Criminal Fraud: Case 19/2011: Date 23-10-2013

ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ

(Ποινικές Εφέσεις Αρ. 19/2011 και 20/2011)

23 Οκτωβρίου, 2013
[ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, ΠΑΣΧΑΛΙΔΗΣ, ΜΙΧΑΗΛΙΔΟΥ, Δ/στές]

(Ποινική ΄Εφεση Αρ. 19/2011)

CORNELIUS DESMOND O’DWYER

Εφεσείων,

ν.
1. CRISTOFOROS KARAYIANNAS & SONS LTD,
2. ΧΡΙΣΤΟΦΟΡΟΥ ΚΑΡΑΓΙΑΝΝΑ,
3. ΜΑΡΙΟΥ ΚΑΡΑΓΙΑΝΝΑ,
4. MICHELLE McDONALD,

Εφεσιβλήτων.

________________________

(Ποινική ΄Εφεση Αρ. 20/2011)

MICHAELLA MARGARET O’DWYER,

Εφεσείουσα,

ν.
1. CRISTOFOROS KARAYIANNAS & SONS LTD,
2. ΧΡΙΣΤΟΦΟΡΟΥ ΚΑΡΑΓΙΑΝΝΑ,
3. ΜΑΡΙΟΥ ΚΑΡΑΓΙΑΝΝΑ,
4. MICHELLE Mc DONALD,

Εφεσιβλήτων

________________________

Γιάννος Γεωργιάδης, με Ντόρια Βαρωσιώτου (κα), για τον Εφεσείοντα στην Ποινική ΄Εφεση Αρ. 19/11 και την Εφεσείουσα στην Ποινική ΄Εφεση Αρ. 20/11.
Αντρέας Κλαΐδης, με Στέλιο Βασιλακκά, για Φλουρέντζου, για τους Εφεσίβλητους.

________________________
Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει
η Δικαστής Ε. Παπαδοπούλου.
_________________________
Α Π Ο Φ Α Σ Η

ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Δ.: Οι εφεσίβλητοι – κατηγορούμενοι, στα πλαίσια της Ιδιωτικής Ποινικής Υπόθεσης Αρ. 1912/2009, ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου Αμμοχώστου, μετά από ακροαματική διαδικασία, αθωώθηκαν και απηλλάγησαν των κατηγοριών που αντιμετώπιζαν. Οι κατηγορίες αφορούσαν δόλια συναλλαγή σε ακίνητη περιουσία που ανήκε σε άλλο. Συγκεκριμένα, κατηγορούνταν: Οι εφεσίβλητοι 1 ότι, ενώ γνώριζαν ή έπρεπε εύλογα να γνωρίζουν ότι δεν είχαν τη συγκατάθεση των εφεσειόντων, δικαιούχων δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 23/8/2005, κατατεθειμένου στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου, πώλησαν ή διέθεσαν προς χρήση μία κατοικία στο κτηριακό συγκρότημα «΄Αγιος Σέργιος», στο Φρέναρος, (η «κατοικία»), οι εφεσίβλητοι 2 και 3 ότι συμμετείχαν στην εν λόγω συναλλαγή και η εφεσίβλητη 4 ότι αποδέχτηκε την κατοικία, ενώ γνώριζε, ή, υπό τις περιστάσεις, έπρεπε εύλογα να γνωρίζει ότι δεν υπήρχε η συγκατάθεση των εφεσειόντων. Αποτελούσε κοινό έδαφος πρωτοδίκως ότι:-

«α) η Κατηγορουμένη αρ. 1 είναι εταιρεία, δεόντως συσταθείσα στην Κύπρο συμφώνως του Νόμου και ότι οι Κατηγορούμενοι αρ. 2 και αρ. 3 ήσαν διευθυντές της κατά τον ουσιώδη για την υπόθεση χρόνο και συνεχίζουν να είναι μέχρι και σήμερα.

β) οι Παραπονούμενοι (είναι μεταξύ τους σύζυγοι) συνεβλήθησαν γραπτώς με την Κατηγορουμένη αρ. 1 εταιρεία στις 23.8.2005, για την αγορά μιας υπό ανέγερση οικίας (αποτελούσε μέρος συγκροτήματος κατοικιών που ήταν γνωστό ως ‘Agios Sergios Complex’ και είχε τον αριθμό 30) η οποία θα ανεγείρετο σε ιδιόκτητη γη της τελευταίας (εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια της γης ήταν η κατηγορουμένη αρ. 1 εταιρεία), στο χωριό Φρέναρος της επαρχίας Αμμοχώστου.

γ) οι Παραπονούμενοι κατέθεσαν στις 8.9.2005 στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου το προαναφερόμενο Πωλητήριο ΄Εγγραφο.»

Σύμφωνα με τους εφεσείοντες, η κατοικία αγοράστηκε, για να μετακινηθεί η οικογένειά τους και η επιχείρησή τους από την Αγγλία στην Κύπρο. Η συμφωνία έγινε με τον εφεσίβλητο 3, η δε κατοικία, που θα ανεγειρόταν σε γωνιακό οικόπεδο, αγοράστηκε αντί του ποσού των ΛΚ163.000,00. Η υπογραφείσα συμφωνία κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο και οι ίδιοι, μέχρι τις 2/2/2006, κατέβαλαν το ποσό των ΛΚ91.056,00. Ο εφεσείων στην Ποινική ΄Εφεση Αρ. 19/11, (ο «εφεσείων»), το Φεβρουάριο του 2006, όταν αυτός βρισκόταν στην Κύπρο, διαπίστωσε και υπέδειξε στον εφεσίβλητο 3 λάθη στην οικοδομή, με σοβαρότερο το ότι, ταυτόχρονα με την κατασκευή της οικίας που αυτοί αγόρασαν, οι εφεσίβλητοι 1 έκτιζαν τρεις διώροφες κατοικίες στο σημείο που θα έπρεπε να είναι ο γειτνιάζων με την οικία τους δρόμος. Επειδή αυτό επηρέαζε την απομόνωση της κατοικίας τους, εξέθεσε στον εφεσίβλητο 3 τα προβλήματα με τηλεομοιότυπο, χωρίς, όμως, να πάρει οποιαδήποτε απάντηση. Ακολούθως, επειδή είχε καταγράψει σε «οπτικοακουστική» κασέτα όλες τις συνομιλίες που ο ίδιος είχε με τους εφεσίβλητους 2 και 3, τις ανήρτησε στο διαδίκτυο, μετά, όμως, από παραστάσεις των τελευταίων τις απέσυρε. Τον Ιούνιο του 2006, οι εφεσίβλητοι 1 – 3 αρνήθηκαν να δεχτούν οποιαδήποτε περαιτέρω πληρωμή και κατέθεσαν αγωγή στο δικαστήριο για τερματισμό του συμβολαίου. Το 2007, όταν πληροφορήθηκε από τηλεφωνήματα και e-mails στην ιστοσελίδα του ότι το σπίτι του πωλήθηκε, πληροφόρησε, με επιστολή του μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου, την εφεσίβλητη 4 για την ύπαρξη του δικού του συμβολαίου. Αργότερα, την ειδοποίησε, με επιστολή του δικηγόρου του, η οποία της επιδόθηκε διά χειρός, να εγκαταλείψει την οικία του.

Θέση των εφεσειόντων ήταν ότι αυτοί, από τη στιγμή που το συμβόλαιό τους κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο, είναι οι νόμιμοι ιδιοκτήτες της κατοικίας, δεν παρέβησαν τους όρους του συμβολαίου τους, ο δε τερματισμός του από τους εφεσίβλητους 1, 2 και 3 είναι παράνομος και έγινε ώστε οι τελευταίοι να πωλήσουν την κατοικία σε ψηλότερη τιμή.

Οι εφεσίβλητοι 2, 3 και 4 επέλεξαν να μην καταθέσουν, ούτε να προβούν σε οποιαδήποτε δήλωση. Κάλεσαν ένα μάρτυρα, τον κ. Γ. Πιττάτζη, ο οποίος προηγουμένως ενεργούσε ως δικηγόρος τους και ο οποίος ανέφερε ότι, στις 9/3/2006, εκ μέρους των εφεσιβλήτων 1, απέστειλε στους εφεσείοντες επιστολή, με την οποία τους πληροφορούσε ότι αυτοί τερμάτιζαν τη μεταξύ τους συμφωνία αγοράς της κατοικίας, για λόγους που αφορούσαν τους εφεσείοντες. Την ίδια επιστολή τους απέστειλε και στις 10/4/2006, με κοινοποίησή της προς τους δικηγόρους τους. Αντεξεταζόμενος, δήλωσε ότι ο ίδιος δε γνώριζε πότε η εφεσίβλητη 4 αγόρασε την κατοικία.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο, καθοδηγούμενο από νομολογία[1] σε σχέση με την υποχρέωση της Κατηγορούσας Αρχής, σε ποινικές υποθέσεις, όπως αυτή αποδείξει κάθε συστατικό στοιχείο του αδικήματος και αφού προσδιόρισε τα συστατικά στοιχεία των κατηγοριών που οι εφεσίβλητοι αντιμετώπιζαν, κατέληξε ότι οι εφεσείοντες, και σε περίπτωση ακόμη που γινόταν δεκτή η θέση τους ότι οι ίδιοι είχαν καταστεί «δυνητικά ιδιοκτήτες» της κατοικίας και ήταν τα πρόσωπα που είχαν νόμιμη εξουσία να παρέχουν, στα πλαίσια του ΄Αρθρου 303Α(2) του περί Ποινικού Κώδικα Νόμου, Κεφ. 154, (το «Κεφ. 154»), συγκατάθεση για οποιαδήποτε συναλλαγή σε σχέση με αυτή, δεν απέδειξαν ότι η συναλλαγή των εφεσιβλήτων 1 με την εφεσίβλητη 4 έγινε με σκοπό την καταδολίευσή τους, ελλείψει μαρτυρίας για το χρόνο που αυτή έγινε. Σύμφωνα με τους εφεσίβλητους, η εν λόγω συναλλαγή έγινε μετά τον τερματισμό της συμφωνίας με τους εφεσείοντες.

Καθοδηγούμενο το πρωτόδικο Δικαστήριο από την Ευθυμίου ν. Αστυνομίας (2008) 2 Α.Α.Δ. 861, όπου αναφέρεται ότι πρόθεση εξαπάτησης από μέρους του παρασπονδούντος πρέπει να υπάρχει κατά το χρόνο της παράστασης και όχι εκ των υστέρων, κατέληξε ότι, στην περίπτωση των εφεσιβλήτων, δεν υπήρχε μαρτυρία για τέτοια πρόθεση κατά το χρόνο της κατάθεσης της συμφωνίας στο Κτηματολόγιο.

Οι εφεσείοντες, με τον πρώτο λόγο έφεσης, υποστηρίζουν ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα κατέληξε ότι δεν αποδείχθηκε ότι αυτοί κατέστησαν ιδιοκτήτες της επίδικης κατοικίας. Με το δεύτερο λόγο έφεσης, ισχυρίζονται ότι λανθασμένα αυτό κατέληξε ότι από τη μαρτυρία που το ίδιο είχε ενώπιόν του δεν αποδείχθηκε το συστατικό στοιχείο της καταδολίευσης. Η ενώπιόν του μαρτυρία, υποστηρίζουν, αποδείκνυε, πέραν πάσης λογικής αμφιβολίας, ότι οι εφεσίβλητοι γνώριζαν, ή έπρεπε εύλογα να γνωρίζουν ότι δεν είχαν τη συγκατάθεσή τους να συναλλάττονται για την κατοικία. Το Τεκμήριο 8, υπό την τίτλο “Legal Undertakings to sell and purchase”, καταδεικνύει το χρόνο της συναλλαγής με την εφεσίβλητη 4. Με τους λόγους έφεσης 3 και 4, διατείνονται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο αξιολόγησε λανθασμένα τη μαρτυρία του εφεσείοντα, όπως και την επιλογή των εφεσιβλήτων να μην καταθέσουν και να δώσουν εξήγηση κατά πόσο αυτοί γνώριζαν ή όχι ότι δεν είχαν τη συγκατάθεσή τους να πωλήσουν την κατοικία.

Θα εξετάσουμε πρώτα την εισήγηση των εφεσειόντων ως προς την ορθότητα της αξιολόγησης της μαρτυρίας τους και της μη απόδειξης του συστατικού στοιχείου των αδικημάτων σε σχέση με την πρόθεση καταδολίευσης, αφού η κατάληξή μας σ’ αυτό καθιστά αχρείαστη την ενασχόλησή μας με τον πρώτο λόγο έφεσης.

Οι αρχές, με βάση τις οποίες το Εφετείο επεμβαίνει για να ανατρέψει ευρήματα του πρωτόδικου δικαστηρίου αναφορικά με την αξιοπιστία των μαρτύρων, είναι καλά γνωστές. Το ζήτημα της αξιοπιστίας των μαρτύρων ανήκει στο πρωτόδικο δικαστήριο, το οποίο, με την ευκαιρία που έχει στη ζωντανή ατμόσφαιρα της δίκης, είναι σε πλεονεκτική θέση να αξιολογήσει την αξιοπιστία τους. Το Εφετείο επεμβαίνει μόνο, εάν τα ευρήματα ή τα συμπεράσματα του πρωτόδικου δικαστηρίου αντιστρατεύονται την κοινή λογική, ή εάν δε δικαιολογούνται από τη μαρτυρία ή από τα ίδια τα ευρήματά του.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο, για την απόρριψη της μαρτυρίας του εφεσείοντα, τον οποίο είδε να καταθέτει, έδωσε πειστικούς λόγους. Χαρακτηριστικά ανέφερε ότι, κατά την αντεξέτασή του, αυτός δεν απαντούσε σε οποιαδήποτε ερώτηση σε σχέση με τις δικές του υποχρεώσεις από το συμβόλαιο.

΄Εχουμε και εμείς μελετήσει τη μαρτυρία του εφεσείοντα αλλά και τη μαρτυρία στο σύνολό της και δε διαπιστώνουμε οτιδήποτε που να δικαιολογεί να επέμβουμε στις διαπιστώσεις του πρωτόδικου Δικαστηρίου. Το γεγονός ότι οι εφεσίβλητοι επέλεξαν να μην καταθέσουν δεν μπορεί, καθ’ οιονδήποτε τρόπο, να προσμετρήσει σε βάρος τους, αλλά ούτε και να επιδράσει και να καταστήσει τη μαρτυρία του εφεσείοντα αξιόπιστη ή τον τρόπο αξιολόγησής της εσφαλμένο. Το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν παρέβλεψε την επιλογή αυτή των εφεσιβλήτων, ακολουθώντας, όμως, την αρχή της νομολογίας ότι είναι δικαίωμα κατηγορουμένου να μην καταθέσει και ότι το βάρος απόδειξης κάθε συστατικού στοιχείου των κατηγοριών βαρύνει την Κατηγορούσα Αρχή, δεν την προσμέτρησε σε βάρος τους. ΄Οπως ορθά κατέληξε, με τη μαρτυρία που υπήρχε ενώπιόν του, δεν είχε αποδειχθεί το συστατικό στοιχείο της καταδολίευσης, δηλαδή ότι η συναλλαγή πραγματοποιήθηκε με σκοπό την καταδολίευση των εφεσειόντων. Το Κατηγορητήριο είχε ως βάση του το ΄Αρθρο 303Α (2)(α), (β) και (3) του Κεφ. 154, το οποίο προβλέπει τα εξής:-

«(2) Για τους σκοπούς του παρόντος άρθρου πρόσωπο συναλλάττεται σε ακίνητη περιουσία όπου –

(α) Πωλεί σε άλλο, ή ενοικιάζει σε άλλο, ή υποθηκεύει σε άλλο ή επιβαρύνει με οποιοδήποτε τρόπο, ή διαθέτει προς χρήση σε άλλο ακίνητη περιουσία, ή

(β) διαφημίζει ή άλλως πως προωθεί τη σε άλλο πώληση ή ενοικίαση ή υποθήκευση ή επιβάρυνση με οποιοδήποτε τρόπο ή την από άλλο χρήση ακίνητης περιουσίας, ή

……………………………………………………………………………………………………

(3) Για τους σκοπούς του παρόντος άρθρου, πρόσωπο ενεργεί με σκοπό καταδολίευσης εάν προβεί σε οποιαδήποτε από τις πράξεις που καθορίζονται στο εδάφιο (2) ενώ γνωρίζει ή, υπό τις περιστάσεις, έπρεπε εύλογα να γνωρίζει, ότι δεν έχει τη συγκατάθεση του εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη της ακίνητης περιουσίας, ή οποιουδήποτε άλλου προσώπου που έχει νόμιμη εξουσία παροχής τέτοιας συγκατάθεσης.»

Η απόρριψη της μαρτυρίας του εφεσείοντα σε σχέση με το εν λόγω συστατικό στοιχείο, για τους καθ’ όλα εύλογους και πειστικούς λόγους που διαπίστωσε το πρωτόδικο Δικαστήριο, δεν άφηνε άλλη επιλογή από την απαλλαγή και αθώωσή των εφεσιβλήτων από τις κατηγορίες. Το Τεκμήριο 8, στο οποίο ο δικηγόρος των εφεσειόντων παρέπεμψε για να υποστηρίξει το λανθασμένο της κρίσης σε σχέση με το χρόνο πώλησης της κατοικίας στην εφεσίβλητη 4, κάθε άλλο παρά μαρτυρία για το χρόνο που αυτή έγινε αποτελεί. Με αυτό, δηλωνόταν ότι η κατοικία είχε πωληθεί σε τρίτο – (στους εφεσείοντες) – η δε εφεσίβλητη 4 αναλάμβανε, υπό όρους, μετά τον τερματισμό της συμφωνίας, να την αγοράσει. Οι εφεσίβλητοι δεν αρνήθηκαν την ύπαρξη της συμφωνίας με τους εφεσείοντες, ήταν, όμως, η θέση τους ότι αυτή τερματίστηκε από τους ίδιους, λόγω παράβασης όρων της από τον εφεσείοντα και καταχώρισαν σχετική αγωγή στο Επαρχιακό Δικαστήριο για τερματισμό της. Το ποιος ήταν υπεύθυνος για τον τερματισμό της συμφωνίας δεν μπορούσε να κριθεί από το πρωτόδικο Δικαστήριο. Αυτό θα αποφασιστεί στα πλαίσια της αγωγής.

Η κατάληξή μας ως προς την ορθότητα της πιο πάνω διαπίστωσης καθιστά αχρείαστη την εξέταση του λόγου έφεσης 1.

Η παρούσα έφεση, η οποία, ουσιαστικά, στρέφεται εναντίον της ορθότητας της αξιολόγησης της μαρτυρίας, έχει και μια άλλη διάσταση. Καθώς προκύπτει, καταχωρήθηκε μετά από άδεια του Γενικού Εισαγγελέα, στη βάση των εξουσιών που του παρέχει το ΄Αρθρο 137(1) του περί Ποινικής Δικονομίας Νόμου, Κεφ. 155. ΄Εχοντας υπόψη ότι έφεση, από μέρους του Γενικού Εισαγγελέα, εναντίον αθωωτικής απόφασης χωρεί μόνον επί νομικών θεμάτων, μας απασχόλησε κατά πόσο θα επανανοίγαμε την υπόθεση, για να ακούσουμε τους δικηγόρους, αφού το όλο ζήτημα δεν έχει εγερθεί από τους εφεσίβλητους. Θεωρήσαμε, όμως, ότι, υπό τις περιστάσεις της υπόθεσης, δε θα εξυπηρετείτο οποιοσδήποτε σκοπός pop over to this website.

Η έφεση απορρίπτεται, με έξοδα, πλέον Φ.Π.Α., υπέρ των εφεσιβλήτων, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο.

Ε. Παπαδοπούλου, Δ.

Α. Πασχαλίδης, Δ.

Δ. Μιχαηλίδου Δ.

[1] Λοΐζου ν. Αστυνομίας (1989) 2 Α.Α.Δ. 363· Φλουρής ν. Αστυνομίας (1989) 2 Α.Α.Δ. 401 και Γεν. Εισαγγελέας ν. Σπύρου (2002) 2 Α.Α.Δ. 71
Source

Our View: The AG and the complete inversion of all logic

ON SUNDAY a Greek newspaper carried a report that Attorney-general Petros Clerides had suspended prosecution for driving offences against his son.

Clerides, declined to comment until Monday night on a television current affairs show where although he was not specific about the reported offences – drink driving and not having an MOT – he did confirm that an offence had taken place and that he had suspended prosecution.

Article 113 of the constitution grants the Attorney-general or members of his office acting on his instructions the right to suspend any prosecution against anyone in Cyprus “exercisable at (the AG’s) discretion in the public interest”.

While no one is saying the AG acted illegally, his reasoning is however flawed.

He suggests the fact that he did not sweep the whole affair under the carpet showed transparency. He suggests the fact that he has suspended such prosecutions for other people’s children means his own son should be treated no differently. He suggests it was no big deal because the particular offence is now regulated by an on-the-spot fine and is not really an offence at all.

This is a complete inversion of all logic and a brazen example of Orwellian doublespeak.

Whether he did it above board or under the carpet, he has sent the message that some people are above the law. His, son, a lawyer was 32 years old at the time, not errant teenager who didn’t know any better and might deserve a second chance. And how was quashing such a prosecution in the public interest anyway?

If a driving offence punishable by an on-the-spot fine is not really an offence at all, why is it written in the law and why is there a fine?

If there were, as the AG said, no serious consequences on his son’s career from the driving offence, why not just pay the fine? It’s not like he could not afford it. Even if there were extenuating circumstances that we are not aware of that caused his son to commit a driving offence, the fine could have and should have been paid since it was all ‘no big deal’ anyway.

The AG says he is not ashamed of his actions and merely wanted to treat his son the same way he has treated other people’s children. Does that mean he suspends more driving prosecutions than not? If the majority are fined, then his son, by his own reasoning, should actually have been fined if he wanted to treat him like most others.

The whole point of punishing those who break the law is that they won’t offend again or worse still, harm someone by their repeated actions.

If the highest lawyer in the land can dismiss the letter of the law with a wave of his pen, there is not much hope for this country. It’s the AG’s job to lead by example but the only example that has been shown here is that the law is not worth the paper it’s written on, if you know the right people that is.

Published on April 11, 2013
Copyright © Cyprus Mail

Brit wins property dispute but must pay for defamation

A BRITISH homebuyer has said he will appeal a court order to pay compensation for an online campaign against a property developer whom the court has found guilty of the unlawful termination of a 2005 contract.

After years of battling his case, and finally having the court acknowledge that his developers had unlawfully terminated his contract, the Famagusta District Court has asked Conor O’Dwyer to pay compensation to Paralimni-based Karayannas Developers over his online campaign.

Although the court awarded O’Dwyer €141,000 in compensation, which comes to around €200,000 with interest, he has been asked to compensate the developers to the tune of some €60,000 – over €85,000 with interest – for defamation on the website lyingbuilder.com, set up in March 2006 against the backdrop of a growing dispute with the developers.

“I’m being penalised because I dared express my opinion about how I was treated by the developers,” O’Dwyer said.

The website documented O’Dwyer’s interaction with the developers by scanning documents, recording conversations and posting photographs of the disputed villa.

O’Dwyer’s lawyer, Yiannos Georgiades, has been instructed to appeal the court’s decision.

In the case of defamation, Georgiades said that European law precedents weighed heavily towards the protection of freedom of speech and people’s right to express their opinion, even against major corporations.

Georgiades said they will also appeal the court’s decision not to award damages for expenses (travelling to and from the UK), loss of rent (by selling a home in the UK to settle in Cyprus) and damages for distress caused by the developers.

The O’Dwyer family sold their house to move to Cyprus with their two small children, buying property on land belonging to the developers in 2005.

They felt their agreement with the developer was breached but negotiations to find a mutually agreed solution failed.

O’Dwyer had already paid over €100,000 in instalments as per his contract and claims the house was resold without his knowledge in May 2007. His contract had been unlawfully terminated and his money never returned.

Karayannas and his son have already been found guilty twice of assault on O’Dwyer in 2006 and 2008. Concerning the second assault, the state has appealed the court’s decision to give a 12-month suspended sentence for actual bodily harm on the grounds the offence should have related to the more serious grievous bodily harm.

O’Dwyer is also waiting on a civil suit against the developers in relation to the second assault that left him six days in hospital.

Also pending is a Supreme Court appeal to a court’s decision to clear Karayannas of any wrongdoing, in relation to a private criminal prosecution.

By: Poly Pantelides Published: Saturday 15th September 2012

To see comments from British expats read this article in the Cyprus Property News
Copyright © Cyprus Property News

Criminal Fraud Appeal: Case 19/2011: Date 10-09-2012

ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ

ΠΟΙΝΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 19/2011
(ΣΧ. ΜΕ 20/2011)

ΜΕΤΑΞΥ

CORNELIUS DESMOND O’DWYER

Εφεσείοντα

KAI

1. CHRISTOFOROS KARAYIANNAS & SONS
2. ΧΡΙΣΤΟΦΟΡΟΣ ΚΑΡΑΓΙΑΝΝΑΣ
3. ΜΑΡΙΟΣ ΚΑΡΑΓΙΑΝΝΑΣ
4. MICHELLE McDONALD

Εφεσιβλήτων

ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ

ΠΟΙΝΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 20/2011
(ΣΧ. ΜΕ 19/2011)

ΜΕΤΑΞΥ

MICHAELLA MARGARET O’DWYER

Εφεσείουσας

KAI

1. CHRISTOFOROS KARAYIANNAS & SONS
2. ΧΡΙΣΤΟΦΟΡΟΣ ΚΑΡΑΓΙΑΝΝΑΣ
3. ΜΑΡΙΟΣ ΚΑΡΑΓΙΑΝΝΑΣ
4. MICHELLE MC DONALD

Εφεσιβλήτων

ΔΙΑΓΡΑΜΜΑ ΑΓΟΡΕΥΣΗΣ ΕΦΕΣΕΙΟΝΤΩΝ

Ι) ΕΙΣΑΓΩΓΗ

Τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης εμφαίνονται από το φάκελο του Δικαστήριο και συνοπτικά έχουν ως εξής:

Η θέση του Εφεσείοντα είναι ότι οι Εφεσίβλητοι 1, 2, 3 και 4 είναι ένοχοι για το αδίκημα της δόλιας συναλλαγής σε ακίνητη περιουσία που ανήκει σε άλλον, κατά παράβαση του ‘Αρθρου 303Α του Ποινικού Κώδικα, Κεφ. 154. Η θέση των Κατηγορουμένων εν ολίγοις είναι ότι, το Άρθρο 303 Α του Ποινικού Κώδικα σκοπό έχει να προστατεύσει μόνο τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη της γης και τον πληρεξούσιο αντιπρόσωπο του και, εάν ακόμα θεωρηθεί ότι προστατεύονται και άλλα πρόσωπα, όπως οι καταπιστευματοδόχοι, δεν πρέπει να γίνει δεκτή η θέση του Εφεσείοντα ότι έχει καταστεί νόμιμος δικαιούχος από την στιγμή κατάθεσης του Αγοραπωλητηρίου Εγγράφου στο Κτηματολόγιο.

Το Πρωτόδικο Δικαστήριο, την απόφαση του οποίου δια της παρούσας εφεσιβάλλουμε, έκρινε ότι ο Εφεσείοντας δεν κατάφερε να αποσείσει το βάρος απόδειξης της υπόθεσης και συνεπώς οι Εφεσίβλητοι αθωώθηκαν και απαλλάχθηκαν απ’ όλες τις κατηγορίες που αντιμετωπίζουν.

Στο σημείο αυτό, κρίνεται σχετικό να σημειωθεί ότι το Πρωτόδικο Δικαστήριο μετά την παρουσίαση της μαρτυρίας της Κατηγορούσας Αρχής, αποφάσισε ότι υπάρχει εκ πρώτης όψεως υπόθεση, απορρίπτοντας τους ισχυρισμούς του δικηγόρου των Κατηγορουμένων, ότι απουσίαζαν τα συστατικά στοιχεία του αδικήματος. Συνοπτικά οι θέσεις του δικηγόρου των Κατηγορουμένων ήταν ότι, έχει τερματιστεί μονομερώς η Συμφωνία πώλησης του ακινήτου και ότι ο κύριος και η κυρία ODwyer, παρόλο που κατέθεσαν στο Κτηματολόγιο την Συμφωνία αγοράς του ακινήτου, δεν κατέστησαν οι ιδιοκτήτες του ακινήτου, κάτι που δεν συνάδει με την ισχύουσα Νομολογία.

ΙΙ) ΛΟΓΟΙ ΕΦΕΣΗΣ

ΠΡΩΤΟΣ ΛΟΓΟΣ

Αποτελεί θέση των Εφεσείοντων ότι, το Πρωτόδικο Δικαστήριο βρισκόταν σε νομική πλάνη και λανθασμένα αποφάσισε ότι δεν αποδείχθηκε το δεύτερο συστατικό στοιχείο του αδικήματος του Άρθρου 303Α του Ποινικού Κώδικα, ήτοι ότι οι Εφεσείοντες κατέστη ιδιοκτήτες της επίδικης ακίνητης ιδιοκτησίας.

Το Πρωτόδικο Δικαστήριο, αγνοώντας και/ή μη δίνοντας τη δέουσα βαρύτητα τόσο στη μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον του όσο και στη νομολογία και επιχειρηματολογία που παρέθεσαν οι Εφεσείοντες δια της γραπτής τους αγόρευσης, αποφάσισε λανθασμένα ότι, «Το γεγονός ότι κατέθεσαν το Αγοραπωλητήτιο Έγγραφο (Τεκμήριο 1) στο Κτηματολόγιο δεν σημαίνει ότι αυτόματα και στο διηνεκές έχουν καταστεί οι «ιδιοκτήτες» (όπως οι ίδιοι το εννοούν) της κατοικίας».

Το εύρημα αυτό του Σεβαστού Δικαστηρίου, συγκρούεται με την πάγια νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου που διέπει το θέμα αυτό και η οποία ορίζει ότι με την εγγραφή του συμβολαίου στα κτηματολογικά αρχεία, ο αγοραστής καθίσταται ιδιοκτήτης της γης κατά το δίκαιο της επιείκειας.

Συγκεκριμένα, στην υπόθεση 1. Αντρίκκος Νίκου Χρίστου 2. Ελένη Αντρίκκου ν. Γιώργου Γεωργίου 1 Α.Α.Δ. (1999), σελ. 940 το Ανώτατο Δικαστήριο ανέφερε τα εξής σχετικά με τη νομική θέση του προσώπων που εγγράφουν πωλητήριο συμβόλαιο ακινήτου στο Κτηματολόγιο:

Εφόσον οι εφεσείοντες απέκτησαν, με την εγγραφή του συμβολαίου στα κτηματολογικά αρχεία, δικαίωμα ειδικής εκτέλεσης της σύμβασης, κατέστησαν οι ιδιοκτήτες της γης, κατά το δίκαιο της επιείκειας, και ο πωλητής εξ επαγωγής εμπιστευματοδόχος (constructive trustee) των δικαιωμάτων τους, τηρουμένων των αντίστοιχων δικαιωμάτων και υποχρεώσεων βάσει της σύμβασης. Η αρχή αυτή απεικονίζεται ως εξής στο σύγγραμμα Snells Equity”, p. 195:-

As soon as specifically enforceable contract for the sale of land is made, the purchaser becomes the owner of the land in equity, and the vendor becomes a constructive trustee of the land for the purchaser, subject in each case to their respective rights and duties under the contract.

Στην Κύπρο, όπως έχουμε εξηγήσει, δικαίωμα ειδικής εκτέλεσης κτάται μόνο με την εγγραφή της σύμβασης πώλησης βάσει του ΚΕΦ.232. Καθίσταται πρόδηλο ότι οι εφεσείοντες απέκτησαν όχι μόνο κατοχή του διαμερίσματος αλλά και το δικαίωμα ιδιοκτησίας του.

(υπογραμμίσεις δικές μας).

Σχετική επίσης είναι η υπόθεση του Ανωτάτου Δικαστήριου Δρυάδης κ.α. ν. Καλησπέρα (1998) 1Β Α.Α.Δ. 881, όπου στην σελίδα 891, αναφέρονται τα ακόλουθα:

Το διαμέρισμα είχε πωληθεί σε τρίτους, οι οποίοι είχαν εγγράψει τη σύμβαση, βάσει του ΚΕΦ. 232, παρεμβάλλοντας κώλυμα στη διάθεση του διαμερίσματος από τον εφεσίβλητο στους εφεσείοντες ή σε οποιαδήποτε άλλο.”

Οι Εφεσείοντες, για σκοπούς απόδειξης των ισχυρισμών τους ότι ήταν οι δικαιούχοι ιδιοκτησίας του επίδικου ακινήτου, κάλεσαν ως μάρτυρα ενώπιον του Σεβαστού Δικαστηρίου τον κ. Πετεινάρη, λειτουργό του Κτηματολογίου, ο οποίος κρίθηκε από το Δικαστήριο ως ανεξάρτητος με την υπόθεση μάρτυρας και τη μαρτυρία του οποίου το Δικαστήριο αποδέχθηκε στο σύνολο της. Ο κ. Πετεινάρης κατέθεσε ότι οι Εφεσείοντες καταχώρησαν το πωλητήριο έγγραφο της επίδικης οικίας (Τεκμήριο 1) στο Κτηματολόγιο και ανέφερε επίσης κατά την αντεξέταση του ότι, με την καταχώρηση του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο «κατοχυρώνεται ο αγοραστής να μην μπορεί να το πωλήσει ξανά ο πωλητής».

Περαιτέρω, ο κ. Πετεινάρης ανέφερε κατά την αντεξέταση του ότι, για να μπορέσει να γίνει αποδεκτό ένα πωλητήριο έγγραφο στο Κτηματολόγιο, το οποίο αφορά πώληση ακινήτου σε δεύτερο αγοραστή, είναι απαραίτητη η συγκατάθεση του πρώτου αγοραστή. Στην προκειμένη περίπτωση, δεν αμφισβητείται ότι, κάτι τέτοιο δεν έγινε.

Σημαντικό στοιχείο απόδειξης των ως άνω αναφερομένων, είναι επίσης το περιεχόμενο της ιστοσελίδας της ίδιας της Εφεσίβλητης 1 Εταιρείας (Τεκμήριο 10), όπου γίνεται αναφορά σχετικά με το θέμα της καταχώρησης του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο και τα δικαιώματα που πηγάζουν από αυτήν, και το οποίο παραθέτω κάτωθι αυτολεξί:

10) How long after delivery can I expect to receive my title deeds?

Title Deeds generally take a minimum of two to four years depending on the property purchase. This does not mean that you cannot sell your property at any time before that. From the minute your contract of sale is registered at the land registry department the property is officially yours and you can sell your property the next minute.”

Ενόψει των όσων αναφέρονται πιο πάνω, ευσεβάστως υποβάλλεται ότι οι Εφεσείοντες απέδειξαν πέραν πάσης λογικής αμφιβολίας ότι το πωλητήριο έγγραφο αναφορικά με την επίδικη οικία καταχωρήθηκε δεόντως στο Κτηματολόγιο και, συνεπώς, αυτό τους κατέστησε τους νόμιμους ιδιοκτήτες, κατά το δίκαιο της επιείκειας, της εν λόγω οικίας.

Επομένως, λανθασμένα κατά την ταπεινή μας θέση, το Πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι δεν απαιτείτο η συγκατάθεση του Εφεσείοντα προτού οι Εφεσίβλητοι να προβούν στην επίδικη συναλλαγή, ήτοι την πώληση της εν θέματι οικίας στην Εφεσίβλητη 4, εφόσον αυτό αντίκειται στην πάγια και καλά θεμελιωμένη νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου.

Περαιτέρω, ευσεβάστως υποβάλλεται ότι, το Πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα και/ή αναιτιολόγητα και/ή όχι επαρκώς αιτιολογημένα αποφάσισε ότι «η παρούσα διαδικασία δεν είναι η κατάλληλη για να αποφασίσει το Δικαστήριο εάν οι παραπονούμενοι είναι «δυνητικά ιδιοκτήτες» του ακινήτου (σύμφωνα με το δίκαιο της επιείκειας) ή όχι» και ότι «η καταχώρηση της υπό κρίση υπόθεσης είναι πρόωρη» (σελ. 20).

Ως εξηγείται και ανωτέρω, είναι η θέση μας ότι, το εάν οι Εφεσείοντες είναι ή όχι ο δικαιούχοι ιδιοκτήτες του ακινήτου μπορεί να καθοριστεί με την απόδειξη κατάθεσης του αγοραπωλητηρίου εγγράφου εις το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, γεγονός που αυτόματα τους καθιστά με βάση τη νομολογία, ιδιοκτήτες του ακινήτου σύμφωνα με το δίκαιο της επιείκειας. Η κατάθεση αυτή στην προκειμένη περίπτωση έχει αποδειχθεί εφόσον η μαρτυρία του Κτηματολογικού Λειτουργού, κ. Πετεινάρη ο οποίος το επιβεβαίωσε δια της μαρτυρίας του, έχει γίνει αποδεχτή από το Δικαστήριο.

Επομένως, το Πρωτόδικο Δικαστήριο, μη αποδεχόμενο την θέση των Εφεσειόντων ότι έχουν καταστεί δυνητικά ιδιοκτήτες της εν θέματι οικίας, δεν έλαβε υπόψη του σε ικανοποιητικό βαθμό μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον του η οποία αποδείκνυε αναμφισβήτητα τη θέση αυτή.

Τέλος, με την εν λόγω απόφαση το Πρωτόδικο Δικαστήριο συγκρούεται με προγενέστερη απόφαση του αναφορικά με το εκ πρώτης όψεως ζήτημα, όπου αποφάσισε ότι συνυπάρχουν όλα τα στοιχεία του αδικήματος του Άρθρου 303Α του Ποινικού Κώδικα.

ΔΕΥΤΕΡΟΣ ΛΟΓΟΣ

Είναι περαιτέρω θέση των Εφεσειόντων ότι, το Πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα απεφάνθη ότι η μαρτυρία που είχε ενώπιον του δεν αποδείκνυε πέραν πάσης λογικής αμφιβολίας το τρίτο συστατικό στοιχείο του αδικήματος του Άρθρου 303Α του Ποινικού Κώδικα, ήτοι τον σκοπό της καταδολίευσης.

Ευσεβάστως υποβάλλεται ότι, το Πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα δεν έλαβε υπόψη και/ή εσφαλμένα αξιολόγησε τη μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον του και δια της οποίας αποδεικνύετο πέραν πάσης λογικής αμφιβολίας ότι οι Εφεσίβλητοι γνώριζαν και/ή υπό τις περιστάσεις έπρεπε εύλογα να γνωρίζουν ότι δεν είχαν τη συγκατάθεση του δικαιούχου ιδιοκτήτη της επίδικης κατοικίας.

Περαιτέρω, το Πρωτόδικο Δικαστήριο περιέπεσε σε πλάνη όσον αφορά τον χρόνο του σκοπού καταδολίευσης, κρίνοντας ότι ο σκοπός της καταδολίευσης των κατηγορούμενων έπρεπε να υφίσταται κατά το χρόνο κατάθεσης του Συμβολαίου στο Κτηματολόγιο από τους παραπονούμενους.

Αποτελεί ταπεινή μας πεποίθηση ότι το Δικαστήριο λανθασμένα αποφάσισε ότι δεν υπήρχε μαρτυρία ενώπιον του για το χρόνο που έγινε η εν λόγω «συναλλαγή». Συγκεκριμένα, το Δικαστήριο δεν έδωσε καθόλου και/ή τη δέουσα βαρύτητα στο Τεκμήριο 8, στην ύπαρξη του οποίου δεν γίνεται καμία αναφορά στην απόφαση του, το οποίο φέρει τον τίτλο “Legal Undertakings to sell and purchase” και αποτελεί σύμβαση μεταξύ της Εφεσίβλητης 1 Εταιρείας και της Εφεσίβλητης 4. Το Τεκμήριο 8 αναφέρει, μεταξύ άλλων, τα ακόλουθα σχετικά:

B. Whereas the 1st Party has sold the above stated property to a third pαrty

4. Whereas the 2nd Party hereby undertakes to purchase the aforesaid property from the 1st Party within thirty days, commencing form the date of cancellation and withdrawal of the contract of sale of the third party, which is presently registered at the land registry department in relation to the property as more particularly stated herein.

11. It is agreed between the Parties that in the event that the contract of sale of the Third Party is not removed and or cancelled from the register of the land registry department by the 30th of December 2010 the following options may be exercised by the 2nd Party…”.

Είναι η θέση μας ότι, τα πιο πάνω αποδεικνύουν τόσο την ύπαρξη γνώσης από τους Εφεσίβλητους περί την πώληση του εν λόγω ακινήτου σε τρίτο πρόσωπο όσο και την υποχρέωση ακύρωσης του σχετικού πωλητηρίου εγγράφου προγενέστερα της πώλησης του εν θέματι ακινήτου εκ νέου σε άλλο πρόσωπο.

Επιπλέον, αδιαμφισβήτητο γεγονός αποτελεί και η ύπαρξη επιστολών προς την Εφεσίβλητη 4 δια τις οποίες οι Εφεσείοντες, τόσο προσωπικά όσο και διά μέσω των δικηγόρων τους, της γνωστοποιούσε ότι αυτοί είναι οι νόμιμοι ιδιοκτήτες της επίδικης οικίας. Συγκεκριμένα, οι Εφεσείοντες απέστειλαν την ηλεκτρονική επιστολή ημερομηνίας 19.3.2007 (Τεκμήριο 5) και κατόπιν τούτου την επιστολή ημερομηνίας 17.5.2007 δια μέσω των τότε δικηγόρων τους, Αντώνης Ανδρέου & Σια, (Τεκμήριο 6) η οποία επιδόθηκε προσωπικά στην Κατηγορουμένη 4 στις 19.5.2007, το περιεχόμενο των οποίων είναι αυτόδηλο.

Ευσεβάστως υποβάλλεται ότι, εξ όσων αναφέρονται πιο πάνω και με βάση τη μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον του Πρωτόδικου Δικαστηρίου, οι Εφεσείοντες κατάφεραν να αποδείξουν πέραν πάσης λογικής αμφιβολίας ότι, οι Εφεσίβλητοι γνώριζαν και/ή εύλογα υπό τις περιστάσεις θα έπρεπε να γνωρίζουν ότι δεν μπορούσαν να συναλλάτονται με το επίδικο ακίνητο, ήτοι να καταρτίσουν την πιο πάνω αναφερόμενη συμφωνία (Τεκμήριο 8) αναφορικά με το εν θέματι ακίνητο χωρίς τη συγκατάθεση των Εφεσειόντων καθότι είχε καταχωρηθεί δεόντως εις το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο το πωλητήριο έγγραφο (Τεκμήριο 1).

Περαιτέρω, ο σκοπός της καταδολίευσης αποδεικνύεται και δια του Τεκμηρίου 14 το οποίο προσκόμισε ο κ. Πιττάτζιης, ο οποίος κατέθεσε ενώπιον του Σεβαστού Δικαστηρίου ως μάρτυρας της υπεράσπισης, και το οποίο έγγραφο αποτελεί επιστολή ημερομηνίας 10/4/06 και αναφέρει στους Εφεσείοντες, μεταξύ άλλων, τα εξής:

«…Even for any reason in the end of the day it is decided that they had no legal ground to cancel it due to your behavior they do not want you in their property and they hereby notify you that they are not willing to complete the house and deliver it to you.»…

Πέραν του πιο πάνω αποσπάσματος, είναι η θέση μας ότι προκύπτει από το σύνολο του περιεχομένου του Τεκμηρίου 14 ότι, οι Εφεσίβλητοι 1, 2 και 3 δεν είχαν σκοπό να παραδώσουν την επίδικη οικία στους Εφεσείοντες, και ότι παράνομα το πώλησαν και/ή το έδωσαν προς χρήση στην Εφεσίβλητη 4, η οποία και γνώριζε ότι η οικία ανήκε στους Εφεσείοντες.

Ενώ λοιπόν οι Εφεσίβλητοι γνώριζαν και ή όφειλαν υπό τις περιστάσεις να γνωρίζουν ότι, οι Εφεσείοντες είχαν καταθέσει το πωλητήριο έγγραφο στο Κτηματολόγιο και ότι μόνο το Δικαστήριο θα μπορούσε να κρίνει το νόμιμο ή όχι του τερματισμού του πωλητηρίου συμβολαίου και συνακόλουθα τη δέσμευση του από αυτό, αυτοί προχώρησαν κατά παράβαση του Άρθρου 303Α του Ποινικού Κώδικα σε συναλλαγή επί του επίδικου ακινήτου, χωρίς τη συγκατάθεση των Εφεσειόντων, οι οποίοι είχαν καταθέσει το πωλητήριο έγγραφο στο Κτηματολόγιο, ακριβώς για τον σκοπό εξασφάλισης των εμπραγμάτων δικαιωμάτων τους επί του ακινήτου και για την αποφυγή δυσάρεστων καταστάσεων όπως αυτών στις οποίες περιέπεσαν. Είναι ξεκάθαρο ότι η Εφεσίβλητη 4 δεν θα μπορούσε να αγοράσει ή να χρησιμοποιήσει το ακίνητο χωρίς τη συγκατάθεση των νόμιμων ιδιοκτητών, οι οποίοι είναι οι Εφεσείοντες.

Περαιτέρω, αναφορικά με τη φύση της μαρτυρίας που είναι ικανή να αποδείξει την ένοχη γνώση (mens rea) ενός Κατηγορουμένου για ένα επίδικο θέμα, σχετική είναι η υπόθεση Κρίνος Θεοχάρους v Κυπριακής Δημοκρατίας (2008) 2 Α.Α.Δ 22 όπου αποφασίστηκε το εξής:

“Ορθά επισήμανε το Κακουργιοδικείο ότι η ένοχη γνώση είναι κάτι που συνήθως συμπεραίνεται από τα γεγονότα. Οι «κρυφοί» λογαριασμοί, όπως χαρακτηρίστηκαν από το Κακουργιοδικείο, έδειχναν την ένοχη γνώση του εφεσείοντα και των λοιπών συγκατηγορουμένων του”.

Σε άλλο σημείο της ίδιας υπόθεσης το Δικαστήριο τόνισε τα εξής:

“Εξετάσαμε με προσοχή την πρωτόδικη απόφαση και καταλήγουμε ότι η απόφαση του Κακουργιοδικείου, ότι ο εφεσείων όταν εξέδιδε το σχετικό πιστοποιητικό στο οποίο βασίστηκε η αίτηση Α716/00, το έπραττε γνωρίζοντας ότι αυτό ήταν ψευδές, είναι ορθή. Η παρατήρηση του Κακουργιοδικείου ότι η γνώση δεν είναι κάτι που μπορεί να αποδεικνύεται πάντοτε με άμεση μαρτυρία αλλά εξυπακούεται από τα περιστατικά της κάθε υπόθεσης υποστηρίζεται από τη νομολογία και συγγράμματα στα οποία αναφέρθηκε το Κακουργιοδικείο (βλ. Youssef ν. Δημοκρατίας (1993) 2 Α.Α.Δ. 289, 295 και Archbold Criminal Pleadings Evidence and Practice 36η έκδοση, σελ. 364, παραγρ. 10-10).

Συνεχίζοντας το Δικαστήριο ανέφερε:

“Στην υπόθεση Ιακώβου ν. Δημοκρατίας (1991) 2 Α.Α.Δ. 211, 219 λέχθηκε ότι «η ύπαρξη της απαραίτητης γνώσης δεν είναι κάτι που συνήθως αποδεικνύεται με άμεση μαρτυρία. Κατά κανόνα συμπεραίνεται από τα ιδιαίτερα περιστατικά της κάθε υπόθεσης”.

Κατά την ταπεινή μας άποψη το βάρος της μαρτυρίας που έχει προσκομιστει από τους Εφεσείοντες ενώπιον του Πρωτόδικου Δικαστηρίου είναι τέτοιο, που αποδεικνύει ότι οι Εφεσίβλητοι γνώριζαν και/ή όφειλαν να γνωρίζουν ότι δεν είχαν την συγκατάθεση των Εφεσειόντων για να συναλλάσσονται για την ακίνητη περιουσία των Εφεσειόντων, ιδιαίτερα αν ληφθεί υπόψιν ότι οι Εφεσίβλητοι δεν προσήψαν οποιαδήποτε ικανά στοιχεία ώστε να την αντικρούσουν, με αποτέλεσμα να θεωρείται ότι η ένοχη γνώση των Εφεσίβλητων έχει αποδειχθεί. Τα επί μέρους γεγονότα και περιστατικά όπως τα ανέδειξε και απέδειξε η Κατηγορούσα Αρχή με την μαρτυρία της, είναι ικανά, ορώμενα εις την ολότητα τους, να οδηγήσουν κάθε Δικαστήριο στο συμπέρασμα ότι οι Εφεσίβλητοι γνώριζαν ή έπρεπε να γνωρίζουν υπό τις περιστάσεις ότι, όταν συναλλάσσονταν με το ακίνητο των Εφεσειόντων, δεν είχαν την συγκατάθεση τους να πράξουν κάτι τέτοιο. Συνεπώς στην παρούσα υπόθεση, εφόσον η Κατηγορούσα Αρχή απέδειξε όλα αυτά τα γεγονότα ή τις περιστάσεις, βάσει των οποίων οι Εφεσίβλητοι όφειλαν να γνωρίζουν ότι δεν είχαν την συγκατάθεση των Εφεσειόντων για να συναλλάσσονται με την ακίνητη τους περιουσία, σε συσχετισμό με το γεγονός ότι οι Εφεσίβλητοι δεν προσήψαν οποιαδήποτε μαρτυρία για να αντικρούσουν την απόδειξη των εναντίον τους αυτών ενοχοποιητικών γεγονότων και περιστατικών, τότε το συμπέρασμα που μπορεί να συναχθεί είναι ότι η Κατηγορούσα Αρχή έχει αποδείξει πέρα πάσης λογικής αμφιβολίας τον σκοπό καταδολίευσης των Εφεσίβλητων.

Συνεπώς, είναι η θέση μας την οποία ευσεβάστως υποβάλλουμε ότι, το Πρωτόδικο Δικαστήριο δεν έλαβε υπόψη του και/ή ερμήνευσε λανθασμένα την παράγραφο 3 του Άρθρου 303 Α του Ποινικού Κώδικα, όπου παρατίθεται και/ή επεξηγείται η έννοια του «σκοπού της καταδολίευσης».

ΤΡΙΤΟΣ ΛΟΓΟΣ

Είναι περαιτέρω η θέση μας ότι, το Πρωτόδικο Δικαστήριο προέβη σε λανθασμένη αξιολόγηση της ένορκης μαρτυρίας του Εφεσείοντα 1.

Συγκεκριμένα, το Πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα αποφάσισε ότι ο μάρτυρας «προσήλθε στο εδώλιο μόνο για να πει τη δική του εκδοχή και θέση και όχι για να διαφωτίσει το Δικαστήριο επί όλων των πτυχών και πλευρών της υπόθεσης» (σελ. 19).

Το Δικαστήριο δεν αξιολόγησε καθόλου και/ή σε ικανοποιητικό βαθμό την αξιοπιστία του Εφεσείοντα 1, δίνοντας λανθασμένα και/ή αναιτιολόγητα υπέρμετρη βαρύτητα στο γεγονός ότι σε κάποιες ερωτήσεις που του υποβλήθηκαν κατά την αντεξέταση ο μάρτυρας αρνήθηκε να απαντήσει και/ή απάντησε ότι αυτές αφορούσαν νομικό θέμα που θα απαντούσε ο δικηγόρος του στη συνέχεια.

Είναι η θέση μας ότι το Σεβαστό Δικαστήριο λανθασμένα και/ή αναιτιολόγητα έκρινε ότι ο μάρτυρας δεν είναι αξιόπιστος, εφόσον το συμπέρασμα αυτό δεν συνάδει και/ή είναι αντίθετο με τα όσα τέθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου, συμπεριλαμβανομένων των εγγράφων που έχουν κατατεθεί.

ΤΕΤΑΡΤΟΣ ΛΟΓΟΣ

Κατά την ταπεινή μας πεποίθηση, το Πρωτόδικο Δικαστήριο αξιολόγησε λανθασμένα την επιλογή των Εφεσιβλήτων να μην καταθέσουν είτε ενόρκως είτε να προβούν σε οποιαδήποτε δήλωση από το εδώλιο του κατηγορουμένου.

Συγκεκριμένα, λαμβανομένου υπόψη του γεγονότος ότι τέθηκε ως επίδικο θέμα η ένοχη γνώση των Εφεσίβλητων, γεγονός για το οποίο τέθηκε ισχυρή μαρτυρία ενώπιον του Δικαστηρίου υπό των Εφεσειόντων, το Πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα δεν έλαβε καθόλου υπόψη την άρνηση των Εφεσίβλητων να προσφέρουν οποιαδήποτε μαρτυρία.

Το Πρωτόδικο Δικαστήριο αξιολόγησε εσφαλμένα την άρνηση των Εφεσίβλητων, χωρίς την παροχή οιασδήποτε αιτιολογίας επ’ αυτού, να καταθέσουν ενόρκως δια να δώσουν κάποια εξήγηση σχετικά με το κατά πόσο γνώριζαν ή όχι ότι δεν είχαν τη συγκατάθεση των παραπονουμένων για να συναλλάσσονται με το επίδικο ακίνητο, ιδιαίτερα αφού τέτοια εξήγηση ενέπιπτε στη δική τους αποκλειστική γνώση.

Το Σεβαστό Δικαστήριο αγνόησε τα όσα αναφέρθηκαν δια της γραπτής αγόρευσης των Εφεσειόντων αναφορικά με το ζήτημα αυτό και δεν έδωσε καθόλου και/ή επαρκή αιτιολογία δια τους λόγους που απέρριψε τη θέση των Εφεσειόντων.

Αποτελεί αναμφισβήτητο γεγονός ότι ο Κατηγορούμενος έχει κάθε δικαίωμα να μην δώσει ένορκη μαρτυρία από το εδώλιο του Κατηγορουμένου και απλά να προβεί είτε σε ανώμοτη δήλωση, ή ακόμη και να μην αναφέρει τίποτα στο δικαστήριο, αφήνοντας την Κατηγορούσα Αρχή να αποδείξει την υπόθεση της, ενόψει και του τεκμηρίου αθωότητας ενός Κατηγορουμένου και της υποχρέωσης της Κατηγορούσας Αρχής να αποδείξει την ενοχή του πέρα πάσης λογικής αμφιβολίας.(βλ. μεταξύ άλλων Vrakas & Another v. Republic (1973) 2 C.L.R. 139, 188-191, Anastasiades v. Republic (1977) 2 C.L.R. 97, σελ. 113, 215, Khadar v. Republic (1978) 2 C.L.R. 152, 245-288, Δημοσθένους κ.ά. v. Αστυνομίας (1998) 2 Α.Α.Δ. 129 και Ιωάννου κ.ά. v. Δημοκρατίας (2001) 2 Α.Α.Δ. 195).

Παρόλα αυτά, προκύπτει από τη νομολογία ότι το Δικαστήριο θα πρέπει να λάβει σοβαρά υπόψιν του στην ετυμηγορία του, το γεγονός της άρνησης του Κατηγορουμένου να δώσει ένορκη μαρτυρία στο δικαστήριο.

Σχετική είναι η υπόθεσηVrakas & Another v. Republic (1973) 2 C.L.R. 139, 188-191, στην οποία το δικαστήριο κάνοντας μια αναδρομή στην Αγγλική νομολογία επί του θέματος, δήλωσε ότι:

“In the light of all the foregoing we have no hesitation in holding that Appellant 1 was rightly convicted of the premeditated murder of his wife. In this respect it is to be noted that at his trial Appellant 1 chose, as it was his right to do, not to give evidence on oath, but to make an unsworn statement from the dock; he stated, inter alia, that he was innocent and that he had no reason to kill his wife. Without, in the least, departing from, or doubting, the principle that it is not to be expected of an accused person to prove his innocence, but it is up to the prosecution to establish his guilt beyond reasonable doubt, we are of the view that the failure of Appellant 1, as an accused, to give evidence in his own defense is a factor related, in the circumstances of the present case, to the issue of his guilt.”

Επίσης, στην υπόθεση R. v. Corrie and Watson ([1904] 68 J.P. 294), το Δικαστήριο επικυρώνοντας την καταδίκη του Κατηγορουμένου για την κατηγορία του παράνομου στοιχήματος δήλωσε χαρακτηριστικά:

I agree that no inference ought to be drawn in support of a weak case on the ground that the defendants were not called to give evidence; but where transactions are proved which are capable of an innocent explanation, and if the defendants could have given it, and there is prima facie evidence that the person is carrying on an illegal business, I do not think it improper for the jury to draw a conclusion from the fact that the defendants were not called”.

Πρόσθετα, μια κατατοπιστική απόφαση η οποία επεξηγεί ποιά θα πρέπει να είναι εκείνα τα γεγονότα ή χαρακτηριστικά μιας υπόθεσης τα οποία θα οδηγήσουν το δικαστήριο να συνυπολογίσει στο πόρισμα της ενοχής, την άρνηση του Κατηγορουμένου να καταθέσει ενόρκως, είναι η R. v. Burdett [1820] 4 B. and Ald. 95, at p. 120)’ όπου αναφερθήκαν τα εξής:

No person is to be required to explain or contradict until enough has been proved to warrant a reasonable and just conclusion against him, in the absence of explanation or contradiction; but when such proof has been given, and the nature of the case is such as to admit of explanation or contradiction if the conclusion to which the prima facie case tends be true, and the accused offers no explanation or contradiction, can human reason do otherwise than adopt the conclusion to which the proof tends?” .

Περαιτέρω, στην πρόσφατη υπόθεση Κρίνος Θεοχάρους v Κυπριακής Δημοκρατίας (2008) 2 Α.Α.Δ 22 το δικαστήριο διευκρίνισε περαιτέρω το νομικό καθεστώς που διέπει την άρνηση του κατηγορουμένου να δώσει ένορκη κατάθεση και να προβεί σε ανώμοτη δήλωση, ιδιαίτερα στις περιπτώσεις εκείνες όπου επίδικο θέμα είναι η ένοχη γνώση (mens rea) του κατηγορουμένου:

Υπενθυμίζουμε ότι στην παρούσα υπόθεση οι κατηγορούμενοι (συμπεριλαμβανομένου και του εφεσείοντα) αφού κλήθηκαν σε απολογία επέλεξαν να προβούν σε ανώμοτη δήλωση και να μην προσκομίσουν οποιαδήποτε μαρτυρία, κάτι βέβαια που ήταν απόλυτο δικαίωμα τους. Σε τέτοια περίπτωση, ενόψει και του τεκμηρίου αθωότητας ενός κατηγορουμένου και της υποχρέωσης της Κατηγορούσας Αρχής να αποδείξει την ενοχή του πέραν πάσης λογικής αμφιβολίας, αυτό που εξετάζεται είναι (α) αν η μαρτυρία που παρουσίασε η κατηγορούσα αρχή είναι αξιόπιστη και (β) αν ναι, κατά πόσο είναι ικανοποιητική για να αποδείξει τις κατηγορίες. Το γεγονός ότι ένας κατηγορούμενος δεν έδωσε ο ίδιος ένορκη κατάθεση ή ότι δεν παρουσίασε μάρτυρες, δεν πρέπει να θεωρείται ότι συμπληρώνει τυχόν κενά της μαρτυρίας της Κατηγορούσας Αρχής. Η ανώμοτη δήλωση ενός κατηγορουμένου εξετάζεται και αξιολογείται μέσα στο σύνολο της μαρτυρίας, ανάλογα και με το πώς ταιριάζει στην κάθε συγκεκριμένη περίπτωση. Δεν μπορεί όμως να εξομοιωθεί με μαρτυρία με την έννοια να είναι ικανή να αντικρούσει μια ένορκη μαρτυρία που κρίθηκε ήδη από το δικαστήριο ως αξιόπιστη. (βλ μεταξύ άλλων Vrakas & Another v. Republic (1973) 2 C.L.R. 139, 188-191, Anastasiades v. Republic (1977) 2 C.L.R. 97, σελ. 113, 215, Khadar v. Republic (1978) 2 C.L.R. 152, 245-288, Δημοσθένους κ.ά. v. Αστυνομίας (1998) 2 Α.Α.Δ. 129 και Ιωάννου κ.ά. v. Δημοκρατίας (2001) 2 Α.Α.Δ. 195). Στο γενικό αυτό κανόνα υπάρχουν κάποιες εξαιρέσεις όπου τα γεγονότα όπως τα απέδειξε με τη μαρτυρία της η Κατηγορούσα Αρχή είναι τέτοια που χρήζει να δοθεί κάποια εξήγηση από τον κατηγορούμενο ιδιαίτερα εκεί που μια τέτοια εξήγηση εμπίπτει στη δική του αποκλειστική γνώση”.

Το συμπέρασμα που μπορεί να εξαχθεί από την μελέτη των πιο πάνω αποφάσεων είναι ότι το Δικαστήριο όταν έχει ενώπιον του κάποια υπόθεση στην οποία η Κατηγορούσα Αρχή προσκόμισε τέτοια στοιχεία, τα οποία αποτελούν ικανοποιητική μαρτυρία για την απόδειξη της ενοχής του Κατηγορουμένου, σε συσχετισμό και με το γεγονός ότι ο Κατηγορούμενος δεν έδωσε ένορκη μαρτυρία, ενώ τούτο ήταν επιβεβλημένο βάσει των γεγονότων της υπόθεσης, τότε το δικαστήριο θα πρέπει να προσανατολιστεί προς την έκδοση απόφασης ενοχής εναντίον του Κατηγορουμένου. Τα γεγονότα που επιβάλλουν την παροχή ένορκης κατάθεσης από τον Κατηγορούμενο, πρέπει να αφορούν ένα επίδικο θέμα για το οποίο ο Κατηγορούμενος μπορεί να δώσει κάποια εξήγηση ή διευκρίνηση, ιδιαίτερα στις περιπτώσεις όπου ο Κατηγορούμενος έχει άμεση και αποκλειστική γνώση για το συγκεκριμένο θέμα.

Ενόψει των ως άνω αναφερομένων, ευσεβάστως υποβάλλεται ότι, το Πρωτόδικο Δικαστήριο παρέλειψε να εφαρμόσει την πάγια νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου, αναφορικά με την επιλογή των Εφεσίβλητων να μην καταθέσουν ενόρκως και να μην προβούν σε οποιαδήποτε δήλωση ενώπιον του Δικαστηρίου.

ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ

Είναι η θέση μας ότι, οι Εφεσείοντες κατάφεραν να αποσείσουν το βάρος απόδειξης, ήτοι πέραν πάσης λογικής αμφιβολίας να αποδείξουν ότι οι Εφεσίβλητοι είναι ένοχοι δια την διάπραξη του αδικήματος της δόλιας συναλλαγής σε ακίνητη περιουσία που ανήκει σε άλλο.

Ως εκ των όσων αναφέρονται πιο πάνω, οι Εφεσείοντες αιτούνται την ακύρωση της πρωτόδικης αθωωτικής απόφασης ως εσφαλμένης, με έξοδα υπέρ των Εφεσειόντων.

ΓΕΩΡΓΙΑΔΗΣ & ΜΥΛΩΝΑΣ

Δικηγόροι Εφεσειόντων

Καταχωρήθηκε την / / 2011

Αντίγραφο στάληκε για επίδοση την ίδια μέρα στους κ.κ.:

1. Christoforos Karayiannas & Sons Ltd

φ/δι κον Χριστόφορο Καραγιαννά

Οδός Γρίβα Διγενή αρ.152, Παραλίμνι – τηλ.99637751

2. κον Χριστόφορο Καραγιαννά

Οδός Γρίβα Διγενή αρ.152, Παραλίμνι – τηλ.99637751

3. Κον Μάριο Καραγιαννά

Οδός Οδυσσέα Ελύτη αρ.7

Φρέναρος, Αμμόχωστος – τηλ.99430914

4. Κα Michelle McDonald

Αμμοχώστου αρ.48,

Άγιος ΣέργιοςComplex, Κατοικία αρ.30

Φρέναρος Αμμόχωστος

Civil fraud: my lawyers submission: Case 365/2006

ΚΛΙΜΑΚΑ:€500.000 – €2.000.000

ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ

ΑΓΩΓΗ ΑΡ. 365/06

ΜΕΤΑΞΥ:

CHRISTOFOROS KARAYANNAS & SONS LTD, εκ Παραλιμνίου

Ενάγοντες

και

1. Cornelious Desmond O’Dwyer, εξ Αγγλίας
2. Michaella Margaret O’Dwyer, εξ Αγγλίας

Εναγομένων

ΚΑΙ ΔΙΑ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΕΩΣ ΔΥΝΑΜΕΙ ΤΟΥ ΔΙΑΤΑΓΜΑΤΟΣ ΗΜ. 24.3.2010

ΑΓΩΓΗ ΑΡ. 365/06

ΧΡΙΣΤΟΦΟΡΟΣ ΚΑΡΑΓΙΑΝΝΑΣ & ΥΙΟΣ ΛΤΔ

Ενάγοντες

και

1. Cornelius Desmond O’Dwyer, εξ Αγγλίας
2. Michaela Margaret ODwyer, εξ Αγγλίας

Εναγομένων

ΓΡΑΠΤΗ ΑΓΟΡΕΥΣΗ ΔΙΚΗΓΟΡΩΝ ΕΝΑΓΟΜΕΝΩΝ 1 ΚΑΙ 2

Εντιμότατε,

Προβαίνω στην παρούσα γραπτή αγόρευση προς υποστήριξη των θέσεων των πελατών μας, Εναγομένων 1 & 2 στην παρούσα αγωγή.

Τα γεγονότα της υπόθεσης φαίνονται στα δικόγραφα και την μαρτυρία που δόθηκε ενώπιον σας κατά την ακρόαση της υπόθεσης και ένα συντομία έχουν ως ακολούθως:

ΓΕΓΟΝΟΤΑ

Ο κος Cornelius Desmond ODwyer (Εναγόμενος 1) και η κα Michaella Margaret ODwyer (Εναγόμενη 2) από την Αγγλία, είναι παντρεμένοι και έχουν δύο μικρά παιδιά.

Περίπου τον Μάιο του 2005 απεφάσισαν να πωλήσουν το σπίτι τους στην Αγγλία και να μετακομίσουν στην Κύπρο για μια καλύτερη ζωή, όπως έκαναν πάρα πολλοί Άγγλοι, ιδιαίτερα πριν να επέλθει οικονομική ύφεση στο νησί. Ο στόχος τους ήταν να πάρουν ένα ανεξάρτητο σπίτι περίπου ΛΚ170.000,00 στις ελεύθερες περιοχές Αμμοχώστου, με κήπο και πισίνα σε μια οικιστική περιοχή. Ένας κτηματομεσίτης τους σύστησε την εταιρεία των Εναγόντων ως μία αξιόπιστη εταιρεία, στην οποία θα μπορούσαν να βασιστούν για να αγοράσουν το σπίτι που ζητούσαν. Αφού είδαν διάφορα σπίτια, τελικά επέλεξαν το επίδικο σπίτι, το οποίο, ως τους εξήγησαν και ως φαινόταν από τα σχέδια που τους παρουσίασαν, ήταν γωνιακό, στην δεξιά του πλευρά συνόρευε με δρόμο και στην απέναντι πλευρά του δρόμου θα υπήρχε μια ανάπτυξη από τους Ενάγοντες με ισόγειες κατοικίες, κατά τρόπο που να μην επηρεάζεται η ιδιωτική ζωή των Εναγομένων. Οι Εναγόμενοι ικανοποιήθηκαν με αυτή την επιλογή και έτσι προχώρησαν και υπέγραψαν σχετικό συμβόλαιο για την αγορά του ακινήτου, ημερομηνίας 23 Αυγούστου 2005, Τεκμήριο 4 στην παρούσα αγωγή. Το εν λόγω συμβόλαιο υπογράφτηκε εκ μέρους των Εναγομένων από την δικηγόρο Μάριον Κάρτερ του δικηγορικού γραφείου Κάρτερ & Κλαΐδης και κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο Αμμοχώστου με σκοπό την προστασία των δικαιωμάτων των Εναγομένων. Οι Εναγόμενοι κατέβαλαν τμηματικά στους Ενάγοντες το συνολικό ποσό των ΛΚ66.000,00. Τα ποσά αυτά οι Εναγόμενοι τα πήραν από δάνειο μετά από υποθήκη που έβαλαν στο σπίτι τους στην Αγγλία, μέχρι αυτό να πουληθεί. Οι Εναγόμενοι δεν χρειάστηκε να υποθηκεύσουν το εν λόγω ακίνητο εδώ στην Κύπρο, εφόσον είχαν όλους τους πόρους που χρειαζόντουσαν για την αγορά του.

Δυστυχώς, ενόψει των αρνητικών εξελίξεων που έχουν προκύψει αναφορικά με αυτή την αγορά, οι Εναγόμενοι κατέληξαν να μην έχουν ούτε σπίτι, αλλά ούτε τα λεφτά τους πίσω. Επιπλέον σπατάλησαν τα λεφτά που είχαν πάρει από την πώληση του σπιτιού τους στην Αγγλία, σε δικηγορικά έξοδα και άλλα έξοδα, ενόψει των πολλών διαδικασιών που ανοίχθηκαν εδώ στην Κύπρο.

Οι Εναγόμενοι ένιωθαν ασφαλείς να προβούν στην εν λόγω αγορά ενόψει του ότι, τόσο οι Ενάγοντες, όσον και οι τότε δικηγόροι τους, τους διαβεβαίωσαν και συμβούλεψαν ότι με την κατάθεση του συμβολαίου στο Κτηματολόγιο αυτοί θα είναι οι ιδιοκτήτες (δικαιούχοι) και ότι εάν θέλουν την επομένη μέρα μπορούν να το πουλήσουν. Οι σχέσεις των Εναγομένων με τους Ενάγοντες ήταν πολύ φιλικές προτού γίνει η πράξη και στις αρχές μετά τη υπογραφή του συμβολαίου και οι Εναγόμενοι είχαν καλή επικοινωνία μαζί τους. Τους είχαν εξηγήσει από την αρχή τα σχέδια τους για μετακόμιση στην Κύπρο, την πώληση του σπιτιού τους στην Αγγλία και ότι τα παιδιά τους θα πήγαιναν σχολείο εδώ στην Κύπρο.

Αναπτύχθηκε μια αλληλογραφία μεταξύ των Εναγόντων και των Εναγομένων αναφορικά με το κτίσιμο του σπιτιού και των πληρωμών, η οποία αντικατοπτρίζεται σε όλα τα ηλεκτρονικά μηνύματα που ανταλλάχθηκαν μεταξύ τους και στις επιστολές των δικηγόρων των. Η εν λόγω αλληλογραφία έχει καταχωρηθεί ενώπιον του δικαστηρίου και αποτελούν τεκμήρια της υπόθεσης.

Στις 20 Ιανουαρίου 2006 οι Εναγόμενοι πήραν ένα ηλεκτρονικό μήνυμα από την Michelle Anglou, με φωτογραφίες του σπιτιού και αντιλήφθηκαν ότι υπήρχαν κάποια λάθη στην κατασκευή στο εσωτερικού του σπιτιού. Συγκεκριμένα διαπίστωσαν ότι οι Ενάγοντες δεν είχαν προβεί στις αλλαγές που ζήτησαν να γίνουν οι Εναγόμενοι στην οικία τους. Στις 30 Ιανουαρίου 2006 πήραν ηλεκτρονικό μήνυμα από την Μάριον Κάρτερ, που περιλάμβανε την απόδειξη για την πληρωμή για την ολοκλήρωση του σκελετού και πιστοποιητικό Πολιτικού Μηχανικού για το στάδιο της τοιχοποιίας. Οι Εναγόμενοι μετέφεραν άμεσα το ποσό των ΛΚ26.027.50 στους τότε δικηγόρους τους, τα οποία κατατέθηκαν στον λογαριασμό τους στις 2 Φεβρουαρίου 2006.

Ο Εναγόμενος 1 απεφάσισε να μεταβεί στην Κύπρο για να επιθεωρήσει το σπίτι και να συζητήσει με τους Ενάγοντες για τα λάθη που εντόπισε και έτσι στις 6 Φεβρουαρίου 2006 έφτασε στην Κύπρο και πήγε στο εργοτάξιο την ίδια μέρα. Με μεγάλη του έκπληξη αντιλήφθηκε ότι οι Ενάγοντες προχώρησαν με ανάπτυξη δίπλα από το σπίτι του, κατά τρόπο πολύ διαφορετικό από ότι τους παρουσίασαν ότι θα γινόταν. Κατασκεύασαν τρεις διώροφες κατοικίες στο σημείο δίπλα από την οικία τους, εκεί που θα υπήρχε δρόμος ως φαίνεται, τόσο από το πρόχειρο σχέδιο που τους είχαν δώσει, όσο και από τα σχέδια που επισυνάπτονται στο συμβόλαιο. Η εν λόγω ανάπτυξη θα επηρέαζε την ιδιωτική τους ζωή στον κήπο τους, που ήταν ένα από τα βασικά κριτήρια που τους οδήγησε να αγοράσουν εκείνο το συγκεκριμένο σπίτι και όχι κάποιο άλλο. Από αυτό το σημείο και μετά, είναι έκδηλο ότι ο Εναγόμενος 1 άρχισε να ανησυχεί για την αξιοπιστία των Εναγόντων, καθώς επίσης προειδοποιήθηκε από κάποιο άλλο Άγγλο να είναι προσεκτικός με τον Καραγιαννά. Αυτές οι ανησυχίες του Εναγομένου 1 τον οδήγησαν στο να είναι ιδιαίτερα προσεκτικός και απεφάσισε να αρχίσει να ηχογραφεί τις συνομιλίες του μαζί τους.

Ο Εναγόμενος 1 αναστατωμένος έσπευσε να συναντήσει τους Ενάγοντες για να ζητήσει εξηγήσεις, αλλά αυτοί δεν δέχτηκαν να τον δουν, διότι ήταν απασχολημένοι. Τον είδε η Michelle Anglou και του έδωσε ένα τοπογραφικό με την νέα ανάπτυξη, όπου διαφάνηκε ότι το καινούργιο τοπογραφικό δεν συμφωνούσε με το παράρτημα Β του συμβολαίου. Τελικά ο Μάριος Καραγιαννάς συνάντησε τον Εναγόμενο 1 την Πέμπτη 9 Φεβρουαρίου 2006 στο επίδικο σπίτι. Την ίδια μέρα η Michelle Anglou του τύπωσε και του έδωσε μια κατάσταση, όπου φαίνονταν οι πληρωμές που έγιναν και οι μελλοντικές πληρωμές (Τεκμήριο 46). Την επομένη στις 10 Φεβρουαρίου 2006 γύρω στις 9:00 το πρωί, συναντήθηκε και πάλι με τον Μάριο Καραγιαννά και την Michelle Anglou. Σύμφωνα με τον Εναγόμενο 1, ο Μάριος ήταν απότομος και το κλίμα δεν ήταν ευχάριστο. Ο Μάριος του είπε να πάει να συζητήσει το θέμα με την σύζυγο του και να του εισηγηθεί λύσεις για διευθέτηση του θέματος.

Ο Εναγόμενος 1 επέστρεψε στην Αγγλία την ίδια μέρα και ετοίμασε λεπτομερή επιστολή με εισηγήσεις προς επίλυση του θέματος, την οποία απέστειλε στις 13 Φεβρουαρίου 2006 (τεκμήριο 20). Οι Ενάγοντες δεν απάντησαν στην εν λόγω επιστολή των Εναγομένων με σκοπό την εξεύρεση μιας λύσης στο πρόβλημα που παρουσιάστηκε και απλά στις 14 Φεβρουαρίου 2006 ο Μάριος απάντησε ότι ο δικηγόρος τους θα απαντούσε στην εν λόγω επιστολή. Μετά από επίμονες προσπάθειες από τον Εναγόμενο 1 να πάρει απάντηση, την 1η Μαρτίου 2006, οι δικηγόροι των Εναγόντων τους απέστειλαν ηλεκτρονικό μήνυμα (τεκμήριο 24) με το οποίο τους έλεγε τα εξής:

“…We do not consider that our clients are in breach of contract in any way. Our clients have fulfilled their obligations in accordance with the contract terms and at this stage we can only advise that either comply with your obligations as per the contract or cancel the same”.

Είναι έκδηλο ότι οι Ενάγοντες μέσω του δικηγόρου τους έδιναν την επιλογή στους Εναγόμενους, να συνεχίσουν με την υλοποίηση της σύμβασης, η εάν δεν τους αρέσει, να την τερματίσουν. Δεν φαίνεται να προειδοποιούν τους Εναγόμενους για όποιες καθυστερήσεις στις πληρωμές τους για οποιοδήποτε στάδιο, αλλά ούτε τους καλούν γραπτώς όπως προβλέπεται στο συμβόλαιο παράγραφος 3.2, να καταβάλουν τυχόν καθυστερημένες δόσεις μέσα σε 15 μέρες από την ημερομηνία της ειδοποίησης και ότι, εάν δεν το πράξουν, θα τερματίσουν το συμβόλαιο.

Ως αποτέλεσμα αυτής της σύντομης απάντησης των Εναγόντων και της έλλειψης διάθεσης από μέρους τους για επίλυση του προβλήματος, ο Εναγόμενος 1 αναγκάστηκε, παρόλο που ήταν δυσαρεστημένος, να προχωρήσει με την υλοποίηση της συμφωνίας και παράλληλα να δημιουργήσει ιστοσελίδα, στην οποία θα του δινόταν η ευκαιρία να παρουσιάσει την εμπειρία του και τα παράπονα του εναντίον των Εναγόντων. Την ιστοσελίδα τη δημιούργησε στις 4 Μαρτίου 2006 και έβαλε εκεί ένα μικρό κείμενο που περιέγραφε τα γεγονότα. Στις 6 Μαρτίου 2006 ήρθε στην Κύπρο και στις 7 Μαρτίου το 2006, πήγε το πρωί στο γραφείο των Εναγόντων αλλά δεν ήταν εκεί. Μίλησε με την Michelle Anglou και της είπε ότι, παρόλο που ήταν δυσαρεστημένοι δεν θα τερματίσουν το συμβόλαιο. Συνάντησε τους Ενάγοντες τελικά το απόγευμα της ίδιας μέρα και είπε και σε αυτούς ότι ήταν δυσαρεστημένοι, αλλά δεν θα τερμάτιζαν το συμβόλαιο και ότι θα παρουσιάσει την εμπειρία του στην ιστοσελίδα που ετοίμασε με την ονομασία www.lyingbuilder.com. Την επομένη η Μάριον Κάρτερ παρέδωσε στους Ενάγοντες επιταγή με ημερομηνία 8 Μαρτίου 2006, για το ποσό των ΛΚ26.027,50 για την τοιχοποιία, λεφτά τα οποία είχε ήδη λάβει από τους Εναγόμενους από τις 2 Φεβρουαρίου 2006 και τα κρατούσε μέχρι να επιλυθούν τα προβλήματα που είχαν προκύψει μεταξύ των συμβαλλομένων και τα οποία προσπαθούσαν να επιλύσουν μέσω συζήτησης και ανταλλαγής αλληλογραφίας. Οι Ενάγοντες αρνήθηκαν να πάρουν το εν λόγω ποσό και έτσι η Μάριον Κάρτερ παρέδωσε στους δικηγόρους των Εναγόντων στις 14 Μαρτίου 2006, επιστολή μαζί με την επιταγή, η οποία επιστράφηκε και μετά έγινε προσπάθεια επίδοσης της μέσω επιδότη ανεπιτυχώς. (βλέπε τεκμήρια 25 και 26).

Στις 9 Μαρτίου 2006 οι Μάριος Καραγιαννάς και ο πατέρας του Χριστόφορος Καραγιαννάς κτύπησαν τον Εναγόμενο 1 και του κατάστρεψαν την κάμερα του.

Την ίδια μέρα ο δικηγόρος των Εναγόντων απέστειλε επιστολή στους Εναγόμενους (τεκμήριο 9), σύμφωνα με την οποία τους ανακοινώνει ότι οι πελάτες του ακυρώνουν το συμβόλαιο και ότι, ακόμη και εάν διαφανεί ότι δεν νομιμοποιούνται να το ακυρώσουν, δεν επιθυμούν να τελειώσουν το σπίτι και να τους το παραδώσουν.

Στις 10 Μαρτίου 2006 ο Εναγόμενος 1 πήγε στο γραφείο του τότε δικηγόρου τους Ανδρέα Κλαΐδη για συμβουλές και στις 11 Μαρτίου 2006 επέστρεψε στην Αγγλία και αντικατέστησε το κείμενο που είχε ανεβάσει στην ιστοσελίδα του υπό μορφή ημερολογίου, με μια γενική δήλωση (τεκμήριο 67), η οποία παρέμεινε εκεί μέχρι τις 24 Φεβρουαρίου 2007, όπου και επανέφερε το κείμενο που είχε αρχικά τοποθετήσει και μετέπειτα ενημέρωνε την ιστοσελίδα ανάλογα με τις εξελίξεις.

Στις 9 Ιουνίου 2006 καταχωρήθηκε η εν λόγω αγωγή, μέσω της οποίας οι Ενάγοντες ζητούν τον τερματισμό του συμβολαίου και αποζημιώσεις για παράβαση συμβολαίου, καθώς επίσης ζητούν αποζημιώσεις για δυσφήμιση για την περίοδο 7 Μαρτίου 2006 μέχρι την 15 Μαρτίου 2006. Οι Εναγόμενοι καταχώρησαν υπεράσπιση και ανταπαίτηση δια της οποίας ζητούν δήλωση ότι το συμβόλαιο δεν έχει τερματιστεί, ειδική εκτέλεση και αποζημιώσεις και διαζευκτικά αποζημιώσεις για παράβαση συμφωνίας, ειδικές και τιμωρητικές αποζημιώσεις.

Το 2007 οι Εναγόμενοι πληροφορήθηκαν με μεγάλη τους έκπληξη, ότι το σπίτι τους πουλήθηκε σε άλλο πρόσωπο τον Μάιο του 2007, στην Michelle McDonald.

Το 2008 όταν επισκέφθηκε το σπίτι του για να βγάλει φωτογραφίες για σκοπούς παρουσίασης τους ως τεκμήρια στην παρούσα υπόθεση, ο Εναγόμενος 1 κτυπήθηκε από τον Μάριο Καραγιαννά, τον πατέρα του Χριστόφορο Καραγιαννά και από άλλο τρίτο πρόσωπο, με αποτέλεσμα να παραμείνει 6 μέρες στο Νοσοκομείο. Για αυτό το αδίκημα καταδικάστηκαν σε 12 μήνες φυλάκιση με αναστολή, για το οποίο εκκρεμεί Έφεση εναντίον της αναστολής. Αρκετά από τα δημοσιεύματα που ανέβασε ο Εναγόμενος 1 στο διαδίκτυο περί τα μέσα του Φεβρουαρίου 2007, δεν είναι επίδικα και αφορούσαν τους ξυλοδαρμούς του, την πώληση του σπιτιού του σε τρίτο άτομο και την καθυστέρηση που προέκυπτε στις διαδικασίες σε σχέση με την προστασία των δικαιωμάτων του.

Στο στάδιο της ακρόασης οι Εναγόμενοι δήλωσαν ότι ζητούν αποζημιώσεις και όχι ειδική εκτέλεση, ενόψει του ότι, μετά την επιστολή του δικηγόρου Γιώργου Πιττάτζιη εκ μέρους της Michelle McDonald, ημερομηνίας 30/5/2007, ότι αυτή αγόρασε το σπίτι καλή τη πίστη και δεν επιθυμούσε να φύγει από μέσα και ότι δεν είχαν βάση αγωγής εναντίον τους, έτσι εγκατέλειψαν την πρόθεση τους να διεκδικήσουν ειδική εκτέλεση από εκείνο το σημείο και μετά.

ΜΑΡΤΥΡΙΑ

Ενώπιον σας έδωσαν μαρτυρία εκ μέρους των Εναγόντων ο Μάριος Καραγιαννάς, ο Σάββας Κυριάκου ειδικός ηλεκτρονικών υπολογιστών, ο Χριστόφορος Καραγιαννάς, ο Χριστόδουλος Χρίστου πολιτικός μηχανικός, ο Νέστωρας Νικηφόρου δικηγόρος, ο Μάριος Σάββας μεταφραστής, η Michelle Anglou πρώην υπάλληλος των Εναγόντων, ο Anthony Kay ιδιοκτήτης της εταιρείας Sold On Cyprus, ο Κωνσταντίνος Τσαγγαράς πρώην υπάλληλος της BuySell και η Βαρναβούλλα Καραγιαννά. Για τους Εναγόμενους έδωσαν μαρτυρία οι Εναγόμενοι 1 και 2 και ο κύριος Χαράλαμπος Πετρίδης, ειδικός εκτίμησης ακινήτων.

Είναι εμφανές ότι οι Ενάγοντες δεν ήρθαν ενώπιον του δικαστηρίου για να πουν την αλήθεια και προσπάθησαν μέσω της μαρτυρίας τους να παραπλανήσουν το δικαστήριο και να δημιουργήσουν εντυπώσεις, δια μέσων υπερβολών και ψευδομαρτυρίας.

Οι Εναγόμενοι παρουσίασαν τα γεγονότα όπως πραγματικά εξελίχθηκαν, τεκμηριώνοντας τους ισχυρισμούς τους με αποδεικτικά στοιχεία.

ΤΕΡΜΑΤΙΣΜΟΣ ΣΥΜΦΩΝΙΑΣ

Ο ισχυρισμός των Εναγόντων ότι νομιμοποιούνται να τερματίσουν την συμφωνία πώλησης λόγω παράβασης της συμφωνίας από τους Εναγόμενους και συγκεκριμένα επειδή παρέλειψαν να καταβάλουν δύο πληρωμές στους Ενάγοντες, αυτή της τοιχοποιίας και αυτή του επιχρίσματος, είναι τόσο έκδηλα ανυπόστατη, που θεωρώ ότι δεν είναι καν αναγκαίο να καταβάλω μεγάλη προσπάθεια να πίσω το Δικαστήριο προς αυτή την κατεύθυνση.

Απλά θεωρώ σκόπιμο να τονίσω ότι σε καμία περίπτωση, όπως παραδέχθηκαν και οι ίδιοι οι Ενάγοντες, δεν έστειλαν την προειδοποίηση που προβλέπει το Άρθρο 3.2, της σύμβασης.

Το αντίθετο, οι Ενάγοντες με επιστολή τους ημερομηνίας 1η Μαρτίου, παρακίνησαν τους Εναγόμενους, είτε να προχωρήσουν με την αγορά του ακινήτου, ή να το τερματίσουν εάν ήθελαν οι Εναγόμενοι.

Υπάρχει σωρεία αποφάσεων που καταπιάνεται με το θέμα του τερματισμού πωλητηρίου εγγράφου και τις συνθήκες κάτω από τις οποίες δύναται ένα μέρος να τερματίσει ένα συμβόλαιο. Ως φαίνεται από την νομολογία, ακόμα και στην περίπτωση που υπάρχει καθυστέρηση στην πληρωμή κάποιου ποσού κατά παράβαση της σύμβασης, αυτό από μόνο του δεν νομιμοποιεί τον τερματισμό του συμβολαίου, αλλά χρειάζεται ο συμβαλλόμενος να καταστήσει πρώτα τον χρόνο πληρωμής ως ουσιώδη όρο της συμφωνίας. Σχετικές με αυτή την αρχή είναι οι πιο κάτω υποθέσεις:

Στην υπόθεση IRIS DEVELOPMENT LTD v. ΤΑΚΗ ΛΑΖΑΡΙΔΗ, ημερ. 25/9/2000, Πολιτική Έφεση αρ.10180, αναφέρονται τα εξής στην σελίδα 1510:

«Το άρθρο 55(1) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.149 προβλέπει ότι αν ένας από τους συμβαλλόμενους αναλάβει υποχρέωση να προβεί σε ορισμένες ενέργειες εντός ορισμένου χρόνου και παραλείψει να πράξει τούτο, το μέρος της σύμβασης που δεν εκπληρώθηκε ακόμα καθίσταται ακυρώσιμο κατ’ εκλογή του άλλου μέρους αν πρόθεση των συμβαλλομένων ήταν να καταστήσουν το χρόνο ουσιώδη όρο της σύμβασης. Παρόμοια πρόνοια υπάρχει και στον Ινδικό Περί Συμβάσεως Νόμο και στο σύγγραμμα Pollock & Mulla, Indian Contract and Specific Relief Acts, 9η Έκδοση, στη σελ.386, διαβάζουμε τα ακόλουθα:

«… Courts of Equity have introduced a presumption, chiefly, if not wholly applied, in cases between vendors and purchases of land, that time is not of the essence of contract.»

Επίσης στην υπόθεση PARASKEVAS & OTHER v. LANTAS (1988) 1 CLR, 285, σελ.290-291, λέχθηκαν τα εξής:

«In his reasons for judgment the trial Judge explains that the time of payment of the installments was of the essence and, consequently, the failure of the purchasers to meet stipulations regulating the payment of the installments, entitled the vendor to terminate the contract. It is evident that in so holding the Judge misinterpreted the decision of the Supreme Court in Charalambous v. Vakana (1982) 1 CLR 310 (the Judgment of the Court was given by Stylianides, J.), and case cited therein, and failed to appreciate that equity has superseded the common law rule that contractual stipulations effecting payment are of the essence of the agreement. Now the rule is that time stipulations of the agreement unless they are so declared to be for reasons mutually in the contemplation of the contracting parties. The same principles govern the application of s.55 of the Indian Contract Act, 43 1 A.26 and Stickney v. Keeble and Another (1915) A. C. 386). In this case not only the parties did not make the time of payment of the purchase price of the essence of the agreement but, on the contrary, they made provision of the payment of interest, a fact in itself suggestive that time was not intended to be of the essence. Therefore, time was not initially of the essence of the contract as indeed counsel for the respondent candidly acknowledged. Was, then, the time of payment made of the essence by the subsequent notice of the vendor? »

(Βλέπε και Melaisi v. Georghiki Eteria (1979) I CLR 748, Stickney v. Keeble and another (1915) A.C. 386, Smith v. Hamilton (1950) 2 All E.R. 928 και Jamshed Khodaram Irani v. Burjorji Dhunjibhai (1915) 32 T.L.R. 156).

Στην Pollock & Mulla (ανωτέρω) αναφέρεται ότι, και όπου ο χρόνος δεν είναι ουσιώδεις, μπορεί να καταστεί τέτοιος, κάτω από ορισμένες προϋποθέσεις (σελ.389):

«Even in the case of sale of land, time can be made of the essence of the contract by giving a notice to the other side guilty of undue delay to perform the contact in the reasonable time. This can also be done in a contract the stipulation of time as the essence has been waived».

Έχοντας υπόψη τα πιο πάνω διαφαίνεται ότι, στην παρούσα υπόθεση υπήρχε επιλογή στους πωλητές να καταστήσουν τον χρόνο καταβολής οποιασδήποτε από τις δόσεις ως ουσιώδη όρο, βάσει του άρθρου 3.2 της Σύμβασης, όμως σε καμία περίπτωση δεν έπραξαν κάτι τέτοιο. Επίσης σε σχέση με την καταβολή της δόσης που αφορά το επίχρισμα, ούτε καν ενημερώθηκαν οι Εναγόμενοι ότι θα έπρεπε να την καταβάλουν και σε σχέση με τα λεφτά για την τοιχοποιία, φαίνεται ότι εκκρεμούσε λόγω των διαφορών που είχαν προκύψει. Οι Ενάγοντες όφειλαν με γραπτή ειδοποίηση να καταστήσουν τον χρόνο πληρωμής αυτής της δόσης ως ουσιώδη, πάντοτε σύμφωνα με τους όρους του συμβολαίου, προτού προχωρήσουν με τερματισμό.

Η επιστολή του δικηγόρου τους ημερομηνίας 9 Μαρτίου και η μεταγενέστερη πώληση του ακινήτου σε τρίτο πρόσωπο, αποτελεί παράβαση του συμβολαίου και οι Εναγόμενοι δικαιούνται αποζημιώσεις.

ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΕΙΣ

Οι Εναγόμενοι μέσω της ανταπαίτησης τους διεκδικούν:

(α) αποζημιώσεις που προκύπτουν από την διαφορά μεταξύ της τιμής πώλησης των ΛΚ163.000,00 και της αγοραίας αξίας του ακινήτου, ήτοι €119.698,00

(β) την επιστροφή του ποσού των ΛΚ66.000,00 (€112.767,69), πλέον νόμιμο τόκο

(γ) €18.000,00 πραγματικά έξοδα, που αφορούν πτήσεις, διαμονή, διατροφή, ενοίκια αυτοκινήτων και άλλα, ως φαίνεται στον πίνακα που έχω ετοιμάσει και επισυνάπτεται στην Αγόρευση μου ως ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Α

(δ) GBP 75.483,00 (€93.372,19) δια ενοίκια για τη διαμονή τους στην Αγγλία

(δ) €2.562,90 ως δικηγορικά έξοδα για την ετοιμασία του συμβολαίου

(ε) τιμωρητικές αποζημιώσεις, έξοδα, νόμιμο τόκο και οποιαδήποτε άλλη θεραπεία κρίνει ως εύλογη και δίκαιη το Δικαστήριο

(στ) δικηγορικά έξοδα και τόκους

Η αγοραία αξία του ακινήτου σύμφωνα με την νομολογία υπολογίζεται κατά την ημερομηνία παράβασης, ή σε οποιαδήποτε μεταγενέστερη ημερομηνία, όπου αποκρυσταλλώνεται ότι το αναίτιο μέρος σταμάτησε να επιμένει σε ειδική εκτέλεση.

Αναφορικά με τις αποζημιώσεις που δικαιούται το αναίτιο μέρος να λάβει μετά από παράβαση συμβολαίου, σχετικά είναι τα πιο κάτω:

Το περίγραμμα Chitty on Contracts 30th ed., Volume 1 – General Principles, paragraph 26-091, αναφέρει τα εξής:

«Full details of the damage recoverable for breaches of contracts relating to the sale of lease of land (including breaches of the covenants in a conveyance or lease) should be sought elsewhere. In respect of contracts made after September 27. 1989 the restrictive rule in Bain v Fothergill (which limited the vendor’s liability) no longer applies. Thus, a vendor who breaks his contract by failing to convey the land to the purchaser is liable to damages for the purchaser’s market value of the property at the fixed time for completion (or at a later time so long as it was reasonable for the purchaser to continue to seek performance, less the contract price. The purchaser may claim the loss of profit he intended to make from a particular use of the land (e.g. by converting a building into flats and offices) only if the vendor had actual or imputed knowledge of special circumstances showing that the purchaser intended to use the land in the way».

Στην υπόθεση MICHAEL SAAB v. THE HOLY MONASTERY OF AYIOS NEOPHYTOS, Civil Appeal No.6176, ημερ. 19/10/1986), σελ.500, αναφέρονται τα εξής:

«…Though normally damage are assessed out at the date of breach, where the party persists for good cause to have the contract enforced, notwithstanding the breach, damage may be assessed as at a subsequent date – In this sense Principle of Wroth v. Tyler (1973) 1 All E.R. 897 not exceptional but in line with the common law rule for the assessment of damages. Interest – Recovery of, as an item of special damage in case of a breach of contract – Though a remote item of damage which is not ordinarily recoverable it may be recovered when it is specifically pleaded and it appears that loss of interest ought reasonably to have been within the contemplation of the parties at the time of execution of the contract».

Επίσης η υπόθεση SYMEON CHARALAMBOUS v. ANDROULLA VAKANA, Civil Appeal No.6180, ημερ.20/5/1982, σελ.312 αναφέρει τα εξής:

«… the contract price and the market value at the time the respondent sold the property to the third person; that as the purchase price in the contact broken between the parties was £1.950 and the respondent sold the land to another person on 25.11.1977 for £4.000 the appellant is entitled to £2.050 damages and to the amount of £80 his deposit; …»

Στην σελίδα 319 της ίδια υπόθεσης αναφέρεται:

«…The question as to the date at which damages should be assessed was considered in a number of cases in the past. The view expressed that the damages should be assessed as at the time of the breach.

In Horsler v. Zorr (1975) 1 All E.R. 584, at p.586, Megarry, J., as he then was, indicated that there is no inflexible rule that common law damages must be assessed at the date of the breach.

In Johnson and Another v. Agnew (1979) 1 All E.R. 883 (H.L.), Lord Wilberforce said this at page 896:

The general principle for the assessment of damages is compensatory, i.e. that the innocent party is to be placed, so far as money can do so, in the same position as if the contact had been performed. Where the contract is one of sale, this principle normally leads to assessment of damages as at the date of the breach, a principle recognised and embodied in s.51 of the Sale of Goods Act 1893. But this is not an absolute rule; if to follow it would give rise to injustice, the court has power to fix such other date as may be appropriate in the circumstances.

In cases where a breach of a contract for sale has occurred, and the innocent party reasonably continues to try to have the contact completed, it would to me appear more logical and just rather than tie him to the date of the original breach, to assess damages as at the date when (otherwise than by his default) the contract is lost”.»

Eπίσης βλέπε ΚΩΣΤΑΣ ΚΑΤΑΦΥΓΙΩΤΗΣ ν ΧΡΥΣΟΣΤΟΜΟΥ ΧΡΥΣΟΣΤΟΜΗ, Πολιτική Έφεση αρ.9150, ημερ.19/12/1997, BEARD v PORTER, Court of Appeal, dated 22/7/1947, (1948) 1 K.B. 321, ΔΑΦΝΟΣ ΔΡΥΑΝΗΣ & ΑΛΛΟΙ ν. ΚΩΣΤΑ ΚΑΛΗΣΠΕΡΑ, Πολιτική Έφεση αρ.8923, ημερ.15/5/1998. Βλέπε επίσης JOHNSON AND ANOTHER RESPONDENTS v AGNEW APPELLANT, House of Lords, dated, 8/3/1979, (1979) 2 WLR 487, (1980) A.C. 367, επίσης βλέπε DIAMOND v CAMPBELL-JONES AND OTHERS, Chancery Division, dated 4/2/1960, (1957 D. No.482), (1961) Ch.22.

Σύμφωνα με τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης, οι Εναγόμενοι φαίνεται ότι διεκδικούσαν την εκτέλεση του συμβολαίου με την παράδοση του ακινήτου σε αυτούς, μέχρι τις 30/5/2007, όπου έμαθαν για την παράνομη πώληση του σπιτιού τους σε τρίτο πρόσωπο και μετά που πήραν επιστολή από τους δικηγόρους της νέας αγοράστριας που τους ενημέρωνε ότι δεν προτίθετο να εγκαταλείψει το σπίτι και ότι το αγόρασε καλή τη πίστει. Έχοντας υπόψη την πιο πάνω ισχύουσα Νομολογία, οι Εναγόμενοι δικαιούνται ως αποζημίωση την διαφορά μεταξύ της τιμής του ακινήτου, ως φαίνεται στην εκτίμηση που έκανε ο εκτιμητής κύριος Χαράλαμπος Πετρίδης για την αξία του ακινήτου τον Μάιο του 2007 η εκτίμηση του οποίου παρέμεινε ανεντείλεκτη, δηλ. €398.200,00 και του ποσού των €278.502,00 (ΛΚ163.000,00), ήτοι το ποσό των €119.698,00.

Περαιτέρω δικαιούνται ως αποζημιώσεις που προκύπτουν φυσιολογικά κατά την φυσική ροή των πραγμάτων, κάτι που οι συμβαλλόμενοι γνώριζαν κατά τον χρόνο της σύμβασης ότι θα προέκυπταν συνεπεία της σύμβασης, ως ακολούθως:

  1. Ενοίκια 1000 στερλίνες μηνιαίως που καταβάλλουν οι Εναγόμενοι για την διαμονή τους στην Αγγλία, από τις 6/12/2006 που πώλησαν το σπίτι τους για την αγορά της επίδικης κατοικίας και τα οποία μέχρι σήμερα ανέρχονται στις περίπου €93.372,19

  2. 2.562,90 δικηγορικά έξοδα που πλήρωσαν για ετοιμασία του συμβολαίου αγοράς

  3. 18.000,00 πραγματικά έξοδα, ως διαφαίνεται από τις αποδείξεις που έχει καταχωρήσει η Εναγόμενη 2, σε σχέση με τα ταξίδια που αναγκάστηκαν να κάνουν στην Κύπρο.

Βλέπε επίσης το Άρθρο HALBURY’S LAW OF ENGLAND/DAMAGES (VOLUME 12 (1) (REISSUE))/5. MEASURE OF DAMAGES IN CONTRACT/(3) CONTRACT: PARTICULAR TRANSACTIONS/1059. SALE OF LAND όπου αναφέρονται τα εξής:

«When upon a contract for the sale of land the purchaser wrongfully refuses to complete, the measure of damage is, similarly, the loss incurred by the purchaser as the natural and direct result of the repudiation of the contract by vendor. These damages include the return of any deposit paid by the purchaser with interest together with expenses which he has incurred in investigating titles and other expenses within the contemplation of the parties, and where there is evidence that the value of the property at the date of repudiation was greater than the agreed purchase price, damages for loss of bargain.»

Βλέπε επίσης ΗΛΙΑΣ ΑΡΙΣΤΟΔΗΜΟΥ ν ΤΑΚΗ ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ, Πολιτική Έφεση αρ.6831, ημερ.11/5/1990, η οποία αναφέρει:

«… Το εύρημα του δικαστηρίου ότι ο εφεσείων είχε παραβιάσει τους όρους της παραγράφου 7 κρίνεται εύλογο και επικυρώνεται. Οι αποζημιώσεις για παράβαση συμβατικών όρων καθώς και το ύψος των αποζημιώσεων ρυθμίζονται από τις διατάξεις του άρθρου 73(1) του Κεφ.149. περιλαμβάνει ζημιά η οποία προέκυψε φυσιολογικά κατά τη συνήθη ροή των πραγμάτων ή που οι συμβαλλόμενοι γνώριζαν κατά το χρόνο σύναψης της σύμβασης ότι θα προέκυπτε ως αποτέλεσμα της παράβασης. Οι πρόνοιες της παραγράφου αυτής του άρθρου 73 του Περί Συμβάσεων Νόμου εξετάστηκαν σε έκταση στην υπόθεση Saab and Another v. Holy Monastery of Ay. Neophytos (1982) 1. CLR 499, p.519 a.s.

Η αποκατάσταση στη θέση που θα βρισκόταν το αθώο μέρος αν δεν σημειωνόταν η διάρρηξη της σύμβασης αποτελεί τη συνισταμένη των αρχών που διέπουν τον καθορισμό των αποζημιώσεων. Κατά κανόνα αυτό επιτυγχάνεται με την επιδίκαση εκείνων των αποζημιώσεων που κατά λογική πρόβλεψη κατά το χρόνο εκτέλεσης της σύμβασης θα προέκυπταν ως αποτέλεσμα της διάρρηξης της συμφωνίας.

Η δαπάνη για την επέκταση και διαμόρφωση του κτιρίου είχε καταβληθεί αποκλειστικά για το σκοπό δημιουργίας προϋποθέσεων λειτουργίας του κέντρου όπως οι συμβαλλόμενοι γνώριζαν κατά το χρόνο υπογραφής της συμφωνίας. Παρόλο που το δικαστήριο στη σύντομη απόφαση του δεν επεξηγεί τη βάση πάνω στην οποία καθορίστηκε η αποζημίωση, είναι πρόδηλο ότι έκρινε ότι η δαπάνη δεν είχε το αναμενόμενο όφελος και συνεπώς συνιστούσε ζημιά η οποία προέκυψε φυσιολογικά ως αποτέλεσμα της διάρρηξης της συμφωνίας εκ μέρους του εφεσείοντα».

Βλέπε επίσης JEAN LOUIS STEUERMAN v DAMPCOURSING LTD, Case No. HT02 181, High Court of Justice Queens Bench Division Technology and Construction Court, ημερ.16/5/2002, (2002) EWHC 939 (TCC), 2002 WL 1039753, παράγραφος 60, η οποία αναφέρει τα εξής:

«60. As it turned out, the period of interruption for the reparation works was far longer than expected, due to the fault of the defendants.»

«…The cost of renting property in that area is high and no one has suggested that the sum agreed is excessive for the area. I find that the defendants are liable in the sum claimed.»

Περαιτέρω οι Εναγόμενοι δικαιούνται αποζημιώσεις για ψυχική οδύνη. Ως φαίνεται από την Αγγλική Νομολογία, τέτοιους είδους ζημιές δίνονται και σε εργοληπτικές υποθέσεις, νοουμένου ότι ο σκοπός της σύμβασης αφορούσε άνεση και απαλλαγή από ταλαιπωρία. Σχετικό είναι το Άρθρο Construction Law Journal, 1988, Damages for heartache: the award of general damages for inconvenience and distress in building cases, Kim Franklin, (αντίγραφο επισυνάπτεται), το οποίο αναφέρει:

«Traditionally the view was that on a breach of contract damage could not be given for mental distress but only for physical inconvenience such as *Const. L.J. 265 having to walk five miles home or live in an overcrowded house. That mould was broken, as were so may others, by Lord Denning M.R. in the well-known holiday case of Jarvis v. Swan Tours. He there said: “if the contracting party breaks his contract, damages can be given for the disappointment, the distress, the upset and frustration caused by the breach”».

Επίσης στην σελίδα 6 του ιδίου Άρθρου αναφέρει:

«The recent case of Hayes and Another v. Dodd and Another has established that damages for anguish and vexation will be awarded for breach of contract only if the object of the contract is comfort or pleasure or the relief of discomfort. Although such damages are therefore recoverable in building cases they are not recoverable if the object of the contract is simply the carrying out of a commercial transaction».

Περαιτέρω βλέπε Άρθρα Construction Law Journal, 1992, More heartache: a review for the award of general damages in building case, Kim Franklin και Construction Law Journal, 1992 και Commonwealth claims for inconvenience in building matters, Ian H. Barnett. (αντίγραφα επισυνάπτονται)

Έχοντας υπόψη την πιo πάνω Nομολογία πιστεύω ότι οι Εναγόμενοι δικαιούνται τα πιo κάτω ποσά:

  1. ΛΚ66.000,00 ήτοι €112.767,69, πλέον τόκους,

  2. 119.698,00 (€398.200,00 – €278.502,00) που είναι η διαφορά μεταξύ της αγοραίας αξίας τον Μάιο του 2007 και της αξίας πώλησης. (βλέπε σελ.8 της εκτίμησης του κου Χαράλαμπου Πετρίδη),

  3. 18.000,00 έξοδα διακίνησης, διαμονής και φαγητού, για αναγκαία ταξίδια που έκαναν για την υπόθεση,

  4. 93.372,19, ενοίκια για την διαμονή τους στην Αγγλία

  5. 2.562,90 για έξοδα ετοιμασίας συμβολαίων

  6. Δικηγορικά Έξοδα

  7. Νόμιμους Τόκους.

ΔΥΣΦΗΜΙΣΗ

Αναφορικά με την απαίτηση των Εναγόντων για δυσφήμιση, είναι η ταπεινή μου γνώμη ότι δεν έχουν αποδείξει την απαίτηση τους. Θεωρώ σκόπιμο να παραπέμψω το Δικαστήριο πιο κάτω στην Αγόρευση μου σε διαφωτιστική Νομολογία, καθώς επίσης στην στάση των Δικαστηρίων άλλων χωρών, αναφορικά με δημοσιεύματα που γίνονται δια μέσου ιστοσελίδων από απλούς καταναλωτές, με στόχο να εκφράσουν τα παράπονα τους εναντίον μεγάλων εταιρειών, μετά από συνδιαλλαγές που είχαν μαζί τους.

Στην παρούσα υπόθεση οι Ενάγοντες προς υποστήριξη της απαίτησης τους για δυσφήμιση, παρέδωσαν στο Δικαστήριο αντίγραφα της αρχικής ιστοσελίδας που ανέβασε στο διαδίκτυο ο Εναγόμενος 1, καθώς επίσης κάποια άλλα μεταγενέστερα δημοσιεύματα που δεν αφορούν την επίδικη διαφορά. Είναι εμφανές από μια ανάγνωση του κειμένου που ανάρτησε ο Εναγόμενος 1, ότι πρόκειται για εξιστόρηση γεγονότων τύπου ημερολογίου και παράθεση των εντυπώσεων και παραπόνων που είχε ο εναντίον των Εναγόντων και που είχε σχέση με την αγορά από αυτούς, του επίδικου ακινήτου. Διαφαίνεται ότι ο Εναγόμενος 1 πιστεύει ότι οι Ενάγοντες τον κορόιδεψαν και του είπαν ψέματα ότι το σπίτι που αγόραζε θα ήταν γωνιακό και ότι δεν θα γειτνίαζε με διώροφες κατοικίες και ότι με αυτό τον τρόπο τον ξεγέλασαν να αγοράσει το σπίτι. Προς υποστήριξη των θέσεων του παραθέτει έγγραφα που του δώσανε, βιντεογραφήσεις και τηλεφωνικές συνομιλίες. Αναμφίβολα οποιοσδήποτε εισέλθει και διαβάσει τα όσα έγραψε ο Εναγόμενος 1, θα καταλάβει ότι οι χαρακτηρισμοί του, αποτελούν την δική του γνώμη για τους Ενάγοντες, βασισμένη σε όσα είχε παραθέσει εκεί.

Είναι αξιοσημείωτο ότι οι Ενάγοντες δεν παρουσίασαν κανένα μάρτυρα που να είχε διαβάσει ,εκτός από τους ίδιους, το περιεχόμενο της ιστοσελίδας αυτής κατά τον επίδικο χρόνο, δηλαδή από τις 7 Μαρτίου μέχρι 15 Μαρτίου 2006. Εξάλλου, όπως έχει διαφανεί από την μαρτυρία που δόθηκε ενώπιον σας, χρειάζονται αρκετές μέρες και έξοδα μέχρι να είναι εφικτός ο εντοπισμός μιας νεοσύστατης ιστοσελίδας στο διαδίκτυο με την μέθοδο της έρευνας, από ένα χρήστη του διαδικτύου που δεν γνωρίζει το όνομα της ιστοσελίδας. Είναι η γνώμη μου ότι απέτυχαν οι Ενάγοντες να αποδείξουν ότι τα κείμενα που υπήρχαν στην ιστοσελίδα τους έχουν διαβαστεί από οποιονδήποτε κατά το επίδικο χρόνο, εκτός από τους ιδίους. Επίσης δεν προσκόμισαν οποιαδήποτε μαρτυρία δια της οποίας να φαίνεται ότι υπέστησαν οποιαδήποτε ζημιά, ως αποτέλεσμα του συγκεκριμένου κειμένου που ανέβασε ο Εναγόμενος 1 στο διαδίκτυο, κατά ή περί τις 4 Μαρτίου 2006 και το οποίο κατέβασε στις ????????? Μαρτίου 2006 και το είχε κατεβασμένο μέχρι τις 27 Φεβρουαρίου 2007. Ούτε παρουσίασαν οποιαδήποτε μαρτυρία που να φαίνεται ότι υπήρξε κακοβουλία από μέρους του Εναγομένου 1.

Σύμφωνα με την νομοθεσία μας σε περίπτωση δημοσίευσης δυσφημιστικού σχολίου υπάρχουν οι πιο κάτω υπερασπίσεις:

Ειδικές υπερασπίσεις σε αγωγή για δυσφήμιση:

19. Σε αγωγή για δυσφήμιση απoτελεί υπεράσπιση-

(α) ότι τo δημoσίευμα για τo oπoίo έγιvε η αγωγή ήταv αληθές:

Νoείται ότι, όταv τo δυσφημιστικό δημoσίευμα περιέχει δυo ή περισσότερες ξεχωριστές κατηγoρίες κατά τoυ εvάγovτα, υπεράσπιση βάσει της παραγράφoυ αυτής δεv καταρρίπτεται για μόvo τo λόγo ότι δεv απoδεικvύεται τo αληθές κάθε μιας κατηγoρίας, αv τo μέρoς τoυ δημoσιεύματoς πoυ δεv απoδείχτηκε ως αληθές δεv βλάπτει oυσιωδώς τηv υπόληψη τoυ εvάγovτα, αφoύ ληφθεί υπόψη τo αληθές τωv υπόλoιπωv κατηγoριώv

(β) ότι τo δημoσίευμα για τo oπoίo έγιvε η αγωγή ήταv έvτιμo σχόλιo για θέμα δημoσίoυ συμφέρovτoς:

Νoείται ότι όταv τo δυσφημιστικό δημoσίευμα συvίσταται εv μέρει στov ισχυρισμό γεγovότωv και εv μέρει στηv έκφραση γvώμης, υπεράσπιση έvτιμoυ σχoλίoυ δεv καταρρίπτεται για μόvo τo λόγo ότι δεv απoδεικvύεται τo αληθές κάθε ισχυρισμoύ γεγovότoς, αv η έκφραση γvώμης απoτελεί έvτιμo σχόλιo αφoύ ληφθoύv υπόψη αυτά τα oπoία ισχυρίζovται ή αvαφέρovται στo δυσφημιστικό δημoσίευμα για τo oπoίo έγιvε η αγωγή τα oπoία απoδεικvύovται:

Νoείται περαιτέρω ότι η βάσει της παράγραφoυ αυτής υπεράσπιση δεv επιτυγχάvει αv o εvάγωv απoδείξει ότι η δημoσίευση δεv έγιvε καλή τη πίστει εvτός της έvvoιας τoυ εδαφίoυ (2) τoυ άρθρoυ 21 τoυ Νόμoυ αυτoύ.

(γ) ότι η δημoσίευση τoυ δυσφημιστικoύ δημoσιεύματoς ήταv πρovoμιoύχα δυvάμει τωv άρθρωv 20 και 21

(δ) ότι η δυσφήμιση έγιvε χωρίς πρόθεση δυvάμει τoυ άρθρoυ 22.

(Περιπτώσεις κατά τις oπoίες η δημoσίευση δυσφημιστικoύ δημoσιεύματoς είvαι υπό επιφύλαξη πρovoμιoύχα)

21.-(1) Η δημoσίευση δυσφημιστικoύ δημoσιεύματoς είvαι πρovoμιoύχα, υπό τηv επιφύλαξη ότι έγιvε καλή τη πίστει, στις ακόλoυθες περιπτώσεις, δηλαδή-

(α) αv η σχέση μεταξύ τoυ πρoσώπoυ από τo oπoίo και τoυ πρoσώπoυ πρoς τo oπoίo έγιvε η δημoσίευση είvαι τέτoια ώστε τo πρόσωπo πoυ δημoσίευσε vα τελεί υπό voμικό, ηθικό ή κoιvωvικό καθήκov vα δημoσιεύσει αυτό πρoς τo πρόσωπo πρoς τo oπoίo έγιvε η δημoσίευση και o τελευταίoς έχει αvτίστoιχo συμφέρov στη λήψη τoυ δημoσιεύματoς ή τo πρόσωπo πoυ δημoσίευσε έχει έvvoμo πρoσωπικό συμφέρov πoυ χρειάζεται πρoστασία, και τo πρόσωπo πρoς τo oπoίo έγιvε η δημoσίευση τελεί υπό αvτίστoιχo voμικό, ηθικό ή κoιvωvικό καθήκov vα πρoστατεύσει τo εv λόγω συμφέρov:

Νoείται ότι η δημoσίευση δεv υπερβαίvει είτε κατ’ έκταση είτε κατ’ oυσία τo εύλoγα επαρκές υπό τις περιστάσεις.

(β) αv τo δημoσίευμα είvαι μoμφή η oπoία πρoσάπτεται από κάπoιo κατά της συμπεριφoράς άλλoυ, ως πρoς oπoιoδήπoτε θέμα σε σχέση με τo oπoίo o πρώτoς έχει εξoυσία, συμβατικά ή άλλως πως, επί τoυ άλλoυ, ή ως πρoς τo χαρακτήρα τoυ άλλoυ στo μέτρo πoυ εκδηλώvεται στη συμπεριφoρά αυτή

(γ) αv τo δημoσίευμα είvαι καταγγελία ή κατηγoρία από πρόσωπo εvαvτίov άλλoυ πρoσώπoυ σε σχέση με τη συμπεριφoρά αυτoύ σε oπoιoδήπoτε θέμα, ή σε σχέση με τo χαρακτήρα αυτoύ στo μέτρo πoυ εκδηλώvεται στη συμπεριφoρά αυτή, η oπoία έγιvε σε πρόσωπo πoυ έχει εξoυσία, συμβατικά ή άλλως πως, επί τoυ άλλoυ αυτoύ πρoσώπoυ σε σχέση με τη συμπεριφoρά αυτή ή θέμα, ή η oπoία έγιvε σε πρόσωπo πoυ έχει με vόμo εξoυσία vα διερευvά τη συμπεριφoρά αυτή ή θέμα ή vα δέχεται καταγγελίες σε σχέση με τη συμπεριφoρά αυτή ή θέμα

(δ) αv τo δημoσίευμα δημoσιεύεται για τηv πρoστασία τωv δικαιωμάτωv ή τωv συμφερόvτωv τoυ πρoσώπoυ πoυ τo δημoσιεύει, ή τoυ πρoσώπoυ πρoς τo oπoίo γιvόταv η δημoσίευση, ή κάπoιoυ τρίτoυ για τov oπoίo εvδιαφέρεται τo πρόσωπo πρoς τo oπoίo έγιvε η δημoσίευση

(ε) αv τo δημoσίευμα είvαι ακριβoδίκαιη και ακριβής αvαφoρά αυτώv πoυ έχoυv λεχθεί, πραχθεί ή δημoσιευτεί σε oπoιoδήπoτε voμoθετικό σώμα τo oπoίo δυvατό vα ιδρυθεί στo μέλλov.

(2) Η δημoσίευση δυσφημιστικoύ δημoσιεύματoς δεv θεωρείται ότι έγιvε καλή τη πίστει από πρόσωπo εvτός της έvvoιας τoυ εδαφίoυ (1), τoυ άρθρoυ αυτoύ, αv καταδειχθεί ότι-

(α) Τo δημoσίευμα ήταv αvαληθές, και αυτός δεv πίστευε αυτό ως αληθές ή

(β) τo δημoσίευμα ήταv αvαληθές, και αυτός πρoέβηκε στη δημoσίευση χωρίς vα καταβάλει εύλoγη φρovτίδα για τηv εξακρίβωση τoυ αληθoύς ή τoυ αvαληθoύς αυτoύ ή

(γ) πρoβαίvovτας στη δημoσίευση, εvήργησε με σκoπό βλάβης τoυ πρoσώπoυ πoυ δυσφημείται σε βαθμό σημαvτικά μεγαλύτερo ή κατά τρόπo σημαvτικά διαφoρετικό τoυ εύλoγα αvαγκαίoυ για τo κoιvό συμφέρov ή για τηv πρoστασία τoυ ιδιωτικoύ δικαιώματoς ή συμφέρovτoς σε σχέση με τo oπoίo αξιώvει πρovόμιo.

(3) Σε αγωγή πoυ εγείρεται σε σχέση με δημoσίευση δυσφημιστικoύ δημoσιεύματoς, αv η δημoσίευση αυτή θα μπoρoύσε vα θεωρηθεί πρovoμιoύχα βάσει τωv διατάξεωv τoυ εδαφίoυ (1), και εγερθεί η υπεράσπιση τoυ πρovoμίoυ, τo βάρoς της απόδειξης ότι η δημoσίευση αυτή δεv έγιvε καλή τη πίστει φέρει o εvάγovτας.”

Ο Εναγόμενος 1 στην παρούσα υπόθεση λέει ότι, τα όσα έχει αναφέρει στην ιστοσελίδα του είναι αλήθεια, εφόσον κατά τον ίδιο, του είχαν υποσχεθεί ένα πράγμα και μετά του παρέδωσαν κάτι άλλο. Ο χαρακτηρισμός που τους αποδίδει προκύπτει από τα όσα είχαν προκύψει από τις συζητήσεις που έκανε μεταξύ τους, τα έγγραφα που του παρέδωσαν και την αλλαγή που έκαναν στην ανάπτυξη της γης τους, η οποία δεν συνάδει με το αρχικό σχέδιο που του παρέδωσαν και το παράρτημα Β της σύμβασης ημερ.23/8/2005.

Αλλά και εάν ακόμα το Δικαστήριο δεν θεωρεί ότι οι Εναγόμενοι απέσυραν το βάρος της απόδειξης τους για την υπεράσπιση της αλήθειας (Justification), τότε αναμφίβολα τα όσα έχει πει ο Εναγόμενος 1 αποτελούν έντιμο σχολιασμό ή αποτελούν υπό επιφύλαξη προνομιούχα δημοσίευση.

Στην υπόθεση ΕΛΕΥΘΕΡΙΟΣ ΓΑΛΗΝΙΩΤΗΣ ν. 1. ΕΚΔΟΤΙΚΟΥ ΟΙΚΟΥ ΔΙΑ ΛΤΔ Κ.Α., Πολιτική Έφεση αρ.116/2008, ημερ.15/3/2011, αναφέρονται τα εξής:

«ο έντιμος σχολιασμός, από την άλλη, το βάρος του οποίου επίσης είναι στους ώμου του εναγόμενου, περιλαμβάνει τρία στοιχεία υπεράσπισης (i) ότι οι επίδικες λέξεις αποτελούν σχόλιο και όχι δήλωση γεγονότων, (ii) ότι αποτελούν έντιμο ή εύλογο (“fair”) σχολιασμό επί γεγονότων ορθώς διατυπωμένων και (iii) ότι αποτελούν σχολιασμό επί θέματος δημοσίου συμφέροντος. Εάν το σχόλιο αλλοιώνει ή παραποιεί τα γεγονότα η υπεράσπιση του εντίμου σχολιασμού εκπίπτει. Το σχόλιο επίσης πρέπει να γίνεται έντιμα και να μην έχει ως πηγή του κακόβουλο κίνητρο, ενώ γενικώς πρέπει να αποδειχθεί ότι τα γεγονότα επί των οποίων το σχόλιο γίνεται, είναι αληθή, το δε σχόλιο δικαιολογείται και από την άποψη ότι είναι της φύσεως που θα μπορούσε να γίνει από έναν έντιμο άνθρωπο. Συμπληρώνεται εδώ ότι λόγω της δυσκολίας που ενυπάρχει πολλές φορές στο διαχωρισμό γεγονότος και σχολίου και της ανάμειξης των δύο στο αυτό δημοσίευμα, δημιουργήθηκε και το λεγόμενο «rolledup plea» που στην ουσία αποτελεί υπεράσπιση για τον έντιμο και εύλογο σχολιασμό και όχι για την αλήθεια του κειμένου».

Στην υπόθεση ΘΕΟΦΑΝΗΣ ΚΑΡΑΒΙΑΣ ν ΣΤΑΥΡΟΥ ΣΤΑΥΡΟΥ, Πολιτική Έφεση αρ.343/2008, ημερ.20/3/2012, το Πρωτόδικο Δικαστήριο απεφάσισε ότι, τα όσα έχει πει ο Εφεσίβλητος/Εναγόμενος δημόσια και μάλιστα από τηλεοπτικό σταθμό, αποτελούν έντιμο σχόλιο, παρόλο που η υπεράσπιση της αλήθειας δεν έγινε αποδεχτή.

Τα δυσφημιστικά λόγια που χρησιμοποιεί ο Εναγόμενος σε εκείνη την περίπτωση, δεν προσομοιάζουν σε βαθμό καθόλου με τα όσα περιέχονται στην ιστοσελίδα του Εναγομένου 1. Στην πιο πάνω υπόθεση ήταν πολύ πιο άσχημα και έντονα.

Συγκεκριμένα ο Εναγόμενος σε εκείνη την υπόθεση αναφέρει τα εξής εναντίον κάποιου γιατρού.

«Αυτό το πέτυχαν με τη δημιουργία εξιλαστήριων θυμάτων και τη συγγραφή ενός σεναρίου για πρόκληση εντυπώσεων. Στο στήσιμο του σεναρίου και στη δημιουργία του κατάλληλου κλίματος για να καταδικαστούν αθώοι και για ν’ απαλλαγούν εσαεί πιθανοί ένοχοι, ενεπλάκησαν πολλά άτομα.

Το πέτυχαν με τη δημιουργία εξιλαστήριων θυμάτων και τη συγγραφή ενός σεναρίου για φοιτητές προς εντυπωσιασμό και όχι για ειδικούς γιατρούς με χρόνια πείρα και καθημερινή εμπλοκή στη μάχιμη ιατρική..

Σεναριογράφος, ο πραγματογνώμονας, ο οποίος απέφυγε όπως ο διάβολος το λιβάνι να αναφερθεί και να διερευνήσει την έννοια της λέξης ανοξία, εγκεφαλικός θάνατος και αναισθησιολογικός θάνατος…

ο σεναριογράφος πραγματογνώμονας απέφυγε, όπως ο διάβολος το λιβάνι να αναφερθεί και να διερευνήσει την έννοια της λέξης ανοξία… Κάποιοι που ήταν στο ναό του χειρουργείου ξέρουν καλύτερα από τους άλλους τι συνέβηκε και οι δύο γιατροί που καταδικάστηκαν είναι αθώοι…

…… η όλη διαδικασία της έρευνας στην υπόθεση του χαμού του 14χρονου Γιώργου δυστυχώς στόχευε στην απόκρυψη των πραγματικών τουλάχιστον ή των πιθανών πραγματικών αιτιών του θανάτου, με κύριο στόχο την συγκάλυψη τυχόν ευθυνών.»

Η απόφαση του Πρωτόδικου Δικαστηρίου υιοθετήθηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο κατά πλειοψηφία. Η έντιμη Δικαστής Παπαδοπούλου, στην σελ.13 της απόφασης αναφέρει τα εξής:

«Τόσο το Σύνταγμα μας όσο και η Ευρωπαϊκή Σύμβασις διά την προάσπισιν των Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων και των Θεμελιωδών Ελευθεριών, (η «Σύμβασις»), προστατεύουν φυσικά δικαιώματα, όπως το δικαίωμα της ελευθερίας του λόγου και της έκφρασης – (Άρθρο 19 του Συντάγματος και 10 της Σύμβασης) – και το δικαίωμα της προάσπισης της αξιοπρέπειας και της φήμης του ανθρώπου – (Άρθρο 2 της Σύμβασης). Και τα δύο πιο πάνω δικαιώματα, ως εκ της φύσεως τους, θα πρέπει να τυγχάνουν σεβασμού από όλους, και τα δικαστήρια, εξετάζοντας υποθέσεις όπως η παρούσα, θα πρέπει να εξισορροπούν τα δύο αυτά δικαιώματα, ώστε να μην υπάρχει παραβίαση τους. Λεπτομερής ανάλυση των αρχών που διέπουν το θέμα της εξισορρόπησης των δύο αυτών δικαιωμάτων γίνεται, με αναφορά σε νομολογία του Δικαστηρίου Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων, στην Εκδ. Αρκτίνος Λτδ ν. Παπαευσταθίου (2007) 1 Α.Α.Δ. 856, στην οποία αναφέρεται:- (σελ.871-872)

Η σύγχρονη τάση του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου είναι να περιορίζει το δικαίωμα στη φήμη προς όφελος του δικαιώματος της ελευθερίας της έκφρασης, στο οποίο το Δικαστήριο αναγνωρίζει υψηλή αξία. Στην υπόθεση Lingens v. Austria, App. No.9815/82, Ser. A. vol. 103 (1986) 8 E.H.R.R. 407, at para.41 το Δικαστήριο παρατήρησε πως η ελευθερία της έκφρασης, όπως προστατεύεται από την πρώτη παράγραφο του άρθρου 10, συνιστά ένα από τα ουσιαστικά θεμέλια της δημοκρατικής κοινωνίας και μια από τις βασικές προϋποθέσεις για την πρόοδο της και για την ικανοποίηση των ατόμων. Η ελευθερία αυτή, με εξαιρέσεις της παραγράφου 2, εφαρμόζεται όχι μόνον σε πληροφορίες και ιδέες που είναι αρεστές ή τουλάχιστον θεωρούνται ως μη εχθρικές ή αδιάφορες αλλά επίσης και σε εκείνες που είναι προσβλητικές, εκπλήττουν ή ενοχλούν. Αυτό απαιτεί ο πλουραλισμός, η ανεκτικότητα και η ευρύτητα πνεύματος, χωρίς τις οποίες δεν υπάρχει δημοκρατική κοινωνία».

Περαιτέρω αναφέρει:

«Στην υπόθεση Barford v. Denmark, App. No.11508/85, Ser. A. vol149 (1991) 13 E.H.R.R. 493, το Δικαστήριο τόνισε ότι η έννοια της αναλογικότητας δε σημαίνει ισότητα μεταξύ ανταγωνιστικών συμφερόντων, αλλά ότι οι στόχοι του Άρθρου 10(2) της Σύμβασης θα πρέπει να αντιπαραβάλλονται με την αξία της ανοικτής συζήτησης θεμάτων δημοσίου ενδιαφέροντος. Το δικαστήριο, για να βρει τη χρυσή τομή μεταξύ των πιο πάνω συμφερόντων, δεν πρέπει να παραγνωρίζει τη μεγάλη σημασία της μη αποθάρρυνσης του κοινού από του να εκφράζει τη γνώμη του σε θέματα δημοσίου ενδιαφέροντος, λόγω φόβου ποινικών ή άλλων κυρώσεων».

Αυτό που ζητείται στις περιπτώσεις λίβελου, σύμφωνα με την Νομολογία, είναι να δημιουργείται μια ισορροπία μεταξύ της ελευθερίας του λόγου, με τα ενδιαφέροντα ενός προσώπου στην προστασία της φήμης του.

Σε μια Αμερικανική υπόθεση του έννατου Περιφερειακού Δικαστηρίου της Καλιφόρνιας, στην John M. Gardner v Tom Martino, οι Ενάγοντες πώλησαν ένα σκάφος σε κάποιο άτομο, ο οποίος ήταν δυσαρεστημένος και πήγε σε ένα ραδιοφωνικό πρόγραμμα του Tom Martino. Ο Tom Martino ακούγοντας τα παράπονα του αγοραστή, ανέφερε ότι οι ιδιοκτήτες του καταστήματος έλεγαν ψέματα όταν είπαν ότι έλεγξαν τη βάρκα μετά που έκαναν κάποιες επιδιορθώσεις. Το Δικαστήριο δικαίωσε τον Εναγόμενο, λέγοντας ότι, το τι είπε αποτελούσε γνώμη, παρόλο που δεν αποδείχτηκε ότι τα γεγονότα στα οποία βασίστηκε ήταν αλήθεια.

Η απόφαση του πιο πάνω Περιφερειακού Δικαστηρίου υιοθετήθηκε από το Εφετείο, βλέπε John M. Cardner v Tom Martino, Νο. 06-35437, D.C. Νο. CV-05-00769-BR/HU, σελ. 4837, και λέχθηκαν τα εξής:

«…[4] Because Martino’s “lying” statements were made in reliance on the facts outlined on air by Feroglia in the minutes preceding his commentary, like in Partington and unlike in Manufactured Home Communities, no reasonable listener could consider Martino’s comments to imply an assertion of

objective facts rather than an interpretation of the facts equally available to Martino and to the listener. See Partington, 56 F.3d at 1156. As we stated in Partington, when it is clear that the allegedly defamatory statement is “speculat[ion] on the basis of the limited facts available,” 56 F.3d at 1156, it represents a non-actionable personal interpretation of the facts. See id.; see also Haynes v. Alfred A. Knopf, Inc., 8 F.3d 1222, 1227 (7th Cir. 1993) (“[I]f it is plain that the speaker is expressing a subjective view, an interpretation, a theory, conjecture, or surmise, rather than claiming to be in possession of objectively verifiable facts, the statement is not actionable.”).

Επίσης στη σελ. 4838 αναφέρεται:

«…[6] We conclude that the Appellants have not presented substantial evidence to support a prima facie case that Martino’s reliance on Feroglia’s story was unreasonable or negligent. The declarations submitted by the Appellants show that Feroglia’s statements may have been false, but do not show that Martino was negligent or unreasonable in relying on Feroglia’s story, given the nature of talk shows, such as his. At most the declarations show only that Martino’s show did not contact Appellants before putting Feroglia’s call on the air, but such prior investigation is not required in the context of a radio show that takes live calls on the air. Additionally, Appellants were given the opportunity to call in to the program and explain their version of events but chose not to do so.

[7] We decline to apply a lesser standard than the “reasonable reliance” standard because it would be unreasonable to require a speaker to determine the actual truth or falsity of every fact the speaker relies on before stating his or her opinion. A lesser standard than the “reasonable reliance” standard, as proposed by Appellants, would chill speech and frustrate the purpose of the First Amendment.

Επίσης στη σελ. 4839, λέχθηκε:

«…[8] Martino’s “lying” statements were also not sufficiently factual to imply a false factual assertion. Rather, the statements were more like the accusation that Underwager was “perseverating” regarding his professional credentials — an accusation that is a “nonactionable rhetorical hyperbole, a vigorous epithet used by those who considered [the appellant’s] position extremely unreasonable.” Underwager, 69 F.3d at 367 (internal quotation marks omitted). Martino made at least two loose, hyperbolic statements during the broadcast, which were an obvious exaggeration (“Polaris sucks” and “Polaris Industries plus Mt. Hood Polaris equals sucks”), so that it would be understood that the contested statements were the type of obvious exaggeration generally employed on Martino’s program and held to be nonactionable in Underwager, 60 F.3d at 361, not false factual assertions.»

Το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων στην υπόθεση Flux v Moldova Application No. 28702/03, (2010) 50 E.H.R.R.34, 20 Nevember 2007, απεφάσισε:

«…2. Freedom of expression: interference; “prescribed by law”; “protection of the reputation or rights of others”; “necessary in a democratic society”; proportionality; politician; issue of public interest (article 10)

H4 (a) The decisions of the domestic courts and the award of damages made against the applicant amounted to an interference with its right to freedom of expression under art.10(1).

The interference had had a legal basis in the relevant domestic law and the provisions in question were accessible and foreseeable; accordingly, it had been “prescribed by law” for the purposes of art.10(2) . Further, the interference had served the legitimate aim of protecting the reputation of S. [23]–[25]

H5 (b) The applicant had been held liable for being unable to prove the truth of several of the statements contained in the article in question. The relevant paragraph of the article had consisted of both statements of fact and value judgments. The domestic courts had found that the entire paragraph was untrue, including the value judgments. While the existence of facts could be demonstrated, it was not possible to prove the truth of a value judgment and a requirement to that effect infringed freedom of opinion, which was a fundamental part of the right secured by art.10 . The applicant could not have been expected to prove the “truth” of its own opinions about the published facts, which the domestic courts had not held to be incorrect.

[28]–[29].

H11 (h) In summary, given the importance of the issues raised in the article in question, the fact that most of the article had not been considered to be untrue or abusive, that the applicant had faced particular difficulties in proving events which had occurred long before the proceedings were initiated, that any damage caused to S would have substantially diminished with the passage of time, that some of the statements for which the applicant had been held liable Page2 constituted value judgments not susceptible of proof and the high level of the award of damages made by the domestic courts, the interference had not corresponded to a pressing social need and thus had not been necessary in a democratic society. Accordingly, there had been a violation of art.10 . [35]».

Στην υπόθεση Branson v Bower [2001] E.M.L.R. 32, 24 May 2001, ο γνωστός επιχειρηματίας Richard Branson κίνησε αγωγή εναντίον μιας εφημερίδας, η οποία δημοσίευσε ένα Άρθρο που του απέδιδε ότι είχε ανέντιμα κίνητρα, όταν ανακοίνωσε ένα διαγωνισμό για φιλανθρωπικούς σκοπούς. Συγκεκριμένα στην εισαγωγή της απόφασης του Εφετείου, αναφέρονται μεταξύ άλλων τα εξής:

«……The defendant in his defence denied the meanings alleged and pleaded defences of justification, fair comment and qualified privilege. On the trial of a preliminary issue the judge ruled that the words complained of were comment and not statements of fact. The claimant appealed…..»

Το Εφετείο υιοθέτησε την πρωτόδικη απόφαση και είπε τα εξής:

8 The judge, having set out the facts, recorded arguments on behalf of the respondent based upon the jurisprudence of the European Court of Human Rights in the context of Article 10 of the European Convention on Human Rights. He then said:

In this jurisdiction it happens that we have a civil law of defamation which is sophisticated and highly developed and includes a range of defences for the media. Furthermore it has been stated on a number of occasions, at the highest judicial level, that our law in this respect is consistent with the imperatives and safeguards of the European Convention. (See for example the remarks of Lord Goff in Attorney-General v. Guardian Newspapers (No. 2) [1990] 1 A.C. 109 at 283–284, and of Lord Keith in Derbyshire County Council v. Times Newspapers [1993] A.C. 534 at 551.) It is clearly my duty to apply English domestic law and, in doing so, to have regard to the principles of the Convention as explained and developed in Strasbourg.

It cannot be stated baldly, in my judgment, as a matter of English law, that a defendant can be exonerated from the need to prove the truth of factual defamatory statements if it is unreasonable or impossible to do so. It is well established, for example, that a person is regarded as having a good name, and defamatory words are presumed to be false unless and until a defendant takes on the burden of proving them to be true. That principle was reaffirmed as recently as March 1999 in the Court of Appeal in McDonald’s Corporation v. Steel [unreported]. Nevertheless the law of defamation recognises that it is unreasonable *804 to require a defendant to prove the truth of every defamatory statement, and provision is duly made. For example, we have the rule that a defendant only has to prove the libel to be substantially true. What has to be justified is the real “sting” of the libel. That principle has been supplemented by s.5 of the Defamation Act 1952.

If the allegations can truly be classified as comment rather than fact, then a defendant is not required to prove the words to be objectively true. He will have a complete defence if he can bring himself within the defence of fair comment. There may be difficulties, on any given set of facts, about whether the words are to be classified as comment or not, but the principle is clear. So, too, a journalist will not be required to prove words to be true if they were published pursuant to a legal, social or moral duty and the subject matter was of legitimate public interest. See e.g. Blackshaw v. Lord [1984] Q.B. 1and Reynolds v. Times Newspapers to which I have already referred.

It is by affording defences of this kind that English law gives effect to the general (and in itself uninformative) proposition that it is not always reasonable for a journalist, or other defendant in libel proceedings, to have to establish the objective truth of what he has said. I must be guided by these principles, rather than deciding subjectively whether, on the facts of this or any other case, it seems to me reasonable for a defendant to have to establish a defence of justification. It is necessary, after all, to remember that the European Convention itself values predictability and certainty so that citizens can know so far as possible, if necessary with legal advice, what the legal consequences of their conduct may be.

Furthermore exceptions to the right to freedom of expression as contemplated by Article 10(2) must be “prescribed by law”, whether it be judge-made common law or statutory provision. That is a further reminder that one has to apply domestic law, so far as one’s limitations permit, in a principled and rational manner. If one applies the English law of defamation properly, there should be no reason to think that the principles underlying the Convention are infringed. One area in which there might appear to be a divergence, relevant in the present case, between English jurisprudence and that of Strasbourg is that relating to how to treat a journalist’s attribution of motives. The traditional English view is exemplified in the words of Bowen L. J. in Edgington v. Fitzmaurice [1885] 29 Ch.D. 459 at 483 to the effect that: “The state of a man’s mind is as much a fact as the state of his digestion.”

This approach has in the past been reflected also in the law of fair comment. See, for example, Campbell v. Spottiswoode [1863] B. & S. 769 at 776 and the discussion in Gatley on Libel and Slander (9th ed.), at paragraphs 12.24 to 12.26. More recently, however, the courts have been readier to treat the attribution of motive, in some cases, as matters of inference or comment. Miss Page submits that they should, indeed, be even readier to do so in the light of Neilson & Johnsen v. Norway. In the end, however, as the court in Strasbourg recognised, any such classification must depend upon the words actually used and upon their context.

In any event, the boundary between fair comment and justification *805 sometimes becomes a little fuzzy when the court has to address defamatory words couched in the form of the author’s inferences of fact from the material set out or referred to in the body of an article. English law recognises in such cases that the validity of inferences can be a matter of opinion and thus susceptible to a defence of fair comment. Thus, if a journalist makes inferences as to someone’s motives, that may be treated as the expression of an opinion even though the inference drawn may be to the effect that there exists a certain state of affairs (including a state of mind): see Gatley (9th ed.), paragraph 12.10 and Kemsley v. Foot [1952] A.C. 345 at 356. I see no obvious inconsistency between these important principles of English law and what was said so recently in Neilson & Johnsen v. Norwayat paragraph 50. It was clear that the court in Strasbourg was addressing the wording of particular statements in their context, and that they were intended to convey the applicants’ own opinions. It was also said that they were thus akin to value judgments. I do not need to go so far as to draw any such analogy here. The first ruling I have to give is whether the words complained of should be classified now as comment or fact; or whether I should leave the issue to be resolved by the jury at trial as Miss Rogers submits is the appropriate course.

In my judgment, Mr Bower seems to have been expressing a series of opinions about the motives of the claimant, based on inferences from facts identified or referred to in his article. In order for fair comment to succeed, Mr Bower will need to prove the underlying facts from which the inference is drawn. He will need also at trial to pass the usual objective test that operates in the law of fair comment; that is to say, to show that the opinions are such that a reasonable person could hold them in the light of the facts proved at trial (or admitted). It will be for Sir Richard Branson, if he can, then to prove that Mr Bower was malicious in what he wrote.

Miss Page has pointed out that any reasonable reader will see straight away from the nature of the allegations, relating as they do to the claimant’s state of mind, that Mr Bower cannot have direct knowledge and that he must accordingly have been expressing his own views or inferences. There is here no uncertainty about that, such as to require the jury to express its own conclusion on the issue of fact or comment. I am bound to say that I agree with Miss Page’s submission about that.

Στην υπόθεση Steel & Morris v United Kingdom, [2005] E.M.L.R. 15, 15 February 2005, δύο άτομα που δεν ήταν δημοσιογράφοι, κυκλοφόρησαν δυσφημιστικό υλικό εναντίον των McDonalds. Το υλικό αυτό περιείχε πολύ σοβαρές κατηγορίες, όπως για παράδειγμα ότι η Εταιρεία είναι ανήθικη, εκμεταλλεύεται τα μικρά παιδιά κλπ.

Το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο στην απόφαση του αναφέρει:

«..Η18 7. The defamation proceedings and their outcome amounted to an interference with the applicant’s rights to freedom of expression. The interference was prescribed by law. The issue was whether the interference was necessary in a democratic society.

Hertel v Switzerland (1999) E.H.R.R. 534 followed.

H19 8. Is necessary the proportionality of any interference, a distinction was drawn between statements of fact and value judgments. Facts might be demonstrated but the truth of value judgments was not susceptible of proof. Where a statement amounted to a value judgment, the proportionality of any interference might depend on whether there was a sufficient factual basis for the impugned statement, since even a value judgment without any factual basis might be excessive.

Feldek v Slovakia (2001-VIII) ECHR followed.

H20 9. Political expression, including expression on matters of public interest and concern, required a high lrvrl of protection under Art. 10. The leaflet contained very serious allegations on topic of general concern.

Thorgeirson v Ireland (1992) 14 E.H.R.R. 843 and Hertel v Switzerland (1999) 28 E.H.R.R. 534 followed.

H21 10. It was irrelevant that the applicants were the applicants were not lournalists. In a democratic society small and informal campaign groups had to be able to carry on their activities effectively. There was a strong public interest in enabling groups and individuals outside the mainstream to contribute to be public debate by disseminating information and ideas on matters of general public interest.

Περαιτέρω σας παραπέμπω σε ένα καινούριο κεφάλαιο, που εισήχθη πρόσφατα με την εξέλιξη της τεχνολογίας, γνωστό ως “Gripe Site”, το οποίο αποτελεί ένα εργαλείο για όσους απλούς αδύναμους ανθρώπους ετοιμάζουν μια ιστοσελίδα για να εκφράσουν τα παράπονα τους εναντίον μεγάλων εταιρειών, με τους οποίους είχαν εμπορικές συναλλαγές. Φαίνεται ότι τα Δικαστήρια θεωρούν ότι, τα όσα εκφράζουν οι καταναλωτές μέσω αυτών των ιστοσελίδων, έστω και υπερβολικά, δεν αποτελούν δυσφήμιση εφόσον αποτελούν έκφραση γνώμης που στηρίζεται στις εμπειρίες τους.

Βλέπε:

  1. Court Finds ‘Gripe Site’ Is Protected Free Speech, Not Defamation New York Law Journal/November 1, 2005

  2. Rivera Technology Law – Internet Defamation Lawyer – Gripe Sites

  3. Strategies for Blocking Internet “Gripe” Sites and Internet Complaint Sites

  4. Court Protects Blogger Gripe Sites

  5. 92-year-old’s website leaves oil giant Shell-shocked (The Guardian, Monday 26 October 2009)

Έχοντας υπόψη την πιο πάνω Νομολογία και την τάση, τόσο των Κυπριακών Δικαστηρίων, όσο και των Ευρωπαϊκών, αλλά και των Δικαστηρίων της Αγγλίας και Αμερικής όπου ισχύουν οι ίδιες αρχές με την Κύπρο και στηριζόμενος στα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης και τις συνθήκες και τον τρόπο που ανέβασε την ιστοσελίδα του στο διαδίκτυο ο Εναγόμενος 1, δεν στοιχειοθετείται το αδίκημα της δυσφήμισης και η απαίτηση των Εναγόντων θα πρέπει να απορριφθεί.

Θεωρώ σκόπιμο να παραπέμψω το δικαστήριο σας στην πολύ χρήσιμη καθοδήγηση που έκανε ο δικαστής Diplock J αναφορικά με το κατά πόσο ένα σχόλιο είναι έντιμο, στην υπόθεση Silkin v. Beaverbrook Newspapers Ltd. and Another [1958] 1 WLR 743, Tab 5, at 749:

Would a fair-minded man holding strong views, obstinate views, prejudiced views, have been capable of making this comment? If the answer to that is yes, then your verdict in this case should be a verdict for the defendants. … If you were to take the view that it was so strong a comment that no fair-minded man could honestly have made it, then the defence fails and you would have to consider the question of damages.”See also Halsbury’s Laws of England, Vol 28, 4th ed (Reissue:1997), para 145.

Επίσης σημαντικό είναι τα όσα έχε αναφέρει ο Lord Nicholls σε σχέση με το τι αποτελεί κακόβουλη σχόλιο στην υπόθεση tse wai chun paul v. ALBERT CHENG (2000) 3 HKCFAR 339 at p 360I to 361D:

My conclusion on the authorities is that, for the most part, the relevant judicial statements are consistent with the views which I have expressed as a matter of principle. To summarise, in my view a comment which falls within the objective limits of the defence of fair comment can lose its immunity only by proof that the defendant did not genuinely hold the view he expressed. Honesty of belief is the touchstone. Actuation by spite, animosity, intent to injure, intent to arouse controversy or other motivation, whatever it may be, even if it is the dominant or sole motive, does not of itself defeat the defence.»

Επίσης σημαντικά είναι όσα λέχθηκαν στην Merivale v Carson, Court of Appeal (1887) 20 QBD 275; 58 LT 332; 4 TLR 125, Lord Esher MRQ (the meaning of fair comment):

is the article in the opinion of the jury beyond that which any fair man, however prejudiced or however strong his opinion may be, would say of the work in question Every latitude must be given to opinion and to prejudice, and then an ordinary set of men with ordinary judgment must say whether any fair man would have made such a comment on the work” “ mere exaggeration, or even gross exaggeration, would not make the comment unfair. However wrong the opinion expressed may be in point of truth, or however prejudiced the writer, it may still be within the prescribed limit.”

in some other case the alleged libel would not be beyond the limits of fair criticism, and it could be shown that the defendant was not really criticizing the work, but was writing with an indirect and dishonest intention to injure the plaintiffs, still the motive would not make the criticism a libel….” the mind of the writer would not be criticised.

Field J in his guidance to the jury gave a very wide limit: “if it is no more than fair, honest, independent, bold, even exaggerated, criticism, then your verdict will be for the defendant.

Είναι έκδηλο Εντιμότατε από τα γεγονότα ότι ο Εναγόμενος 1 δημοσίευσε τα όσα δημοσίευσε, διότι γνήσια πίστευε ότι οι Ενάγοντες τον ξεγέλασαν και τον αδίκησαν. Ήθελε να μοιραστεί την εμπειρία του και με άλλους πιθανούς αγοραστές ακινήτων, καθώς επίσης να προσελκύσει δωρεάν συμπαράσταση και συμβουλές για το πρόβλημα του από άλλα άτομα. Ο στόχος του δεν ήταν κακόβουλος. Απλά χρησιμοποίησε την ονομασία lying builder και μετά παράθεσε τα γεγονότα παραθέτοντας έγγραφα στα οποία βασίστηκε για να καταλήξει στα συμπεράσματα του, ότι τον ξεγέλασαν οι Ενάγοντες.

Είναι θεμιτό να δίνεται η ευκαιρία στους καταναλωτές να εκφράζουν τα παράπονα τους, διότι αυτό βοηθά και άλλους καταναλωτές να είναι προσεκτικοί και αναμφίβολα αποβλέπει στο δημόσιον συμφέρον και προστατεύει το δικαίωμα της ελευθερίας της σκέψης και της ελευθερίας του λόγου.

Είναι γι’ αυτό τον λόγο που τα δικαστήρια ανέχονται ακόμα και υπερβολές στους αρνητικούς χαρακτηρισμούς και εκφράσεις που χρησιμοποιούνται από άτομα εναντίον εταιρειών η προσώπων, με τους οποίους είχαν εμπορικές συναλλαγές και έμειναν δυσαρεστημένοι.

ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ

Συνοψίζοντας για τους λόγους που έχω αναφέρει πιο πάνω, θα πρέπει να απορριφθεί στο σύνολο της η απαίτηση των Εναγόντων.

Αναφορικά με την ανταπαίτηση των Εναγόμενων 1 και 2, πιστεύω ότι κατάφεραν να αποδείξουν στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων, ότι οι Ενάγοντες παραβίασαν τους όρους της Συμφωνίας και διεκδικούν αποζημιώσεις ως η απαίτηση τους, πλέον έξοδα, ως αναλύουμε πιο πάνω στην Αγόρευση μας.

Καταχωρήθηκε την 29 / 5 / 2012

Γιάννος Γ. Γεωργιάδης
Δικηγόρος Εναγόμενων 1 και 2

Complaint to the Competition and Consumer Protection Service

Dear Mr Christos Solomonides,

Violations of Consumer Protection Regulations

I am writing to you as the enforcement agency of unfair commercial practices. I would like you to repair the harm caused by my property developer and to take appropriate action against misleading industry advertising. The property industry in Cyprus falsely claims that a contract deposited at the land registry secures your rights and prevents your house being sold again without your consent.

As you may recall, I copied you on a letter dated 19th May 2011 to the Attorney General of the Republic regarding a double selling fraud under Section 303a of the criminal code. I have attached that letter along with their response dated 3rd June 2011 (Attachments 01 & 02). In my letter I requested final clarification and asked a few direct questions:-

“…as the law stands today, how many times can a property developer sell the same house before it becomes a criminal offence? And how much money can the developer keep from each buyer? In our case the same house was sold twice and the developer kept all our money paid (some 50% of the house price).”

The response is clear, that even with the deposit of a contract in the land registry, it is not a criminal offence for a developer to sell the same property over and over again and keep the money from each purchaser. Once again, according to the attorney general this is a civil issue and he gives no indication of plans to criminalise:-

“Having carefully examined the content of your letter we form the view that the raised issues concern matters falling within the sphere of civil law for which the Attorney General of the Republic, being the exclusive legal adviser of the government, cannot offer any advice. You may, if you wish to pursue such matters further before the civil courts of Cyprus, consult a practising lawyer of your choice.”

I consider any fair and reasonable jurisdiction would prohibit in all circumstances the double selling of the same property and would prosecute this act as a criminal fraud. However, the Republic seems adamant in protecting this developer and the courts have left it open for others to follow.

I am copying this letter to the Office of Fair Trading (OFT) in the UK and will be writing to them separately. I will be informing the OFT and our MEP’s of this breach of consumer protection and seeking the immediate cessation of selling Cypriot ‘off-plan’ property within the UK. There can be little doubt that this is the most dangerous of unfair practises facing buyers today.

The double selling of our house
On the 23rd August 2005 my wife and I bought a house from Christoforos Karayiannas and Son Ltd. It was an ‘off plan’ property with a delivery date of the 1st July 2006. Our contract was deposited in the land registry for specific performance. In February 2006 we disagreed with the developers because of changes they had made to the plans which were in breach of contract. At this stage, the property was midway through construction and we had paid CYP £66,000 in payments. Despite the changes to the plans which ruined the privacy of our garden, we felt we had little choice but to continue with the purchase and kept up all payments.

After increased animosity, the developers tried to bully us out of contract. They wished to sell our house at a higher price and remove us as critics from the development site. At this stage the developers wrote stating that they will “retain the money already paid” and “will never ever deliver to you [us] the house”. A civil case for breach of contract was started (Case No. 356/2006).

In February 2007 we discovered that our house had been resold to another British family. On the 20th March 2007 we wrote to the family but got no response. We followed this up with a letter from our lawyer on the 17th May 2007 (Attachment 03) and a reply came back on the 30th May 2007 (Attachment 04) stating that they had bought in good faith after they were told a previous contract had been cancelled. This was first brought to the attorney generals attention late 2007 requesting criminal proceedings under section 303a of the criminal code.

Criminal Code section 303A.
(1) Any person who, with intent to defraud, deals in immovable property belonging to another is guilty of a felony and is liable to imprisonment for seven years.

(2) For the purposes of the present section a person shall be deemed to be dealing in immovable property where (a) [that person] Sells to another, or rents to another, or mortgages to another or encumbers in any way, or makes available for use by another immovable property, or

(b) advertises or otherwise promotes the sale or renting out or mortgaging or charging in any way to another of immovable property or the use thereof by another, or

(c) concludes an agreement for the sale to another, or the renting out to another, or the mortgaging to another, or the charging in any way to the benefit of another, or the use by another of immovable property, or

(d) accepts the immovable property which is the object of the dealing as this is defined in the present subsection. On the 2nd September 2008 our lawyer wrote another letter chasing the attorney general for action (Attachment 05). In November 2008 we got the response that the file had been studied and that it had been ascertained that no criminal offence has been committed (Attachment 06). My family was left with little choice but to pay for a private criminal prosecution under the above law.

Private Criminal Prosecution
During the case we presented evidence that satisfied the essential prima facie elements to the judge. This included, our contract still lodged at the land registry, proof our house was resold and occupied and a High Court precedent stating that a contract in the land registry secures ones rights as beneficial owner. In common law jurisdictions, prima facie denotes evidence that – unless rebutted – would be sufficient to prove a particular proposition. The accused gave no evidence, choosing to remain silent, as is their right. At the conclusion of the case in January 2011, the judge even without hearing a rebuttal seemingly went against her own prima facie decision. The judge sided with the developer and the occupant and acquitted them of all charges. This shocking conclusion was covered in the Cyprus Mail (Attachment 07). I have attached my lawyer’s final submission and the judges ruling (Attachments 08 & 09).

Civil Case
Despite filed in 2006, our civil case is not due for hearing till the end of 2011. Our house is still occupied by the second buyer. The developer still retains our money which has prevented us from buying elsewhere and we live in rented accommodation in the UK. It is grossly unfair for us to be put on the very long and protracted journey towards remedy in the civil courts which is both costly and time-consuming while in contrast the developer enjoys our money to further his own business. The civil courts run a haphazard schedule with no priority given to cases of immovable property. It will be argued that this is in breach of article 30 of the constitution. The Republic cares little that my family lives in rented accommodation with our lives in limbo.

Unfair commercial practices
I consider that our property developer Christoforos Karayiannas and Son Ltd has infringed Directive 2005/29/EC and the Cyprus Law 103 (I) /2007 which transposes it. Dangerously, in light of the attorney generals response and the court ruling in our private criminal case violations of false advertising are now being committed throughout the property industry.

False Advertising
When buying property in Cyprus we like everyone else believed that the deposit of our contract in the land registry secured our rights, protected our interests and that we would become the equitable owner of the property purchased. This is the message from every estate agent, lawyer and developer in the property industry.

Here are some examples specific to our case:-

From Christoforos Karayiannas and Son Ltd’s promotional material:-

“From the minute your contract of sale is registered at the land registry department the property is officially yours and you can sell your property the next minute.”

From the brochure of the Pittadjis Law Firm of Paralimni. The lawyers who sold our house to another without our knowledge:-

“By having the purchase contract deposited at the L.R.O. The buyer not only secures his interest in the property but he also prevents the owner of land/vendor from transferring the property to a third party
without his knowledge.”

Dangerously, this rhetoric comes from the highest levels of government:-

In July 2009 while addressing the title deeds issue, Mr Neoclis Sylikiotis, Minister of the Interior stated:-

“It must also become clear that the ownership status of a buyer owner of immovable property in Cyprus is definitely secured and cannot be challenged, as long as the buyer-owner has submitted the buying-contract to the Department of Lands and Surveys.”

These claims are deceptive and materially inaccurate and such practises are banned under Consumer Protection Regulations (CPRs). Had we have known that our developer can sell our house to another and keep our money despite our contract in the land registry then we would never have bought in Cyprus. It is grossly unfair that this fraud is not a criminal offence and consumers must be made aware of this and that it may take up to ten years for satisfaction in the civil courts of Cyprus.

Physical Assaults
I have suffered two assaults by these developers (father and son). The first assault was in 2006 for talking to other customers on Phase 1 of my development. The second assault in 2008 was for simply going to take photos of my house. In this assault my hired car was rammed and after a sustained attacked I was hospitalised for six days and it was six months till I was fully recovered. I have attached details of their civil and criminal convictions in these matters (Attachment 10 & 11). However, the handling of theses cases and the leniency of the courts are subject to a High Court appeal and a matter for the ombudsman (the anti-discrimination body).

Associations
Christoforos Karayiannas and Son Ltd, claim and display that they are members AIPP (The Association of International Property Professionals) http://www.karayiannas.com.cy/. They are not members, they were expelled some time ago. http://www.aipp.org.uk/news/use-of-aipp-logo-by-nonmember-companies/

They also display the trust and quality marks of:-

The Federation of overseas Property Developers, Agents and Consultants.
The Cyprus Chamber of Commerce and Industry.
The Cyprus Land & Building Developers Association.
FIABCI (International Real Estate Federation)

A trader who has been approved, endorsed or authorised by a public or private body who then does not comply with their terms is in breach of CPRs. Displaying these endorsements built false confidence, unduly influenced us and is considered an unfair commercial practise in all circumstances.

Request for Action
I understand that as the Competition and Consumer Protection Service (CCP Service) you are the competent government service responsible for the enforcement of Consumer Protection Regulations (CPRs). Consequently, when the CCP Service becomes aware of any infringement of CPRs, it must, as soon as possible, take all the necessary enforcement measures to bring about the prohibition or cessation of the infringement committed by any supplier of goods. You have extensive powers to investigate violations of CPRs and powers of civil and criminal enforcement. This is to say that you could take court action on our behalf.

We wish to immediately obtain from our developer a full refund of our monies paid plus interest and damages. In light of the attorney generals response and the recent court ruling, I request that you safeguard consumer interests and address the inaccuracies promoted within the property industry and do everything in your power to prevent this happening again. Clearly, my family have been suffering for years as a result of buying property in Cyprus. My family’s plight will be broadcast on ITV’s “Homes from Hell” TV show in August. I have been protesting our situation for years in both Cyprus and abroad including outside property exhibitions in the UK. We took on the burden of a private criminal prosecution with no investigative powers and at great expense. I am very disappointed that I was unaware of your service and your far reaching powers and am grateful to the Cyprus Property Action Group (copied) who recently made this public in the Cypriot press. It is my expectation that you will conduct a thorough investigation of these allegations and take appropriate action. If the developer will not provide an immediate refund of our monies paid plus interest and damages then we need your full weight behind us to champion our civil case and fund the appeal of our private criminal prosecution. I’m sure you will agree that a swift hearing of our appeal at the Supreme Court is in the best interests of the entire property industry.

This unfair practice is happening to us now and Article 3 of the EU Directive 2005/29/EC states that your authority applies to practices ‘before, during and after a commercial transaction.’ As we have not taken possession of our house we are clearly still ‘during’ a commercial transaction. This means that the date on which we signed the contract in August 2005 is completely incidental and is not a reason for you to turn down our request for assistance (Contract Attachment 12).

To end, I would like to thank you for taking the time in reading this. I understand that under Article 29 of the Cyprus Constitution I should be due a response from you within 30 days and I eagerly await your response.

Yours Sincerely,
Cornelius O’Dwyer

28th June 2011

Double selling fraud: the O’Dwyer judgement

FOR at least five years, the main complaint by Cyprus property buyers, particularly foreigners, has been non-issuance of Title Deeds. Typically, the developer has taken a prior mortgage on the land, which was either unannounced or deliberately hidden but, in any event, not revealed because of non-existent or negligent searches.

Non-discharged mortgages add to developer foot dragging and bureaucratic delays. Some 130,000 properties are still awaiting their Title Deeds, typically 7-15 years or more.

However, some cases have also involved alleged ‘double selling’ fraud whereby the developer sells a property to Party A, fails to lodge the contract with the Land Registry and then sells it again to Party B (possibly for a higher price) but fails to reimburse Party A. There are also alleged variants of this scam.

The most high profile case involves Mr Conor O’Dwyer who bought a property in Frenaros from Karayiannas developers. O’Dwyer brought a number of legal actions against the developers. One action, a private criminal prosecution for fraud under section 303A of the penal code, received judgement on 20th January 2011.

O’Dwyer had reported his allegations to the Police and the Attorney General who declined to act. He then felt obliged to prosecute both the developers and Michelle McDonald, the second buyer who now occupies the property.

This whole saga has received massive coverage in the English media but scant attention in the Greek language media. However, it would be unwise for anyone to ignore the huge negative implications for property buyers and for Cyprus.

Real protection or a mirage?

For many years, the standard claim by the Cyprus government, developers, lawyers and estate agents has been that a buyer of immovable property is absolutely protected once his sales contract is lodged with the Cyprus Land Registry.

This claim, supported by a precedent Supreme Court ruling, has been their main counter to the avalanche of allegations, criticism, anger and demands for justice from property buyers, largely from foreigners and their MEPs.

Indeed, on 22nd July 2009 the Minister of the Interior Mr Neoclis Sylikiotis issued a lengthy official statement about the Title Deeds scandal, noting that “those allegations are entirely unsustainable”.

He further clarified that “the current system and the existing legislation protects buyers and their ownership status”. He went on: “…..the ownership status of a buyer-owner of immovable property in Cyprus is definitely secured and cannot be challenged, as long as the buyer-owner has submitted the buying-contract to the Department of Lands and Surveys”.

Finally, he emphasized that “….there is something that one must not forget. Nobody and no Authority anywhere can ever challenge the property rights or ownership status of buyers of immovable property within the territory which is under the control of the Republic of Cyprus”.

A few days earlier, in a letter to Graham Watson MEP, Mr Sylikiotis had stated: “……buyers of immovable property are protected, once they deposit the Contract of Sale at the appropriate District Office of the Department of Lands and Surveys according to the Sale of Lands (Specific Performance) Law, Cap 232”.

What possibly could be doubted from such emphatic statements from the Minister himself, backed up a Supreme Court ruling? Well, the judge in the private criminal prosecution brought by O’Dwyer clearly thought otherwise.

The judgement

The defendants were found not guilty of ‘double selling’ fraud. Apparently, the judge decided that the prosecution had failed to prove, as required under criminal law, that the defendants had committed fraud ‘beyond all reasonable doubt’.

In my opinion as a non-lawyer, the prosecution would have had to prove a deliberate intention to permanently deprive the rightful owner of his property.

The judge acknowledged that O’Dwyer was the rightful owner and that he had lodged his sales contract at the Land Registry. She further acknowledged that he had made stage payments as per contract and that the developers had not returned his money, despite having re-sold the property to another person. The fact that the developers apparently have never offered or made any reimbursement of his money appears to demonstrate a deliberate intention to permanently deprive him of the property.

Under civil law, res ipsa loquitur (the thing speaks for itself) and ‘on the balance of probabilities’ would apply.

However, this was a criminal case and the judge felt that intent was not proven beyond all reasonable doubt. What other logical reason can be put forward for what they did? It cannot have been just an error or forgetfulness, as the matter was brought swiftly to their attention. By eliminating other potential defences such as insanity and intoxication, that just leaves ‘lack of intent’ and the purposefulness with which they went about it strongly suggests intent. After all these years and no hint of a repayment, the intent also looks pretty permanent! However, just as disturbing, and contrary to the precedent Supreme Court ruling, the judge also stated that lodging of a sales contract at the Land Registry does not automatically confer protection against ‘double selling’: “the fact they (plaintiffs) submitted a sales contract to the Land Registry did not mean they automatically and in perpetuity have become the ‘owners’ (as they mean it) of the residence.”

This judgment thus cancels the standard claim by government, developers, lawyers and agents that buyers are absolutely protected.

An appeal is being lodged with the Supreme Court and so the judge’s reasoning would be examined and evaluated formally when the appeal is heard.

The implications

Nevertheless, regardless of the final verdict on appeal, immense and irreversible damage has already been inflicted internationally by this and other cases on the Cyprus property market and the general reputation of Cyprus.

O’Dwyer alone is engaged in several other cases against his developers. They have already been found guilty of assaulting O’Dwyer in two separate cases and a civil claim for damages against them is still pending.

The Cyprus Property Scandal is not just about Title Deeds but the totality of factors that influence potential new buyers. Many existing foreign buyers report that they now feel terrified and their ‘Cyprus dream’ has been shattered. Potential new buyers simply strike Cyprus off their prospect list when they see earlier buyers being treated so badly.

Cyprus courts have no juries but millions of media and Internet users around the world, including potential new buyers of Cyprus properties, have become the proxy jury in the O’Dwyer cases and all the other horror stories they read or hear about. With yet more TV exposés imminent in the UK, there seems no end in sight to Cyprus’s property market woes.

Decent developers, lawyers and estate agents that I know (yes, they do exist) are exasperated and fearful of the obvious negative long-term impact on an already flat market. No sizeable developer can rely solely on domestic sales but what foreigner will buy here now?

The Cyprus economy also cannot afford to delay any recovery of its property sector. Prior to the downgrading of Cyprus’s financial ratings by Moodys, S&P and Fitch in recent weeks, Moody’s had cited Cyprus’s ailing property sector as a factor “as it remains a risk area with weak demand and unclear growth prospects”.

This deep self-inflicted wound requires urgent, radical treatment – not a sticking plaster, an aspirin and a hope that the patient will simply recover naturally. However, on Cyprus’s past record of inaction on these matters, the prognosis looks decidedly bleak.

©2011 Alan Waring
(This article first appeared in the Financial Mirror)
To read comments on this article from expats in Cyprus see the Cyprus Property News

Dr Alan Waring is an international risk management consultant with extensive experience in Europe, Asia and the Middle East with industrial, commercial and governmental clients. He is a Fellow of the Institute of Risk Management and is a founding member of the IRM Cyprus Regional Group. Contact info@dralanwaring-riskconsultants.com.

Corporate Risk and Governance: An End to Mismanagement, Tunnel Vision and Quackery
Corporate Risk and Governance: An End to Mismanagement, Tunnel Vision and Quackery

O’Dwyer decision another nail in the property coffin

ALTHOUGH we are not legal experts and cannot express an informed opinion on the legal intricacies of court cases, there is point raised in the judgement of the O’Dwyer vs Karayiannas Developers case that makes no sense at all. In her judgment, the judge noted that “the fact they (plaintiffs) submitted a sales contract to the Land Registry did not mean they automatically and in perpetuity have become the ‘owners’ (as they mean it) of the residence.”

This is a bewildering view that would suggest that the irrevocable right to property is not protected by the law in Cyprus. If a sales contract for a property that is submitted to the Land Registry does not mean the buyer has become the owner in perpetuity, then we have a serious problem with our laws.

How and when would a buyer become the legal owner of a piece of real estate in perpetuity? Are we to believe that our law does not always safeguard the right to ownership of property?

These are very important questions that nobody should be asking in a country in which there is rule of law. The protection of property rights is one of the fundamental principles on which democracies are built. Yet the judge in the above-mentioned case did not believe that submission of a sales contract to the Land Registry was enough to guarantee a person’s property rights. If this is the case, and the judge understands the law better than us, people should be told how their property rights are protected when they buy real estate.

Until this judgment was issued, most people were under the impression that once a sales contract was submitted to the land registry, the ownership of the buyer was indisputable. There is a Supreme Court decision supporting this position, but the judge in the O’Dwyer case either disagreed with it or was not aware of it. Whatever her reasons, her decision was another nail in the coffin of the Cyprus property market, as it served to reinforce the widely held view among foreigner buyers that Cyprus law offers little protection to property buyers.

There could not have been a worse advertisement for the Cyprus property market than this decision. When a judge rules that not even submission of a sales contract to the Land Registry safeguards property rights, what foreigner, in his right mind, would consider buying a holiday home in Cyprus?

Editorial: Published on January 29, 2011
Copyright © Cyprus Mail