Another try with the Ministry of Energy, Commerce, Industry and Tourism

Vassilis Sergiou
Commerce and Industry Officer
Ministry of Energy, Commerce,
Industry and Tourism
6, Andreas Araouzos street,
CY-1421, Nicosia,
Cyprus
Tel: +357 22867191 Fax: +357 22375120
vsergiou@mcit.gov.cy

16th April 2015

RE: The double selling of our house

Dear Ms Sergiou,
Thank you for your recent correspondence where you expressed willingness to reopen an investigation into our complaint. We have copied this letter to your counterpart agencies in the UK and will write to them directly in the hope that you can work together collectively towards a resolution for our case and better protection for others.

Kindly note, that since submitting our complaint in June 2011, we have moved address and it took a while for your letter to reach us.

Since 2011 we’ve proceeded with court action, we are awaiting an appeal and your assistance is still desperately required. So far, we have found no solace in the legal system, the courts have been viciously uneven, the property developer remains unpunished and continues to advertise the same false claims today.

Dangerously, one of our cases outlined below, made precedent at the Supreme Court and has now exposed consumers to a high risk that is unique to Cyprus and which needs addressing. In brief, a contract deposited at the Land Registry, no longer means you are the beneficial owner of that property. It is no longer a criminal offence for the developer to sell that same property over and over again. This is now a civil issue and the buyer must first prove to the civil courts any claim over the property. This, as our plight shows, will take over a decade to resolve and all that time with the buyers funds in the developers bank account.

Following the format of your attached complaint form.
A. Consumer Information
Mr Cornelius O’Dwyer
[home address]

Β. Company or Trader Information against whom the complaint is lodged
Christoforos Karayiannas & Son Ltd
Karayiannas Shopping Center
1st Floor, Office No.1
152 Griva Digeni
5281 Paralimni-Cyprus
Telephone: +357 23743553
Fax: +357 23730793
Email : info@karayiannas.com.cy

C. Description of the complaint
(Please write a clear description of the complaint. Attach additional pages, if necessary)

We bought a house from the above company to be built with a delivery date of July 2006. We deposited our sales contract in the Land Registry for specific performance. The company unlawfully disregarded that contract and kept all our money. The company immediately sold the same house at a higher price to another family without informing them of our existence.

False Advertising

When buying property in Cyprus, we, like everyone else, believed that the deposit of our contract in the Land Registry secured our rights and protected our interests. This is still the message from every estate agent, lawyer and developer in the industry. Here are some examples specific to our case:-
From Christoforos Karayiannas and Son Ltd’s own promotional material

“From the minute your contract of sale is registered at the land registry department the property is officially yours and you can sell your property the next minute.”

From the brochure of the Pittadjis Law Firm of Paralimni. The lawyers involved in selling our house to another without our knowledge

“By having the purchase contract deposited at the L.R.O. The buyer not only secures his interest in the property but he also prevents the owner of land/vendor from transferring the property to a third party without his knowledge”

Dangerously, this rhetoric also comes from the highest levels of government. Mr Neoclis Sylikiotis,Minister of the Interior stated in July 2009.

“It must also become clear that the ownership status of a buyer-owner of immovable property in Cyprus is definitely secured and cannot be challenged, as long as the buyer owner has submitted the buying-contract to the Department of Lands and Surveys”

Had we known that our developer can sell our house to another and keep our money despite our contract in the Land Registry, then we would never have bought in Cyprus.

Continue reading “Another try with the Ministry of Energy, Commerce, Industry and Tourism”

Correspondence from the Consumer Protection Service

A letter from Vassilis Sergiou of the Competition and Consumer Protection Service of Cyprus (CCPS).
The CCPS express willingness to reopen an investigation into our complaint. We had sent the CCPS a complaint in June 2011 detailing the double selling of our house by Christoforos Karayiannas & Son Ltd.
[gview file=”http://www.lyingbuilder.com/wp-content/uploads/2015/06/consumer.protection.service.171214.pdf” save=”1″]

 

Complaint to the Competition and Consumer Protection Service

Dear Mr Christos Solomonides,

Violations of Consumer Protection Regulations

I am writing to you as the enforcement agency of unfair commercial practices. I would like you to repair the harm caused by my property developer and to take appropriate action against misleading industry advertising. The property industry in Cyprus falsely claims that a contract deposited at the land registry secures your rights and prevents your house being sold again without your consent.

As you may recall, I copied you on a letter dated 19th May 2011 to the Attorney General of the Republic regarding a double selling fraud under Section 303a of the criminal code. I have attached that letter along with their response dated 3rd June 2011 (Attachments 01 & 02). In my letter I requested final clarification and asked a few direct questions:-

“…as the law stands today, how many times can a property developer sell the same house before it becomes a criminal offence? And how much money can the developer keep from each buyer? In our case the same house was sold twice and the developer kept all our money paid (some 50% of the house price).”

The response is clear, that even with the deposit of a contract in the land registry, it is not a criminal offence for a developer to sell the same property over and over again and keep the money from each purchaser. Once again, according to the attorney general this is a civil issue and he gives no indication of plans to criminalise:-

“Having carefully examined the content of your letter we form the view that the raised issues concern matters falling within the sphere of civil law for which the Attorney General of the Republic, being the exclusive legal adviser of the government, cannot offer any advice. You may, if you wish to pursue such matters further before the civil courts of Cyprus, consult a practising lawyer of your choice.”

I consider any fair and reasonable jurisdiction would prohibit in all circumstances the double selling of the same property and would prosecute this act as a criminal fraud. However, the Republic seems adamant in protecting this developer and the courts have left it open for others to follow.

I am copying this letter to the Office of Fair Trading (OFT) in the UK and will be writing to them separately. I will be informing the OFT and our MEP’s of this breach of consumer protection and seeking the immediate cessation of selling Cypriot ‘off-plan’ property within the UK. There can be little doubt that this is the most dangerous of unfair practises facing buyers today.

The double selling of our house
On the 23rd August 2005 my wife and I bought a house from Christoforos Karayiannas and Son Ltd. It was an ‘off plan’ property with a delivery date of the 1st July 2006. Our contract was deposited in the land registry for specific performance. In February 2006 we disagreed with the developers because of changes they had made to the plans which were in breach of contract. At this stage, the property was midway through construction and we had paid CYP £66,000 in payments. Despite the changes to the plans which ruined the privacy of our garden, we felt we had little choice but to continue with the purchase and kept up all payments.

After increased animosity, the developers tried to bully us out of contract. They wished to sell our house at a higher price and remove us as critics from the development site. At this stage the developers wrote stating that they will “retain the money already paid” and “will never ever deliver to you [us] the house”. A civil case for breach of contract was started (Case No. 356/2006).

In February 2007 we discovered that our house had been resold to another British family. On the 20th March 2007 we wrote to the family but got no response. We followed this up with a letter from our lawyer on the 17th May 2007 (Attachment 03) and a reply came back on the 30th May 2007 (Attachment 04) stating that they had bought in good faith after they were told a previous contract had been cancelled. This was first brought to the attorney generals attention late 2007 requesting criminal proceedings under section 303a of the criminal code.

Criminal Code section 303A.
(1) Any person who, with intent to defraud, deals in immovable property belonging to another is guilty of a felony and is liable to imprisonment for seven years.

(2) For the purposes of the present section a person shall be deemed to be dealing in immovable property where (a) [that person] Sells to another, or rents to another, or mortgages to another or encumbers in any way, or makes available for use by another immovable property, or

(b) advertises or otherwise promotes the sale or renting out or mortgaging or charging in any way to another of immovable property or the use thereof by another, or

(c) concludes an agreement for the sale to another, or the renting out to another, or the mortgaging to another, or the charging in any way to the benefit of another, or the use by another of immovable property, or

(d) accepts the immovable property which is the object of the dealing as this is defined in the present subsection. On the 2nd September 2008 our lawyer wrote another letter chasing the attorney general for action (Attachment 05). In November 2008 we got the response that the file had been studied and that it had been ascertained that no criminal offence has been committed (Attachment 06). My family was left with little choice but to pay for a private criminal prosecution under the above law.

Private Criminal Prosecution
During the case we presented evidence that satisfied the essential prima facie elements to the judge. This included, our contract still lodged at the land registry, proof our house was resold and occupied and a High Court precedent stating that a contract in the land registry secures ones rights as beneficial owner. In common law jurisdictions, prima facie denotes evidence that – unless rebutted – would be sufficient to prove a particular proposition. The accused gave no evidence, choosing to remain silent, as is their right. At the conclusion of the case in January 2011, the judge even without hearing a rebuttal seemingly went against her own prima facie decision. The judge sided with the developer and the occupant and acquitted them of all charges. This shocking conclusion was covered in the Cyprus Mail (Attachment 07). I have attached my lawyer’s final submission and the judges ruling (Attachments 08 & 09).

Civil Case
Despite filed in 2006, our civil case is not due for hearing till the end of 2011. Our house is still occupied by the second buyer. The developer still retains our money which has prevented us from buying elsewhere and we live in rented accommodation in the UK. It is grossly unfair for us to be put on the very long and protracted journey towards remedy in the civil courts which is both costly and time-consuming while in contrast the developer enjoys our money to further his own business. The civil courts run a haphazard schedule with no priority given to cases of immovable property. It will be argued that this is in breach of article 30 of the constitution. The Republic cares little that my family lives in rented accommodation with our lives in limbo.

Unfair commercial practices
I consider that our property developer Christoforos Karayiannas and Son Ltd has infringed Directive 2005/29/EC and the Cyprus Law 103 (I) /2007 which transposes it. Dangerously, in light of the attorney generals response and the court ruling in our private criminal case violations of false advertising are now being committed throughout the property industry.

False Advertising
When buying property in Cyprus we like everyone else believed that the deposit of our contract in the land registry secured our rights, protected our interests and that we would become the equitable owner of the property purchased. This is the message from every estate agent, lawyer and developer in the property industry.

Here are some examples specific to our case:-

From Christoforos Karayiannas and Son Ltd’s promotional material:-

“From the minute your contract of sale is registered at the land registry department the property is officially yours and you can sell your property the next minute.”

From the brochure of the Pittadjis Law Firm of Paralimni. The lawyers who sold our house to another without our knowledge:-

“By having the purchase contract deposited at the L.R.O. The buyer not only secures his interest in the property but he also prevents the owner of land/vendor from transferring the property to a third party
without his knowledge.”

Dangerously, this rhetoric comes from the highest levels of government:-

In July 2009 while addressing the title deeds issue, Mr Neoclis Sylikiotis, Minister of the Interior stated:-

“It must also become clear that the ownership status of a buyer owner of immovable property in Cyprus is definitely secured and cannot be challenged, as long as the buyer-owner has submitted the buying-contract to the Department of Lands and Surveys.”

These claims are deceptive and materially inaccurate and such practises are banned under Consumer Protection Regulations (CPRs). Had we have known that our developer can sell our house to another and keep our money despite our contract in the land registry then we would never have bought in Cyprus. It is grossly unfair that this fraud is not a criminal offence and consumers must be made aware of this and that it may take up to ten years for satisfaction in the civil courts of Cyprus.

Physical Assaults
I have suffered two assaults by these developers (father and son). The first assault was in 2006 for talking to other customers on Phase 1 of my development. The second assault in 2008 was for simply going to take photos of my house. In this assault my hired car was rammed and after a sustained attacked I was hospitalised for six days and it was six months till I was fully recovered. I have attached details of their civil and criminal convictions in these matters (Attachment 10 & 11). However, the handling of theses cases and the leniency of the courts are subject to a High Court appeal and a matter for the ombudsman (the anti-discrimination body).

Associations
Christoforos Karayiannas and Son Ltd, claim and display that they are members AIPP (The Association of International Property Professionals) http://www.karayiannas.com.cy/. They are not members, they were expelled some time ago. http://www.aipp.org.uk/news/use-of-aipp-logo-by-nonmember-companies/

They also display the trust and quality marks of:-

The Federation of overseas Property Developers, Agents and Consultants.
The Cyprus Chamber of Commerce and Industry.
The Cyprus Land & Building Developers Association.
FIABCI (International Real Estate Federation)

A trader who has been approved, endorsed or authorised by a public or private body who then does not comply with their terms is in breach of CPRs. Displaying these endorsements built false confidence, unduly influenced us and is considered an unfair commercial practise in all circumstances.

Request for Action
I understand that as the Competition and Consumer Protection Service (CCP Service) you are the competent government service responsible for the enforcement of Consumer Protection Regulations (CPRs). Consequently, when the CCP Service becomes aware of any infringement of CPRs, it must, as soon as possible, take all the necessary enforcement measures to bring about the prohibition or cessation of the infringement committed by any supplier of goods. You have extensive powers to investigate violations of CPRs and powers of civil and criminal enforcement. This is to say that you could take court action on our behalf.

We wish to immediately obtain from our developer a full refund of our monies paid plus interest and damages. In light of the attorney generals response and the recent court ruling, I request that you safeguard consumer interests and address the inaccuracies promoted within the property industry and do everything in your power to prevent this happening again. Clearly, my family have been suffering for years as a result of buying property in Cyprus. My family’s plight will be broadcast on ITV’s “Homes from Hell” TV show in August. I have been protesting our situation for years in both Cyprus and abroad including outside property exhibitions in the UK. We took on the burden of a private criminal prosecution with no investigative powers and at great expense. I am very disappointed that I was unaware of your service and your far reaching powers and am grateful to the Cyprus Property Action Group (copied) who recently made this public in the Cypriot press. It is my expectation that you will conduct a thorough investigation of these allegations and take appropriate action. If the developer will not provide an immediate refund of our monies paid plus interest and damages then we need your full weight behind us to champion our civil case and fund the appeal of our private criminal prosecution. I’m sure you will agree that a swift hearing of our appeal at the Supreme Court is in the best interests of the entire property industry.

This unfair practice is happening to us now and Article 3 of the EU Directive 2005/29/EC states that your authority applies to practices ‘before, during and after a commercial transaction.’ As we have not taken possession of our house we are clearly still ‘during’ a commercial transaction. This means that the date on which we signed the contract in August 2005 is completely incidental and is not a reason for you to turn down our request for assistance (Contract Attachment 12).

To end, I would like to thank you for taking the time in reading this. I understand that under Article 29 of the Cyprus Constitution I should be due a response from you within 30 days and I eagerly await your response.

Yours Sincerely,
Cornelius O’Dwyer

28th June 2011

Private Criminal Case: Case 1912/2009: Date 25-11-2010

ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ

ΑΡ. ΥΠΟΘ. 1912/2009

ΜΕΤΑΞΥ

1. CORNELIUS DESMOND O’DWYER, εξ Αγγλίας
2. MICHAELLA MARGARET O’DWYER, εξ Αγγλίας

ΚΑΤΗΓΟΡΟΥΣΑΣ ΑΡΧΗΣ

KAI

1. CHRISTOFOROS KARAYIANNAS & SONS
2. ΧΡΙΣΤΟΦΟΡΟΣ ΚΑΡΑΓΙΑΝΝΑΣ
3. ΜΑΡΙΟΣ ΚΑΡΑΓΙΑΝΝΑΣ
4. MICHELLE MC DONALD

ΚΑΤΗΓΟΡΟΥΜΕΝΩΝ

ΓΡΑΠΤΗ ΑΓΟΡΕΥΣΗ ΚΑΤΗΓΟΡΟΥΣΑΣ ΑΡΧΗΣ

Έντιμη κ. Δικαστή,

Προβαίνουμε στην παρούσα αγόρευση μας προς υποστήριξη της θέσης μας ότι βάσει της μαρτυρίας που έχει προσκομιστεί ενώπιον σας, οι Κατηγορούμενοι 1, 2, 3 και 4 είναι ένοχοι για το αδίκημα της δόλιας συναλλαγής σε ακίνητη περιουσία που ανήκει σε άλλον, κατά παράβαση του Άρθρου 303Α του Ποινικού Κώδικα.

Το Δικαστήριο μετά την παρουσίαση της μαρτυρίας της Κατηγορούσας Αρχής, αποφάσισε ότι υπάρχει εκ πρώτης όψεως υπόθεση, απορρίπτοντας τους ισχυρισμούς του δικηγόρου των Κατηγορουμένων, ότι απουσίαζαν τα συστατικά στοιχεία του αδικήματος. Συνοπτικά οι θέσεις του δικηγόρου των Κατηγορουμένων ήταν ότι, έχει τερματιστεί μονομερώς η Συμφωνία πώλησης του ακινήτου και ότι ο κύριος και η κυρία ODwyer, παρόλο που κατέθεσαν στο Κτηματολόγιο την Συμφωνία αγοράς του ακινήτου, δεν κατέστησαν οι ιδιοκτήτες του ακινήτου, κάτι που δεν συνάδει με την ισχύουσα Νομολογία.

ΣΥΣΤΑΤΙΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΤΟΥ ΑΔΙΚΗΜΑΤΟΣ – ΑΡΘΡΟ 303Α ΠΟΙΝΙΚΟΥ ΚΩΔΙΚΑ

Για σκοπούς της αγόρευσης θεωρώ σκόπιμο να αναφερθώ στα συστατικά στοιχεία του αδικήματος και να τα αναλύσω.

Συγκεκριμένα στο Άρθρο 303Α που τιτλοφορείται «Δόλιες συναλλαγές σε ακίνητη περιουσία που ανήκει σε άλλο» προβλέπει τα ακόλουθα:

303A (1) Πρόσωπο το οποίο, με σκοπό καταδολίευσης, συναλλάττεται σε ακίνητη περιουσία που ανήκει σε άλλο είναι ένοχος κακουργήματος και υπόκειται σε φυλάκιση εφτά χρόνων.

(2) Για τους σκοπούς του παρόντος άρθρου πρόσωπο συναλλάτεται σε ακίνητη περιουσία όπου –

(α) Πωλεί σε άλλο, ή ενοικιάζει σε άλλο, ή υποθηκεύει σε άλλο ή επιβαρύνει με οποιοδήποτε τρόπο, ή διαθέτει προς χρήση σε άλλο ακίνητη περιουσία, ή

(β) διαφημίζει ή άλλως πως προωθεί τη σε άλλο πώληση ή ενοικίαση ή υποθήκευση ή επιβάρυνση με οποιοδήποτε τρόπο ή την από άλλο χρήση ακίνητης περιουσίας, ή

(γ) συνάπτει συμφωνία για την πώληση σε άλλο, ή την ενοικίαση σε άλλο, ή την υποθήκευση σε άλλο, ή την επιβάρυνση με οποιονδήποτε τρόπο προς όφελος άλλου, ή τη χρήση από άλλον ακίνητης περιουσίας, ή

(δ) αποδέχεται την ακίνητη περιουσία η οποία αποτελεί το αντικείμενο της συναλλαγής όπως αυτής ορίζεται στο παρόν εδάφιο.

(3) Για τους σκοπούς του παρόντος άρθρου, πρόσωπο ενεργεί με σκοπό καταδολίευσης εάν προβεί σε οποιαδήποτε από τις πράξεις που καθορίζονται στο εδάφιο (2) ενώ γνωρίζει ή, υπό τις περιστάσεις, έπρεπε εύλογα να γνωρίζει, ότι δεν έχει τη συγκατάθεση του εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη της ακίνητης περιουσίας, ή οποιαδήποτε άλλου προσώπου που έχει νόμιμη εξουσία παροχής τέτοιας συγκατάθεσης.

(4) Η απόπειρα διάπραξης…

(5) Το παρόν άρθρο ουδόλως επηρεάζει…

(6) Οι διατάξεις του άρθρου 8 δεν εφαρμόζονται σε ποινική δίωξη που ασκήθηκε δυνάμει του άρθρου αυτού.”

Από τη γραμματική διατύπωση του Άρθρου 303Α συνάγεται, ότι τα συστατικά στοιχεία του αδικήματος της δόλιας συναλλαγής σε ακίνητη περιουσία που ανήκει σε άλλον είναι τα ακόλουθα:

1. Το να συναλλάττεται κάποιος σε ακίνητη περιουσία

2. Η ακίνητη περιουσία να ανήκει σε άλλον.

3. Η συναλλαγή να πραγματοποιείται με σκοπό καταδολίευσης.

ΣΥΝΑΛΛΑΓΗ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ

Το 1ο συστατικό στοιχείο του αδικήματος, δηλαδή το να συναλλάττεται κάποιος, διευκρινίζεται στην παράγραφο 2 του Άρθρου, όπου μεταξύ άλλων αναφέρεται ότι συναλλάτεται, όποιος πωλεί ή διαθέτει προς χρήση σε άλλον ακίνητη περιουσία, ή όποιος συνάπτει συμφωνία για την πώληση σε άλλον ή τη χρήση από άλλον ακίνητης περιουσίας, ή όποιος αποδέχεται την ακίνητη περιουσία η οποία αποτελεί το αντικείμενο της συναλλαγής.

Συγκεκριμένα, όπως προκύπτει από την μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον σας και ιδιαιτέρως από το Τεκμήριο 8 με τίτλο Legal Undertaking to Sell and Purchase, οι Κατηγορούμενοι 1, 2 & 3 έχουν προβεί σε μια από τις πράξεις συναλλαγής, που προβλέπει το εδάφιο (2) του Άρθρου 303Α στην οικία υπ’ αριθμ. 30, του συγκροτήματος Άγιος Σέργιος, με την Κατηγορούμενη 4.

Το ως άνω έγγραφο (Τεκμήριο 8), σύμφωνα και με την μαρτυρία του κου ODwyer η οποία δεν αμφισβητήθηκε από τους Κατηγορούμενους, ήταν επισυνημμένο ως Τεκμήριο Μ σε ένορκο δήλωση του Κατηγορουμένου 3, προς υποστήριξη exparte αίτησης της Κατηγορουμένης 1, στα πλαίσια της Αγωγής υπ’ αριθμ. 927/2007.

Περαιτέρω, μεταξύ άλλων στην εν λόγω συμφωνία περιέχονται τα ακόλουθα:

1. The 1st Party hereby states and agrees to sell the aforesaid property to the 2nd Party and the 2nd Party hereby agrees to purchase the aforesaid property from the 1st Party.

2. The 1st Party hereby legally undertakes to sell to the 2nd Party the property as more particularly stated in the attached architectural plans, for the sum of One Hundred and Eighty Thousand Pounds Cyprus.

6. The 2nd Party hereby legally undertakes to purchase the said property for the sum of One Hundred and Eighty Thousand Pounds Cyprus.”

Επιπρόσθετα, όπως προκύπτει από τη μαρτυρία που δόθηκε ενώπιον σας από τον κον ODwyer, σε επίσκεψη που έκανε στο συγκρότημα στις 14/1/2008, διαπίστωσε ότι η Κατηγορούμενη 4 κατοικούσε στην οικία του. Προς υποστήριξη των όσων ανέφερε και δεν αμφισβητήθηκαν κατά την αντεξέταση του, προσκόμισε στο Δικαστήριο σας φωτογραφία που απεικονίζει την Κατηγορούμενη 4 να βρίσκεται μέσα στην αυλή της οικίας του, κρατώντας στο χέρι της το κινητό της τηλέφωνο.

Ενόψει των ανωτέρω, υπάρχει ικανοποιητική μαρτυρία πέραν πάσης αμφιβολίας, προς στοιχειοθέτηση του 1ου συστατικού στοιχείου του αδικήματος, δηλαδή της ύπαρξης συναλλαγής σε ακίνητη περιουσία από τους Κατηγορούμενους.

Η ΑΚΙΝΗΤΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ ΝΑ ΑΝΗΚΕΙ ΣΕ ΑΛΛΟΝ

Περαιτέρω, αναφορικά με το 2ο συστατικό στοιχείο του αδικήματος, δηλαδή το να ανήκει η ακίνητη περιουσία σε άλλον λεκτέα είναι τα ακόλουθα. Στην υπόθεση, 1. Αντρίκκος Νίκου Χρίστου 2. Ελένη Αντρίκκου ν. Γιώργου Γεωργίου 1 Α.Α.Δ. (1999), σελ. 940 αναφέρθηκαν τα ακόλουθα σχετικά με τη νομική θέση του προσώπων που εγγράφουν πωλητήριο συμβόλαιο ακινήτου στο Κτηματολόγιο.

Εφόσον οι εφεσείοντες απέκτησαν, με την εγγραφή του συμβολαίου στα κτηματολογικά αρχεία, δικαίωμα ειδικής εκτέλεσης της σύμβασης, κατέστησαν οι ιδιοκτήτες της γης, κατά το δίκαιο της επιείκειας, και ο πωλητής εξ επαγωγής εμπιστευματοδόχος (constructive trustee) των δικαιωμάτων τους, τηρουμένων των αντίστοιχων δικαιωμάτων και υποχρεώσεων βάσει της σύμβασης. Η αρχή αυτή απεικονίζεται ως εξής στο σύγγραμμα Snells Equity”, p. 195:-

As soon as specifically enforceable contract for the sale of land is made, the purchaser becomes the owner of the land in equity, and the vendor becomes a constructive trustee of the land for the purchaser, subject in each case to their respective rights and duties under the contract.

Στην Κύπρο, όπως έχουμε εξηγήσει, δικαίωμα ειδικής εκτέλεσης κτάται μόνο με την εγγραφή της σύμβασης πώλησης βάσει του ΚΕΦ.232. Καθίσταται πρόδηλο ότι οι εφεσείοντες απέκτησαν όχι μόνο κατοχή του διαμερίσματος αλλά και το δικαίωμα ιδιοκτησίας του.

(υπογραμμίσεις δικές μας).

Υπό το φως της ως άνω νομολογίας του Ανωτάτου Δικαστηρίου και λαμβάνοντας υπόψη το γεγονός ότι οι Παραπονούμενοι καταχώρησαν το πωλητήριο έγγραφο της οικίας Τεκμήριο 1 στο Κτηματολόγιο, όπως προκύπτει από την αναντίλεκτη μαρτυρία του λειτουργού του Κτηματολογίου κ. Πετεινάρη, οι Παραπονούμενοι κατέστησαν οι ιδιοκτήτες του ακινήτου.

Περαιτέρω, όπως ανέφερε ο κ. Πετεινάρης, κατά την αντεξέταση του, με την καταχώρηση του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο «κατοχυρώνεται ο αγοραστής να μη μπορεί να το πωλήσει ξανά ο πωλητής».

Σχετική με την πιο πάνω δήλωση του κ. Πετεινάρη, σύμφωνα με την οποία, η εγγραφή της σύμβασης, βάσει του ΚΕΦ. 232, δημιουργεί κώλυμα στη διάθεση του διαμερίσματος από τον πωλητή σε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο, είναι και η απόφαση Δρυάδης κ.α. ν. Καλησπέρα (1998) 1Β Α.Α.Δ. 881, όπου στην σελίδα 891, αναφέρονται τα ακόλουθα:

Το διαμέρισμα είχε πωληθεί σε τρίτους, οι οποίοι είχαν εγγράψει τη σύμβαση, βάσει του ΚΕΦ. 232, παρεμβάλλοντας κώλυμα στη διάθεση του διαμερίσματος από τον εφεσίβλητο στους εφεσείοντες ή σε οποιαδήποτε άλλο.”

Επιπρόσθετα, ο κ. Πετεινάρης, ανέφερε κατά την αντεξέταση του, ότι για να μπορέσει να γίνει αποδεκτό ένα πωλητήριο έγγραφο, που αφορά πώληση ακινήτου σε δεύτερο αγοραστή, είναι απαραίτητη η συγκατάθεση του πρώτου αγοραστή.

Πλέον τούτων, όπως προκύπτει από το Τεκμήριο 10, αντίγραφο από την ιστοσελίδα της ίδιας της Κατηγορουμένης 1, αναφέρονται σχετικά με το θέμα της καταχώρησης του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο και τα δικαιώματα που πηγάζουν από αυτή την καταχώρηση, τα ακόλουθα:

10) How long after delivery can I expect to receive my title deeds?

Title Deeds generally take a minimum of two to four years depending on the property purchase. This does not mean that you cannot sell your property at any time before that. From the minute your contract of sale is registered at the land registry department the property is officially yours and you can sell your property the next minute.”

Ενόψει των ανωτέρων και με δεδομένο ότι οι Παραπονούμενοι από την καταχώρηση του πωλητηρίου συμβολαίου στο Κτηματολόγιο κατέστησαν ιδιοκτήτες του ακινήτου, οι Κατηγορούμενοι 1, 2 και 3 με την εκ νέου πώληση της οικίας στην Κατηγορουμένη 4, η οποία την αποδέχτηκε, συναλλάχθηκαν σε ακίνητη περιουσία που ανήκε σε άλλους, δηλαδή τους Παραπονούμενους.

ΣΚΟΠΟΣ ΚΑΤΑΔΟΛΙΕΥΣΗΣ

Επίσης, σύμφωνα με την παράγραφο 3, πρόσωπο ενεργεί με σκοπό καταδολίευσης εάν προβεί σε οποιαδήποτε από τις πράξεις που καθορίζονται στο εδάφιο (2) ενώ γνωρίζει και/ή υπό τις περιστάσεις, έπρεπε εύλογα να γνωρίζει, ότι δεν έχει τη συγκατάθεση του εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη της ακίνητης περιουσίας, ή οποιαδήποτε άλλου προσώπου που έχει νόμιμη εξουσία παροχής τέτοιας συγκατάθεσης.

Αναφορικά με τον σκοπό καταδολίευσης των Κατηγορουμένων, παραπέμπουμε αρχικά στο Τεκμήριο 8 όπου αναφέρονται τα ακόλουθα:

B. Whereas the 1st Party has sold the above stated property to a third pαrty …

4. Whereas the 2nd Party hereby undertakes to purchase the aforesaid property from the 1st Party within thirty days, commencing form the date of cancellation and withdrawal of the contract of sale of the third party, which is presently registered at the land registry department in relation to the property as more particularly stated herein.

11. It is agreed between the Parties that in the event that the contract of sale of the Third Party is not removed and or cancelled from the register of the land registry department by the 30th of December 2010 the following options may be exercised by the 2nd Party”.

Πέραν όμως από το τεκμήριο 8, ο σκοπός καταδολίευσης των Κατηγορουμένων και κυρίως της Κατηγορουμένης 4, προκύπτει και από το γεγονός ότι οι Παραπονούμενοι απέστειλαν τόσο οι ίδιοι, όσο και μέσω των δικηγόρων τους, επιστολές με τους οποίες γνωστοποιούσαν στην Κατηγορουμένη 4, ότι αυτοί είναι οι νόμιμοι ιδιοκτήτες της επίδικης οικίας. Συγκεκριμένα, οι Παραπονούμενοι απέστειλαν οι ίδιοι προσωπικά την ηλεκτρονική επιστολή ημερομηνίας 19.3.2007 Τεκμήριο 5 και κατόπιν τούτου την επιστολή ημερομηνίας 17.5.2007 διαμέσου των δικηγόρων τους Αντώνης Ανδρέου & Σια, Τεκμήριο 6, η οποία επιδόθηκε προσωπικά στην Κατηγορουμένη 4 στις 19.5.2007.

Οι Κατηγορούμενοι εξάσκησαν το δικαίωμα τους να μην μαρτυρήσουν και να αντεξεταστούν, αλλά ούτε έκαναν γραπτή δήλωση. Η μόνη μαρτυρία που προσκομίστηκε από τους Κατηγορούμενους, ήταν αυτή του κου Πιττάτζη, ο οποίος κατάθεσε δύο επιστολές τις οποίες θα σχολιάσω στην συνέχεια.

Σχετικά με το δικαίωμα των Κατηγορουμένων να μην δώσουν μαρτυρία από το εδώλιο του Κατηγορουμένου και κατά συνέπεια να αποφύγουν τη βάσανο της αντεξέτασης, υπάρχει σημαντική Νομολογία, τόσο Κυπριακή όσο και Αγγλική, στην οποία παρατηρείται μια συνακολουθία στον τρόπο που τα Δικαστήρια πρέπει να χρησιμοποιούν και να ερμηνεύουν την ανώμοτη κατάθεση του Κατηγορουμένου ή την απόλυτη σιωπή του, για να φτάσουν σε εύρημα ενοχής ή μη ενοχής.

Σαν γενικός κανόνας που προκύπτει από την Νομολογία είναι ότι ο Κατηγορούμενος έχει κάθε δικαίωμα να μην δώσει ένορκη μαρτυρία από το εδώλιο του Κατηγορουμένου και απλά να προβεί είτε σε ανώμοτη δήλωση, ή ακόμη και να μην αναφέρει τίποτα στο δικαστήριο, αφήνοντας την Κατηγορούσα Αρχή να αποδείξει την υπόθεση της, ενόψει και του τεκμηρίου αθωότητας ενός Κατηγορουμένου και της υποχρέωσης της Κατηγορούσας Αρχής να αποδείξει την ενοχή του πέρα πάσης λογικής αμφιβολίας.(βλ. μεταξύ άλλων Vrakas & Another v. Republic (1973) 2 C.L.R. 139, 188-191, Anastasiades v. Republic (1977) 2 C.L.R. 97, σελ. 113, 215, Khadar v. Republic (1978) 2 C.L.R. 152, 245-288, Δημοσθένους κ.ά. v. Αστυνομίας (1998) 2 Α.Α.Δ. 129 και Ιωάννου κ.ά. v. Δημοκρατίας (2001) 2 Α.Α.Δ. 195).

Παρόλο που το δικαίωμα του Κατηγορουμένου να αρνηθεί να δώσει οποιαδήποτε ένορκη μαρτυρία είναι αναντίλεκτο και αναμφισβήτητο, σε κάποιες περιπτώσεις, όπως με σαφήνεια ορίζονται στην Νομολογία, το Δικαστήριο θα πρέπει να λάβει σοβαρά υπόψιν του στην ετυμηγορία του, το γεγονός της άρνησης του Κατηγορουμένου να δώσει ένορκη μαρτυρία στο δικαστήριο.

Σχετική είναι η υπόθεσηVrakas & Another v. Republic (1973) 2 C.L.R. 139, 188-191, στην οποία το δικαστήριο κάνοντας μια αναδρομή στην Αγγλική νομολογία επί του θέματος, δήλωσε ότι: “In the light of all the foregoing we have no hesitation in holding that Appellant 1 was rightly convicted of the premeditated murder of his wife. In this respect it is to be noted that at his trial Appellant 1 chose, as it was his right to do, not to give evidence on oath, but to make an unsworn statement from the dock; he stated, inter alia, that he was innocent and that he had no reason to kill his wife. Without, in the least, departing from, or doubting, the principle that it is not to be expected of an accused person to prove his innocence, but it is up to the prosecution to establish his guilt beyond reasonable doubt, we are of the view that the failure of Appellant 1, as an accused, to give evidence in his own defense is a factor related, in the circumstances of the present case, to the issue of his guilt.”

Επίσης, στην υπόθεση R. v. Corrie and Watson ([1904] 68 J.P. 294), το Δικαστήριο επικυρώνοντας την καταδίκη του Κατηγορουμένου για την κατηγορία του παράνομου στοιχήματος δήλωσε χαρακτηριστικά:” I agree that no inference ought to be drawn in support of a weak case on the ground that the defendants were not called to give evidence; but where transactions are proved which are capable of an innocent explanation, and if the defendants could have given it, and there is prima facie evidence that the person is carrying on an illegal business, I do not think it improper for the jury to draw a conclusion from the fact that the defendants were not called”.

Πρόσθετα, μια κατατοπιστική απόφαση η οποία επεξηγεί ποιά θα πρέπει να είναι εκείνα τα γεγονότα ή χαρακτηριστικά μιας υπόθεσης τα οποία θα οδηγήσουν το δικαστήριο να συνυπολογίσει στο πόρισμα της ενοχής, την άρνηση του Κατηγορουμένου να καταθέσει ενόρκως, είναι η R. v. Burdett [1820] 4 B. and Ald. 95, at p. 120)’. No person is to be required to explain or contradict until enough has been proved to warrant a reasonable and just conclusion against him, in the absence of explanation or contradiction; but when such proof has been given, and the nature of the case is such as to admit of explanation or contradiction if the conclusion to which the prima facie case tends be true, and the accused offers no explanation or contradiction, can human reason do otherwise than adopt the conclusion to which the proof tends?” .

Στην πρόσφατη υπόθεση Κρίνος Θεοχάρους v Κυπριακής Δημοκρατίας (2008) 2 Α.Α.Δ 22 το δικαστήριο διευκρίνισε περαιτέρω το νομικό καθεστώς που διέπει την άρνηση του κατηγορουμένου να δώσει ένορκη κατάθεση και να προβεί σε ανώμοτη δήλωση, ιδιαίτερα στις περιπτώσεις εκείνες όπου επίδικο θέμα είναι η ένοχη γνώση (mens rea) του κατηγορουμένου: Υπενθυμίζουμε ότι στην παρούσα υπόθεση οι κατηγορούμενοι (συμπεριλαμβανομένου και του εφεσείοντα) αφού κλήθηκαν σε απολογία επέλεξαν να προβούν σε ανώμοτη δήλωση και να μην προσκομίσουν οποιαδήποτε μαρτυρία, κάτι βέβαια που ήταν απόλυτο δικαίωμα τους. Σε τέτοια περίπτωση, ενόψει και του τεκμηρίου αθωότητας ενός κατηγορουμένου και της υποχρέωσης της Κατηγορούσας Αρχής να αποδείξει την ενοχή του πέραν πάσης λογικής αμφιβολίας, αυτό που εξετάζεται είναι (α) αν η μαρτυρία που παρουσίασε η κατηγορούσα αρχή είναι αξιόπιστη και (β) αν ναι, κατά πόσο είναι ικανοποιητική για να αποδείξει τις κατηγορίες. Το γεγονός ότι ένας κατηγορούμενος δεν έδωσε ο ίδιος ένορκη κατάθεση ή ότι δεν παρουσίασε μάρτυρες, δεν πρέπει να θεωρείται ότι συμπληρώνει τυχόν κενά της μαρτυρίας της Κατηγορούσας Αρχής. Η ανώμοτη δήλωση ενός κατηγορουμένου εξετάζεται και αξιολογείται μέσα στο σύνολο της μαρτυρίας, ανάλογα και με το πώς ταιριάζει στην κάθε συγκεκριμένη περίπτωση. Δεν μπορεί όμως να εξομοιωθεί με μαρτυρία με την έννοια να είναι ικανή να αντικρούσει μια ένορκη μαρτυρία που κρίθηκε ήδη από το δικαστήριο ως αξιόπιστη. (βλ μεταξύ άλλων Vrakas & Another v. Republic (1973) 2 C.L.R. 139, 188-191, Anastasiades v. Republic (1977) 2 C.L.R. 97, σελ. 113, 215, Khadar v. Republic (1978) 2 C.L.R. 152, 245-288, Δημοσθένους κ.ά. v. Αστυνομίας (1998) 2 Α.Α.Δ. 129 και Ιωάννου κ.ά. v. Δημοκρατίας (2001) 2 Α.Α.Δ. 195). Στο γενικό αυτό κανόνα υπάρχουν κάποιες εξαιρέσεις όπου τα γεγονότα όπως τα απέδειξε με τη μαρτυρία της η Κατηγορούσα Αρχή είναι τέτοια που χρήζει να δοθεί κάποια εξήγηση από τον κατηγορούμενο ιδιαίτερα εκεί που μια τέτοια εξήγηση εμπίπτει στη δική του αποκλειστική γνώση”.

Το συμπέρασμα που μπορεί να εξαχθεί από την μελέτη των πιο πάνω αποφάσεων είναι ότι το Δικαστήριο όταν έχει ενώπιον του κάποια υπόθεση στην οποία η Κατηγορούσα Αρχή προσκόμισε τέτοια στοιχεία, τα οποία αποτελούν ικανοποιητική μαρτυρία για την απόδειξη της ενοχής του Κατηγορουμένου, σε συσχετισμό και με το γεγονός ότι ο Κατηγορούμενος δεν έδωσε ένορκη μαρτυρία, ενώ τούτο ήταν επιβεβλημένο βάσει των γεγονότων της υπόθεσης, τότε το δικαστήριο θα πρέπει να προσανατολιστεί προς την έκδοση απόφασης ενοχής εναντίον του Κατηγορουμένου. Τα γεγονότα που επιβάλλουν την παροχή ένορκης κατάθεσης από τον Κατηγορούμενο, πρέπει να αφορούν ένα επίδικο θέμα για το οποίο ο Κατηγορούμενος μπορεί να δώσει κάποια εξήγηση ή διευκρίνηση, ιδιαίτερα στις περιπτώσεις όπου ο Κατηγορούμενος έχει άμεση και αποκλειστική γνώση για το συγκεκριμένο θέμα.

Ειρήσθω εν παρόδω, όπως ορίζεται στις Αγγλικές αποφάσεις που προαναφέραμε, η μαρτυρία που πρέπει να προσκομιστεί από την Κατηγορούσα Αρχή είναι ικανοποιητική για απόδειξη ενοχής, εφόσον με αυτήν αποδεικνύονται εκ πρώτης όψεως (prima facie) τα επίδικα γεγονότα (R. v. Corrie and Watson ([1904] 68 J.P. 294), R. v. Burdett (1820) 4 B. and Ald. 95, at p. 120). Θα πρέπει να τονιστεί ότι στην παρούσα υπόθεση, η Κατηγορούσα Αρχή με το μαρτυρικό υλικό που προσήψε, απέδειξε τα συστατικά του αδικήματος στην εκ πρώτης όψεως διαδικασία ενώπιον του δικαστηρίου, γεγονός το οποίο θα πρέπει να συνεκτιμηθεί από το δικαστήριο, υπό την άποψη ότι η μαρτυρία που η Κατηγορούσα Αρχή προσήψε, μπορεί να θεωρηθεί ικανοποιητική για την απόδειξη των συστατικών του αδικήματος.

Υπό το φως της ανωτέρω νομολογίας, το πρώτο στοιχείο που το ευσέβαστο σας δικαστήριο θα κληθεί να εξετάσει, είναι κατά πόσο η μαρτυρία που η Κατηγορούσα Αρχή έχει προσάψει είναι ικανοποιητική. Από τα όσα αναφέρονται στα Τεκμήρια 5, 6, 8 και 14, προκύπτει ξεκάθαρα ότι οι Κατηγορούμενοι γνώριζαν και/ή εύλογα υπό τις περιστάσεις έπρεπε να γνωρίζουν ότι δεν μπορούσαν να συναλλάττονται για το επίδικο ακίνητο, δηλαδή να καταρτίσουν την ως άνω συμφωνία χωρίς τη συγκατάθεση των Παραπονούμενων, οι οποίοι είχαν καταθέσει στο Κτηματολόγιο το πωλητήριο έγγραφο. Μάλιστα οι ίδιοι οι Κατηγορούμενοι στην παράγραφο 11 του Τεκμηρίου 8, αναγνωρίζουν ότι υπάρχει η πιθανότητα το πωλητήριο συμβόλαιο που είναι καταχωρημένο στο Κτηματολόγιο από τους Παραπονούμενους, να μην αποσυρθεί ή ακυρωθεί μέχρι την ως άνω αναφερόμενη ημερομηνία. Αναγνωρίζουν δηλαδή εμμέσως οι Κατηγορούμενοι, ότι μπορεί να κριθεί από το αρμόδιο Δικαστήριο ότι, ο τερματισμός του συμβολαίου από τους Κατηγορούμενους δεν ήταν νόμιμος και συνεπώς ότι το Δικαστήριο μπορεί να εκδώσει απόφαση υπέρ των Παραπονούμενων στην αστική υπόθεση, με την οποία να διατάσσεται η ειδική εκτέλεση της σύμβασης υπέρ των Παραπονούμενων.

Αποκορύφωμα του σκοπού καταδολίευσης είναι το Τεκμήριο 14 που παρουσίασε ο κος Πιττάτζης. Είναι αξιοσημείωτο ότι ο κος Πιττάτζης εκ μέρους των πελατών του με επιστολή του ημερ. 10/4/2006 λέει τα εξής:

«…Even for any reason in the end of the day it is decided that they had no legal ground to cancel it due to your behavior they do not want you in their property and they hereby notify you that they are not willing to complete the house and deliver it to you.»…

Πέραν τούτου, ως φαίνεται από το Τεκμήριο 14, δεν είχαν κανένα σκοπό οι Κατηγορούμενοι 1, 2 & 3 να δώσουν το σπίτι στον κύριο και στην κυρία ODwyer, και παράνομα το πώλησαν και/ή το έδωσαν προς χρήση στην Κατηγορούμενη 4, η οποία γνώριζε ότι το σπίτι ανήκει στους Παραπονούμενους.

Ενώ λοιπόν οι Κατηγορούμενοι γνώριζαν και ή όφειλαν υπό τις περιστάσεις να γνωρίζουν, ότι οι Παραπονούμενοι είχαν καταθέσει το πωλητήριο έγγραφο στο Κτηματολόγιο και ότι μόνο το Δικαστήριο θα μπορούσε να κρίνει το νόμιμο ή όχι του τερματισμού του πωλητηρίου συμβολαίου και συνακόλουθα την δέσμευση του από αυτό, αυτοί προχώρησαν κατά παράβαση του Άρθρου 303Α του Ποινικού Κώδικα σε συναλλαγή επί του επίδικου ακινήτου, χωρίς τη συγκατάθεση των Παραπονούμενων, οι οποίοι είχαν καταθέσει το πωλητήριο έγγραφο στο Κτηματολόγιο, ακριβώς για τον σκοπό εξασφάλισης των εμπραγμάτων δικαιωμάτων τους επί του ακινήτου και για την αποφυγή καταστάσεων όπως αυτών στις οποίες περιέπεσαν. Είναι ξεκάθαρο ότι η Κατηγορούμενη 4 δεν θα μπορούσε να αγοράσει ή να χρησιμοποιήσει το ακίνητο χωρίς τη συγκατάθεση των νόμιμων ιδιοκτητών, οι οποίοι είναι οι Παραπονούμενοι.

Περαιτέρω, αναφορικά με τη φύση της μαρτυρίας που είναι ικανή να αποδείξει την ένοχη γνώση (mens rea) ενός Κατηγορουμένου για ένα επίδικο θέμα, σχετική είναι η υπόθεση Κρίνος Θεοχάρους v Κυπριακής Δημοκρατίας (2008) 2 Α.Α.Δ 22: “Ορθά επισήμανε το Κακουργιοδικείο ότι η ένοχη γνώση είναι κάτι που συνήθως συμπεραίνεται από τα γεγονότα. Οι «κρυφοί» λογαριασμοί, όπως χαρακτηρίστηκαν από το Κακουργιοδικείο, έδειχναν την ένοχη γνώση του εφεσείοντα και των λοιπών συγκατηγορουμένων του”.

Σε άλλο σημείο της ίδιας υπόθεσης το Δικαστήριο τόνισε τα εξής: “Εξετάσαμε με προσοχή την πρωτόδικη απόφαση και καταλήγουμε ότι η απόφαση του Κακουργιοδικείου, ότι ο εφεσείων όταν εξέδιδε το σχετικό πιστοποιητικό στο οποίο βασίστηκε η αίτηση Α716/00, το έπραττε γνωρίζοντας ότι αυτό ήταν ψευδές, είναι ορθή. Η παρατήρηση του Κακουργιοδικείου ότι η γνώση δεν είναι κάτι που μπορεί να αποδεικνύεται πάντοτε με άμεση μαρτυρία αλλά εξυπακούεται από τα περιστατικά της κάθε υπόθεσης υποστηρίζεται από τη νομολογία και συγγράμματα στα οποία αναφέρθηκε το Κακουργιοδικείο (βλ. Youssef ν. Δημοκρατίας (1993) 2 Α.Α.Δ. 289, 295 και Archbold Criminal Pleadings Evidence and Practice 36η έκδοση, σελ. 364, παραγρ. 10-10).

Συνεχίζοντας το δικαστήριο ανέφερε:”Στην υπόθεση Ιακώβου ν. Δημοκρατίας (1991) 2 Α.Α.Δ. 211, 219 λέχθηκε ότι «η ύπαρξη της απαραίτητης γνώσης δεν είναι κάτι που συνήθως αποδεικνύεται με άμεση μαρτυρία. Κατά κανόνα συμπεραίνεται από τα ιδιαίτερα περιστατικά της κάθε υπόθεσης”.

Κατά την ταπεινή μας άποψη το βάρος της μαρτυρίας που έχει προσκομίσει η Κατηγορούσα Αρχή είναι τέτοιο, που αποδεικνύει ότι οι Κατηγορούμενοι γνώριζαν και/ή όφειλαν να γνωρίζουν ότι δεν είχαν την συγκατάθεση του κυρίου και της κυρίας ODwyer για να συναλλάσσονται για την ακίνητη περιουσία των Παραπονούμενων, ιδιαίτερα αν ληφθεί υπόψιν ότι οι Κατηγορούμενοι δεν προσήψαν οποιαδήποτε ικανά στοιχεία ώστε να την αντικρούσουν, με αποτέλεσμα να θεωρείται ότι η ένοχη γνώση των Κατηγορουμένων έχει αποδειχθεί. Τα επί μέρους γεγονότα και περιστατικά όπως τα ανέδειξε και απέδειξε η Κατηγορούσα Αρχή με την μαρτυρία της, είναι ικανά, ορώμενα εις την ολότητα τους, να οδηγήσουν κάθε Δικαστήριο στο συμπέρασμα ότι οι Κατηγορούμενοι γνώριζαν ή έπρεπε να γνωρίζουν υπό τις περιστάσεις ότι, όταν συναλλάσσονταν με το ακίνητο των Παραπονούμενων, δεν είχαν την συγκατάθεση τους να πράξουν κάτι τέτοιο. Συνεπώς στην παρούσα υπόθεση, εφόσον η Κατηγορούσα Αρχή απέδειξε όλα αυτά τα γεγονότα ή τις περιστάσεις, βάσει των οποίων οι Κατηγορούμενοι όφειλαν να γνωρίζουν ότι δεν είχαν την συγκατάθεση των Παραπονούμενων για να συναλλάσσονται με την ακίνητη τους περιουσία, σε συσχετισμό με το γεγονός ότι οι Κατηγορούμενοι δεν προσήψαν οποιαδήποτε μαρτυρία για να αντικρούσουν την απόδειξη των εναντίον τους αυτών ενοχοποιητικών γεγονότων και περιστατικών, τότε το συμπέρασμα που μπορεί να συναχθεί είναι ότι η Κατηγορούσα Αρχή έχει αποδείξει πέρα πάσης λογικής αμφιβολίας τον σκοπό καταδολίευσης των Κατηγορουμένων.

Περαιτέρω, λαμβανομένων υπόψιν τόσο της ισχυρής μαρτυρίας που η Κατηγορούσα Αρχή έχει προσκομίσει, όσο και των ιδιαιτέρων περιστατικών της υπόθεσης, είναι η θέση μας ότι, οι Κατηγορούμενοι αδικαιολόγητα αρνήθηκαν να καταθέσουν ενόρκως και να δώσουν κάποια εξήγηση σχετικά με το κατά πόσο γνώριζαν ότι δεν είχαν την συγκατάθεση των Παραπονούμενων για να συναλλάσσονται με το ακίνητο του δεύτερου, ιδιαίτερα αφού τέτοια εξήγηση ενέπιπτε στην δική τους αποκλειστική και άμεση γνώση.(Κρίνος Θεοχάρους v Κυπριακής Δημοκρατίας (2008) 2 Α.Α.Δ 22). Αφού τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης είναι τέτοια που επέβαλλαν στους Κατηγορούμενους να δώσουν ένορκη μαρτυρία, ούτως ώστε με κάποια αθώα διευκρίνηση να εξηγήσουν ότι δεν γνώριζαν ότι δεν είχαν την συγκατάθεση των Παραπονούμενων να συναλλαχθούν με την ακίνητη του περιουσία, και οι Παραπονούμενοι αρνήθηκαν να το πράξουν, το Δικαστήριο θα πρέπει συνεκτιμώντας τόσο την ισχυρή μαρτυρία εναντίον τους, όσο και την άρνηση τους να μαρτυρήσουν ενόρκως, να οδηγηθεί σε εύρημα ενοχής.

Ενόψει των ανωτέρω και επί τη βάσει της μαρτυρίας που έχει τεθεί ενώπιον σας, θεωρούμε ότι η Κατηγορούσα Αρχή απόδειξε και το 3ο συστατικό στοιχείο του αδικήματος του Άρθρου 303Α, αυτό δηλαδή του σκοπού καταδολίευσης των κατηγορουμένων, πέραν πάσης λογικής αμφιβολίας.

ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ

Ολοκληρώνοντας την γραπτή μας αγόρευση, θεωρούμε αναγκαίο όπως συνοψίσουμε τα επιχειρήματα που έχουμε παραθέσει στην παρούσα αγόρευση προς υποστήριξη της θέσης μας ότι βάσει της μαρτυρίας που έχει προσκομιστεί ενώπιον σας, έχουν στοιχειοθετηθεί τα συστατικά στοιχεία του αδικήματος της δόλιας συναλλαγής σε ακίνητη περιουσία που ανήκει σε άλλο, κατά παράβαση του Άρθρου 303Α του Ποινικού Κώδικα, εναντίον των Κατηγορουμένων 1, 2, 3 και 4.

Σχετικά με το πρώτο συστατικό στοιχείο, αυτό δηλαδή της συναλλαγής σε ακίνητη περιουσία, η Κατηγορούσα Αρχή προσήψε αναντίλεκτη μαρτυρία με το Τεκμήριο 8, με τίτλο Legal Undertaking to Sell and Purchase, στο οποίο φαίνεται ξεκάθαρα ότι οι Κατηγορούμενοι 1, 2 & 3 έχουν προβεί σε κάποια από τις πράξεις συναλλαγής που προβλέπει η παράγραφος 2 του άρθρου 303Α για την οικία υπ’ αριθμ. 30, του συγκροτήματος Άγιος Σέργιος, με την Κατηγορούμενη 4.

Το ως άνω έγγραφο (Τεκμήριο 8), σύμφωνα και με την μαρτυρία του κ. ODwyer, η οποία δεν αμφισβητήθηκε από τους Κατηγορουμένους, ήταν επισυνημμένο ως Τεκμήριο Μ σε ένορκο δήλωση του Κατηγορουμένου 3, προς υποστήριξη exparte αίτησης της Κατηγορουμένης 1, στα πλαίσια της αγωγής υπ’ αριθμό 927/2007

Το συντριπτικό βάρος της μαρτυρίας της Κατηγορούσας Αρχής με την προσαγωγή του Τεκμηρίου 8, σε συσχετισμό και μη την αδυναμία των Κατηγορουμένων να αντικρούσουν αυτή, είναι ικανά να οδηγήσουν το Δικαστήριο στο συμπέρασμα ότι το 1ο συστατικό του αδικήματος αυτό δηλαδή της συναλλαγής σε ακίνητη περιουσία έχει αποδειχτεί εναντίον των Κατηγορουμένων.

Σχετικά με το 2ο συστατικό του αδικήματος, δηλαδή να ανήκει η ακίνητη περιουσία σε άλλον, λεχθέντα είναι τα εξής: Η Κατηγορούσα Αρχή παραπέμποντας σε σχετική Νομολογία (Αντρίκκος Νίκου Χρίστου 2. Ελένη Αντρίκκου ν. Γιώργου Γεωργίου 1 Α.Α.Δ. (1999), Δρυάδης κ.α. ν. Καλησπέρα (1998) 1Β Α.Α.Δ. 881) και σε συγγράμματα (Snells Equity”, page 195), κατέστησε σαφές και αναντίλεκτο ότι, εφόσον υπάρχει εγγραφή του πωλητηρίου εγγράφου στα Κτηματολογικά αρχεία, τότε το πρόσωπο που προβαίνει στην εγγραφή καθίσταται ιδιοκτήτης της ακίνητης περιουσίας, παρεμβάλλοντας κώλυμα τόσο στον πωλητή όσο και σε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο να διαθέσει ή να πωλήσει ξανά το ακίνητο.

Υπό το φως της ως άνω νομολογίας του Ανωτάτου Δικαστηρίου και λαμβάνοντας υπόψη το γεγονός ότι οι Παραπονούμενοι καταχώρησαν το πωλητήριο έγγραφο της οικίας (Τεκμήριο 1) στο Κτηματολόγιο, όπως προκύπτει από την αναντίλεκτη μαρτυρία του λειτουργού του Κτηματολογίου κ. Πετεινάρη, οι Παραπονούμενοι έχουν καταστεί οι ιδιοκτήτες της γης.

Πλέον τούτων, όπως προκύπτει από το Τεκμήριο 10, αντίγραφο από την ιστοσελίδα της ίδιας της Κατηγορουμένης 1, αναφέρονται σχετικά με το θέμα της καταχώρησης του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο και τα δικαιώματα που πηγάζουν από αυτή την καταχώρηση, τα ακόλουθα:

10) How long after delivery can I expect to receive my title deeds?

Title Deeds generally take a minimum of two to four years depending on the property purchase. This does not mean that you cannot sell your property at any time before that. From the minute your contract of sale is registered at the land registry department the property is officially yours and you can sell your property the next minute.”

Ενόψει των ανωτέρων και με δεδομένο ότι οι Παραπονούμενοι από την καταχώρηση του πωλητηρίου συμβολαίου στο Κτηματολόγιο έχουν καταστεί ιδιοκτήτες της γης, οι Κατηγορούμενοι 1, 2 και 3 προβαίνοντας σε κάποια ή κάποιες πράξεις, όπως ορίζονται στο εδάφιο (2) του Άρθρου 303Α, έχουν συναλλαχθεί με την Κατηγορούμενη 4 για την οικία υπ’ αριθμ. 30, του συγκροτήματος Άγιος Σέργιος.

Περαιτέρω σχετικά με το 3ο συστατικό του αδικήματος, αυτό δηλαδή του σκοπού καταδολίευσης, η Κατηγορούσα Αρχή προσήψε ισχυρή μαρτυρία που αποδεικνύει ότι οι Κατηγορούμενοι γνώριζαν ή όφειλαν να γνωρίζουν υπό τις περιστάσεις ότι δεν είχαν την συγκατάθεση των Παραπονούμενων για να συναλλάσσονται με την ακίνητη τους περιουσία. Από τα όσα αναφέρονται στα Τεκμήρια 5, 6, 8 και 14 προκύπτει ξεκάθαρα ότι οι Κατηγορούμενοι γνώριζαν και/ή εύλογα υπό τις περιστάσεις έπρεπε να γνωρίζουν ότι δεν μπορούσαν να συναλλάσσονται για το επίδικο ακίνητο, δηλαδή να καταρτίσουν την ως άνω συμφωνία, χωρίς τη συγκατάθεση των Παραπονούμενων, οι οποίοι είχαν καταθέσει στο Κτηματολόγιο το πωλητήριο έγγραφο. Όπως σαφώς προκύπτει από την Νομολογία, όπως την παρέθεσε η Κατηγορούσα Αρχή, η ένοχη γνώση του Κατηγορουμένου είναι κάτι που συνήθως συμπεραίνεται από τα γεγονότα ή τις ιδιαίτερες περιστάσεις της υπόθεσης και όχι από άμεση μαρτυρία. Συνεπώς, τόσο η άμεση όσο και η περιστατική μαρτυρία που η Κατηγορούσα Αρχή έχει προσάψει, απέδειξε πέρα πάσης λογικής αμφιβολίας τον σκοπό καταδολίευσης των Κατηγορουμένων.

Πρόσθετα, η Κατηγορούσα Αρχή επικαλέστηκε την άρνηση των Κατηγορουμένων να μαρτυρήσουν ενόρκως, ως στοιχείο το οποίο το δικαστήριο πρέπει να λάβει υπόψιν στην ετυμηγορία του για την ενοχή, λαμβανομένων υπόψιν τόσο της αναντίλεκτης και ισχυρής μαρτυρίας που προσήψε η Κατηγορούσα Αρχή, όσο και τις ιδιαίτερες συνθήκες της υπόθεσης, που καθιστούσαν επιβεβλημένη την ένορκη κατάθεση των Κατηγορούμενων, ώστε να δώσουν κάποια εξήγηση – ιδιαιτέρως, αφού τέτοια εξήγηση ενέπιπτε στην δική τους αποκλειστική και άμεση γνώση, κατά πόσο δηλαδή γνώριζαν ή όχι ότι δεν είχαν την συγκατάθεση των Παραπονούμενων να συναλλάσσονται με το ακίνητο τους.

Σε όλες τις αυθεντίες που η Κατηγορούσα Αρχή παρέπεμψε, στις οποίες αφενός η Κατηγορούσα Αρχή είχε προσάψει ικανοποιητική μαρτυρία για να αποδείξει την ένοχη γνώση του Κατηγορουμένου και αφετέρου ο Κατηγορούμενος αρνήθηκε να δώσει ένορκη κατάθεση ενώ αυτό ήταν επιβεβλημένο από τα γεγονότα της υπόθεσης, τα Δικαστήρια είχαν προσανατολιστεί προς το εύρημα ενοχής εναντίον του Κατηγορουμένου. Λόγω της σαφούς ομοίασης των περιστατικών της παρούσας υπόθεσης με τα περιστατικά των αυθεντιών που προαναφέρθηκαν, είναι η άποψη μας ότι στο ίδιο συμπέρασμα οφείλει να οδηγηθεί το ευσέβαστο σας Δικαστήριο.

Ενόψει των όσων έχουν αναφερθεί πιο πάνω, θεωρούμε ότι η μαρτυρία που έχει δοθεί ενώπιον σας είναι ικανοποιητική για σκοπούς απόδειξης της υπόθεσης, αφού όλα τα συστατικά στοιχεία του αδικήματος του Κατηγορητηρίου έχουν αποδειχθεί πέρα πάσης λογικής αμφιβολίας.

Γεωργιάδης & Μυλωνάς

Δικηγόροι Κατηγορούσας Αρχής

Καταχωρήθηκε την / / 2010