Appeal filed against Conor O’Dwyer ruling

LAWYER Yiannos Georgiades, acting for Conor O’Dwyer, confirmed to the Cyprus Property News Magazine that an appeal has been filed against the court ruling last month that cleared property developer Karayiannas and Michelle McDonald of any wrongdoing.

The long awaited verdict from the court has caused many people to doubt the protection afforded to those buying property on the Island.

According to the Island’s ‘Specific Performance Law’, the deposit of a contact of sale at a Land Registry prevents a property from being sold for a second time. The contract can only be withdrawn from the Land Registry with the agreement of the vendor (Karayiannas) and the purchaser (Mr O’Dwyer) – or by a court order.

In the O’Dwyer case, the judge accepted that Mr O’Dwyer’s contract had been lodged with the Land Registry and that the developer had resold the property to someone else without O’Dwyer’s consent or a court order instructing the Land Registry to remove his contract.

Successive Governments have promised to revise the Island’s antiquated property laws to provide those buying property with added protection.

In July 2009 the Interior Minister Neoclis Sylikiotis issued a statement that included the following:

“Despite our determination to cut this Gordian knot with the introduction of new legislation for the improvement and reformation of the planning system, as well as the system of issuing property titles, it must be clarified here that even the current system and the existing legislation protects buyers and their ownership status.”

Also in July 2009 the Permanent Secretary of the Interior Ministry wrote to Graham Watson MEP assuring him that:

“It is worth repeating that even under current legislation, buyers of immovable property are protected, once they deposit the Contract for Sale at the appropriate District Office of the Department of Lands and Surveys according to the Sale of Lands (Specific Performance) Law, Cap.232.”

However, the judge’s ruling the O’Dwyer’s case seems to contradict government assurances, as she did not believe that submission of a sales contract to the Land Registry was enough to guarantee a person’s property rights. As well as finding in favour of the defendants, she also ordered Mr O’Dwyer to pay their costs.

No date has been set for the appeal to be heard.

By: Nigel Howarth Published: Wednesday 2nd February 2011
To see comments from British expats read this article in the Cyprus Property News
Copyright © Cyprus Property News

O’Dwyer decision another nail in the property coffin

ALTHOUGH we are not legal experts and cannot express an informed opinion on the legal intricacies of court cases, there is point raised in the judgement of the O’Dwyer vs Karayiannas Developers case that makes no sense at all. In her judgment, the judge noted that “the fact they (plaintiffs) submitted a sales contract to the Land Registry did not mean they automatically and in perpetuity have become the ‘owners’ (as they mean it) of the residence.”

This is a bewildering view that would suggest that the irrevocable right to property is not protected by the law in Cyprus. If a sales contract for a property that is submitted to the Land Registry does not mean the buyer has become the owner in perpetuity, then we have a serious problem with our laws.

How and when would a buyer become the legal owner of a piece of real estate in perpetuity? Are we to believe that our law does not always safeguard the right to ownership of property?

These are very important questions that nobody should be asking in a country in which there is rule of law. The protection of property rights is one of the fundamental principles on which democracies are built. Yet the judge in the above-mentioned case did not believe that submission of a sales contract to the Land Registry was enough to guarantee a person’s property rights. If this is the case, and the judge understands the law better than us, people should be told how their property rights are protected when they buy real estate.

Until this judgment was issued, most people were under the impression that once a sales contract was submitted to the land registry, the ownership of the buyer was indisputable. There is a Supreme Court decision supporting this position, but the judge in the O’Dwyer case either disagreed with it or was not aware of it. Whatever her reasons, her decision was another nail in the coffin of the Cyprus property market, as it served to reinforce the widely held view among foreigner buyers that Cyprus law offers little protection to property buyers.

There could not have been a worse advertisement for the Cyprus property market than this decision. When a judge rules that not even submission of a sales contract to the Land Registry safeguards property rights, what foreigner, in his right mind, would consider buying a holiday home in Cyprus?

Editorial: Published on January 29, 2011
Copyright © Cyprus Mail

Both sides prepare for next round in O'Dwyer case

LAWYERS ON both sides of the Conor O’Dwyer vs Karayannas Developers dispute are sharpening their pencils in anticipation of the next bout in this high-profile property dispute.

Last week’s court decision clearing Karayannas Developers of the charge of criminal fraud over a disputed villa in Frenaros is by no means the end of the line in the long-running saga.

O’Dwyer bought the property on land belonging to the developers in 2005; disagreements arose soon after when he noticed that the construction did not match the designs he was shown when making the purchase.

He also claims that the villa was later resold without his knowledge, causing him not only to lose the property but also e1/4100,000 in installments he had paid to the developer up to that point.

O’Dwyer lost the private criminal case he brought against the developers because the judge deemed that he did not establish, beyond reasonable doubt, intent to defraud on the part of the defendants.

The legal action initiated was based on section 303A of the penal code, which states: “Any person who, with intent to defraud, deals in immovable property belonging to another is guilty of a felony and is liable to imprisonment for seven years.”

Intent to defraud is defined as “having knowledge or, given the circumstances, ought to have knowledge, that he did not have the consent of the registered owner of the immovable property or of any other person legally empowered to provide such consent.”

The judge in the criminal case said the burden of proof was on O’Dwyer to demonstrate that the accused (the developers and the second buyer) intended to commit fraud.

O’Dwyer’s lawyer Yiannos Georgiades said they would be filing an appeal with the Supreme Court sometime in the next few days, provided the Attorney-general gives his consent.

In her verdict, the judge said that, at the time the complainant filed the sale contract with Land Registry, there was no evidence that the defendants (the developers and the second buyer) intended to cheat O’Dwyer.

Georgiades said this was a major point he would be contesting in his appeal with the Supreme Court: “Mr. O’Dwyer has never claimed that the developers intended to cheat him from the outset, or from the time he filed the sale contract. Rather, his position is that they tried to defraud him at a later stage, due to their disagreements over the villa.”

Therefore the judge’s reasoning on the question of intent to defraud should have referred to the time when the developers sold the property to the second buyer, Georgiades explained.

“It’s a mistake on the judge’s part,” said Georgiades.

“In my opinion, the judge also failed to follow a previous Supreme Court decision according to which a buyer of a property becomes the owner of the property in equity provided he files the contract of sale with the Land Registry.”

The developers claim that they sold the house a second time after notifying O’Dwyer of the termination of their contract.

In her verdict, the judge noted she was not convinced that once someone files a property with the Land Registry that means they “automatically and in perpetuity become the ‘owners’ of the residence.”

The judge noted that since the dispute — whether the contract was terminated or not — is pending before another (civil) court, she could not rule on who was the rightful owner of the property and that therefore this became a moot point as far as the case before her was concerned.

She further observed that the best course of action for the complainant (O’Dwyer) would have been to first resolve that dispute in civil court before embarking on a criminal case.

He elaborated: “If this ruling stands, we would be shooting ourselves in the foot. It’s like telling foreigners, you’re not safe when you buy property in Cyprus. And ironically enough, this is despite existing law which does afford protection.”

The next battleground is in civil court, where the developers are suing O’Dwyer for libel but are also seeking to prove that they did terminate the contract with him, and that thus they were within their rights to sell the same property to another buyer. The first hearings are scheduled for February.

Supreme Court legislation states that as soon as a contract is filed by a buyer with the Land Registry, the buyer is the beneficial owner of a property provided they fulfill all their contractual obligations.

The latter phrase is key to the case of the developers, who argue that their contract with O’Dwyer was terminated when, they say, he breached the contract by refusing to pay the remaining installments.

Georgiades counters his client was willing to continue installments but was refused by the company.

Efthimios Flourentzou, lawyer for Karayannas Developers, says that O’Dwyer had issued the developers a “verbal ultimatum: ‘either give me a large sum of money or else a more expensive villa’.” An allegation which O’Dwyer has flatly denied.

“He did not want the house, it seems,” Flourentzou said. “With his behaviour, Mr. O’Dwyer has severed all ties with my clients.”

He was referring to a website created by O’Dwyer chronicling the affair and casting aspersions on the developers.

But Georgiades has an entirely different take: “Even if a property buyer is said to have not fulfilled the terms of a contract, the contract cannot be terminated unilaterally by either party. You have to go to court, which will decide on the case. Until that time, the buyer remains the beneficial owner, and is entitled to specific performance.

“Imagine what would happen if developers were allowed with impunity to wriggle out of a contract because of complications with a buyer, and then re-sell the property to another. It’s not logical.”

Georgiades went on to muse why, in the first place, Karayannas Developers were going to civil court to validate that their contract with O’Dwyer has been terminated.

“If they indeed lawfully terminated the contract — which is what they’re saying — then why are they going to court to prove it?”

He said the developers did not give O’Dwyer two-weeks notice, as stipulated in the contract, to pay the installments or else they would terminate the contract.

“Instead, they gave him a choice: either keep up payments or give up the house. This was sent by a letter through their lawyers.”

By Elias Hazou Published on January 26, 2011
Copyright © Cyprus Mail

Conor O’Dwyer’s lawyer speaks out

Conor O’Dwyer’s lawyer was interviewed on Cyprus radio channel CyBC 2 by Rosie Charalambous about the criminal case against property developer Karayiannas and Michelle McDonald, the woman now living in Conor’s home.

EARLIER this evening Conor O’Dwyer’s lawyer, Yiannos Georgiades, spoke with Rosie Charalambous on the CyBC Radio 2 programme ‘Round and About’ about the criminal case against property developer Karayiannas and the woman now living in Conor’s home, Michelle McDonald.

Here are Mr Georgiades opening remarks and background to the case:

“First of all I would like to clarify that it was a private prosecution, it was a criminal case. It wasn’t the Civil Case that is still pending through which Conor is pursuing his rights and is asking for remedies. This is just a private prosecution under Section 303A of the Penal Code.

And according to this section of the Penal Code the developer or anybody really, cannot sell or rent or in any other way give possession of a house to a third person which he knows belongs to another person.

So in this case Conor bought this house and he was according to the Supreme Court Judgement in Cyprus he was the owner, the beneficial owner, from the moment he filed the contract of sale with the Land Registry.

That was done in 2006. In 2006 Conor bought his house with his wife and they filed their contract with the Land Registry. They paid CYP66,000 and later on because of disputes he had with the developer, the developer decided unilaterally to terminate this contract and sell it to another person although he knew that it belongs to Conor and although he knew that he should go to court – the civil court – in order to decide whether he could lawfully terminate this contract and sell it to another person.

Well, the thing is that the second buyer – it seems like she knew about Conor’s purchase of this house and still she carried on buying the house and that is why in this criminal prosecution we filed the case also against the second buyer. Because according to the law, section 303A, anybody who is entering into transactions of selling or renting or getting a house belonging to another is liable for criminal offence.”

Click here to listen to the 16 minute interview between Rosie Charalambous and lawyer Yiannos Georgiades.

By: Nigel Howarth Published: Friday 21st January 2011
To see comments from British expats read this article in the Cyprus Property News
Copyright © Cyprus Property News

British home buyer loses case in court ruling

A judge has ruled that British home buyer Conor O’Dwyer’s private criminal prosecution against Karayiannas and Michelle McDonald has not been proven and has ordered Mr O’Dwyer to pay their costs.

CONOR O’Dwyer has failed in his attempt to get justice through the Cyprus judicial system following a court ruling earlier today in his private criminal case against property developer Christoforos Karayiannas & Son Ltd and Michelle McDonald, the person now living in his home.

In 2008 the Attorney General wrote a three-line letter to O’Dwyer telling him that his developers had not committed any crime by effectively re-selling a house legally registered in his name. However, when O’Dwyer brought a private criminal prosecution against the accused, the judge agreed that Karayiannas and McDonald had a case to answer.

The judge accepted evidence from an official from the Department of Lands and Surveys who confirmed that O’Dwyer’s contract had been duly signed and lodged with the Land Registry for ‘Specific Performance’.

The court heard evidence that O’Dwyer made the stage payments as required by his contract until Karayiannas refused to accept a payment. It also heard how O’Dwyer made numerous attempts contact the Karayiannas to discover what was happening and how all of these were ignored.

The judge also accepted that the developer had resold the property to someone else without seeking Mr O’Dwyer’s consent to cancel the contract or applying for a court order to withdraw the contract from the Land Registry.

But despite the evidence submitted the judge did not consider it sufficient to prove that a fraud had been committed ‘beyond reasonable doubt’ and ordered Mr. O’Dwyer to pay the defendants’ costs.

According to the Island’s ‘Specific Performance Law’, the deposit of a contact of sale at a Land Registry prevents a property from being sold for a second time. It can only be withdrawn from the Land Registry with the agreement of the vendor and the purchaser – or by a court order.

Mr O’Dwyer’s lawyer, Yiannos G. Georgiades, said that: “We will appeal the decision; we believe it goes against the laws of Cyprus. The decision could give the wrong messages to overseas investors that their rights are not protected when they buy property in Cyprus even if they have filed their contracts with the Land Registry.”

“Investors must be assured that the laws of Cyprus safeguard their rights if they file the contract with the Land Registry and that the developer cannot resell their property without their consent.”

Referring to case law Andricos Nicou and others v George Georgiou 1 CLR(1999) p 940, Mr Georgiades added “The judgements of the Supreme Court are binding on the lower courts since in Cyprus we follow the English common law system.”

By: Nigel Howarth
Published: Thursday 20th January 2011
Too see comments from British expats read this article in the Cyprus Property News
Copyright © Cyprus Property News

Criminal Fraud: Case 1912/2009: Date 20-01-2011

[gview file=”http://www.lyingbuilder.com/wp-content/uploads/2015/06/criminal.fraud_20.01.2011.pdf”]
Download criminal.fraud_20.01.2011.pdf

Private Criminal Case: Case 1912/2009: Date 25-11-2010

ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ

ΑΡ. ΥΠΟΘ. 1912/2009

ΜΕΤΑΞΥ

1. CORNELIUS DESMOND O’DWYER, εξ Αγγλίας
2. MICHAELLA MARGARET O’DWYER, εξ Αγγλίας

ΚΑΤΗΓΟΡΟΥΣΑΣ ΑΡΧΗΣ

KAI

1. CHRISTOFOROS KARAYIANNAS & SONS
2. ΧΡΙΣΤΟΦΟΡΟΣ ΚΑΡΑΓΙΑΝΝΑΣ
3. ΜΑΡΙΟΣ ΚΑΡΑΓΙΑΝΝΑΣ
4. MICHELLE MC DONALD

ΚΑΤΗΓΟΡΟΥΜΕΝΩΝ

ΓΡΑΠΤΗ ΑΓΟΡΕΥΣΗ ΚΑΤΗΓΟΡΟΥΣΑΣ ΑΡΧΗΣ

Έντιμη κ. Δικαστή,

Προβαίνουμε στην παρούσα αγόρευση μας προς υποστήριξη της θέσης μας ότι βάσει της μαρτυρίας που έχει προσκομιστεί ενώπιον σας, οι Κατηγορούμενοι 1, 2, 3 και 4 είναι ένοχοι για το αδίκημα της δόλιας συναλλαγής σε ακίνητη περιουσία που ανήκει σε άλλον, κατά παράβαση του Άρθρου 303Α του Ποινικού Κώδικα.

Το Δικαστήριο μετά την παρουσίαση της μαρτυρίας της Κατηγορούσας Αρχής, αποφάσισε ότι υπάρχει εκ πρώτης όψεως υπόθεση, απορρίπτοντας τους ισχυρισμούς του δικηγόρου των Κατηγορουμένων, ότι απουσίαζαν τα συστατικά στοιχεία του αδικήματος. Συνοπτικά οι θέσεις του δικηγόρου των Κατηγορουμένων ήταν ότι, έχει τερματιστεί μονομερώς η Συμφωνία πώλησης του ακινήτου και ότι ο κύριος και η κυρία ODwyer, παρόλο που κατέθεσαν στο Κτηματολόγιο την Συμφωνία αγοράς του ακινήτου, δεν κατέστησαν οι ιδιοκτήτες του ακινήτου, κάτι που δεν συνάδει με την ισχύουσα Νομολογία.

ΣΥΣΤΑΤΙΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΤΟΥ ΑΔΙΚΗΜΑΤΟΣ – ΑΡΘΡΟ 303Α ΠΟΙΝΙΚΟΥ ΚΩΔΙΚΑ

Για σκοπούς της αγόρευσης θεωρώ σκόπιμο να αναφερθώ στα συστατικά στοιχεία του αδικήματος και να τα αναλύσω.

Συγκεκριμένα στο Άρθρο 303Α που τιτλοφορείται «Δόλιες συναλλαγές σε ακίνητη περιουσία που ανήκει σε άλλο» προβλέπει τα ακόλουθα:

303A (1) Πρόσωπο το οποίο, με σκοπό καταδολίευσης, συναλλάττεται σε ακίνητη περιουσία που ανήκει σε άλλο είναι ένοχος κακουργήματος και υπόκειται σε φυλάκιση εφτά χρόνων.

(2) Για τους σκοπούς του παρόντος άρθρου πρόσωπο συναλλάτεται σε ακίνητη περιουσία όπου –

(α) Πωλεί σε άλλο, ή ενοικιάζει σε άλλο, ή υποθηκεύει σε άλλο ή επιβαρύνει με οποιοδήποτε τρόπο, ή διαθέτει προς χρήση σε άλλο ακίνητη περιουσία, ή

(β) διαφημίζει ή άλλως πως προωθεί τη σε άλλο πώληση ή ενοικίαση ή υποθήκευση ή επιβάρυνση με οποιοδήποτε τρόπο ή την από άλλο χρήση ακίνητης περιουσίας, ή

(γ) συνάπτει συμφωνία για την πώληση σε άλλο, ή την ενοικίαση σε άλλο, ή την υποθήκευση σε άλλο, ή την επιβάρυνση με οποιονδήποτε τρόπο προς όφελος άλλου, ή τη χρήση από άλλον ακίνητης περιουσίας, ή

(δ) αποδέχεται την ακίνητη περιουσία η οποία αποτελεί το αντικείμενο της συναλλαγής όπως αυτής ορίζεται στο παρόν εδάφιο.

(3) Για τους σκοπούς του παρόντος άρθρου, πρόσωπο ενεργεί με σκοπό καταδολίευσης εάν προβεί σε οποιαδήποτε από τις πράξεις που καθορίζονται στο εδάφιο (2) ενώ γνωρίζει ή, υπό τις περιστάσεις, έπρεπε εύλογα να γνωρίζει, ότι δεν έχει τη συγκατάθεση του εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη της ακίνητης περιουσίας, ή οποιαδήποτε άλλου προσώπου που έχει νόμιμη εξουσία παροχής τέτοιας συγκατάθεσης.

(4) Η απόπειρα διάπραξης…

(5) Το παρόν άρθρο ουδόλως επηρεάζει…

(6) Οι διατάξεις του άρθρου 8 δεν εφαρμόζονται σε ποινική δίωξη που ασκήθηκε δυνάμει του άρθρου αυτού.”

Από τη γραμματική διατύπωση του Άρθρου 303Α συνάγεται, ότι τα συστατικά στοιχεία του αδικήματος της δόλιας συναλλαγής σε ακίνητη περιουσία που ανήκει σε άλλον είναι τα ακόλουθα:

1. Το να συναλλάττεται κάποιος σε ακίνητη περιουσία

2. Η ακίνητη περιουσία να ανήκει σε άλλον.

3. Η συναλλαγή να πραγματοποιείται με σκοπό καταδολίευσης.

ΣΥΝΑΛΛΑΓΗ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ

Το 1ο συστατικό στοιχείο του αδικήματος, δηλαδή το να συναλλάττεται κάποιος, διευκρινίζεται στην παράγραφο 2 του Άρθρου, όπου μεταξύ άλλων αναφέρεται ότι συναλλάτεται, όποιος πωλεί ή διαθέτει προς χρήση σε άλλον ακίνητη περιουσία, ή όποιος συνάπτει συμφωνία για την πώληση σε άλλον ή τη χρήση από άλλον ακίνητης περιουσίας, ή όποιος αποδέχεται την ακίνητη περιουσία η οποία αποτελεί το αντικείμενο της συναλλαγής.

Συγκεκριμένα, όπως προκύπτει από την μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον σας και ιδιαιτέρως από το Τεκμήριο 8 με τίτλο Legal Undertaking to Sell and Purchase, οι Κατηγορούμενοι 1, 2 & 3 έχουν προβεί σε μια από τις πράξεις συναλλαγής, που προβλέπει το εδάφιο (2) του Άρθρου 303Α στην οικία υπ’ αριθμ. 30, του συγκροτήματος Άγιος Σέργιος, με την Κατηγορούμενη 4.

Το ως άνω έγγραφο (Τεκμήριο 8), σύμφωνα και με την μαρτυρία του κου ODwyer η οποία δεν αμφισβητήθηκε από τους Κατηγορούμενους, ήταν επισυνημμένο ως Τεκμήριο Μ σε ένορκο δήλωση του Κατηγορουμένου 3, προς υποστήριξη exparte αίτησης της Κατηγορουμένης 1, στα πλαίσια της Αγωγής υπ’ αριθμ. 927/2007.

Περαιτέρω, μεταξύ άλλων στην εν λόγω συμφωνία περιέχονται τα ακόλουθα:

1. The 1st Party hereby states and agrees to sell the aforesaid property to the 2nd Party and the 2nd Party hereby agrees to purchase the aforesaid property from the 1st Party.

2. The 1st Party hereby legally undertakes to sell to the 2nd Party the property as more particularly stated in the attached architectural plans, for the sum of One Hundred and Eighty Thousand Pounds Cyprus.

6. The 2nd Party hereby legally undertakes to purchase the said property for the sum of One Hundred and Eighty Thousand Pounds Cyprus.”

Επιπρόσθετα, όπως προκύπτει από τη μαρτυρία που δόθηκε ενώπιον σας από τον κον ODwyer, σε επίσκεψη που έκανε στο συγκρότημα στις 14/1/2008, διαπίστωσε ότι η Κατηγορούμενη 4 κατοικούσε στην οικία του. Προς υποστήριξη των όσων ανέφερε και δεν αμφισβητήθηκαν κατά την αντεξέταση του, προσκόμισε στο Δικαστήριο σας φωτογραφία που απεικονίζει την Κατηγορούμενη 4 να βρίσκεται μέσα στην αυλή της οικίας του, κρατώντας στο χέρι της το κινητό της τηλέφωνο.

Ενόψει των ανωτέρω, υπάρχει ικανοποιητική μαρτυρία πέραν πάσης αμφιβολίας, προς στοιχειοθέτηση του 1ου συστατικού στοιχείου του αδικήματος, δηλαδή της ύπαρξης συναλλαγής σε ακίνητη περιουσία από τους Κατηγορούμενους.

Η ΑΚΙΝΗΤΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ ΝΑ ΑΝΗΚΕΙ ΣΕ ΑΛΛΟΝ

Περαιτέρω, αναφορικά με το 2ο συστατικό στοιχείο του αδικήματος, δηλαδή το να ανήκει η ακίνητη περιουσία σε άλλον λεκτέα είναι τα ακόλουθα. Στην υπόθεση, 1. Αντρίκκος Νίκου Χρίστου 2. Ελένη Αντρίκκου ν. Γιώργου Γεωργίου 1 Α.Α.Δ. (1999), σελ. 940 αναφέρθηκαν τα ακόλουθα σχετικά με τη νομική θέση του προσώπων που εγγράφουν πωλητήριο συμβόλαιο ακινήτου στο Κτηματολόγιο.

Εφόσον οι εφεσείοντες απέκτησαν, με την εγγραφή του συμβολαίου στα κτηματολογικά αρχεία, δικαίωμα ειδικής εκτέλεσης της σύμβασης, κατέστησαν οι ιδιοκτήτες της γης, κατά το δίκαιο της επιείκειας, και ο πωλητής εξ επαγωγής εμπιστευματοδόχος (constructive trustee) των δικαιωμάτων τους, τηρουμένων των αντίστοιχων δικαιωμάτων και υποχρεώσεων βάσει της σύμβασης. Η αρχή αυτή απεικονίζεται ως εξής στο σύγγραμμα Snells Equity”, p. 195:-

As soon as specifically enforceable contract for the sale of land is made, the purchaser becomes the owner of the land in equity, and the vendor becomes a constructive trustee of the land for the purchaser, subject in each case to their respective rights and duties under the contract.

Στην Κύπρο, όπως έχουμε εξηγήσει, δικαίωμα ειδικής εκτέλεσης κτάται μόνο με την εγγραφή της σύμβασης πώλησης βάσει του ΚΕΦ.232. Καθίσταται πρόδηλο ότι οι εφεσείοντες απέκτησαν όχι μόνο κατοχή του διαμερίσματος αλλά και το δικαίωμα ιδιοκτησίας του.

(υπογραμμίσεις δικές μας).

Υπό το φως της ως άνω νομολογίας του Ανωτάτου Δικαστηρίου και λαμβάνοντας υπόψη το γεγονός ότι οι Παραπονούμενοι καταχώρησαν το πωλητήριο έγγραφο της οικίας Τεκμήριο 1 στο Κτηματολόγιο, όπως προκύπτει από την αναντίλεκτη μαρτυρία του λειτουργού του Κτηματολογίου κ. Πετεινάρη, οι Παραπονούμενοι κατέστησαν οι ιδιοκτήτες του ακινήτου.

Περαιτέρω, όπως ανέφερε ο κ. Πετεινάρης, κατά την αντεξέταση του, με την καταχώρηση του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο «κατοχυρώνεται ο αγοραστής να μη μπορεί να το πωλήσει ξανά ο πωλητής».

Σχετική με την πιο πάνω δήλωση του κ. Πετεινάρη, σύμφωνα με την οποία, η εγγραφή της σύμβασης, βάσει του ΚΕΦ. 232, δημιουργεί κώλυμα στη διάθεση του διαμερίσματος από τον πωλητή σε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο, είναι και η απόφαση Δρυάδης κ.α. ν. Καλησπέρα (1998) 1Β Α.Α.Δ. 881, όπου στην σελίδα 891, αναφέρονται τα ακόλουθα:

Το διαμέρισμα είχε πωληθεί σε τρίτους, οι οποίοι είχαν εγγράψει τη σύμβαση, βάσει του ΚΕΦ. 232, παρεμβάλλοντας κώλυμα στη διάθεση του διαμερίσματος από τον εφεσίβλητο στους εφεσείοντες ή σε οποιαδήποτε άλλο.”

Επιπρόσθετα, ο κ. Πετεινάρης, ανέφερε κατά την αντεξέταση του, ότι για να μπορέσει να γίνει αποδεκτό ένα πωλητήριο έγγραφο, που αφορά πώληση ακινήτου σε δεύτερο αγοραστή, είναι απαραίτητη η συγκατάθεση του πρώτου αγοραστή.

Πλέον τούτων, όπως προκύπτει από το Τεκμήριο 10, αντίγραφο από την ιστοσελίδα της ίδιας της Κατηγορουμένης 1, αναφέρονται σχετικά με το θέμα της καταχώρησης του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο και τα δικαιώματα που πηγάζουν από αυτή την καταχώρηση, τα ακόλουθα:

10) How long after delivery can I expect to receive my title deeds?

Title Deeds generally take a minimum of two to four years depending on the property purchase. This does not mean that you cannot sell your property at any time before that. From the minute your contract of sale is registered at the land registry department the property is officially yours and you can sell your property the next minute.”

Ενόψει των ανωτέρων και με δεδομένο ότι οι Παραπονούμενοι από την καταχώρηση του πωλητηρίου συμβολαίου στο Κτηματολόγιο κατέστησαν ιδιοκτήτες του ακινήτου, οι Κατηγορούμενοι 1, 2 και 3 με την εκ νέου πώληση της οικίας στην Κατηγορουμένη 4, η οποία την αποδέχτηκε, συναλλάχθηκαν σε ακίνητη περιουσία που ανήκε σε άλλους, δηλαδή τους Παραπονούμενους.

ΣΚΟΠΟΣ ΚΑΤΑΔΟΛΙΕΥΣΗΣ

Επίσης, σύμφωνα με την παράγραφο 3, πρόσωπο ενεργεί με σκοπό καταδολίευσης εάν προβεί σε οποιαδήποτε από τις πράξεις που καθορίζονται στο εδάφιο (2) ενώ γνωρίζει και/ή υπό τις περιστάσεις, έπρεπε εύλογα να γνωρίζει, ότι δεν έχει τη συγκατάθεση του εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη της ακίνητης περιουσίας, ή οποιαδήποτε άλλου προσώπου που έχει νόμιμη εξουσία παροχής τέτοιας συγκατάθεσης.

Αναφορικά με τον σκοπό καταδολίευσης των Κατηγορουμένων, παραπέμπουμε αρχικά στο Τεκμήριο 8 όπου αναφέρονται τα ακόλουθα:

B. Whereas the 1st Party has sold the above stated property to a third pαrty …

4. Whereas the 2nd Party hereby undertakes to purchase the aforesaid property from the 1st Party within thirty days, commencing form the date of cancellation and withdrawal of the contract of sale of the third party, which is presently registered at the land registry department in relation to the property as more particularly stated herein.

11. It is agreed between the Parties that in the event that the contract of sale of the Third Party is not removed and or cancelled from the register of the land registry department by the 30th of December 2010 the following options may be exercised by the 2nd Party”.

Πέραν όμως από το τεκμήριο 8, ο σκοπός καταδολίευσης των Κατηγορουμένων και κυρίως της Κατηγορουμένης 4, προκύπτει και από το γεγονός ότι οι Παραπονούμενοι απέστειλαν τόσο οι ίδιοι, όσο και μέσω των δικηγόρων τους, επιστολές με τους οποίες γνωστοποιούσαν στην Κατηγορουμένη 4, ότι αυτοί είναι οι νόμιμοι ιδιοκτήτες της επίδικης οικίας. Συγκεκριμένα, οι Παραπονούμενοι απέστειλαν οι ίδιοι προσωπικά την ηλεκτρονική επιστολή ημερομηνίας 19.3.2007 Τεκμήριο 5 και κατόπιν τούτου την επιστολή ημερομηνίας 17.5.2007 διαμέσου των δικηγόρων τους Αντώνης Ανδρέου & Σια, Τεκμήριο 6, η οποία επιδόθηκε προσωπικά στην Κατηγορουμένη 4 στις 19.5.2007.

Οι Κατηγορούμενοι εξάσκησαν το δικαίωμα τους να μην μαρτυρήσουν και να αντεξεταστούν, αλλά ούτε έκαναν γραπτή δήλωση. Η μόνη μαρτυρία που προσκομίστηκε από τους Κατηγορούμενους, ήταν αυτή του κου Πιττάτζη, ο οποίος κατάθεσε δύο επιστολές τις οποίες θα σχολιάσω στην συνέχεια.

Σχετικά με το δικαίωμα των Κατηγορουμένων να μην δώσουν μαρτυρία από το εδώλιο του Κατηγορουμένου και κατά συνέπεια να αποφύγουν τη βάσανο της αντεξέτασης, υπάρχει σημαντική Νομολογία, τόσο Κυπριακή όσο και Αγγλική, στην οποία παρατηρείται μια συνακολουθία στον τρόπο που τα Δικαστήρια πρέπει να χρησιμοποιούν και να ερμηνεύουν την ανώμοτη κατάθεση του Κατηγορουμένου ή την απόλυτη σιωπή του, για να φτάσουν σε εύρημα ενοχής ή μη ενοχής.

Σαν γενικός κανόνας που προκύπτει από την Νομολογία είναι ότι ο Κατηγορούμενος έχει κάθε δικαίωμα να μην δώσει ένορκη μαρτυρία από το εδώλιο του Κατηγορουμένου και απλά να προβεί είτε σε ανώμοτη δήλωση, ή ακόμη και να μην αναφέρει τίποτα στο δικαστήριο, αφήνοντας την Κατηγορούσα Αρχή να αποδείξει την υπόθεση της, ενόψει και του τεκμηρίου αθωότητας ενός Κατηγορουμένου και της υποχρέωσης της Κατηγορούσας Αρχής να αποδείξει την ενοχή του πέρα πάσης λογικής αμφιβολίας.(βλ. μεταξύ άλλων Vrakas & Another v. Republic (1973) 2 C.L.R. 139, 188-191, Anastasiades v. Republic (1977) 2 C.L.R. 97, σελ. 113, 215, Khadar v. Republic (1978) 2 C.L.R. 152, 245-288, Δημοσθένους κ.ά. v. Αστυνομίας (1998) 2 Α.Α.Δ. 129 και Ιωάννου κ.ά. v. Δημοκρατίας (2001) 2 Α.Α.Δ. 195).

Παρόλο που το δικαίωμα του Κατηγορουμένου να αρνηθεί να δώσει οποιαδήποτε ένορκη μαρτυρία είναι αναντίλεκτο και αναμφισβήτητο, σε κάποιες περιπτώσεις, όπως με σαφήνεια ορίζονται στην Νομολογία, το Δικαστήριο θα πρέπει να λάβει σοβαρά υπόψιν του στην ετυμηγορία του, το γεγονός της άρνησης του Κατηγορουμένου να δώσει ένορκη μαρτυρία στο δικαστήριο.

Σχετική είναι η υπόθεσηVrakas & Another v. Republic (1973) 2 C.L.R. 139, 188-191, στην οποία το δικαστήριο κάνοντας μια αναδρομή στην Αγγλική νομολογία επί του θέματος, δήλωσε ότι: “In the light of all the foregoing we have no hesitation in holding that Appellant 1 was rightly convicted of the premeditated murder of his wife. In this respect it is to be noted that at his trial Appellant 1 chose, as it was his right to do, not to give evidence on oath, but to make an unsworn statement from the dock; he stated, inter alia, that he was innocent and that he had no reason to kill his wife. Without, in the least, departing from, or doubting, the principle that it is not to be expected of an accused person to prove his innocence, but it is up to the prosecution to establish his guilt beyond reasonable doubt, we are of the view that the failure of Appellant 1, as an accused, to give evidence in his own defense is a factor related, in the circumstances of the present case, to the issue of his guilt.”

Επίσης, στην υπόθεση R. v. Corrie and Watson ([1904] 68 J.P. 294), το Δικαστήριο επικυρώνοντας την καταδίκη του Κατηγορουμένου για την κατηγορία του παράνομου στοιχήματος δήλωσε χαρακτηριστικά:” I agree that no inference ought to be drawn in support of a weak case on the ground that the defendants were not called to give evidence; but where transactions are proved which are capable of an innocent explanation, and if the defendants could have given it, and there is prima facie evidence that the person is carrying on an illegal business, I do not think it improper for the jury to draw a conclusion from the fact that the defendants were not called”.

Πρόσθετα, μια κατατοπιστική απόφαση η οποία επεξηγεί ποιά θα πρέπει να είναι εκείνα τα γεγονότα ή χαρακτηριστικά μιας υπόθεσης τα οποία θα οδηγήσουν το δικαστήριο να συνυπολογίσει στο πόρισμα της ενοχής, την άρνηση του Κατηγορουμένου να καταθέσει ενόρκως, είναι η R. v. Burdett [1820] 4 B. and Ald. 95, at p. 120)’. No person is to be required to explain or contradict until enough has been proved to warrant a reasonable and just conclusion against him, in the absence of explanation or contradiction; but when such proof has been given, and the nature of the case is such as to admit of explanation or contradiction if the conclusion to which the prima facie case tends be true, and the accused offers no explanation or contradiction, can human reason do otherwise than adopt the conclusion to which the proof tends?” .

Στην πρόσφατη υπόθεση Κρίνος Θεοχάρους v Κυπριακής Δημοκρατίας (2008) 2 Α.Α.Δ 22 το δικαστήριο διευκρίνισε περαιτέρω το νομικό καθεστώς που διέπει την άρνηση του κατηγορουμένου να δώσει ένορκη κατάθεση και να προβεί σε ανώμοτη δήλωση, ιδιαίτερα στις περιπτώσεις εκείνες όπου επίδικο θέμα είναι η ένοχη γνώση (mens rea) του κατηγορουμένου: Υπενθυμίζουμε ότι στην παρούσα υπόθεση οι κατηγορούμενοι (συμπεριλαμβανομένου και του εφεσείοντα) αφού κλήθηκαν σε απολογία επέλεξαν να προβούν σε ανώμοτη δήλωση και να μην προσκομίσουν οποιαδήποτε μαρτυρία, κάτι βέβαια που ήταν απόλυτο δικαίωμα τους. Σε τέτοια περίπτωση, ενόψει και του τεκμηρίου αθωότητας ενός κατηγορουμένου και της υποχρέωσης της Κατηγορούσας Αρχής να αποδείξει την ενοχή του πέραν πάσης λογικής αμφιβολίας, αυτό που εξετάζεται είναι (α) αν η μαρτυρία που παρουσίασε η κατηγορούσα αρχή είναι αξιόπιστη και (β) αν ναι, κατά πόσο είναι ικανοποιητική για να αποδείξει τις κατηγορίες. Το γεγονός ότι ένας κατηγορούμενος δεν έδωσε ο ίδιος ένορκη κατάθεση ή ότι δεν παρουσίασε μάρτυρες, δεν πρέπει να θεωρείται ότι συμπληρώνει τυχόν κενά της μαρτυρίας της Κατηγορούσας Αρχής. Η ανώμοτη δήλωση ενός κατηγορουμένου εξετάζεται και αξιολογείται μέσα στο σύνολο της μαρτυρίας, ανάλογα και με το πώς ταιριάζει στην κάθε συγκεκριμένη περίπτωση. Δεν μπορεί όμως να εξομοιωθεί με μαρτυρία με την έννοια να είναι ικανή να αντικρούσει μια ένορκη μαρτυρία που κρίθηκε ήδη από το δικαστήριο ως αξιόπιστη. (βλ μεταξύ άλλων Vrakas & Another v. Republic (1973) 2 C.L.R. 139, 188-191, Anastasiades v. Republic (1977) 2 C.L.R. 97, σελ. 113, 215, Khadar v. Republic (1978) 2 C.L.R. 152, 245-288, Δημοσθένους κ.ά. v. Αστυνομίας (1998) 2 Α.Α.Δ. 129 και Ιωάννου κ.ά. v. Δημοκρατίας (2001) 2 Α.Α.Δ. 195). Στο γενικό αυτό κανόνα υπάρχουν κάποιες εξαιρέσεις όπου τα γεγονότα όπως τα απέδειξε με τη μαρτυρία της η Κατηγορούσα Αρχή είναι τέτοια που χρήζει να δοθεί κάποια εξήγηση από τον κατηγορούμενο ιδιαίτερα εκεί που μια τέτοια εξήγηση εμπίπτει στη δική του αποκλειστική γνώση”.

Το συμπέρασμα που μπορεί να εξαχθεί από την μελέτη των πιο πάνω αποφάσεων είναι ότι το Δικαστήριο όταν έχει ενώπιον του κάποια υπόθεση στην οποία η Κατηγορούσα Αρχή προσκόμισε τέτοια στοιχεία, τα οποία αποτελούν ικανοποιητική μαρτυρία για την απόδειξη της ενοχής του Κατηγορουμένου, σε συσχετισμό και με το γεγονός ότι ο Κατηγορούμενος δεν έδωσε ένορκη μαρτυρία, ενώ τούτο ήταν επιβεβλημένο βάσει των γεγονότων της υπόθεσης, τότε το δικαστήριο θα πρέπει να προσανατολιστεί προς την έκδοση απόφασης ενοχής εναντίον του Κατηγορουμένου. Τα γεγονότα που επιβάλλουν την παροχή ένορκης κατάθεσης από τον Κατηγορούμενο, πρέπει να αφορούν ένα επίδικο θέμα για το οποίο ο Κατηγορούμενος μπορεί να δώσει κάποια εξήγηση ή διευκρίνηση, ιδιαίτερα στις περιπτώσεις όπου ο Κατηγορούμενος έχει άμεση και αποκλειστική γνώση για το συγκεκριμένο θέμα.

Ειρήσθω εν παρόδω, όπως ορίζεται στις Αγγλικές αποφάσεις που προαναφέραμε, η μαρτυρία που πρέπει να προσκομιστεί από την Κατηγορούσα Αρχή είναι ικανοποιητική για απόδειξη ενοχής, εφόσον με αυτήν αποδεικνύονται εκ πρώτης όψεως (prima facie) τα επίδικα γεγονότα (R. v. Corrie and Watson ([1904] 68 J.P. 294), R. v. Burdett (1820) 4 B. and Ald. 95, at p. 120). Θα πρέπει να τονιστεί ότι στην παρούσα υπόθεση, η Κατηγορούσα Αρχή με το μαρτυρικό υλικό που προσήψε, απέδειξε τα συστατικά του αδικήματος στην εκ πρώτης όψεως διαδικασία ενώπιον του δικαστηρίου, γεγονός το οποίο θα πρέπει να συνεκτιμηθεί από το δικαστήριο, υπό την άποψη ότι η μαρτυρία που η Κατηγορούσα Αρχή προσήψε, μπορεί να θεωρηθεί ικανοποιητική για την απόδειξη των συστατικών του αδικήματος.

Υπό το φως της ανωτέρω νομολογίας, το πρώτο στοιχείο που το ευσέβαστο σας δικαστήριο θα κληθεί να εξετάσει, είναι κατά πόσο η μαρτυρία που η Κατηγορούσα Αρχή έχει προσάψει είναι ικανοποιητική. Από τα όσα αναφέρονται στα Τεκμήρια 5, 6, 8 και 14, προκύπτει ξεκάθαρα ότι οι Κατηγορούμενοι γνώριζαν και/ή εύλογα υπό τις περιστάσεις έπρεπε να γνωρίζουν ότι δεν μπορούσαν να συναλλάττονται για το επίδικο ακίνητο, δηλαδή να καταρτίσουν την ως άνω συμφωνία χωρίς τη συγκατάθεση των Παραπονούμενων, οι οποίοι είχαν καταθέσει στο Κτηματολόγιο το πωλητήριο έγγραφο. Μάλιστα οι ίδιοι οι Κατηγορούμενοι στην παράγραφο 11 του Τεκμηρίου 8, αναγνωρίζουν ότι υπάρχει η πιθανότητα το πωλητήριο συμβόλαιο που είναι καταχωρημένο στο Κτηματολόγιο από τους Παραπονούμενους, να μην αποσυρθεί ή ακυρωθεί μέχρι την ως άνω αναφερόμενη ημερομηνία. Αναγνωρίζουν δηλαδή εμμέσως οι Κατηγορούμενοι, ότι μπορεί να κριθεί από το αρμόδιο Δικαστήριο ότι, ο τερματισμός του συμβολαίου από τους Κατηγορούμενους δεν ήταν νόμιμος και συνεπώς ότι το Δικαστήριο μπορεί να εκδώσει απόφαση υπέρ των Παραπονούμενων στην αστική υπόθεση, με την οποία να διατάσσεται η ειδική εκτέλεση της σύμβασης υπέρ των Παραπονούμενων.

Αποκορύφωμα του σκοπού καταδολίευσης είναι το Τεκμήριο 14 που παρουσίασε ο κος Πιττάτζης. Είναι αξιοσημείωτο ότι ο κος Πιττάτζης εκ μέρους των πελατών του με επιστολή του ημερ. 10/4/2006 λέει τα εξής:

«…Even for any reason in the end of the day it is decided that they had no legal ground to cancel it due to your behavior they do not want you in their property and they hereby notify you that they are not willing to complete the house and deliver it to you.»…

Πέραν τούτου, ως φαίνεται από το Τεκμήριο 14, δεν είχαν κανένα σκοπό οι Κατηγορούμενοι 1, 2 & 3 να δώσουν το σπίτι στον κύριο και στην κυρία ODwyer, και παράνομα το πώλησαν και/ή το έδωσαν προς χρήση στην Κατηγορούμενη 4, η οποία γνώριζε ότι το σπίτι ανήκει στους Παραπονούμενους.

Ενώ λοιπόν οι Κατηγορούμενοι γνώριζαν και ή όφειλαν υπό τις περιστάσεις να γνωρίζουν, ότι οι Παραπονούμενοι είχαν καταθέσει το πωλητήριο έγγραφο στο Κτηματολόγιο και ότι μόνο το Δικαστήριο θα μπορούσε να κρίνει το νόμιμο ή όχι του τερματισμού του πωλητηρίου συμβολαίου και συνακόλουθα την δέσμευση του από αυτό, αυτοί προχώρησαν κατά παράβαση του Άρθρου 303Α του Ποινικού Κώδικα σε συναλλαγή επί του επίδικου ακινήτου, χωρίς τη συγκατάθεση των Παραπονούμενων, οι οποίοι είχαν καταθέσει το πωλητήριο έγγραφο στο Κτηματολόγιο, ακριβώς για τον σκοπό εξασφάλισης των εμπραγμάτων δικαιωμάτων τους επί του ακινήτου και για την αποφυγή καταστάσεων όπως αυτών στις οποίες περιέπεσαν. Είναι ξεκάθαρο ότι η Κατηγορούμενη 4 δεν θα μπορούσε να αγοράσει ή να χρησιμοποιήσει το ακίνητο χωρίς τη συγκατάθεση των νόμιμων ιδιοκτητών, οι οποίοι είναι οι Παραπονούμενοι.

Περαιτέρω, αναφορικά με τη φύση της μαρτυρίας που είναι ικανή να αποδείξει την ένοχη γνώση (mens rea) ενός Κατηγορουμένου για ένα επίδικο θέμα, σχετική είναι η υπόθεση Κρίνος Θεοχάρους v Κυπριακής Δημοκρατίας (2008) 2 Α.Α.Δ 22: “Ορθά επισήμανε το Κακουργιοδικείο ότι η ένοχη γνώση είναι κάτι που συνήθως συμπεραίνεται από τα γεγονότα. Οι «κρυφοί» λογαριασμοί, όπως χαρακτηρίστηκαν από το Κακουργιοδικείο, έδειχναν την ένοχη γνώση του εφεσείοντα και των λοιπών συγκατηγορουμένων του”.

Σε άλλο σημείο της ίδιας υπόθεσης το Δικαστήριο τόνισε τα εξής: “Εξετάσαμε με προσοχή την πρωτόδικη απόφαση και καταλήγουμε ότι η απόφαση του Κακουργιοδικείου, ότι ο εφεσείων όταν εξέδιδε το σχετικό πιστοποιητικό στο οποίο βασίστηκε η αίτηση Α716/00, το έπραττε γνωρίζοντας ότι αυτό ήταν ψευδές, είναι ορθή. Η παρατήρηση του Κακουργιοδικείου ότι η γνώση δεν είναι κάτι που μπορεί να αποδεικνύεται πάντοτε με άμεση μαρτυρία αλλά εξυπακούεται από τα περιστατικά της κάθε υπόθεσης υποστηρίζεται από τη νομολογία και συγγράμματα στα οποία αναφέρθηκε το Κακουργιοδικείο (βλ. Youssef ν. Δημοκρατίας (1993) 2 Α.Α.Δ. 289, 295 και Archbold Criminal Pleadings Evidence and Practice 36η έκδοση, σελ. 364, παραγρ. 10-10).

Συνεχίζοντας το δικαστήριο ανέφερε:”Στην υπόθεση Ιακώβου ν. Δημοκρατίας (1991) 2 Α.Α.Δ. 211, 219 λέχθηκε ότι «η ύπαρξη της απαραίτητης γνώσης δεν είναι κάτι που συνήθως αποδεικνύεται με άμεση μαρτυρία. Κατά κανόνα συμπεραίνεται από τα ιδιαίτερα περιστατικά της κάθε υπόθεσης”.

Κατά την ταπεινή μας άποψη το βάρος της μαρτυρίας που έχει προσκομίσει η Κατηγορούσα Αρχή είναι τέτοιο, που αποδεικνύει ότι οι Κατηγορούμενοι γνώριζαν και/ή όφειλαν να γνωρίζουν ότι δεν είχαν την συγκατάθεση του κυρίου και της κυρίας ODwyer για να συναλλάσσονται για την ακίνητη περιουσία των Παραπονούμενων, ιδιαίτερα αν ληφθεί υπόψιν ότι οι Κατηγορούμενοι δεν προσήψαν οποιαδήποτε ικανά στοιχεία ώστε να την αντικρούσουν, με αποτέλεσμα να θεωρείται ότι η ένοχη γνώση των Κατηγορουμένων έχει αποδειχθεί. Τα επί μέρους γεγονότα και περιστατικά όπως τα ανέδειξε και απέδειξε η Κατηγορούσα Αρχή με την μαρτυρία της, είναι ικανά, ορώμενα εις την ολότητα τους, να οδηγήσουν κάθε Δικαστήριο στο συμπέρασμα ότι οι Κατηγορούμενοι γνώριζαν ή έπρεπε να γνωρίζουν υπό τις περιστάσεις ότι, όταν συναλλάσσονταν με το ακίνητο των Παραπονούμενων, δεν είχαν την συγκατάθεση τους να πράξουν κάτι τέτοιο. Συνεπώς στην παρούσα υπόθεση, εφόσον η Κατηγορούσα Αρχή απέδειξε όλα αυτά τα γεγονότα ή τις περιστάσεις, βάσει των οποίων οι Κατηγορούμενοι όφειλαν να γνωρίζουν ότι δεν είχαν την συγκατάθεση των Παραπονούμενων για να συναλλάσσονται με την ακίνητη τους περιουσία, σε συσχετισμό με το γεγονός ότι οι Κατηγορούμενοι δεν προσήψαν οποιαδήποτε μαρτυρία για να αντικρούσουν την απόδειξη των εναντίον τους αυτών ενοχοποιητικών γεγονότων και περιστατικών, τότε το συμπέρασμα που μπορεί να συναχθεί είναι ότι η Κατηγορούσα Αρχή έχει αποδείξει πέρα πάσης λογικής αμφιβολίας τον σκοπό καταδολίευσης των Κατηγορουμένων.

Περαιτέρω, λαμβανομένων υπόψιν τόσο της ισχυρής μαρτυρίας που η Κατηγορούσα Αρχή έχει προσκομίσει, όσο και των ιδιαιτέρων περιστατικών της υπόθεσης, είναι η θέση μας ότι, οι Κατηγορούμενοι αδικαιολόγητα αρνήθηκαν να καταθέσουν ενόρκως και να δώσουν κάποια εξήγηση σχετικά με το κατά πόσο γνώριζαν ότι δεν είχαν την συγκατάθεση των Παραπονούμενων για να συναλλάσσονται με το ακίνητο του δεύτερου, ιδιαίτερα αφού τέτοια εξήγηση ενέπιπτε στην δική τους αποκλειστική και άμεση γνώση.(Κρίνος Θεοχάρους v Κυπριακής Δημοκρατίας (2008) 2 Α.Α.Δ 22). Αφού τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης είναι τέτοια που επέβαλλαν στους Κατηγορούμενους να δώσουν ένορκη μαρτυρία, ούτως ώστε με κάποια αθώα διευκρίνηση να εξηγήσουν ότι δεν γνώριζαν ότι δεν είχαν την συγκατάθεση των Παραπονούμενων να συναλλαχθούν με την ακίνητη του περιουσία, και οι Παραπονούμενοι αρνήθηκαν να το πράξουν, το Δικαστήριο θα πρέπει συνεκτιμώντας τόσο την ισχυρή μαρτυρία εναντίον τους, όσο και την άρνηση τους να μαρτυρήσουν ενόρκως, να οδηγηθεί σε εύρημα ενοχής.

Ενόψει των ανωτέρω και επί τη βάσει της μαρτυρίας που έχει τεθεί ενώπιον σας, θεωρούμε ότι η Κατηγορούσα Αρχή απόδειξε και το 3ο συστατικό στοιχείο του αδικήματος του Άρθρου 303Α, αυτό δηλαδή του σκοπού καταδολίευσης των κατηγορουμένων, πέραν πάσης λογικής αμφιβολίας.

ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ

Ολοκληρώνοντας την γραπτή μας αγόρευση, θεωρούμε αναγκαίο όπως συνοψίσουμε τα επιχειρήματα που έχουμε παραθέσει στην παρούσα αγόρευση προς υποστήριξη της θέσης μας ότι βάσει της μαρτυρίας που έχει προσκομιστεί ενώπιον σας, έχουν στοιχειοθετηθεί τα συστατικά στοιχεία του αδικήματος της δόλιας συναλλαγής σε ακίνητη περιουσία που ανήκει σε άλλο, κατά παράβαση του Άρθρου 303Α του Ποινικού Κώδικα, εναντίον των Κατηγορουμένων 1, 2, 3 και 4.

Σχετικά με το πρώτο συστατικό στοιχείο, αυτό δηλαδή της συναλλαγής σε ακίνητη περιουσία, η Κατηγορούσα Αρχή προσήψε αναντίλεκτη μαρτυρία με το Τεκμήριο 8, με τίτλο Legal Undertaking to Sell and Purchase, στο οποίο φαίνεται ξεκάθαρα ότι οι Κατηγορούμενοι 1, 2 & 3 έχουν προβεί σε κάποια από τις πράξεις συναλλαγής που προβλέπει η παράγραφος 2 του άρθρου 303Α για την οικία υπ’ αριθμ. 30, του συγκροτήματος Άγιος Σέργιος, με την Κατηγορούμενη 4.

Το ως άνω έγγραφο (Τεκμήριο 8), σύμφωνα και με την μαρτυρία του κ. ODwyer, η οποία δεν αμφισβητήθηκε από τους Κατηγορουμένους, ήταν επισυνημμένο ως Τεκμήριο Μ σε ένορκο δήλωση του Κατηγορουμένου 3, προς υποστήριξη exparte αίτησης της Κατηγορουμένης 1, στα πλαίσια της αγωγής υπ’ αριθμό 927/2007

Το συντριπτικό βάρος της μαρτυρίας της Κατηγορούσας Αρχής με την προσαγωγή του Τεκμηρίου 8, σε συσχετισμό και μη την αδυναμία των Κατηγορουμένων να αντικρούσουν αυτή, είναι ικανά να οδηγήσουν το Δικαστήριο στο συμπέρασμα ότι το 1ο συστατικό του αδικήματος αυτό δηλαδή της συναλλαγής σε ακίνητη περιουσία έχει αποδειχτεί εναντίον των Κατηγορουμένων.

Σχετικά με το 2ο συστατικό του αδικήματος, δηλαδή να ανήκει η ακίνητη περιουσία σε άλλον, λεχθέντα είναι τα εξής: Η Κατηγορούσα Αρχή παραπέμποντας σε σχετική Νομολογία (Αντρίκκος Νίκου Χρίστου 2. Ελένη Αντρίκκου ν. Γιώργου Γεωργίου 1 Α.Α.Δ. (1999), Δρυάδης κ.α. ν. Καλησπέρα (1998) 1Β Α.Α.Δ. 881) και σε συγγράμματα (Snells Equity”, page 195), κατέστησε σαφές και αναντίλεκτο ότι, εφόσον υπάρχει εγγραφή του πωλητηρίου εγγράφου στα Κτηματολογικά αρχεία, τότε το πρόσωπο που προβαίνει στην εγγραφή καθίσταται ιδιοκτήτης της ακίνητης περιουσίας, παρεμβάλλοντας κώλυμα τόσο στον πωλητή όσο και σε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο να διαθέσει ή να πωλήσει ξανά το ακίνητο.

Υπό το φως της ως άνω νομολογίας του Ανωτάτου Δικαστηρίου και λαμβάνοντας υπόψη το γεγονός ότι οι Παραπονούμενοι καταχώρησαν το πωλητήριο έγγραφο της οικίας (Τεκμήριο 1) στο Κτηματολόγιο, όπως προκύπτει από την αναντίλεκτη μαρτυρία του λειτουργού του Κτηματολογίου κ. Πετεινάρη, οι Παραπονούμενοι έχουν καταστεί οι ιδιοκτήτες της γης.

Πλέον τούτων, όπως προκύπτει από το Τεκμήριο 10, αντίγραφο από την ιστοσελίδα της ίδιας της Κατηγορουμένης 1, αναφέρονται σχετικά με το θέμα της καταχώρησης του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο και τα δικαιώματα που πηγάζουν από αυτή την καταχώρηση, τα ακόλουθα:

10) How long after delivery can I expect to receive my title deeds?

Title Deeds generally take a minimum of two to four years depending on the property purchase. This does not mean that you cannot sell your property at any time before that. From the minute your contract of sale is registered at the land registry department the property is officially yours and you can sell your property the next minute.”

Ενόψει των ανωτέρων και με δεδομένο ότι οι Παραπονούμενοι από την καταχώρηση του πωλητηρίου συμβολαίου στο Κτηματολόγιο έχουν καταστεί ιδιοκτήτες της γης, οι Κατηγορούμενοι 1, 2 και 3 προβαίνοντας σε κάποια ή κάποιες πράξεις, όπως ορίζονται στο εδάφιο (2) του Άρθρου 303Α, έχουν συναλλαχθεί με την Κατηγορούμενη 4 για την οικία υπ’ αριθμ. 30, του συγκροτήματος Άγιος Σέργιος.

Περαιτέρω σχετικά με το 3ο συστατικό του αδικήματος, αυτό δηλαδή του σκοπού καταδολίευσης, η Κατηγορούσα Αρχή προσήψε ισχυρή μαρτυρία που αποδεικνύει ότι οι Κατηγορούμενοι γνώριζαν ή όφειλαν να γνωρίζουν υπό τις περιστάσεις ότι δεν είχαν την συγκατάθεση των Παραπονούμενων για να συναλλάσσονται με την ακίνητη τους περιουσία. Από τα όσα αναφέρονται στα Τεκμήρια 5, 6, 8 και 14 προκύπτει ξεκάθαρα ότι οι Κατηγορούμενοι γνώριζαν και/ή εύλογα υπό τις περιστάσεις έπρεπε να γνωρίζουν ότι δεν μπορούσαν να συναλλάσσονται για το επίδικο ακίνητο, δηλαδή να καταρτίσουν την ως άνω συμφωνία, χωρίς τη συγκατάθεση των Παραπονούμενων, οι οποίοι είχαν καταθέσει στο Κτηματολόγιο το πωλητήριο έγγραφο. Όπως σαφώς προκύπτει από την Νομολογία, όπως την παρέθεσε η Κατηγορούσα Αρχή, η ένοχη γνώση του Κατηγορουμένου είναι κάτι που συνήθως συμπεραίνεται από τα γεγονότα ή τις ιδιαίτερες περιστάσεις της υπόθεσης και όχι από άμεση μαρτυρία. Συνεπώς, τόσο η άμεση όσο και η περιστατική μαρτυρία που η Κατηγορούσα Αρχή έχει προσάψει, απέδειξε πέρα πάσης λογικής αμφιβολίας τον σκοπό καταδολίευσης των Κατηγορουμένων.

Πρόσθετα, η Κατηγορούσα Αρχή επικαλέστηκε την άρνηση των Κατηγορουμένων να μαρτυρήσουν ενόρκως, ως στοιχείο το οποίο το δικαστήριο πρέπει να λάβει υπόψιν στην ετυμηγορία του για την ενοχή, λαμβανομένων υπόψιν τόσο της αναντίλεκτης και ισχυρής μαρτυρίας που προσήψε η Κατηγορούσα Αρχή, όσο και τις ιδιαίτερες συνθήκες της υπόθεσης, που καθιστούσαν επιβεβλημένη την ένορκη κατάθεση των Κατηγορούμενων, ώστε να δώσουν κάποια εξήγηση – ιδιαιτέρως, αφού τέτοια εξήγηση ενέπιπτε στην δική τους αποκλειστική και άμεση γνώση, κατά πόσο δηλαδή γνώριζαν ή όχι ότι δεν είχαν την συγκατάθεση των Παραπονούμενων να συναλλάσσονται με το ακίνητο τους.

Σε όλες τις αυθεντίες που η Κατηγορούσα Αρχή παρέπεμψε, στις οποίες αφενός η Κατηγορούσα Αρχή είχε προσάψει ικανοποιητική μαρτυρία για να αποδείξει την ένοχη γνώση του Κατηγορουμένου και αφετέρου ο Κατηγορούμενος αρνήθηκε να δώσει ένορκη κατάθεση ενώ αυτό ήταν επιβεβλημένο από τα γεγονότα της υπόθεσης, τα Δικαστήρια είχαν προσανατολιστεί προς το εύρημα ενοχής εναντίον του Κατηγορουμένου. Λόγω της σαφούς ομοίασης των περιστατικών της παρούσας υπόθεσης με τα περιστατικά των αυθεντιών που προαναφέρθηκαν, είναι η άποψη μας ότι στο ίδιο συμπέρασμα οφείλει να οδηγηθεί το ευσέβαστο σας Δικαστήριο.

Ενόψει των όσων έχουν αναφερθεί πιο πάνω, θεωρούμε ότι η μαρτυρία που έχει δοθεί ενώπιον σας είναι ικανοποιητική για σκοπούς απόδειξης της υπόθεσης, αφού όλα τα συστατικά στοιχεία του αδικήματος του Κατηγορητηρίου έχουν αποδειχθεί πέρα πάσης λογικής αμφιβολίας.

Γεωργιάδης & Μυλωνάς

Δικηγόροι Κατηγορούσας Αρχής

Καταχωρήθηκε την / / 2010

Police statement for Pittadjis perjury

Witness Statement

  1. I Cornelius Desmond O’Dwyer, holder of British Passport number XXXXXXXXX, of XXXXX XXXX, Surrey, KT23 XXX make this statement in support of my claim against advocate Mr George F Pittadjis for perjury and other crimes. This statement is true to the best of my knowledge and belief.

  2. On or about the 9/3/2006 I was sent a letter from and signed by Mr George Pittadjis of George F. Pittadjis Law Firm AY Georgioy 7, TT 5280, Paralimni in which he states “I am instructed by my clients CHRISTOFOROS KARAYIANNAS & SON LTD”. (Copy attached #1)

  3. On or about 17/5/2007 my then lawyer Ms Helena Andreou of Antonis Andreou & Co sent the occupant of my house Michelle McDonald a letter stating she must vacate our house within 21 days. (Copy attached #2)

  4. In response to this letter Mr George Pittadjis wrote to Ms Helena Andreou stating “I am writing to you in answer to your letter to my client Michelle McDonald”. (Copy attached #3)

  5. I together with my wife Mrs Michaela Margaret O’Dwyer am proceeding with a Private Criminal Prosecution against Christoforos Karayiannas and Son Ltd, Mr Christoforos Karayiannas, Mr Marios Karayiannas and Ms Michelle McDonald for fraudulent dealings in immovable property belonging to another under section 303a of the Penal code. The case is number 1912/09 at Larnaca District court with Judge Mrs Stalo Tsivitanidou-Kizi presiding. (Copy of 303a Penal code attached #4).

  6. On the 13th October 2010 Mr George Pittadjis under subpoena to appear in the above case was administered the oath by Mr Efthimios Florentzou of Neophytou & Flourentzou LLC the lawyer for all defendants. At no point during the administration of oath did Mr Pittadjis refuse or object to taking the oath. On previous court dates Mr George Pittadjis had raised objection to being cross examined in an attempt to avoid incriminating himself in the case. However a ruling by the judge was given and my lawyer Mr Yiannos Georgiades of Georgiades & Mylonas began and finished cross examination on that day 13th October 2010. (Copy court transcript attached #5)

  1. In the above transcript Mr George Pittadjis states he was not involved in the drawing up of the contract between the defendants. He goes on to say he does not know the lady Ms Michelle McDonald who stood a few feet away from him in the dock. He comments that he had asked her “Who are you?” when they met for the court. Had Mr George Pittadjis admitted representing either of the defendants he would have incriminated himself in the offence where any person who, with intent to defraud, deals in immovable property belonging to another is guilty of a felony and is liable to imprisonment for seven years. Subsection 2c of the 303a penal code states a person shall be deemed to be dealing in immovable property where [that person] concludes an agreement for the sale to another.

  2. Mr George Pittadjis has clearly committed perjury in an attempt to pervert the course of justice. His false testimony will have a serious negative affect on the case where all defendants have refused, as is their right, to either take the stand or give a statement to the court. By documents attached to this statement I have shown that Mr George Pittadjis represented Christoforos Karayiannas and Son Ltd at the time of their offence and also that his client Ms Michelle McDonald bought my house “in good faith and after she was told that a previous contract had been cancelled”. Had Mr George Pittadjis admitted such on stand my case against the defendants would be stronger and Mr George Pittadjis would have been incriminated in the said offence.

  3. I believe that the facts stated in this witness statement are true.

Signed Mr Cornelius Desmond O’Dwyer.

Date: 24 November 2010

The court of world opinion has already decided

Now that the judgement on the Conor O’Dwyer assault case has been handed down, many people around the world will be drawing their own conclusions about the quality and integrity of the Cyprus justice system.

The Sunday Mail editorial opinion on the ramifications was spot-on. In many respects, the judgement, light sentences and judge’s comments seeking to blame the victim for being beaten up have become somewhat irrelevant in the wider scheme of things.

For, the Court of World Opinion had already delivered its own judgement and was already administering its own collective punishment. The particular defendant company will be lucky to survive, given the extent of the global media antipathy towards the defendants.

Whatever the public position of the Cyprus establishment in apparently supporting errant developers in general in their appalling and often fraudulent treatment of buyers, they are now definitely feeling the pain of the consequences. The entire property industry and the economy as a whole will continue to be punished by the on-going failure to correct the title deeds-cum-fraud scandal. The latest Conor O’Dwyer judgement will simply ensure that foreign buyers do not return for some years, even if the government took drastic corrective action today.

All trust and confidence has gone. The boycott by foreign buyers may even be permanent.

Dr Alan Waring, Larnaca
November 11th 2010

Letter to Chief of Police 08.11.2010: Pittadjis perjury

08.11.2010
Mr Michalis Papageorgiou
Chief of Police
Nicosia

cc Mr Brian Olley, Deputy High Commissioner
British High Commission, Nicosia

Dear Mr Papegeorgiou

RE: George F Pittadjis, Advocate

It has been brought to my attention that the above mentioned Advocate Mr George F Pittadjis of the Law Firm of the same name based at AY Georgioy 7, TT 5280, Paralimni, lied under oath in Larnaca Court on 13th October 2010.

As evidence of this I attach the official court transcript of his testimony according to which the above states that he has never represented a certain Michelle McDonald in a legal capacity, in fact he further stated that he was only introduced to her that morning in court.

I also attach a letter dated 30th May 2007 signed by Mr George Pittadjis himself which refers to his representation of the same person Michelle McDonald, which directly contradicts his testimony under oath proving without doubt that he lied and perjured himself in court in an attempt to pervert the course of justice.

If you need further evidence of the fact that he did represent Michelle McDonald I am in possession of this or if you would like me to provide you with a written statement then please feel free to contact me on 00 44 — or my Cyprus Mobile 00 357 — as I will be pleased to help in any way possible as I am truly appalled that a man in his position could even consider the possibility that he could act in this manner and expect to get away with it, especially when there is blatant proof of the fact such as I have provided you with.

Yours sincerely

Mr Cornelius O’Dwyer