήγαιναν σχολείο εδώ στην Κύπρο.

Αναπτύχθηκε μια αλληλογραφία μεταξύ των Εναγόντων και των Εναγομένων αναφορικά με το κτίσιμο του σπιτιού και των πληρωμών, η οποία αντικατοπτρίζεται σε όλα τα ηλεκτρονικά μηνύματα που ανταλλάχθηκαν μεταξύ τους και στις επιστολές των δικηγόρων των. Η εν λόγω αλληλογραφία έχει καταχωρηθεί ενώπιον του δικαστηρίου και αποτελούν τεκμήρια της υπόθεσης.

Στις 20 Ιανουαρίου 2006 οι Εναγόμενοι πήραν ένα ηλεκτρονικό μήνυμα από την Michelle Anglou, με φωτογραφίες του σπιτιού και αντιλήφθηκαν ότι υπήρχαν κάποια λάθη στην κατασκευή στο εσωτερικού του σπιτιού. Συγκεκριμένα διαπίστωσαν ότι οι Ενάγοντες δεν είχαν προβεί στις αλλαγές που ζήτησαν να γίνουν οι Εναγόμενοι στην οικία τους. Στις 30 Ιανουαρίου 2006 πήραν ηλεκτρονικό μήνυμα από την Μάριον Κάρτερ, που περιλάμβανε την απόδειξη για την πληρωμή για την ολοκλήρωση του σκελετού και πιστοποιητικό Πολιτικού Μηχανικού για το στάδιο της τοιχοποιίας. Οι Εναγόμενοι μετέφεραν άμεσα το ποσό των ΛΚ26.027.50 στους τότε δικηγόρους τους, τα οποία κατατέθηκαν στον λογαριασμό τους στις 2 Φεβρουαρίου 2006.

Ο Εναγόμενος 1 απεφάσισε να μεταβεί στην Κύπρο για να επιθεωρήσει το σπίτι και να συζητήσει με τους Ενάγοντες για τα λάθη που εντόπισε και έτσι στις 6 Φεβρουαρίου 2006 έφτασε στην Κύπρο και πήγε στο εργοτάξιο την ίδια μέρα. Με μεγάλη του έκπληξη αντιλήφθηκε ότι οι Ενάγοντες προχώρησαν με ανάπτυξη δίπλα από το σπίτι του, κατά τρόπο πολύ διαφορετικό από ότι τους παρουσίασαν ότι θα γινόταν. Κατασκεύασαν τρεις διώροφες κατοικίες στο σημείο δίπλα από την οικία τους, εκεί που θα υπήρχε δρόμος ως φαίνεται, τόσο από το πρόχειρο σχέδιο που τους είχαν δώσει, όσο και από τα σχέδια που επισυνάπτονται στο συμβόλαιο. Η εν λόγω ανάπτυξη θα επηρέαζε την ιδιωτική τους ζωή στον κήπο τους, που ήταν ένα από τα βασικά κριτήρια που τους οδήγησε να αγοράσουν εκείνο το συγκεκριμένο σπίτι και όχι κάποιο άλλο. Από αυτό το σημείο και μετά, είναι έκδηλο ότι ο Εναγόμενος 1 άρχισε να ανησυχεί για την αξιοπιστία των Εναγόντων, καθώς επίσης προειδοποιήθηκε από κάποιο άλλο Άγγλο να είναι προσεκτικός με τον Καραγιαννά. Αυτές οι ανησυχίες του Εναγομένου 1 τον οδήγησαν στο να είναι ιδιαίτερα προσεκτικός και απεφάσισε να αρχίσει να ηχογραφεί τις συνομιλίες του μαζί τους.

Ο Εναγόμενος 1 αναστατωμένος έσπευσε να συναντήσει τους Ενάγοντες για να ζητήσει εξηγήσεις, αλλά αυτοί δεν δέχτηκαν να τον δουν, διότι ήταν απασχολημένοι. Τον είδε η Michelle Anglou και του έδωσε ένα τοπογραφικό με την νέα ανάπτυξη, όπου διαφάνηκε ότι το καινούργιο τοπογραφικό δεν συμφωνούσε με το παράρτημα Β του συμβολαίου. Τελικά ο Μάριος Καραγιαννάς συνάντησε τον Εναγόμενο 1 την Πέμπτη 9 Φεβρουαρίου 2006 στο επίδικο σπίτι. Την ίδια μέρα η Michelle Anglou του τύπωσε και του έδωσε μια κατάσταση, όπου φαίνονταν οι πληρωμές που έγιναν και οι μελλοντικές πληρωμές (Τεκμήριο 46). Την επομένη στις 10 Φεβρουαρίου 2006 γύρω στις 9:00 το πρωί, συναντήθηκε και πάλι με τον Μάριο Καραγιαννά και την Michelle Anglou. Σύμφωνα με τον Εναγόμενο 1, ο Μάριος ήταν απότομος και το κλίμα δεν ήταν ευχάριστο. Ο Μάριος του είπε να πάει να συζητήσει το θέμα με την σύζυγο του και να του εισηγηθεί λύσεις για διευθέτηση του θέματος.

Ο Εναγόμενος 1 επέστρεψε στην Αγγλία την ίδια μέρα και ετοίμασε λεπτομερή επιστολή με εισηγήσεις προς επίλυση του θέματος, την οποία απέστειλε στις 13 Φεβρουαρίου 2006 (τεκμήριο 20). Οι Ενάγοντες δεν απάντησαν στην εν λόγω επιστολή των Εναγομένων με σκοπό την εξεύρεση μιας λύσης στο πρόβλημα που παρουσιάστηκε και απλά στις 14 Φεβρουαρίου 2006 ο Μάριος απάντησε ότι ο δικηγόρος τους θα απαντούσε στην εν λόγω επιστολή. Μετά από επίμονες προσπάθειες από τον Εναγόμενο 1 να πάρει απάντηση, την 1η Μαρτίου 2006, οι δικηγόροι των Εναγόντων τους απέστειλαν ηλεκτρονικό μήνυμα (τεκμήριο 24) με το οποίο τους έλεγε τα εξής:
“…We do not consider that our clients are in breach of contract in any way. Our clients have fulfilled their obligations in accordance with the contract terms and at this stage we can only advise that either comply with your obligations as per the contract or cancel the same”.

Είναι έκδηλο ότι οι Ενάγοντες μέσω του δικηγόρου τους έδιναν την επιλογή στους Εναγόμενους, να συνεχίσουν με την υλοποίηση της σύμβασης, η εάν δεν τους αρέσει, να την τερματίσουν. Δεν φαίνεται να προειδοποιούν τους Εναγόμενους για όποιες καθυστερήσεις στις πληρωμές τους για οποιοδήποτε στάδιο, αλλά ούτε τους καλούν γραπτώς όπως προβλέπεται στο συμβόλαιο παράγραφος 3.2, να καταβάλουν τυχόν καθυστερημένες δόσεις μέσα σε 15 μέρες από την ημερομηνία της ειδοποίησης και ότι, εάν δεν το πράξουν, θα τερματίσουν το συμβόλαιο.

Ως αποτέλεσμα αυτής της σύντομης απάντησης των Εναγόντων και της έλλειψης διάθεσης από μέρους τους για επίλυση του προβλήματος, ο Εναγόμενος 1 αναγκάστηκε, παρόλο που ήταν δυσαρεστημένος, να προχωρήσει με την υλοποίηση της συμφωνίας και παράλληλα να δημιουργήσει ιστοσελίδα, στην οποία θα του δινόταν η ευκαιρία να παρουσιάσει την εμπειρία του και τα παράπονα του εναντίον των Εναγόντων. Την ιστοσελίδα τη δημιούργησε στις 4 Μαρτίου 2006 και έβαλε εκεί ένα μικρό κείμενο που περιέγραφε τα γεγονότα. Στις 6 Μαρτίου 2006 ήρθε στην Κύπρο και στις 7 Μαρτίου το 2006, πήγε το πρωί στο γραφείο των Εναγόντων αλλά δεν ήταν εκεί. Μίλησε με την Michelle Anglou και της είπε ότι, παρόλο που ήταν δυσαρεστημένοι δεν θα τερματίσουν το συμβόλαιο. Συνάντησε τους Ενάγοντες τελικά το απόγευμα της ίδιας μέρα και είπε και σε αυτούς ότι ήταν δυσαρεστημένοι, αλλά δεν θα τερμάτιζαν το συμβόλαιο και ότι θα παρουσιάσει την εμπειρία του στην ιστοσελίδα που ετοίμασε με την ονομασία Την επομένη η Μάριον Κάρτερ παρέδωσε στους Ενάγοντες επιταγή με ημερομηνία 8 Μαρτίου 2006, για το ποσό των ΛΚ26.027,50 για την τοιχοποιία, λεφτά τα οποία είχε ήδη λάβει από τους Εναγόμενους από τις 2 Φεβρουαρίου 2006 και τα κρατούσε μέχρι να επιλυθούν τα προβλήματα που είχαν προκύψει μεταξύ των συμβαλλομένων και τα οποία προσπαθούσαν να επιλύσουν μέσω συζήτησης και ανταλλαγής αλληλογραφίας. Οι Ενάγοντες αρνήθηκαν να πάρουν το εν λόγω ποσό και έτσι η Μάριον Κάρτερ παρέδωσε στους δικηγόρους των Εναγόντων στις 14 Μαρτίου 2006, επιστολή μαζί με την επιταγή, η οποία επιστράφηκε και μετά έγινε προσπάθεια επίδοσης της μέσω επιδότη ανεπιτυχώς. (βλέπε τεκμήρια 25 και 26).

Στις 9 Μαρτίου 2006 οι Μάριος Καραγιαννάς και ο πατέρας του Χριστόφορος Καραγιαννάς κτύπησαν τον Εναγόμενο 1 και του κατάστρεψαν την κάμερα του.
Την ίδια μέρα ο δικηγόρος των Εναγόντων απέστειλε επιστολή στους Εναγόμενους (τεκμήριο 9), σύμφωνα με την οποία τους ανακοινώνει ότι οι πελάτες του ακυρώνουν το συμβόλαιο και ότι, ακόμη και εάν διαφανεί ότι δεν νομιμοποιούνται να το ακυρώσουν, δεν επιθυμούν να τελειώσουν το σπίτι και να τους το παραδώσουν.

Στις 10 Μαρτίου 2006 ο Εναγόμενος 1 πήγε στο γραφείο του τότε δικηγόρου τους Ανδρέα Κλαΐδη για συμβουλές και στις 11 Μαρτίου 2006 επέστρεψε στην Αγγλία και αντικατέστησε το κείμενο που είχε ανεβάσει στην ιστοσελίδα του υπό μορφή ημερολογίου, με μια γενική δήλωση (τεκμήριο 67), η οποία παρέμεινε εκεί μέχρι τις 24 Φεβρουαρίου 2007, όπου και επανέφερε το κείμενο που είχε αρχικά τοποθετήσει και μετέπειτα ενημέρωνε την ιστοσελίδα ανάλογα με τις εξελίξεις.

Στις 9 Ιουνίου 2006 καταχωρήθηκε η εν λόγω αγωγή, μέσω της οποίας οι Ενάγοντες ζητούν τον τερματισμό του συμβολαίου και αποζημιώσεις για παράβαση συμβολαίου, καθώς επίσης ζητούν αποζημιώσεις για δυσφήμιση για την περίοδο 7 Μαρτίου 2006 μέχρι την 15 Μαρτίου 2006. Οι Εναγόμενοι καταχώρησαν υπεράσπιση και ανταπαίτηση δια της οποίας ζητούν δήλωση ότι το συμβόλαιο δεν έχει τερματιστεί, ειδική εκτέλεση και αποζημιώσεις και διαζευκτικά αποζημιώσεις για παράβαση συμφωνίας, ειδικές και τιμωρητικές αποζημιώσεις.

Το 2007 οι Εναγόμενοι πληροφορήθηκαν με μεγάλη τους έκπληξη, ότι το σπίτι τους πουλήθηκε σε άλλο πρόσωπο τον Μάιο του 2007, στην Michelle McDonald.

Το 2008 όταν επισκέφθηκε το σπίτι του για να βγάλει φωτογραφίες για σκοπούς παρουσίασης τους ως τεκμήρια στην παρούσα υπόθεση, ο Εναγόμενος 1 κτυπήθηκε από τον Μάριο Καραγιαννά, τον πατέρα του Χριστόφορο Καραγιαννά και από άλλο τρίτο πρόσωπο, με αποτέλεσμα να παραμείνει 6 μέρες στο Νοσοκομείο. Για αυτό το αδίκημα καταδικάστηκαν σε 12 μήνες φυλάκιση με αναστολή, για το οποίο εκκρεμεί Έφεση εναντίον της αναστολής. Αρκετά από τα δημοσιεύματα που ανέβασε ο Εναγόμενος 1 στο διαδίκτυο περί τα μέσα του Φεβρουαρίου 2007, δεν είναι επίδικα και αφορούσαν τους ξυλοδαρμούς του, την πώληση του σπιτιού του σε τρίτο άτομο και την καθυστέρηση που προέκυπτε στις διαδικασίες σε σχέση με την προστασία των δικαιωμάτων του.

Στο στάδιο της ακρόασης οι Εναγόμενοι δήλωσαν ότι ζητούν αποζημιώσεις και όχι ειδική εκτέλεση, ενόψει του ότι, μετά την επιστολή του δικηγόρου Γιώργου Πιττάτζιη εκ μέρους της Michelle McDonald, ημερομηνίας 30/5/2007, ότι αυτή αγόρασε το σπίτι καλή τη πίστη και δεν επιθυμούσε να φύγει από μέσα και ότι δεν είχαν βάση αγωγής εναντίον τους, έτσι εγκατέλειψαν την πρόθεση τους να διεκδικήσουν ειδική εκτέλεση από εκείνο το σημείο και μετά.

Ενώπιον σας έδωσαν μαρτυρία εκ μέρους των Εναγόντων ο Μάριος Καραγιαννάς, ο Σάββας Κυριάκου ειδικός ηλεκτρονικών υπολογιστών, ο Χριστόφορος Καραγιαννάς, ο Χριστόδουλος Χρίστου πολιτικός μηχανικός, ο Νέστωρας Νικηφόρου δικηγόρος, ο Μάριος Σάββας μεταφραστής, η Michelle Anglou πρώην υπάλληλος των Εναγόντων, ο Anthony Kay ιδιοκτήτης της εταιρείας Sold On Cyprus, ο Κωνσταντίνος Τσαγγαράς πρώην υπάλληλος της BuySell και η Βαρναβούλλα Καραγιαννά. Για τους Εναγόμενους έδωσαν μαρτυρία οι Εναγόμενοι 1 και 2 και ο κύριος Χαράλαμπος Πετρίδης, ειδικός εκτίμησης ακινήτων.

Είναι εμφανές ότι οι Ενάγοντες δεν ήρθαν ενώπιον του δικαστηρίου για να πουν την αλήθεια και προσπάθησαν μέσω της μαρτυρίας τους να παραπλανήσουν το δικαστήριο και να δημιουργήσουν εντυπώσεις, δια μέσων υπερβολών και ψευδομαρτυρίας.

Οι Εναγόμενοι παρουσίασαν τα γεγονότα όπως πραγματικά εξελίχθηκαν, τεκμηριώνοντας τους ισχυρισμούς τους με αποδεικτικά στοιχεία.

Ο ισχυρισμός των Εναγόντων ότι νομιμοποιούνται να τερματίσουν την συμφωνία πώλησης λόγω παράβασης της συμφωνίας από τους Εναγόμενους και συγκεκριμένα επειδή παρέλειψαν να καταβάλουν δύο πληρωμές στους Ενάγοντες, αυτή της τοιχοποιίας και αυτή του επιχρίσματος, είναι τόσο έκδηλα ανυπόστατη, που θεωρώ ότι δεν είναι καν αναγκαίο να καταβάλω μεγάλη προσπάθεια να πίσω το Δικαστήριο προς αυτή την κατεύθυνση.

Απλά θεωρώ σκόπιμο να τονίσω ότι σε καμία περίπτωση, όπως παραδέχθηκαν και οι ίδιοι οι Ενάγοντες, δεν έστειλαν την προειδοποίηση που προβλέπει το Άρθρο 3.2, της σύμβασης.

Το αντίθετο, οι Ενάγοντες με επιστολή τους ημερομηνίας 1η Μαρτίου, παρακίνησαν τους Εναγόμενους, είτε να προχωρήσουν με την αγορά του ακινήτου, ή να το τερματίσουν εάν ήθελαν οι Εναγόμενοι.

Υπάρχει σωρεία αποφάσεων που καταπιάνεται με το θέμα του τερματισμού πωλητηρίου εγγράφου και τις συνθήκες κάτω από τις οποίες δύναται ένα μέρος να τερματίσει ένα συμβόλαιο. Ως φαίνεται από την νομολογία, ακόμα και στην περίπτωση που υπάρχει καθυστέρηση στην πληρωμή κάποιου ποσού κατά παράβαση της σύμβασης, αυτό από μόνο του δεν νομιμοποιεί τον τερματισμό του συμβολαίου, αλλά χρειάζεται ο συμβαλλόμενος να καταστήσει πρώτα τον χρόνο πληρωμής ως ουσιώδη όρο της συμφωνίας. Σχετικές με αυτή την αρχή είναι οι πιο κάτω υποθέσεις:

Στην υπόθεση IRIS DEVELOPMENT LTD v. ΤΑΚΗ ΛΑΖΑΡΙΔΗ, ημερ. 25/9/2000, Πολιτική Έφεση αρ.10180, αναφέρονται τα εξής στην σελίδα 1510:
«Το άρθρο 55(1) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.149 προβλέπει ότι αν ένας από τους συμβαλλόμενους αναλάβει υποχρέωση να προβεί σε ορισμένες ενέργειες εντός ορισμένου χρόνου και παραλείψει να πράξει τούτο, το μέρος της σύμβασης που δεν εκπληρώθηκε ακόμα καθίσταται ακυρώσιμο κατ’ εκλογή του άλλου μέρους αν πρόθεση των συμβαλλομένων ήταν να καταστήσουν το χρόνο ουσιώδη όρο της σύμβασης. Παρόμοια πρόνοια υπάρχει και στον Ινδικό Περί Συμβάσεως Νόμο και στο σύγγραμμα Pollock & Mulla, Indian Contract and Specific Relief Acts, 9η Έκδοση, στη σελ.386, διαβάζουμε τα ακόλουθα:
«… Courts of Equity have introduced a presumption, chiefly, if not wholly applied, in cases between vendors and purchases of land, that time is not of the essence of contract.»

Επίσης στην υπόθεση PARASKEVAS & OTHER v. LANTAS (1988) 1 CLR, 285, σελ.290-291, λέχθηκαν τα εξής:
«In his reasons for judgment the trial Judge explains that the time of payment of the installments was of the essence and, consequently, the failure of the purchasers to meet stipulations regulating the payment of the installments, entitled the vendor to terminate the contract. It is evident that in so holding the Judge misinterpreted the decision of the Supreme Court in Charalambous v. Vakana (1982) 1 CLR 310 (the Judgment of the Court was given by Stylianides, J.), and case cited therein, and failed to appreciate that equity has superseded the common law rule that contractual stipulations effecting payment are of the essence of the agreement. Now the rule is that time stipulations of the agreement unless they are so declared to be for reasons mutually in the contemplation of the contracting parties. The same principles govern the application of s.55 of the Indian Contract Act, 43 1 A.26 and Stickney v. Keeble and Another (1915) A. C. 386). In this case not only the parties did not make the time of payment of the purchase price of the essence of the agreement but, on the contrary, they made provision of the payment of interest, a fact in itself suggestive that time was not intended to be of the essence. Therefore, time was not initially of the essence of the contract as indeed counsel for the respondent candidly acknowledged. Was, then, the time of payment made of the essence by the subsequent notice of the vendor? »

(Βλέπε και Melaisi v. Georghiki Eteria (1979) I CLR 748, Stickney v. Keeble and another (1915) A.C. 386, Smith v. Hamilton (1950) 2 All E.R. 928 και Jamshed Khodaram Irani v. Burjorji Dhunjibhai (1915) 32 T.L.R. 156).
Στην Pollock & Mulla (ανωτέρω) αναφέρεται ότι, και όπου ο χρόνος δεν είναι ουσιώδεις, μπορεί να καταστεί τέτοιος, κάτω από ορισμένες προϋποθέσεις (σελ.389):
«Even in the case of sale of land, time can be made of the essence of the contract by giving a notice to the other side guilty of undue delay to perform the contact in the reasonable time. This can also be done in a contract the stipulation of time as the essence has been waived».

Έχοντας υπόψη τα πιο πάνω διαφαίνεται ότι, στην παρούσα υπόθεση υπήρχε επιλογή στους πωλητές να καταστήσουν τον χρόνο καταβολής οποιασδήποτε από τις δόσεις ως ουσιώδη όρο, βάσει του άρθρου 3.2 της Σύμβασης, όμως σε καμία περίπτωση δεν έπραξαν κάτι τέτοιο. Επίσης σε σχέση με την καταβολή της δόσης που αφορά το επίχρισμα, ούτε καν ενημερώθηκαν οι Εναγόμενοι ότι θα έπρεπε να την καταβάλουν και σε σχέση με τα λεφτά για την τοιχοποιία, φαίνεται ότι εκκρεμούσε λόγω των διαφορών που είχαν προκύψει. Οι Ενάγοντες όφειλαν με γραπτή ειδοποίηση να καταστήσουν τον χρόνο πληρωμής αυτής της δόσης ως ουσιώδη, πάντοτε σύμφωνα με τους όρους του συμβολαίου, προτού προχωρήσουν με τερματισμό.

Η επιστολή του δικηγόρου τους ημερομηνίας 9 Μαρτίου και η μεταγενέστερη πώληση του ακινήτου σε τρίτο πρόσωπο, αποτελεί παράβαση του συμβολαίου και οι Εναγόμενοι δικαιούνται αποζημιώσεις.


Οι Εναγόμενοι μέσω της ανταπαίτησης τους διεκδικούν:
(α) αποζημιώσεις που προκύπτουν από την διαφορά μεταξύ της τιμής πώλησης των ΛΚ163.000,00 και της αγοραίας αξίας του ακινήτου, ήτοι €119.698,00
(β) την επιστροφή του ποσού των ΛΚ66.000,00 (€112.767,69), πλέον νόμιμο τόκο
(γ) €18.000,00 πραγματικά έξοδα, που αφορούν πτήσεις, διαμονή, διατροφή, ενοίκια αυτοκινήτων και άλλα, ως φαίνεται στον πίνακα που έχω ετοιμάσει και επισυνάπτεται στην Αγόρευση μου ως ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Α
(δ) GBP 75.483,00 (€93.372,19) δια ενοίκια για τη διαμονή τους στην Αγγλία
(δ) €2.562,90 ως δικηγορικά έξοδα για την ετοιμασία του συμβολαίου
(ε) τιμωρητικές αποζημιώσεις, έξοδα, νόμιμο τόκο και οποιαδήποτε άλλη θεραπεία κρίνει ως εύλογη και δίκαιη το Δικαστήριο
(στ) δικηγορικά έξοδα και τόκους

Η αγοραία αξία του ακινήτου σύμφωνα με την νομολογία υπολογίζεται κατά την ημερομηνία παράβασης, ή σε οποιαδήποτε μεταγενέστερη ημερομηνία, όπου αποκρυσταλλώνεται ότι το αναίτιο μέρος σταμάτησε να επιμένει σε ειδική εκτέλεση.
Αναφορικά με τις αποζημιώσεις που δικαιούται το αναίτιο μέρος να λάβει μετά από παράβαση συμβολαίου, σχετικά είναι τα πιο κάτω:

Το περίγραμμα Chitty on Contracts 30th ed., Volume 1 – General Principles, paragraph 26-091, αναφέρει τα εξής:
«Full details of the damage recoverable for breaches of contracts relating to the sale of lease of land (including breaches of the covenants in a conveyance or lease) should be sought elsewhere. In respect of contracts made after September 27. 1989 the restrictive rule in Bain v Fothergill (which limited the vendor’s liability) no longer applies. Thus, a vendor who breaks his contract by failing to convey the land to the purchaser is liable to damages for the purchaser’s market value of the property at the fixed time for completion (or at a later time so long as it was reasonable for the purchaser to continue to seek performance, less the contract price. The purchaser may claim the loss of profit he intended to make from a particular use of the land (e.g. by converting a building into flats and offices) only if the vendor had actual or imputed knowledge of special circumstances showing that the purchaser intended to use the land in the way».

Στην υπόθεση MICHAEL SAAB v. THE HOLY MONASTERY OF AYIOS NEOPHYTOS, Civil Appeal No.6176, ημερ. 19/10/1986), σελ.500, αναφέρονται τα εξής:
«…Though normally damage are assessed out at the date of breach, where the party persists for good cause to have the contract enforced, notwithstanding the breach, damage may be assessed as at a subsequent date – In this sense Principle of Wroth v. Tyler (1973) 1 All E.R. 897 not exceptional but in line with the common law rule for the assessment of damages. Interest – Recovery of, as an item of special damage in case of a breach of contract – Though a remote item of damage which is not ordinarily recoverable it may be recovered when it is specifically pleaded and it appears that loss of interest ought reasonably to have been within the contemplation of the parties at the time of execution of the contract».

Επίσης η υπόθεση SYMEON CHARALAMBOUS v. ANDROULLA VAKANA, Civil Appeal No.6180, ημερ.20/5/1982, σελ.312 αναφέρει τα εξής:
«… the contract price and the market value at the time the respondent sold the property to the third person; that as the purchase price in the contact broken between the parties was £1.950 and the respondent sold the land to another person on 25.11.1977 for £4.000 the appellant is entitled to £2.050 damages and to the amount of £80 his deposit; …»

Στην σελίδα 319 της ίδια υπόθεσης αναφέρεται:
«…The question as to the date at which damages should be assessed was considered in a number of cases in the past. The view expressed that the damages should be assessed as at the time of the breach.

In Horsler v. Zorr (1975) 1 All E.R. 584, at p.586, Megarry, J., as he then was, indicated that there is no inflexible rule that common law damages must be assessed at the date of the breach.

In Johnson and Another v. Agnew (1979) 1 All E.R. 883 (H.L.), Lord Wilberforce said this at page 896:
“The general principle for the assessment of damages is compensatory, i.e. that the innocent party is to be placed, so far as money can do so, in the same position as if the contact had been performed. Where the contract is one of sale, this principle normally leads to assessment of damages as at the date of the breach, a principle recognised and embodied in s.51 of the Sale of Goods Act 1893. But this is not an absolute rule; if to follow it would give rise to injustice, the court has power to fix such other date as may be appropriate in the circumstances.

In cases where a breach of a contract for sale has occurred, and the innocent party reasonably continues to try to have the contact completed, it would to me appear more logical and just rather than tie him to the date of the original breach, to assess damages as at the date when (otherwise than by his default) the contract is lost”.»

Eπίσης βλέπε ΚΩΣΤΑΣ ΚΑΤΑΦΥΓΙΩΤΗΣ ν ΧΡΥΣΟΣΤΟΜΟΥ ΧΡΥΣΟΣΤΟΜΗ, Πολιτική Έφεση αρ.9150, ημερ.19/12/1997, BEARD v PORTER, Court of Appeal, dated 22/7/1947, (1948) 1 K.B. 321, ΔΑΦΝΟΣ ΔΡΥΑΝΗΣ & ΑΛΛΟΙ ν. ΚΩΣΤΑ ΚΑΛΗΣΠΕΡΑ, Πολιτική Έφεση αρ.8923, ημερ.15/5/1998. Βλέπε επίσης JOHNSON AND ANOTHER RESPONDENTS v AGNEW APPELLANT, House of Lords, dated, 8/3/1979, (1979) 2 WLR 487, (1980) A.C. 367, επίσης βλέπε DIAMOND v CAMPBELL-JONES AND OTHERS, Chancery Division, dated 4/2/1960, (1957 D. No.482), (1961) Ch.22.

Σύμφωνα με τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης, οι Εναγόμενοι φαίνεται ότι διεκδικούσαν την εκτέλεση του συμβολαίου με την παράδοση του ακινήτου σε αυτούς, μέχρι τις 30/5/2007, όπου έμαθαν για την παράνομη πώληση του σπιτιού τους σε τρίτο πρόσωπο και μετά που πήραν επιστολή από τους δικηγόρους της νέας αγοράστριας που τους ενημέρωνε ότι δεν προτίθετο να εγκαταλείψει το σπίτι και ότι το αγόρασε καλή τη πίστει. Έχοντας υπόψη την πιο πάνω ισχύουσα Νομολογία, οι Εναγόμενοι δικαιούνται ως αποζημίωση την διαφορά μεταξύ της τιμής του ακινήτου, ως φαίνεται στην εκτίμηση που έκανε ο εκτιμητής κύριος Χαράλαμπος Πετρίδης για την αξία του ακινήτου τον Μάιο του 2007 η εκτίμηση του οποίου παρέμεινε ανεντείλεκτη, δηλ. €398.200,00 και του ποσού των €278.502,00 (ΛΚ163.000,00), ήτοι το ποσό των €119.698,00.

Περαιτέρω δικαιούνται ως αποζημιώσεις που προκύπτουν φυσιολογικά κατά την φυσική ροή των πραγμάτων, κάτι που οι συμβαλλόμενοι γνώριζαν κατά τον χρόνο της σύμβασης ότι θα προέκυπταν συνεπεία της σύμβασης, ως ακολούθως:
1. Ενοίκια 1000 στερλίνες μηνιαίως που καταβάλλουν οι Εναγόμενοι για την διαμονή τους στην Αγγλία, από τις 6/12/2006 που πώλησαν το σπίτι τους για την αγορά της επίδικης κατοικίας και τα οποία μέχρι σήμερα ανέρχονται στις περίπου €93.372,19
2. €2.562,90 δικηγορικά έξοδα που πλήρωσαν για ετοιμασία του συμβολαίου αγοράς
3. €18.000,00 πραγματικά έξοδα, ως διαφαίνεται από τις αποδείξεις που έχει καταχωρήσει η Εναγόμενη 2, σε σχέση με τα ταξίδια που αναγκάστηκαν να κάνουν στην Κύπρο.

«When upon a contract for the sale of land the purchaser wrongfully refuses to complete, the measure of damage is, similarly, the loss incurred by the purchaser as the natural and direct result of the repudiation of the contract by vendor. These damages include the return of any deposit paid by the purchaser with interest together with expenses which he has incurred in investigating titles and other expenses within the contemplation of the parties, and where there is evidence that the value of the property at the date of repudiation was greater than the agreed purchase price, damages for loss of bargain.»

Βλέπε επίσης ΗΛΙΑΣ ΑΡΙΣΤΟΔΗΜΟΥ ν ΤΑΚΗ ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ, Πολιτική Έφεση αρ.6831, ημερ.11/5/1990, η οποία αναφέρει:
«… Το εύρημα του δικαστηρίου ότι ο εφεσείων είχε παραβιάσει τους όρους της παραγράφου 7 κρίνεται εύλογο και επικυρώνεται. Οι αποζημιώσεις για παράβαση συμβατικών όρων καθώς και το ύψος των αποζημιώσεων ρυθμίζονται από τις διατάξεις του άρθρου 73(1) του Κεφ.149. περιλαμβάνει ζημιά η οποία προέκυψε φυσιολογικά κατά τη συνήθη ροή των πραγμάτων ή που οι συμβαλλόμενοι γνώριζαν κατά το χρόνο σύναψης της σύμβασης ότι θα προέκυπτε ως αποτέλεσμα της παράβασης. Οι πρόνοιες της παραγράφου αυτής του άρθρου 73 του Περί Συμβάσεων Νόμου εξετάστηκαν σε έκταση στην υπόθεση Saab and Another v. Holy Monastery of Ay. Neophytos (1982) 1. CLR 499, p.519 a.s.

Η αποκατάσταση στη θέση που θα βρισκόταν το αθώο μέρος αν δεν σημειωνόταν η διάρρηξη της σύμβασης αποτελεί τη συνισταμένη των αρχών που διέπουν τον καθορισμό των αποζημιώσεων. Κατά κανόνα αυτό επιτυγχάνεται με την επιδίκαση εκείνων των αποζημιώσεων που κατά λογική πρόβλεψη κατά το χρόνο εκτέλεσης της σύμβασης θα προέκυπταν ως αποτέλεσμα της διάρρηξης της συμφωνίας.

Η δαπάνη για την επέκταση και διαμόρφωση του κτιρίου είχε καταβληθεί αποκλειστικά για το σκοπό δημιουργίας προϋποθέσεων λειτουργίας του κέντρου όπως οι συμβαλλόμενοι γνώριζαν κατά το χρόνο υπογραφής της συμφωνίας. Παρόλο που το δικαστήριο στη σύντομη απόφαση του δεν επεξηγεί τη βάση πάνω στην οποία καθορίστηκε η αποζημίωση, είναι πρόδηλο ότι έκρινε ότι η δαπάνη δεν είχε το αναμενόμενο όφελος και συνεπώς συνιστούσε ζημιά η οποία προέκυψε φυσιολογικά ως αποτέλεσμα της διάρρηξης της συμφωνίας εκ μέρους του εφεσείοντα».
Βλέπε επίσης JEAN LOUIS STEUERMAN v DAMPCOURSING LTD, Case No. HT02 181, High Court of Justice Queens Bench Division Technology and Construction Court, ημερ.16/5/2002, (2002) EWHC 939 (TCC), 2002 WL 1039753, παράγραφος 60, η οποία αναφέρει τα εξής:
«60. As it turned out, the period of interruption for the reparation works was far longer than expected, due to the fault of the defendants.»

«…The cost of renting property in that area is high and no one has suggested that the sum agreed is excessive for the area. I find that the defendants are liable in the sum claimed.»

Περαιτέρω οι Εναγόμενοι δικαιούνται αποζημιώσεις για ψυχική οδύνη. Ως φαίνεται από την Αγγλική Νομολογία, τέτοιους είδους ζημιές δίνονται και σε εργοληπτικές υποθέσεις, νοουμένου ότι ο σκοπός της σύμβασης αφορούσε άνεση και απαλλαγή από ταλαιπωρία. Σχετικό είναι το Άρθρο Construction Law Journal, 1988, Damages for heartache: the award of general damages for inconvenience and distress in building cases, Kim Franklin, (αντίγραφο επισυνάπτεται), το οποίο αναφέρει:
«Traditionally the view was that on a breach of contract damage could not be given for mental distress but only for physical inconvenience such as *Const. L.J. 265 having to walk five miles home or live in an overcrowded house. That mould was broken, as were so may others, by Lord Denning M.R. in the well-known holiday case of Jarvis v. Swan Tours. He there said: “if the contracting party breaks his contract, damages can be given for the disappointment, the distress, the upset and frustration caused by the breach”».

Επίσης στην σελίδα 6 του ιδίου Άρθρου αναφέρει:
«The recent case of Hayes and Another v. Dodd and Another has established that damages for anguish and vexation will be awarded for breach of contract only if the object of the contract is comfort or pleasure or the relief of discomfort. Although such damages are therefore recoverable in building cases they are not recoverable if the object of the contract is simply the carrying out of a commercial transaction».

Περαιτέρω βλέπε Άρθρα Construction Law Journal, 1992, More heartache: a review for the award of general damages in building case, Kim Franklin και Construction Law Journal, 1992 και Commonwealth claims for inconvenience in building matters, Ian H. Barnett. (αντίγραφα επισυνάπτονται)
Έχοντας υπόψη την πιo πάνω Nομολογία πιστεύω ότι οι Εναγόμενοι δικαιούνται τα πιo κάτω ποσά:
1. ΛΚ66.000,00 ήτοι €112.767,69, πλέον τόκους,
2. €119.698,00 (€398.200,00 – €278.502,00) που είναι η διαφορά μεταξύ της αγοραίας αξίας τον Μάιο του 2007 και της αξίας πώλησης. (βλέπε σελ.8 της εκτίμησης του κου Χαράλαμπου Πετρίδη),
3. €18.000,00 έξοδα διακίνησης, διαμονής και φαγητού, για αναγκαία ταξίδια που έκαναν για την υπόθεση,
4. €93.372,19, ενοίκια για την διαμονή τους στην Αγγλία
5. €2.562,90 για έξοδα ετοιμασίας συμβολαίων
6. Δικηγορικά Έξοδα
7. Νόμιμους Τόκους.


Αναφορικά με την απαίτηση των Εναγόντων για δυσφήμιση, είναι η ταπεινή μου γνώμη ότι δεν έχουν αποδείξει την απαίτηση τους. Θεωρώ σκόπιμο να παραπέμψω το Δικαστήριο πιο κάτω στην Αγόρευση μου σε διαφωτιστική Νομολογία, καθώς επίσης στην στάση των Δικαστηρίων άλλων χωρών, αναφορικά με δημοσιεύματα που γίνονται δια μέσου ιστοσελίδων από απλούς καταναλωτές, με στόχο να εκφράσουν τα παράπονα τους εναντίον μεγάλων εταιρειών, μετά από συνδιαλλαγές που είχαν μαζί τους.

Στην παρούσα υπόθεση οι Ενάγοντες προς υποστήριξη της απαίτησης τους για δυσφήμιση, παρέδωσαν στο Δικαστήριο αντίγραφα της αρχικής ιστοσελίδας που ανέβασε στο διαδίκτυο ο Εναγόμενος 1, καθώς επίσης κάποια άλλα μεταγενέστερα δημοσιεύματα που δεν αφορούν την επίδικη διαφορά. Είναι εμφανές από μια ανάγνωση του κειμένου που ανάρτησε ο Εναγόμενος 1, ότι πρόκειται για εξιστόρηση γεγονότων τύπου ημερολογίου και παράθεση των εντυπώσεων και παραπόνων που είχε ο εναντίον των Εναγόντων και που είχε σχέση με την αγορά από αυτούς, του επίδικου ακινήτου. Διαφαίνεται ότι ο Εναγόμενος 1 πιστεύει ότι οι Ενάγοντες τον κορόιδεψαν και του είπαν ψέματα ότι το σπίτι που αγόραζε θα ήταν γωνιακό και ότι δεν θα γειτνίαζε με διώροφες κατοικίες και ότι με αυτό τον τρόπο τον ξεγέλασαν να αγοράσει το σπίτι. Προς υποστήριξη των θέσεων του παραθέτει έγγραφα που του δώσανε, βιντεογραφήσεις και τηλεφωνικές συνομιλίες. Αναμφίβολα οποιοσδήποτε εισέλθει και διαβάσει τα όσα έγραψε ο Εναγόμενος 1, θα καταλάβει ότι οι χαρακτηρισμοί του, αποτελούν την δική του γνώμη για τους Ενάγοντες, βασισμένη σε όσα είχε παραθέσει εκεί.

Είναι αξιοσημείωτο ότι οι Ενάγοντες δεν παρουσίασαν κανένα μάρτυρα που να είχε διαβάσει ,εκτός από τους ίδιους, το περιεχόμενο της ιστοσελίδας αυτής κατά τον επίδικο χρόνο, δηλαδή από τις 7 Μαρτίου μέχρι 15 Μαρτίου 2006. Εξάλλου, όπως έχει διαφανεί από την μαρτυρία που δόθηκε ενώπιον σας, χρειάζονται αρκετές μέρες και έξοδα μέχρι να είναι εφικτός ο εντοπισμός μιας νεοσύστατης ιστοσελίδας στο διαδίκτυο με την μέθοδο της έρευνας, από ένα χρήστη του διαδικτύου που δεν γνωρίζει το όνομα της ιστοσελίδας. Είναι η γνώμη μου ότι απέτυχαν οι Ενάγοντες να αποδείξουν ότι τα κείμενα που υπήρχαν στην ιστοσελίδα τους έχουν διαβαστεί από οποιονδήποτε κατά το επίδικο χρόνο, εκτός από τους ιδίους. Επίσης δεν προσκόμισαν οποιαδήποτε μαρτυρία δια της οποίας να φαίνεται ότι υπέστησαν οποιαδήποτε ζημιά, ως αποτέλεσμα του συγκεκριμένου κειμένου που ανέβασε ο Εναγόμενος 1 στο διαδίκτυο, κατά ή περί τις 4 Μαρτίου 2006 και το οποίο κατέβασε στις ????????? Μαρτίου 2006 και το είχε κατεβασμένο μέχρι τις 27 Φεβρουαρίου 2007. Ούτε παρουσίασαν οποιαδήποτε μαρτυρία που να φαίνεται ότι υπήρξε κακοβουλία από μέρους του Εναγομένου 1.

Σύμφωνα με την νομοθεσία μας σε περίπτωση δημοσίευσης δυσφημιστικού σχολίου υπάρχουν οι πιο κάτω υπερασπίσεις:

Ειδικές υπερασπίσεις σε αγωγή για δυσφήμιση:

“19. Σε αγωγή για δυσφήμιση απoτελεί υπεράσπιση-

(α) ότι τo δημoσίευμα για τo oπoίo έγιvε η αγωγή ήταv αληθές:

Νoείται ότι, όταv τo δυσφημιστικό δημoσίευμα περιέχει δυo ή περισσότερες ξεχωριστές κατηγoρίες κατά τoυ εvάγovτα, υπεράσπιση βάσει της παραγράφoυ αυτής δεv καταρρίπτεται για μόvo τo λόγo ότι δεv απoδεικvύεται τo αληθές κάθε μιας κατηγoρίας, αv τo μέρoς τoυ δημoσιεύματoς πoυ δεv απoδείχτηκε ως αληθές δεv βλάπτει oυσιωδώς τηv υπόληψη τoυ εvάγovτα, αφoύ ληφθεί υπόψη τo αληθές τωv υπόλoιπωv κατηγoριώv

(β) ότι τo δημoσίευμα για τo oπoίo έγιvε η αγωγή ήταv έvτιμo σχόλιo για θέμα δημoσίoυ συμφέρovτoς:

Νoείται ότι όταv τo δυσφημιστικό δημoσίευμα συvίσταται εv μέρει στov ισχυρισμό γεγovότωv και εv μέρει στηv έκφραση γvώμης, υπεράσπιση έvτιμoυ σχoλίoυ δεv καταρρίπτεται για μόvo τo λόγo ότι δεv απoδεικvύεται τo αληθές κάθε ισχυρισμoύ γεγovότoς, αv η έκφραση γvώμης απoτελεί έvτιμo σχόλιo αφoύ ληφθoύv υπόψη αυτά τα oπoία ισχυρίζovται ή αvαφέρovται στo δυσφημιστικό δημoσίευμα για τo oπoίo έγιvε η αγωγή τα oπoία απoδεικvύovται:

Νoείται περαιτέρω ότι η βάσει της παράγραφoυ αυτής υπεράσπιση δεv επιτυγχάvει αv o εvάγωv απoδείξει ότι η δημoσίευση δεv έγιvε καλή τη πίστει εvτός της έvvoιας τoυ εδαφίoυ (2) τoυ άρθρoυ 21 τoυ Νόμoυ αυτoύ.

(γ) ότι η δημoσίευση τoυ δυσφημιστικoύ δημoσιεύματoς ήταv πρovoμιoύχα δυvάμει τωv άρθρωv 20 και 21

(δ) ότι η δυσφήμιση έγιvε χωρίς πρόθεση δυvάμει τoυ άρθρoυ 22.

(Περιπτώσεις κατά τις oπoίες η δημoσίευση δυσφημιστικoύ δημoσιεύματoς είvαι υπό επιφύλαξη πρovoμιoύχα)

21.-(1) Η δημoσίευση δυσφημιστικoύ δημoσιεύματoς είvαι πρovoμιoύχα, υπό τηv επιφύλαξη ότι έγιvε καλή τη πίστει, στις ακόλoυθες περιπτώσεις, δηλαδή-

(α) αv η σχέση μεταξύ τoυ πρoσώπoυ από τo oπoίo και τoυ πρoσώπoυ πρoς τo oπoίo έγιvε η δημoσίευση είvαι τέτoια ώστε τo πρόσωπo πoυ δημoσίευσε vα τελεί υπό voμικό, ηθικό ή κoιvωvικό καθήκov vα δημoσιεύσει αυτό πρoς τo πρόσωπo πρoς τo oπoίo έγιvε η δημoσίευση και o τελευταίoς έχει αvτίστoιχo συμφέρov στη λήψη τoυ δημoσιεύματoς ή τo πρόσωπo πoυ δημoσίευσε έχει έvvoμo πρoσωπικό συμφέρov πoυ χρειάζεται πρoστασία, και τo πρόσωπo πρoς τo oπoίo έγιvε η δημoσίευση τελεί υπό αvτίστoιχo voμικό, ηθικό ή κoιvωvικό καθήκov vα πρoστατεύσει τo εv λόγω συμφέρov:

Νoείται ότι η δημoσίευση δεv υπερβαίvει είτε κατ’ έκταση είτε κατ’ oυσία τo εύλoγα επαρκές υπό τις περιστάσεις.

(β) αv τo δημoσίευμα είvαι μoμφή η oπoία πρoσάπτεται από κάπoιo κατά της συμπεριφoράς άλλoυ, ως πρoς oπoιoδήπoτε θέμα σε σχέση με τo oπoίo o πρώτoς έχει εξoυσία, συμβατικά ή άλλως πως, επί τoυ άλλoυ, ή ως πρoς τo χαρακτήρα τoυ άλλoυ στo μέτρo πoυ εκδηλώvεται στη συμπεριφoρά αυτή

(γ) αv τo δημoσίευμα είvαι καταγγελία ή κατηγoρία από πρόσωπo εvαvτίov άλλoυ πρoσώπoυ σε σχέση με τη συμπεριφoρά αυτoύ σε oπoιoδήπoτε θέμα, ή σε σχέση με τo χαρακτήρα αυτoύ στo μέτρo πoυ εκδηλώvεται στη συμπεριφoρά αυτή, η oπoία έγιvε σε πρόσωπo πoυ έχει εξoυσία, συμβατικά ή άλλως πως, επί τoυ άλλoυ αυτoύ πρoσώπoυ σε σχέση με τη συμπεριφoρά αυτή ή θέμα, ή η oπoία έγιvε σε πρόσωπo πoυ έχει με vόμo εξoυσία vα διερευvά τη συμπεριφoρά αυτή ή θέμα ή vα δέχεται καταγγελίες σε σχέση με τη συμπεριφoρά αυτή ή θέμα

(δ) αv τo δημoσίευμα δημoσιεύεται για τηv πρoστασία τωv δικαιωμάτωv ή τωv συμφερόvτωv τoυ πρoσώπoυ πoυ τo δημoσιεύει, ή τoυ πρoσώπoυ πρoς τo oπoίo γιvόταv η δημoσίευση, ή κάπoιoυ τρίτoυ για τov oπoίo εvδιαφέρεται τo πρόσωπo πρoς τo oπoίo έγιvε η δημoσίευση

(ε) αv τo δημoσίευμα είvαι ακριβoδίκαιη και ακριβής αvαφoρά αυτώv πoυ έχoυv λεχθεί, πραχθεί ή δημoσιευτεί σε oπoιoδήπoτε voμoθετικό σώμα τo oπoίo δυvατό vα ιδρυθεί στo μέλλov.

(2) Η δημoσίευση δυσφημιστικoύ δημoσιεύματoς δεv θεωρείται ότι έγιvε καλή τη πίστει από πρόσωπo εvτός της έvvoιας τoυ εδαφίoυ (1), τoυ άρθρoυ αυτoύ, αv καταδειχθεί ότι-

(α) Τo δημoσίευμα ήταv αvαληθές, και αυτός δεv πίστευε αυτό ως αληθές ή

(β) τo δημoσίευμα ήταv αvαληθές, και αυτός πρoέβηκε στη δημoσίευση χωρίς vα καταβάλει εύλoγη φρovτίδα για τηv εξακρίβωση τoυ αληθoύς ή τoυ αvαληθoύς αυτoύ ή

(γ) πρoβαίvovτας στη δημoσίευση, εvήργησε με σκoπό βλάβης τoυ πρoσώπoυ πoυ δυσφημείται σε βαθμό σημαvτικά μεγαλύτερo ή κατά τρόπo σημαvτικά διαφoρετικό τoυ εύλoγα αvαγκαίoυ για τo κoιvό συμφέρov ή για τηv πρoστασία τoυ ιδιωτικoύ δικαιώματoς ή συμφέρovτoς σε σχέση με τo oπoίo αξιώvει πρovόμιo.

(3) Σε αγωγή πoυ εγείρεται σε σχέση με δημoσίευση δυσφημιστικoύ δημoσιεύματoς, αv η δημoσίευση αυτή θα μπoρoύσε vα θεωρηθεί πρovoμιoύχα βάσει τωv διατάξεωv τoυ εδαφίoυ (1), και εγερθεί η υπεράσπιση τoυ πρovoμίoυ, τo βάρoς της απόδειξης ότι η δημoσίευση αυτή δεv έγιvε καλή τη πίστει φέρει o εvάγovτας.”

Ο Εναγόμενος 1 στην παρούσα υπόθεση λέει ότι, τα όσα έχει αναφέρει στην ιστοσελίδα του είναι αλήθεια, εφόσον κατά τον ίδιο, του είχαν υποσχεθεί ένα πράγμα και μετά του παρέδωσαν κάτι άλλο. Ο χαρακτηρισμός που τους αποδίδει προκύπτει από τα όσα είχαν προκύψει από τις συζητήσεις που έκανε μεταξύ τους, τα έγγραφα που του παρέδωσαν και την αλλαγή που έκαναν στην ανάπτυξη της γης τους, η οποία δεν συνάδει με το αρχικό σχέδιο που του παρέδωσαν και το παράρτημα Β της σύμβασης ημερ.23/8/2005.

Αλλά και εάν ακόμα το Δικαστήριο δεν θεωρεί ότι οι Εναγόμενοι απέσυραν το βάρος της απόδειξης τους για την υπεράσπιση της αλήθειας (Justification), τότε αναμφίβολα τα όσα έχει πει ο Εναγόμενος 1 αποτελούν έντιμο σχολιασμό ή αποτελούν υπό επιφύλαξη προνομιούχα δημοσίευση.

Στην υπόθεση ΕΛΕΥΘΕΡΙΟΣ ΓΑΛΗΝΙΩΤΗΣ ν. 1. ΕΚΔΟΤΙΚΟΥ ΟΙΚΟΥ ΔΙΑ ΛΤΔ Κ.Α., Πολιτική Έφεση αρ.116/2008, ημερ.15/3/2011, αναφέρονται τα εξής:
«ο έντιμος σχολιασμός, από την άλλη, το βάρος του οποίου επίσης είναι στους ώμου του εναγόμενου, περιλαμβάνει τρία στοιχεία υπεράσπισης (i) ότι οι επίδικες λέξεις αποτελούν σχόλιο και όχι δήλωση γεγονότων, (ii) ότι αποτελούν έντιμο ή εύλογο (“fair”) σχολιασμό επί γεγονότων ορθώς διατυπωμένων και (iii) ότι αποτελούν σχολιασμό επί θέματος δημοσίου συμφέροντος. Εάν το σχόλιο αλλοιώνει ή παραποιεί τα γεγονότα η υπεράσπιση του εντίμου σχολιασμού εκπίπτει. Το σχόλιο επίσης πρέπει να γίνεται έντιμα και να μην έχει ως πηγή του κακόβουλο κίνητρο, ενώ γενικώς πρέπει να αποδειχθεί ότι τα γεγονότα επί των οποίων το σχόλιο γίνεται, είναι αληθή, το δε σχόλιο δικαιολογείται και από την άποψη ότι είναι της φύσεως που θα μπορούσε να γίνει από έναν έντιμο άνθρωπο. Συμπληρώνεται εδώ ότι λόγω της δυσκολίας που ενυπάρχει πολλές φορές στο διαχωρισμό γεγονότος και σχολίου και της ανάμειξης των δύο στο αυτό δημοσίευμα, δημιουργήθηκε και το λεγόμενο «rolled-up plea» που στην ουσία αποτελεί υπεράσπιση για τον έντιμο και εύλογο σχολιασμό και όχι για την αλήθεια του κειμένου».

Στην υπόθεση ΘΕΟΦΑΝΗΣ ΚΑΡΑΒΙΑΣ ν ΣΤΑΥΡΟΥ ΣΤΑΥΡΟΥ, Πολιτική Έφεση αρ.343/2008, ημερ.20/3/2012, το Πρωτόδικο Δικαστήριο απεφάσισε ότι, τα όσα έχει πει ο Εφεσίβλητος/Εναγόμενος δημόσια και μάλιστα από τηλεοπτικό σταθμό, αποτελούν έντιμο σχόλιο, παρόλο που η υπεράσπιση της αλήθειας δεν έγινε αποδεχτή.

Τα δυσφημιστικά λόγια που χρησιμοποιεί ο Εναγόμενος σε εκείνη την περίπτωση, δεν προσομοιάζουν σε βαθμό καθόλου με τα όσα περιέχονται στην ιστοσελίδα του Εναγομένου 1. Στην πιο πάνω υπόθεση ήταν πολύ πιο άσχημα και έντονα.

Συγκεκριμένα ο Εναγόμενος σε εκείνη την υπόθεση αναφέρει τα εξής εναντίον κάποιου γιατρού.
«Αυτό το πέτυχαν με τη δημιουργία εξιλαστήριων θυμάτων και τη συγγραφή ενός σεναρίου για πρόκληση εντυπώσεων. Στο στήσιμο του σεναρίου και στη δημιουργία του κατάλληλου κλίματος για να καταδικαστούν αθώοι και για ν’ απαλλαγούν εσαεί πιθανοί ένοχοι, ενεπλάκησαν πολλά άτομα.

Το πέτυχαν με τη δημιουργία εξιλαστήριων θυμάτων και τη συγγραφή ενός σεναρίου για φοιτητές προς εντυπωσιασμό και όχι για ειδικούς γιατρούς με χρόνια πείρα και καθημερινή εμπλοκή στη μάχιμη ιατρική..
Σεναριογράφος, ο πραγματογνώμονας, ο οποίος απέφυγε όπως ο διάβολος το λιβάνι να αναφερθεί και να διερευνήσει την έννοια της λέξης ανοξία, εγκεφαλικός θάνατος και αναισθησιολογικός θάνατος…

ο σεναριογράφος πραγματογνώμονας απέφυγε, όπως ο διάβολος το λιβάνι να αναφερθεί και να διερευνήσει την έννοια της λέξης ανοξία… Κάποιοι που ήταν στο ναό του χειρουργείου ξέρουν καλύτερα από τους άλλους τι συνέβηκε και οι δύο γιατροί που καταδικάστηκαν είναι αθώοι…

…… η όλη διαδικασία της έρευνας στην υπόθεση του χαμού του 14χρονου Γιώργου δυστυχώς στόχευε στην απόκρυψη των πραγματικών τουλάχιστον ή των πιθανών πραγματικών αιτιών του θανάτου, με κύριο στόχο την συγκάλυψη τυχόν ευθυνών.»

Η απόφαση του Πρωτόδικου Δικαστηρίου υιοθετήθηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο κατά πλειοψηφία. Η έντιμη Δικαστής Παπαδοπούλου, στην σελ.13 της απόφασης αναφέρει τα εξής:
«Τόσο το Σύνταγμα μας όσο και η Ευρωπαϊκή Σύμβασις διά την προάσπισιν των Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων και των Θεμελιωδών Ελευθεριών, (η «Σύμβασις»), προστατεύουν φυσικά δικαιώματα, όπως το δικαίωμα της ελευθερίας του λόγου και της έκφρασης – (Άρθρο 19 του Συντάγματος και 10 της Σύμβασης) – και το δικαίωμα της προάσπισης της αξιοπρέπειας και της φήμης του ανθρώπου – (Άρθρο 2 της Σύμβασης). Και τα δύο πιο πάνω δικαιώματα, ως εκ της φύσεως τους, θα πρέπει να τυγχάνουν σεβασμού από όλους, και τα δικαστήρια, εξετάζοντας υποθέσεις όπως η παρούσα, θα πρέπει να εξισορροπούν τα δύο αυτά δικαιώματα, ώστε να μην υπάρχει παραβίαση τους. Λεπτομερής ανάλυση των αρχών που διέπουν το θέμα της εξισορρόπησης των δύο αυτών δικαιωμάτων γίνεται, με αναφορά σε νομολογία του Δικαστηρίου Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων, στην Εκδ. Αρκτίνος Λτδ ν. Παπαευσταθίου (2007) 1 Α.Α.Δ. 856, στην οποία αναφέρεται:- (σελ.871-872)

Η σύγχρονη τάση του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου είναι να περιορίζει το δικαίωμα στη φήμη προς όφελος του δικαιώματος της ελευθερίας της έκφρασης, στο οποίο το Δικαστήριο αναγνωρίζει υψηλή αξία. Στην υπόθεση Lingens v. Austria, App. No.9815/82, Ser. A. vol. 103 (1986) 8 E.H.R.R. 407, at para.41 το Δικαστήριο παρατήρησε πως η ελευθερία της έκφρασης, όπως προστατεύεται από την πρώτη παράγραφο του άρθρου 10, συνιστά ένα από τα ουσιαστικά θεμέλια της δημοκρατικής κοινωνίας και μια από τις βασικές προϋποθέσεις για την πρόοδο της και για την ικανοποίηση των ατόμων. Η ελευθερία αυτή, με εξαιρέσεις της παραγράφου 2, εφαρμόζεται όχι μόνον σε πληροφορίες και ιδέες που είναι αρεστές ή τουλάχιστον θεωρούνται ως μη εχθρικές ή αδιάφορες αλλά επίσης και σε εκείνες που είναι προσβλητικές, εκπλήττουν ή ενοχλούν. Αυτό απαιτεί ο πλουραλισμός, η ανεκτικότητα και η ευρύτητα πνεύματος, χωρίς τις οποίες δεν υπάρχει δημοκρατική κοινωνία».

Περαιτέρω αναφέρει:
«Στην υπόθεση Barford v. Denmark, App. No.11508/85, Ser. A. vol149 (1991) 13 E.H.R.R. 493, το Δικαστήριο τόνισε ότι η έννοια της αναλογικότητας δε σημαίνει ισότητα μεταξύ ανταγωνιστικών συμφερόντων, αλλά ότι οι στόχοι του Άρθρου 10(2) της Σύμβασης θα πρέπει να αντιπαραβάλλονται με την αξία της ανοικτής συζήτησης θεμάτων δημοσίου ενδιαφέροντος. Το δικαστήριο, για να βρει τη χρυσή τομή μεταξύ των πιο πάνω συμφερόντων, δεν πρέπει να παραγνωρίζει τη μεγάλη σημασία της μη αποθάρρυνσης του κοινού από του να εκφράζει τη γνώμη του σε θέματα δημοσίου ενδιαφέροντος, λόγω φόβου ποινικών ή άλλων κυρώσεων».

Αυτό που ζητείται στις περιπτώσεις λίβελου, σύμφωνα με την Νομολογία, είναι να δημιουργείται μια ισορροπία μεταξύ της ελευθερίας του λόγου, με τα ενδιαφέροντα ενός προσώπου στην προστασία της φήμης του.

Σε μια Αμερικανική υπόθεση του έννατου Περιφερειακού Δικαστηρίου της Καλιφόρνιας, στην John M. Gardner v Tom Martino, οι Ενάγοντες πώλησαν ένα σκάφος σε κάποιο άτομο, ο οποίος ήταν δυσαρεστημένος και πήγε σε ένα ραδιοφωνικό πρόγραμμα του Tom Martino. Ο Tom Martino ακούγοντας τα παράπονα του αγοραστή, ανέφερε ότι οι ιδιοκτήτες του καταστήματος έλεγαν ψέματα όταν είπαν ότι έλεγξαν τη βάρκα μετά που έκαναν κάποιες επιδιορθώσεις. Το Δικαστήριο δικαίωσε τον Εναγόμενο, λέγοντας ότι, το τι είπε αποτελούσε γνώμη, παρόλο που δεν αποδείχτηκε ότι τα γεγονότα στα οποία βασίστηκε ήταν αλήθεια.

Η απόφαση του πιο πάνω Περιφερειακού Δικαστηρίου υιοθετήθηκε από το Εφετείο, βλέπε John M. Cardner v Tom Martino, Νο. 06-35437, D.C. Νο. CV-05-00769-BR/HU, σελ. 4837, και λέχθηκαν τα εξής:
«…[4] Because Martino’s “lying” statements were made in reliance on the facts outlined on air by Feroglia in the minutes preceding his commentary, like in Partington and unlike in Manufactured Home Communities, no reasonable listener could consider Martino’s comments to imply an assertion of
objective facts rather than an interpretation of the facts equally available to Martino and to the listener. See Partington, 56 F.3d at 1156. As we stated in Partington, when it is clear that the allegedly defamatory statement is “speculat[ion] on the basis of the limited facts available,” 56 F.3d at 1156, it represents a non-actionable personal interpretation of the facts. See id.; see also Haynes v. Alfred A. Knopf, Inc., 8 F.3d 1222, 1227 (7th Cir. 1993) (“[I]f it is plain that the speaker is expressing a subjective view, an interpretation, a theory, conjecture, or surmise, rather than claiming to be in possession of objectively verifiable facts, the statement is not actionable.”).

Επίσης στη σελ. 4838 αναφέρεται:
«…[6] We conclude that the Appellants have not presented substantial evidence to support a prima facie case that Martino’s reliance on Feroglia’s story was unreasonable or negligent. The declarations submitted by the Appellants show that Feroglia’s statements may have been false, but do not show that Martino was negligent or unreasonable in relying on Feroglia’s story, given the nature of talk shows, such as his. At most the declarations show only that Martino’s show did not contact Appellants before putting Feroglia’s call on the air, but such prior investigation is not required in the context of a radio show that takes live calls on the air. Additionally, Appellants were given the opportunity to call in to the program and explain their version of events but chose not to do so.

[7] We decline to apply a lesser standard than the “reasonable reliance” standard because it would be unreasonable to require a speaker to determine the actual truth or falsity of every fact the speaker relies on before stating his or her opinion. A lesser standard than the “reasonable reliance” standard, as proposed by Appellants, would chill speech and frustrate the purpose of the First Amendment.

Επίσης στη σελ. 4839, λέχθηκε:
«…[8] Martino’s “lying” statements were also not sufficiently factual to imply a false factual assertion. Rather, the statements were more like the accusation that Underwager was “perseverating” regarding his professional credentials — an accusation that is a “nonactionable rhetorical hyperbole, a vigorous epithet used by those who considered [the appellant’s] position extremely unreasonable.” Underwager, 69 F.3d at 367 (internal quotation marks omitted). Martino made at least two loose, hyperbolic statements during the broadcast, which were an obvious exaggeration (“Polaris sucks” and “Polaris Industries plus Mt. Hood Polaris equals sucks”), so that it would be understood that the contested statements were the type of obvious exaggeration generally employed on Martino’s program and held to be nonactionable in Underwager, 60 F.3d at 361, not false factual assertions.»

Το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων στην υπόθεση Flux v Moldova Application No. 28702/03, (2010) 50 E.H.R.R.34, 20 Nevember 2007, απεφάσισε:

«…2. Freedom of expression: interference; “prescribed by law”; “protection of the reputation or rights of others”; “necessary in a democratic society”; proportionality; politician; issue of public interest (article 10)
H4 (a) The decisions of the domestic courts and the award of damages made against the applicant amounted to an interference with its right to freedom of expression under art.10(1).
The interference had had a legal basis in the relevant domestic law and the provisions in question were accessible and foreseeable; accordingly, it had been “prescribed by law” for the
purposes of art.10(2) . Further, the interference had served the legitimate aim of protecting the
reputation of S. [23]–[25]
H5 (b) The applicant had been held liable for being unable to prove the truth of several of the
statements contained in the article in question. The relevant paragraph of the article had
consisted of both statements of fact and value judgments. The domestic courts had found that
the entire paragraph was untrue, including the value judgments. While the existence of facts
could be demonstrated, it was not possible to prove the truth of a value judgment and a
requirement to that effect infringed freedom of opinion, which was a fundamental part of the right secured by art.10 . The applicant could not have been expected to prove the “truth” of its own opinions about the published facts, which the domestic courts had not held to be incorrect.
H11 (h) In summary, given the importance of the issues raised in the article in question, the fact that most of the article had not been considered to be untrue or abusive, that the applicant had faced particular difficulties in proving events which had occurred long before the proceedings were initiated, that any damage caused to S would have substantially diminished with the passage of time, that some of the statements for which the applicant had been held liable Page2 constituted value judgments not susceptible of proof and the high level of the award of damages made by the domestic courts, the interference had not corresponded to a pressing social need and thus had not been necessary in a democratic society. Accordingly, there had been a violation of art.10 . [35]».

Στην υπόθεση Branson v Bower [2001] E.M.L.R. 32, 24 May 2001, ο γνωστός επιχειρηματίας Richard Branson κίνησε αγωγή εναντίον μιας εφημερίδας, η οποία δημοσίευσε ένα Άρθρο που του απέδιδε ότι είχε ανέντιμα κίνητρα, όταν ανακοίνωσε ένα διαγωνισμό για φιλανθρωπικούς σκοπούς. Συγκεκριμένα στην εισαγωγή της απόφασης του Εφετείου, αναφέρονται μεταξύ άλλων τα εξής:

«……The defendant in his defence denied the meanings alleged and pleaded defences of justification, fair comment and qualified privilege. On the trial of a preliminary issue the judge ruled that the words complained of were comment and not statements of fact. The claimant appealed…..»

Το Εφετείο υιοθέτησε την πρωτόδικη απόφαση και είπε τα εξής:
8 The judge, having set out the facts, recorded arguments on behalf of the respondent based upon the jurisprudence of the European Court of Human Rights in the context of Article 10 of the European Convention on Human Rights. He then said:
In this jurisdiction it happens that we have a civil law of defamation which is sophisticated and highly developed and includes a range of defences for the media. Furthermore it has been stated on a number of occasions, at the highest judicial level, that our law in this respect is consistent with the imperatives and safeguards of the European Convention. (See for example the remarks of Lord Goff in Attorney-General v. Guardian Newspapers (No. 2) [1990] 1 A.C. 109 at 283–284, and of Lord Keith in Derbyshire County Council v. Times Newspapers [1993] A.C. 534 at 551.) It is clearly my duty to apply English domestic law and, in doing so, to have regard to the principles of the Convention as explained and developed in Strasbourg.

It cannot be stated baldly, in my judgment, as a matter of English law, that a defendant can be exonerated from the need to prove the truth of factual defamatory statements if it is unreasonable or impossible to do so. It is well established, for example, that a person is regarded as having a good name, and defamatory words are presumed to be false unless and until a defendant takes on the burden of proving them to be true. That principle was reaffirmed as recently as March 1999 in the Court of Appeal in McDonald’s Corporation v. Steel [unreported]. Nevertheless the law of defamation recognises that it is unreasonable *804 to require a defendant to prove the truth of every defamatory statement, and provision is duly made. For example, we have the rule that a defendant only has to prove the libel to be substantially true. What has to be justified is the real “sting” of the libel. That principle has been supplemented by s.5 of the Defamation Act 1952.

If the allegations can truly be classified as comment rather than fact, then a defendant is not required to prove the words to be objectively true. He will have a complete defence if he can bring himself within the defence of fair comment. There may be difficulties, on any given set of facts, about whether the words are to be classified as comment or not, but the principle is clear. So, too, a journalist will not be required to prove words to be true if they were published pursuant to a legal, social or moral duty and the subject matter was of legitimate public interest. See e.g. Blackshaw v. Lord [1984] Q.B. 1and Reynolds v. Times Newspapers to which I have already referred.

It is by affording defences of this kind that English law gives effect to the general (and in itself uninformative) proposition that it is not always reasonable for a journalist, or other defendant in libel proceedings, to have to establish the objective truth of what he has said. I must be guided by these principles, rather than deciding subjectively whether, on the facts of this or any other case, it seems to me reasonable for a defendant to have to establish a defence of justification. It is necessary, after all, to remember that the European Convention itself values predictability and certainty so that citizens can know so far as possible, if necessary with legal advice, what the legal consequences of their conduct may be.

Furthermore exceptions to the right to freedom of expression as contemplated by Article 10(2) must be “prescribed by law”, whether it be judge-made common law or statutory provision. That is a further reminder that one has to apply domestic law, so far as one’s limitations permit, in a principled and rational manner. If one applies the English law of defamation properly, there should be no reason to think that the principles underlying the Convention are infringed. One area in which there might appear to be a divergence, relevant in the present case, between English jurisprudence and that of Strasbourg is that relating to how to treat a journalist’s attribution of motives. The traditional English view is exemplified in the words of Bowen L. J. in Edgington v. Fitzmaurice [1885] 29 Ch.D. 459 at 483 to the effect that: “The state of a man’s mind is as much a fact as the state of his digestion.”

This approach has in the past been reflected also in the law of fair comment. See, for example, Campbell v. Spottiswoode [1863] B. & S. 769 at 776 and the discussion in Gatley on Libel and Slander (9th ed.), at paragraphs 12.24 to 12.26. More recently, however, the courts have been readier to treat the attribution of motive, in some cases, as matters of inference or comment. Miss Page submits that they should, indeed, be even readier to do so in the light of Neilson & Johnsen v. Norway. In the end, however, as the court in Strasbourg recognised, any such classification must depend upon the words actually used and upon their context.

In any event, the boundary between fair comment and justification *805 sometimes becomes a little fuzzy when the court has to address defamatory words couched in the form of the author’s inferences of fact from the material set out or referred to in the body of an article. English law recognises in such cases that the validity of inferences can be a matter of opinion and thus susceptible to a defence of fair comment. Thus, if a journalist makes inferences as to someone’s motives, that may be treated as the expression of an opinion even though the inference drawn may be to the effect that there exists a certain state of affairs (including a state of mind): see Gatley (9th ed.), paragraph 12.10 and Kemsley v. Foot [1952] A.C. 345 at 356. I see no obvious inconsistency between these important principles of English law and what was said so recently in Neilson & Johnsen v. Norwayat paragraph 50. It was clear that the court in Strasbourg was addressing the wording of particular statements in their context, and that they were intended to convey the applicants’ own opinions. It was also said that they were thus akin to value judgments. I do not need to go so far as to draw any such analogy here. The first ruling I have to give is whether the words complained of should be classified now as comment or fact; or whether I should leave the issue to be resolved by the jury at trial as Miss Rogers submits is the appropriate course.

In my judgment, Mr Bower seems to have been expressing a series of opinions about the motives of the claimant, based on inferences from facts identified or referred to in his article. In order for fair comment to succeed, Mr Bower will need to prove the underlying facts from which the inference is drawn. He will need also at trial to pass the usual objective test that operates in the law of fair comment; that is to say, to show that the opinions are such that a reasonable person could hold them in the light of the facts proved at trial (or admitted). It will be for Sir Richard Branson, if he can, then to prove that Mr Bower was malicious in what he wrote.

Miss Page has pointed out that any reasonable reader will see straight away from the nature of the allegations, relating as they do to the claimant’s state of mind, that Mr Bower cannot have direct knowledge and that he must accordingly have been expressing his own views or inferences. There is here no uncertainty about that, such as to require the jury to express its own conclusion on the issue of fact or comment. I am bound to say that I agree with Miss Page’s submission about that.

Στην υπόθεση Steel & Morris v United Kingdom, [2005] E.M.L.R. 15, 15 February 2005, δύο άτομα που δεν ήταν δημοσιογράφοι, κυκλοφόρησαν δυσφημιστικό υλικό εναντίον των McDonalds. Το υλικό αυτό περιείχε πολύ σοβαρές κατηγορίες, όπως για παράδειγμα ότι η Εταιρεία είναι ανήθικη, εκμεταλλεύεται τα μικρά παιδιά κλπ.

Το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο στην απόφαση του αναφέρει:
«..Η18 7. The defamation proceedings and their outcome amounted to an interference with the applicant’s rights to freedom of expression. The interference was prescribed by law. The issue was whether the interference was necessary in a democratic society.

Hertel v Switzerland (1999) E.H.R.R. 534 followed.
H19 8. Is necessary the proportionality of any interference, a distinction was drawn between statements of fact and value judgments. Facts might be demonstrated but the truth of value judgments was not susceptible of proof. Where a statement amounted to a value judgment, the proportionality of any interference might depend on whether there was a sufficient factual basis for the impugned statement, since even a value judgment without any factual basis might be excessive.
Feldek v Slovakia (2001-VIII) ECHR followed.

H20 9. Political expression, including expression on matters of public interest and concern, required a high lrvrl of protection under Art. 10. The leaflet contained very serious allegations on topic of general concern.

Thorgeirson v Ireland (1992) 14 E.H.R.R. 843 and Hertel v Switzerland (1999) 28 E.H.R.R. 534 followed.

H21 10. It was irrelevant that the applicants were the applicants were not lournalists. In a democratic society small and informal campaign groups had to be able to carry on their activities effectively. There was a strong public interest in enabling groups and individuals outside the mainstream to contribute to be public debate by disseminating information and ideas on matters of general public interest.

Περαιτέρω σας παραπέμπω σε ένα καινούριο κεφάλαιο, που εισήχθη πρόσφατα με την εξέλιξη της τεχνολογίας, γνωστό ως “Gripe Site”, το οποίο αποτελεί ένα εργαλείο για όσους απλούς αδύναμους ανθρώπους ετοιμάζουν μια ιστοσελίδα για να εκφράσουν τα παράπονα τους εναντίον μεγάλων εταιρειών, με τους οποίους είχαν εμπορικές συναλλαγές. Φαίνεται ότι τα Δικαστήρια θεωρούν ότι, τα όσα εκφράζουν οι καταναλωτές μέσω αυτών των ιστοσελίδων, έστω και υπερβολικά, δεν αποτελούν δυσφήμιση εφόσον αποτελούν έκφραση γνώμης που στηρίζεται στις εμπειρίες τους.

1. Court Finds ‘Gripe Site’ Is Protected Free Speech, Not Defamation New York Law Journal/November 1, 2005
2. Rivera Technology Law – Internet Defamation Lawyer – Gripe Sites
3. Strategies for Blocking Internet “Gripe” Sites and Internet Complaint Sites
4. Court Protects Blogger Gripe Sites
5. 92-year-old’s website leaves oil giant Shell-shocked (The Guardian, Monday 26 October 2009)

Έχοντας υπόψη την πιο πάνω Νομολογία και την τάση, τόσο των Κυπριακών Δικαστηρίων, όσο και των Ευρωπαϊκών, αλλά και των Δικαστηρίων της Αγγλίας και Αμερικής όπου ισχύουν οι ίδιες αρχές με την Κύπρο και στηριζόμενος στα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης και τις συνθήκες και τον τρόπο που ανέβασε την ιστοσελίδα του στο διαδίκτυο ο Εναγόμενος 1, δεν στοιχειοθετείται το αδίκημα της δυσφήμισης και η απαίτηση των Εναγόντων θα πρέπει να απορριφθεί.

Θεωρώ σκόπιμο να παραπέμψω το δικαστήριο σας στην πολύ χρήσιμη καθοδήγηση που έκανε ο δικαστής Diplock J αναφορικά με το κατά πόσο ένα σχόλιο είναι έντιμο, στην υπόθεση Silkin v. Beaverbrook Newspapers Ltd. and Another [1958] 1 WLR 743, Tab 5, at 749:
“Would a fair-minded man holding strong views, obstinate views, prejudiced views, have been capable of making this comment? If the answer to that is yes, then your verdict in this case should be a verdict for the defendants. … If you were to take the view that it was so strong a comment that no fair-minded man could honestly have made it, then the defence fails and you would have to consider the question of damages.”See also Halsbury’s Laws of England, Vol 28, 4th ed (Reissue:1997), para 145.

Επίσης σημαντικό είναι τα όσα έχε αναφέρει ο Lord Nicholls σε σχέση με το τι αποτελεί κακόβουλη σχόλιο στην υπόθεση tse wai chun paul v. ALBERT CHENG (2000) 3 HKCFAR 339 at p 360I to 361D:
“My conclusion on the authorities is that, for the most part, the relevant judicial statements are consistent with the views which I have expressed as a matter of principle. To summarise, in my view a comment which falls within the objective limits of the defence of fair comment can lose its immunity only by proof that the defendant did not genuinely hold the view he expressed. Honesty of belief is the touchstone. Actuation by spite, animosity, intent to injure, intent to arouse controversy or other motivation, whatever it may be, even if it is the dominant or sole motive, does not of itself defeat the defence.»
Επίσης σημαντικά είναι όσα λέχθηκαν στην Merivale v Carson, Court of Appeal (1887) 20 QBD 275; 58 LT 332; 4 TLR 125, Lord Esher MRQ (the meaning of fair comment):
“ is the article in the opinion of the jury beyond that which any fair man, however prejudiced or however strong his opinion may be, would say of the work in question Every latitude must be given to opinion and to prejudice, and then an ordinary set of men with ordinary judgment must say whether any fair man would have made such a comment on the work” “ mere exaggeration, or even gross exaggeration, would not make the comment unfair. However wrong the opinion expressed may be in point of truth, or however prejudiced the writer, it may still be within the prescribed limit.”
“in some other case the alleged libel would not be beyond the limits of fair criticism, and it could be shown that the defendant was not really criticizing the work, but was writing with an indirect and dishonest intention to injure the plaintiffs, still the motive would not make the criticism a libel….” the mind of the writer would not be criticised.
Field J in his guidance to the jury gave a very wide limit: “if it is no more than fair, honest, independent, bold, even exaggerated, criticism, then your verdict will be for the defendant.

Είναι έκδηλο Εντιμότατε από τα γεγονότα ότι ο Εναγόμενος 1 δημοσίευσε τα όσα δημοσίευσε, διότι γνήσια πίστευε ότι οι Ενάγοντες τον ξεγέλασαν και τον αδίκησαν. Ήθελε να μοιραστεί την εμπειρία του και με άλλους πιθανούς αγοραστές ακινήτων, καθώς επίσης να προσελκύσει δωρεάν συμπαράσταση και συμβουλές για το πρόβλημα του από άλλα άτομα. Ο στόχος του δεν ήταν κακόβουλος. Απλά χρησιμοποίησε την ονομασία lying builder και μετά παράθεσε τα γεγονότα παραθέτοντας έγγραφα στα οποία βασίστηκε για να καταλήξει στα συμπεράσματα του, ότι τον ξεγέλασαν οι Ενάγοντες.

Είναι θεμιτό να δίνεται η ευκαιρία στους καταναλωτές να εκφράζουν τα παράπονα τους, διότι αυτό βοηθά και άλλους καταναλωτές να είναι προσεκτικοί και αναμφίβολα αποβλέπει στο δημόσιον συμφέρον και προστατεύει το δικαίωμα της ελευθερίας της σκέψης και της ελευθερίας του λόγου.

Είναι γι’ αυτό τον λόγο που τα δικαστήρια ανέχονται ακόμα και υπερβολές στους αρνητικούς χαρακτηρισμούς και εκφράσεις που χρησιμοποιούνται από άτομα εναντίον εταιρειών η προσώπων, με τους οποίους είχαν εμπορικές συναλλαγές και έμειναν δυσαρεστημένοι.

Συνοψίζοντας για τους λόγους που έχω αναφέρει πιο πάνω, θα πρέπει να απορριφθεί στο σύνολο της η απαίτηση των Εναγόντων.

Αναφορικά με την ανταπαίτηση των Εναγόμενων 1 και 2, πιστεύω ότι κατάφεραν να αποδείξουν στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων, ότι οι Ενάγοντες παραβίασαν τους όρους της Συμφωνίας και διεκδικούν αποζημιώσεις ως η απαίτηση τους, πλέον έξοδα, ως αναλύουμε πιο πάνω στην Αγόρευση μας.

Καταχωρήθηκε την 29 / 5 / 2012
Γιάννος Γ. Γεωργιάδης
Δικηγόρος Εναγόμενων 1 και 2


Complaint to the Competition and Consumer Protection Service

Dear Mr Christos Solomonides,

Violations of Consumer Protection Regulations

I am writing to you as the enforcement agency of unfair commercial practices. I would like you to repair the harm caused by my property developer and to take appropriate action against misleading industry advertising. The property industry in Cyprus falsely claims that a contract deposited at the land registry secures your rights and prevents your house being sold again without your consent.

As you may recall, I copied you on a letter dated 19th May 2011 to the Attorney General of the Republic regarding a double selling fraud under Section 303a of the criminal code. I have attached that letter along with their response dated 3rd June 2011 (Attachments 01 & 02). In my letter I requested final clarification and asked a few direct questions:-

“…as the law stands today, how many times can a property developer sell the same house before it becomes a criminal offence? And how much money can the developer keep from each buyer? In our case the same house was sold twice and the developer kept all our money paid (some 50% of the house price).”

The response is clear, that even with the deposit of a contract in the land registry, it is not a criminal offence for a developer to sell the same property over and over again and keep the money from each purchaser. Once again, according to the attorney general this is a civil issue and he gives no indication of plans to criminalise:-

“Having carefully examined the content of your letter we form the view that the raised issues concern matters falling within the sphere of civil law for which the Attorney General of the Republic, being the exclusive legal adviser of the government, cannot offer any advice. You may, if you wish to pursue such matters further before the civil courts of Cyprus, consult a practising lawyer of your choice.”

I consider any fair and reasonable jurisdiction would prohibit in all circumstances the double selling of the same property and would prosecute this act as a criminal fraud. However, the Republic seems adamant in protecting this developer and the courts have left it open for others to follow.

I am copying this letter to the Office of Fair Trading (OFT) in the UK and will be writing to them separately. I will be informing the OFT and our MEP’s of this breach of consumer protection and seeking the immediate cessation of selling Cypriot ‘off-plan’ property within the UK. There can be little doubt that this is the most dangerous of unfair practises facing buyers today.

The double selling of our house
On the 23rd August 2005 my wife and I bought a house from Christoforos Karayiannas and Son Ltd. It was an ‘off plan’ property with a delivery date of the 1st July 2006. Our contract was deposited in the land registry for specific performance. In February 2006 we disagreed with the developers because of changes they had made to the plans which were in breach of contract. At this stage, the property was midway through construction and we had paid CYP £66,000 in payments. Despite the changes to the plans which ruined the privacy of our garden, we felt we had little choice but to continue with the purchase and kept up all payments.

After increased animosity, the developers tried to bully us out of contract. They wished to sell our house at a higher price and remove us as critics from the development site. At this stage the developers wrote stating that they will “retain the money already paid” and “will never ever deliver to you [us] the house”. A civil case for breach of contract was started (Case No. 356/2006).

In February 2007 we discovered that our house had been resold to another British family. On the 20th March 2007 we wrote to the family but got no response. We followed this up with a letter from our lawyer on the 17th May 2007 (Attachment 03) and a reply came back on the 30th May 2007 (Attachment 04) stating that they had bought in good faith after they were told a previous contract had been cancelled. This was first brought to the attorney generals attention late 2007 requesting criminal proceedings under section 303a of the criminal code.

Criminal Code section 303A.
(1) Any person who, with intent to defraud, deals in immovable property belonging to another is guilty of a felony and is liable to imprisonment for seven years.

(2) For the purposes of the present section a person shall be deemed to be dealing in immovable property where (a) [that person] Sells to another, or rents to another, or mortgages to another or encumbers in any way, or makes available for use by another immovable property, or

(b) advertises or otherwise promotes the sale or renting out or mortgaging or charging in any way to another of immovable property or the use thereof by another, or

(c) concludes an agreement for the sale to another, or the renting out to another, or the mortgaging to another, or the charging in any way to the benefit of another, or the use by another of immovable property, or

(d) accepts the immovable property which is the object of the dealing as this is defined in the present subsection. On the 2nd September 2008 our lawyer wrote another letter chasing the attorney general for action (Attachment 05). In November 2008 we got the response that the file had been studied and that it had been ascertained that no criminal offence has been committed (Attachment 06). My family was left with little choice but to pay for a private criminal prosecution under the above law.

Private Criminal Prosecution
During the case we presented evidence that satisfied the essential prima facie elements to the judge. This included, our contract still lodged at the land registry, proof our house was resold and occupied and a High Court precedent stating that a contract in the land registry secures ones rights as beneficial owner. In common law jurisdictions, prima facie denotes evidence that – unless rebutted – would be sufficient to prove a particular proposition. The accused gave no evidence, choosing to remain silent, as is their right. At the conclusion of the case in January 2011, the judge even without hearing a rebuttal seemingly went against her own prima facie decision. The judge sided with the developer and the occupant and acquitted them of all charges. This shocking conclusion was covered in the Cyprus Mail (Attachment 07). I have attached my lawyer’s final submission and the judges ruling (Attachments 08 & 09).

Civil Case
Despite filed in 2006, our civil case is not due for hearing till the end of 2011. Our house is still occupied by the second buyer. The developer still retains our money which has prevented us from buying elsewhere and we live in rented accommodation in the UK. It is grossly unfair for us to be put on the very long and protracted journey towards remedy in the civil courts which is both costly and time-consuming while in contrast the developer enjoys our money to further his own business. The civil courts run a haphazard schedule with no priority given to cases of immovable property. It will be argued that this is in breach of article 30 of the constitution. The Republic cares little that my family lives in rented accommodation with our lives in limbo.

Unfair commercial practices
I consider that our property developer Christoforos Karayiannas and Son Ltd has infringed Directive 2005/29/EC and the Cyprus Law 103 (I) /2007 which transposes it. Dangerously, in light of the attorney generals response and the court ruling in our private criminal case violations of false advertising are now being committed throughout the property industry.

False Advertising
When buying property in Cyprus we like everyone else believed that the deposit of our contract in the land registry secured our rights, protected our interests and that we would become the equitable owner of the property purchased. This is the message from every estate agent, lawyer and developer in the property industry.

Here are some examples specific to our case:-

From Christoforos Karayiannas and Son Ltd’s promotional material:-

“From the minute your contract of sale is registered at the land registry department the property is officially yours and you can sell your property the next minute.”

From the brochure of the Pittadjis Law Firm of Paralimni. The lawyers who sold our house to another without our knowledge:-

“By having the purchase contract deposited at the L.R.O. The buyer not only secures his interest in the property but he also prevents the owner of land/vendor from transferring the property to a third party
without his knowledge.”

Dangerously, this rhetoric comes from the highest levels of government:-

In July 2009 while addressing the title deeds issue, Mr Neoclis Sylikiotis, Minister of the Interior stated:-

“It must also become clear that the ownership status of a buyer owner of immovable property in Cyprus is definitely secured and cannot be challenged, as long as the buyer-owner has submitted the buying-contract to the Department of Lands and Surveys.”

These claims are deceptive and materially inaccurate and such practises are banned under Consumer Protection Regulations (CPRs). Had we have known that our developer can sell our house to another and keep our money despite our contract in the land registry then we would never have bought in Cyprus. It is grossly unfair that this fraud is not a criminal offence and consumers must be made aware of this and that it may take up to ten years for satisfaction in the civil courts of Cyprus.

Physical Assaults
I have suffered two assaults by these developers (father and son). The first assault was in 2006 for talking to other customers on Phase 1 of my development. The second assault in 2008 was for simply going to take photos of my house. In this assault my hired car was rammed and after a sustained attacked I was hospitalised for six days and it was six months till I was fully recovered. I have attached details of their civil and criminal convictions in these matters (Attachment 10 & 11). However, the handling of theses cases and the leniency of the courts are subject to a High Court appeal and a matter for the ombudsman (the anti-discrimination body).

Christoforos Karayiannas and Son Ltd, claim and display that they are members AIPP (The Association of International Property Professionals) They are not members, they were expelled some time ago.

They also display the trust and quality marks of:-

The Federation of overseas Property Developers, Agents and Consultants.
The Cyprus Chamber of Commerce and Industry.
The Cyprus Land & Building Developers Association.
FIABCI (International Real Estate Federation)

A trader who has been approved, endorsed or authorised by a public or private body who then does not comply with their terms is in breach of CPRs. Displaying these endorsements built false confidence, unduly influenced us and is considered an unfair commercial practise in all circumstances.

Request for Action
I understand that as the Competition and Consumer Protection Service (CCP Service) you are the competent government service responsible for the enforcement of Consumer Protection Regulations (CPRs). Consequently, when the CCP Service becomes aware of any infringement of CPRs, it must, as soon as possible, take all the necessary enforcement measures to bring about the prohibition or cessation of the infringement committed by any supplier of goods. You have extensive powers to investigate violations of CPRs and powers of civil and criminal enforcement. This is to say that you could take court action on our behalf.

We wish to immediately obtain from our developer a full refund of our monies paid plus interest and damages. In light of the attorney generals response and the recent court ruling, I request that you safeguard consumer interests and address the inaccuracies promoted within the property industry and do everything in your power to prevent this happening again. Clearly, my family have been suffering for years as a result of buying property in Cyprus. My family’s plight will be broadcast on ITV’s “Homes from Hell” TV show in August. I have been protesting our situation for years in both Cyprus and abroad including outside property exhibitions in the UK. We took on the burden of a private criminal prosecution with no investigative powers and at great expense. I am very disappointed that I was unaware of your service and your far reaching powers and am grateful to the Cyprus Property Action Group (copied) who recently made this public in the Cypriot press. It is my expectation that you will conduct a thorough investigation of these allegations and take appropriate action. If the developer will not provide an immediate refund of our monies paid plus interest and damages then we need your full weight behind us to champion our civil case and fund the appeal of our private criminal prosecution. I’m sure you will agree that a swift hearing of our appeal at the Supreme Court is in the best interests of the entire property industry.

This unfair practice is happening to us now and Article 3 of the EU Directive 2005/29/EC states that your authority applies to practices ‘before, during and after a commercial transaction.’ As we have not taken possession of our house we are clearly still ‘during’ a commercial transaction. This means that the date on which we signed the contract in August 2005 is completely incidental and is not a reason for you to turn down our request for assistance (Contract Attachment 12).

To end, I would like to thank you for taking the time in reading this. I understand that under Article 29 of the Cyprus Constitution I should be due a response from you within 30 days and I eagerly await your response.

Yours Sincerely,
Cornelius O’Dwyer

28th June 2011

Letter to the office of the Attorney General

Polina Efthivoulou
Counsel of the Republic
Law Office of the Republic of Cyprus
1403 Nicosia
+357 22889242

19th May 2011

Dear Ms Efthivoulou,

Double Selling Fraud. Section 303a Criminal Code

Thank you for the meeting on the 21st January 2011 where we discussed, amongst other issues, the double selling fraud by my developer of our property. During our meeting you advised me that you were going to raise the issue again with the Attorney General. I am writing to you today for the results of that meeting and for final clarification on criminal law concerning fraudulent dealings in immovable property belonging to another.

Criminal Code section 303A.

(1) Any person who, with intent to defraud, deals in immovable property belonging to another is guilty of a felony and is liable to imprisonment for seven years.

(2) For the purposes of the present section a person shall be deemed to be dealing in immovable property where

(a) [that person] Sells to another, or rents to another, or mortgages to another or encumbers in any way, or makes available for use by another immovable property, or

(b) advertises or otherwise promotes the sale or renting out or mortgaging or charging in any way to another of immovable property or the use thereof by another, or

(c) concludes an agreement for the sale to another, or the renting out to another, or the mortgaging to another, or the charging in any way to the benefit of another, or the use by another of immovable property, or

(d) accepts the immovable property which is the object of the dealing as this is defined in the present subsection.

Competition and Consumer Protection Service

I am copying this letter to Christos Solomonides Director of the Competition and Consumer Protection Service (“the CCP Service”) so as to encourage inter agency co-operation to protect consumers interest. The CCP Service is the competent government authority responsible for the enforcement of the consumer protection laws aiming at safeguarding consumer interests. It deals with subject matters such as unfair commercial practices, unfair terms in consumer contracts, misleading and comparative advertising, etc.

I understand that when the competent authority becomes aware of any infringement of Directive 2005/29/EC and the Cyprus Law 103 (I) /2007 which transposes it, it must, as soon as possible, take all the necessary enforcement measures to bring about the prohibition or cessation of the infringement committed by any supplier of goods or provider of services. It’s powers are far reaching including to apply to the Court for the issuing of a prohibitory or mandatory order, including an interim order, or to impose an administrative fine with regard to transgressions of consumer protection legislation.

This is to say that they will take court action on our behalf if this is required.

Private Criminal Prosecution

As you know our contract is still at the Land Registry deposited for specific performance and our money is in the developers bank since 2005. Before completion of the property in 2006 the developer sold the same property to another at a higher price who still occupy the house. You may recall that this was first brought to your attention late 2007 and in November 2008 you replied that the file had been studied and that it had been ascertained that no criminal offence has been committed. My family was left with little choice but to pay for a private criminal prosecution.

At the private criminal prosecution we presented evidence satisfying all of the essential facts including our contract in the Land Registry, our house unlawfully occupied and legal precedent that a contract in the Land Registry secures ones right as beneficial owner. The accused gave no evidence choosing to remain silent as is their right, but in a shocking conclusion (see Cyprus Mail attached by email) the judge without hearing a rebuttal seemingly went against her own Prima Facie decision, sided with the developer and occupant and acquitted them of all charges in January 2011. I have attached (By email only) my lawyer’s final submission and the judges ruling.

I believe any fair and reasonable jurisdiction would see the selling of the same property twice as a criminal fraud. It is grossly unfair for the buyer to be put on the very long and protracted journey towards remedy in the civil courts which is both costly and time-consuming while in contrast the developer enjoys your money to further his own business. Despite being filed in 2006 our civil case is not due for hearing till the end of this year. It will be argued that this is in breach of article 30 of the constitution. The Republic cares little that my family lives in rented accommodation with our lives in limbo.

In my complaint to the newly formed CCP Service I am requesting an inquiry and hope that they not only champion our appeal but reimburse our legal costs for the private criminal prosecution. We satisfied the Prima Facie requirements of the case proven by the judges interim decision. Clearly then the state should have proceeded with this prosecution in the public interest.

I don’t believe the above-mentioned Law is legally defective but cannot understand the Republics reluctance to implement it in our case. If our case doesn’t satisfy the elements for prosecution then what possible scenario would? I hope the law was not introduced to protect Greek property from Turkish occupation only.

False Advertising

When buying property in Cyprus I like everyone else believed that our contract in the Land Registry secured our rights and protected our interests and that only by mutual agreement or a court order could our rights be removed. Had we have known differently we would have not bought in Cyprus.

In addressing the title deeds issue in July 2009 Mr Neoclis Sylikiotis, Minister of the Interior stated:-

It must also become clear that the ownership status of a buyer-owner of immovable property in Cyprus is definitely secured and cannot be challenged, as long as the buyer-owner has submitted the buying-contract to the Department of Lands and Surveys.”

This rhetoric is repeated by every estate agent, lawyer and developer in the property industry all of whom believe and promote that once your contract is in the Land Registry your rights are secured. Here are two examples:-

By having the purchase contract deposited at the L.R.O. The buyer not only secures his interest in the property but he also prevents the owner of land/vendor from transferring the property to a third party without his knowledge.”

From the brochure of the Pittadjis Law Firm of Paralimni.
The Lawyers who sold our house to another without our knowledge.

From the minute your contract of sale is registered at the land registry department the property is officially yours and you can sell your property the next minute.”

From our developers promotional material.

Requests for action

I put many questions to you in January which instead of answering you were going to put before the Attorney General. I respectfully seek clarification on the following for my family and for the public interest.

Firstly, our private criminal prosecution is set for judicial review at the Supreme Court. I understand that this may take a while. Can you please confirm what action the Attorney General has taken to expedite this process in light of the serious effect on my family, the property industry and its reputation abroad.

Secondly, as the law stands today, how many times can a property developer sell the same house before it becomes a criminal offence? And how much money can the developer keep from each buyer? In our case the same house was sold twice and the developer kept all our money paid (some 50% of the house price).

Finally, could you please let me know what lessons have been learnt and what provisions have been put in place to see this does not happen again?

I understand that under Article 29 of the Cyprus Constitution I should be due a response from you within 30 days. I thank you for your attention and eagerly await your response.

Yours Sincerely

Cornelius O’Dwyer



Mr Petros Clerides
Attorney General of the Republic
Law Office of the Republic of Cyprus
1403 Nicosia
Τel.: +35722889115, Fax.: +35722665080

My Legal Representation in Cyprus
Yiannos G. Georgiades
2, Ayios Pavlos & Kadmos Street
Wisdom Tower, 3rd Floor
1105 Nicosia, P.O.Box 24144, 1701 Nicosia
Tel: +357 22819292 Fax: +357 22778444

Mr Christos Solomonides
Director of the Competition
and Consumer Protection Service
Ministry of Commerce, Industry and Tourism of Cyprus
CY-1421 Nicosia, CYPRUS
Tel: +357 22867100 Fax: +357 22375120

Mr Neoklis Sylikiotis
Minister of Interior
Dimostheni Severi ave
1453 Nicosia
Tel: +357 22867600 Fax: +357 22676709

Mr Christos Christophides
Director of the President’s Office and Deputy Government Spokesman
TEL: +357 22867431, +357 22867408
FAX: +357 22304300, +357 22660173

Mr Matthew Kidd – High Commissioner:
Ms Zoe Woodward – Property Officer
British High Commission
Alexander Pallis Street (PO Box 21978)
1587 Nicosia

Viviane Reding
Vice President, Commissioner for Justice
DG Justice
European Commission
Brussels B-1049
FAX : +32 2 299.92.01

Denis O’Hare.
Cyprus Property Action Group.


O’Dwyer loses case against developers

By Nathan Morley Published on January 21, 2011

HOMEBUYER Conor O’Dwyer was left devastated yesterday after losing his private criminal prosecution against a land developer in a case which could have far-reaching implications for the property sector in Cyprus.

The long awaited verdict has cleared Paralimni based Karayannas Developers of any wrongdoing – whilst delivering a bitter blow for O’Dwyer after years of legal wrangling over a disputed villa in Frenaros.

Despite the state refusing to press charges citing lack of evidence, O’Dwyer pushed on with the action after a court found there was a prima facie case.

O’Dwyer, 40, tried to establish criminal activity claiming his contract was cancelled by Karayannas – pointing to the fact that the disputed four-bedroom villa was already rubber stamped in his name at the Land Registry.

To make matters worse, O’Dwyer alleged that the villa was later resold without his knowledge, resulting in him not only losing the property but also £100,000 of installments he had paid to the developer.

“My worst fears have come true,” O’Dwyer told the Cyprus Mail after the court hearing yesterday, “What this means is that a developer can keep your money and never deliver your house, then if they want they can re-sell it. Our contract is in the Land Registry and someone else is in our house, it’s that simple.”

In a surprise move, the judge presiding over the Famagusta district court in Larnaca also ordered that O’Dwyer foot all the legal bills, which he estimates could amount to tens of thousands of pounds.

O’Dwyer initiated the legal action two years ago citing section 303A of the penal code – the action made the case significant, as 303A has never been used in such a prosecution.

Article 303A states that: “Any person who, with intent to defraud, deals in immovable property belonging to another is guilty of a felony and is liable to imprisonment for seven years.”

Lawyer Yiannos Georgiaides, acting for O’Dwyer, confirmed to the Cyprus Mail that an appeal against the ruling will be launched, whilst also insisting that there had been a clear error of law.

Georgiaides pointed to existing Supreme Court legislation which he said states that as soon as a contract is filed by a buyer with the Land Registry, the buyer is the legal owner of the property.

“We will appeal against the decision of the judge in this private prosecution because we believe it is against existing Cyprus law and could give the wrong messages to investors from abroad that in Cyprus their rights are not protected by buying property even if they file the contract of sale with the land registry.”

Georgiaides added that investors must be assured that the law in Cyprus is safeguarding their rights.

“The judgments of the Supreme Court are binding on the lower courts since in Cyprus we follow the English common law system,” he said.

Supporters of O’Dwyer maintain that the case has national significance and could have severe adverse effects on the property market.

However the lawyer for Karayannas Developers, Efthimios Flourentzou told the Cyprus Mail that he was delighted with the outcome and the key points of the case had been laid bare during the hearing.

“I was convinced about the outcome, substantial elements of the charges brought simply could not be proved – justice is done,” he told the Cyprus Mail.

Karayannas Developers have continually denied any wrongdoing and accused O’Dwyer of attempting to extort a more expensive house from them – a charge that O’Dwyer flatly denies.

The ongoing saga has taken a series of twists and turns over the past five years, including O’Dwyer staging demonstrations outside the Cyprus High Commission in London, sleeping outside the Presidential Palace in Nicosia and publishing his entire story online and on the video site You Tube.

Last year the developer, his son and an associate were all convicted of actual bodily harm against O’Dwyer and given suspended sentences after they rammed his rental car at a busy junction near the disputed house, then subjected him to a savage beating.

In a separate twist, the state filed charges against O’Dwyer last year – following a complaint from the developer over a personal website he created documenting the entire house purchasing saga.

O’Dwyer is a self employed importer of giftware and his wife Michaela is a management accountant. Their intention when purchasing the property was to live in Cyprus and start a new business.

The case has been closely followed by expatriate communities on the island, where as many as 30,000 Britons are now thought to own property.
Copyright © Cyprus Mail

διαμαρτυρία 14-05-2008

Υμετ. Σχετ. Γ.Ε. 93/1984/123 & Γ.Ε. 9/52/427        Ημετ. Σχετ. Ο.9-146/2007        Ημερ. 14 Μαΐου 2008

Γενικό Εισαγγελέα της Δημοκρατίας
Κον Πέτρο Κληρίδη
Γραφείο Γενικού Εισαγγελέα

«Με το φαξ & δια χειρός»

Έντιμε κύριε Γενικέ,

Θέμα: ΚΑΚΟΠΟΙΗΣΗ ΤΟΥ CORNELIUS DESMOND O’DWYER/ Γ.Ε. 93/1984/123 & Γ.Ε.9/52/427.

Αναφέρομαι στο πιο πάνω θέμα και περαιτέρω προηγούμενης μας αλληλογραφίας σας ενημερώνω ότι τα θέματα που εγέρθηκαν μεταξύ ενός απλού αγοραστή και ενός Υπεύθυνου ανάπτυξης γης (developer), έχουν πάρει σοβαρές διαστάσεις, τύπου χιονοστιβάδας, κατά τρόπο που έχουν αρνητικό αντίκτυπο για το καλό όνομα της Κύπρου.

Λόγω του ότι δεν επιλύονται οι διαφορές σε σχέση με την οικία που είχε αγοράσει ο πελάτης μας, επέλεξε να εκφράσει τη διαμαρτυρία του μέσω ιστοσελίδας όπου δημοσίευσε το πρόβλημα του. Επίσης είχε προβεί σε άλλες διαμαρτυρίες κατά τη διάρκεια εκθέσεων που έγιναν στο Λονδίνο και αφορούσαν επενδύσεις σε ακίνητη περιουσία στην Κύπρο.

Περαιτέρω σας ενημερώνουμε ότι κατά τη διάρκεια της επικείμενης επίσκεψης του Προέδρου της Δημοκρατίας στο Λονδίνο στις 18/5/2008, ο πελάτης μας προτίθεται να κάνει και άλλη διαμαρτυρία.

Λόγω της σοβαρότητας του θέματος πιστεύω ότι χρήζει άμεσης αντιμετώπισης και λήψης παραδειγματικών μέτρων έτσι ώστε να αποτραπούν άτομα που ασχολούνται με τέτοιου είδους επιχειρήσεις από το προβαίνουν σε πράξεις οι οποίες να επηρεάζουν τα δικαιώματα αγοραστών ακίνητης περιουσίας στην Κύπρο.

Η συμπεριφορά αυτών των ατόμων αποτελεί πληγή στην οικονομία και επηρεάζει τα συμφέροντα ατόμων που έχουν παρόμοιου είδους επιχειρήσεις καθώς επίσης αποτελεί και σοβαρό πλήγμα σε βάρος της οικονομίας της χώρας μας και ευρύτερα των Κυπριακών συμφερόντων από τέτοιου είδους συμπεριφορές.

Παρακαλώ όπως λάβετε όλα τα αναγκαία μέτρα για την αντιμετώπιση του προβλήματος.

Με τιμή,
Γεωργιάδης & Μυλωνάς
Δικηγόροι & Νομικοί Σύμβουλοι

1. Υπουργό Εμπορίου, Βιομηχανίας & Τουρισμού
2. Υπουργό Δικαιοσύνης και Δημοσίας Τάξης
3. Υπουργό Οικονομικών
4. Πρόεδρο Νομικών της Βουλής